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1、物业管理企业获取竞争优势的新途径知识管理背景知识经济是个全新的概念，继土地资本之后，知识成为一种生产要素，一种重要的经济资源。作为生产要素，知识导致新的经济增长方式，而且经济增长更加直接取决于知识投资。我们从知识经济的新概念出发,调整企业竞争战略,加强知识管理抓住知识经济带来的机遇。所谓知识管理就是为企业提供显性知识和隐性知识共享提供新的途径,就是运用集体的智慧提高应变和创新能力。知识管理是企业策划中的重要内容，它适应了变化了的企业外部环境，知识管理是企业竞争中赢得竞争优势的有力武器。物业管理特别是顾问服务是知识密集型的产业，从知识管理角度进行创新是物业管理企业获取竞争优势的新途径。一、波特竞
2、争优势理论在物业管理企业的运用与新发展根据迈克尔.波特提出竞争战略与竞争优势理论，物业管理企业的竞争策略一般包括：低成本领先战略、差别化战略、重点战略等等。企业要取得竞争优势，就必须具备核心专长。复旦大学杨杰博士等提出企业核心专长之一就是隐形知识的识别与运用能力。美国麦肯锡公司认为企业核心专长是某一组织内部一系列的技能与知识的结合,它具有使一项或多项业务达到世界一流水平的能力。知识管理是培育企业核心专长的手段，有效实施知识管理成为取得竞争优势的新方法。知识管理是企业经营有效创新的手段，通过创新有效地组合社会资源，例如物业管理企业必须有效组合发展商与业主资源；依靠创新积累企业的无形资产和智力资本
3、，例如树立物业管理企业的知名品牌，建设学习型组织，吸收物业管理一流人材，因此创新是物业管理企业获取竞争优势的主要手段，将对手置于不断追赶的境界，企业才能保持领先地位0根据重点战略细分市场的要求,我们主要针对白领社区和物业管理知识含量较高的学校和写字楼等进行市场竞争。根据沿海物业管理总公司的企业家群体素质，我们提出知识领先型差别化战略，将知识管理作为企业赢得核心竞争力的主要手段，通过团队有意识的规划创造知识优势。二、建设知识先导型物业管理企业的关键措施1 .通过知识共享降低成本，最大限度在不同的地域运用企业的无形资产通过实践总结的知识能够重复运用，最佳实践也可以通过培训作为案例推广应用，运用成熟
4、的知识与最佳实践能够高效地完成工作任务，有效地降低成本，节省工作时间。美国福特汽车公司从1996-1997年间成功地节约了超过3亿美元的费用，其中2.4亿美元得益于知识管理技术-最优经验答复系统。福特汽车公司应用知识管理的目的是有效利用智力资本.他们建立了最佳实践数据库,鼓励员工使用.该公司为给知识库提供建设性意见的员工发放助人为乐奖.企业的知识管理重点是无形资产的管理，无形资产包括企业的管理经验、专利、品牌,企业文化等等。企业的无形资产是企业的核心专长，集团公司无形资产的运用与共享程度，反映分公司管理水平。以会所经营为例，沿海绿色馨家园物业管理总公司提炼了系列会所管理经验，制作了规范的会所经
5、营作业指导书，将策划知识与经营知识融为一体，不仅在深圳地区的会所推广使用，而且向其他公司提供服务。专利是企业重要的无形资产，它能够保护企业的商业利益，也是排除竞争对手的有利武器0以富士康企业集团为例，设立专门的法务处保护自己的专利，在电脑机箱产品上就申请了数百个专利，广东的仿造公司不得不向其赔偿损失。2 .结合地域文化传播物业管理公司的品牌理念，把握不同文化板块底韵，设计不同的物业管理方案，建设具有不同地域特色的社区文化，增加品牌的文化与技术含量。地域文化反映地方特色，好的物业管理品牌需要在各地生根，因此，我们要通过具有地方特色的社区文化活动，将物业管理理念渗透到业主的心中，作到润物细无声。作
6、为知识型物业管理公司，我们积极介入地产开发策划，针对鞍山地区拥有宝贵的温泉资源，我们策划了新型的养生豪宅策划方案，将温热适度的温泉水直接引进到家庭洗浴，在经营方式上，我们根据其旅游区的特点，结合关东文化的豪爽奔放，设计具有东北文化特色的产权式酒店。3 .人材经营是根本在创业阶段，运用人材经营理论，不仅将优秀人材吸引到公司内部，而且要向政府和新闻、金融领域输送优秀人材，强化市场服务意识，通过有效地组合社会资源形成创业初期的核心竞争优势。人才经营的难点是培育领导者，遵循韦尔奇提出的六个人格特征与经营理念：1 .掌握自己的命运，否则将受人掌握。2.面对现实，不要生活在过去或幻想中。3.坦诚待人。4.
7、不要只是管理，学会领导。5.再被迫改革之前就进行6.若无竞争优势，切勿与之竞争。在经营阶段，企业经营者有意吸纳多层次人材，重视中青年人材的培养与训练，作为领导这重点发掘员工好的想法，并闪电般迅速推广。例如中海物业通过建立专业化公司，不断发挥自己的规模优势和品牌优势，塑造一批稳健务实的中年人为主的物业管理干部队伍，抓住了物业管理行业的特点。三、物业管理知识管理体系的建设方法1.建立学习研究型组织个人根据公司的分工和个人兴趣特长选定学习方向，培养核心竞争力，不仅追求个人知识结构最优化，而且要实现团队的知识结构最优化。我们在实践中采取两个具体的措施，加速学习型组织的建立：A.沿海绿色馨家园物业管理总
8、公司根据员工兴趣,安排物业管理顾问主攻如下方向：会所管理、超大型社区物业管理、商场物业管理、高档写字楼物业管理，学校物业管理，每个顾问都具备自己的核心专长。B.在建设部科技委和深圳物业管理协会的大力支持下，我们积极申报建设部重点科技课题：知识型物业管理理论与实践，联合一批知识管理专家从事物业管理企业与地产经营知识管理研究，积极起草知识管理体系规范，将物业管理实践与研究工作紧密结合。2 .根据利润指标的需要，通过投资企业信息化提高企业竞争力21世纪的资讯理念是：“在任何时间、任何地点，任何人都可以获取自己所需要的知识。”通过物业管理企业业务流程的再造和量力而行的IT建设，让企业信息化建设直接为企
9、业利润目标服务，提高企业竞争力，奠定知识管理的基础。知识管理的目标就是力图将最恰当的知识在最恰当的时间传递给最恰当的人,以便他们能够作出最恰当的决策.知识管理必须与解决企业的实际问题紧密联系，知识管理必须产生实际的经济效益。我们根据沿海集团的实际状况和企业竞争战略，重点建设物业管理知识体系，它是企业信息化建设的较高层次。其中物业管理的一站式服务内容是沿海集团知识的重点之一，我们采用WEB技术手段，在集团网站基础上，科学地对物业管理客户内容进行分类。在具体做法上，我们建立了物业管理最佳实践案例库，编制了投标方案模板，而后将各部门和各人的知识产权和其他无形资产汇总成电子文件放在公用的网上形成一个知
10、识库，随时可供取阅。该知识库要有一套系统来支持和服务以及一些基本的安全措施和网络权限控制功觞3 .以差异性企业文化建设知识管理体系A.结合队伍整顿建设企业文化沿海的企业文化历经十年的建设，围绕三创精神，通过科学地业绩考评机制，淘汰平庸的人材，例如我们通过末位淘汰制将只知道拉帮结派，凡事从庸俗的人际关系出发、事业心不强的干部进行观念转变教育，无法转变的最差人员，采用温和的手段解雇处理。我们通过物业管理行业协会等渠道多方面寻找优秀人材，充实事业心强，作风正派的干部进入公司。B.突出物业管理企业特色沿海集团重感情，讲信用，提倡双赢，在十年多的企业经营中，涌现一批舍身为业主服务的优秀企业员工，培育了以
11、复旦大学为代表的学校物业管理专长，具有鲜明的特色。C.将IT团队合作精神引进到物业管理企业IT团队合作精神是比较成熟的，将个人素质的提升与企业文化的建设相结合，帮助员工确定正确的学习目标，从企业实际需求与员工个人兴趣出发确定职业生涯规划，培养生机勃勃的员工队伍，通过员工的敬业精神感动客户，进而赢得客户的满意，在创业期有效地拓展市场。4 .挖掘企业家资源注重隐性知识显性化，防范知识流失企业积累的专门知识是企业的宝贵资产，企业的很多无形知识储存在员工的大脑中，因此，建立知识管理部门，注重隐性知识显性化，采用知识挖掘与提炼的方式，可以有效的避免企业知识流失。企业家是经济增长的动力，企业家就像尼罗河夏
12、季的洪水，她流向哪里，哪里就有生机，她流向哪里，哪里就会富饶，沿海集团注重企业家资源的开发，明确提出培养100名收入过百万美元的企业家群体。在十年的企业经营实践中，沿海集团特别注意将好的管理经验转变为流程，规范企业的运作，提升各地企业的管理水平。沿海物业管理注重培育知识管理能力，建设知识先导性物业管理企业的战略在实践中显不强大威力。四、建设知识先导型物业管理企业的成功实践沿海物业公司成功接管了复旦大学的物业管理工作，针对知识层次较高的大学校园，采用了个性化微笑服务措施，例如对图书馆图书保管实行专门服务，较好控制图书馆问题与湿度环境；针对知识层次较高的高校师生，采用文明用语突出物业服务，为学校营
13、造文明环境，协助复旦大学顺利通过211工程。杨宝民先生在沿海物业管理总公司提炼学校物业管理知识，同时利用担任深圳市大众物业管理公司高级顾问机会，研究了大众物业公司接管广州外贸大学的成功经验，组建了学校物业管理课题组，重点推广知识型物业管理服务在体育学校物业管理中应用。大众公司组建的学校物业管理课题组针对体育学校物业管理特点进行专门研究，利用知识优势，为体校引进先进的食堂管理与运动员营养配餐软件，将传统食堂手工管理跨越到先进的电脑化管理。我们不仅能够提供常规物业管理服务，而且发挥我们的策划专长，为体校师生员工策划大型文艺活动，通过健康的文化生活占领思想阵地。为了更好的解决体校学生远离家乡，远离熟
14、悉方便的生活环境所带来的各种不便，大众物业管理公司针对上述问题，其中为体校承诺的专项服务如下：1、供成本价的洗衣和自助式的洗衣服务。2、供自助式的储物柜的管理方法，进行科学管理。减少学生中不良行为的发生率。3、展接送员工上下班的运输服务。4、帮助学校规划网站内容，突出体校体育与文化共同发展战略，组织学生开展网络学习和服务，倪光南院士和杨宝民等一批计算机专家能够为学生开办计算机应用高级讲座。5、配合组织开展各种健康有益的文化体育活动，大众物业管理公司派出的以高级顾问杨宝民先生为首的体校物业管理团队具备较强的企业战略策划与文艺活动策划能力，能够策划和组织大型文艺、庆典活动。6战略发展咨询顾问服务；
15、公司高级顾问杨宝民先生等已为国家知名重点大学和大型公司提供了企业文化和企业发展战略策划服务。7、协助体校制定全年宣传计划和培训计划，我们利用自己突出的宣传策划能力，动员一批作家与优秀记者，帮助学校组织物业管理等相关重点文章，集中进行报道宣传，树立深圳体校品牌；利用团队中各专家知识授课的特点进行讲课；（例如公司高级顾问杨宝民讲授的团队建设，个人学习与组织学习课程受到深圳企事业单位欢迎）因此，我们愿意根据学校需要主动为教师和学生提供专题培训服务。8、利用我们的学校形象设计与策划方面积累的系统，主动协助学校设计学校形象标识系统和导示系统。杨宝民领衔的课题组得到深圳市政府的大力支持，陆续接管体育相关物
16、业管理项目，并且由深圳物业管理协会推荐进军北京奥运会体育场馆的物业管理,不仅避免了低水平恶性竞争，而且企业获得良性发展。课题组在人材经营实践中，吸收了学校与会所经营人材后，认真论证了建设学校与会所知识管理最佳实践的可行性，决定重点培育学校与会所经营特长，目前正在吸收一批会所经营与酒店经营专家，筹建会所联盟经营机构，重点承接深圳亏损经营的会所和学校。建立知识联盟，重点与具有互补性的公司合作。例如沿海武汉商业城有限公司成功地将亏损的商业城扭亏为赢，并且创造空置写字楼改造成商业城的成功经营新经验。沿海物业管理总公司领导迅速与该公司领导深入沟通，展示自己核心专长，迅速达成顾问服务协议，由沿海物业管理公
17、司帮助提炼管理是案例，提炼知识模型，联合对外输出大型商业市场物业管理知识，形成知识联盟，实现了双赢。六、以知识型物业管理进军地产开发1 .运用知识先导型物业管理理论建设优秀团队从物业管理到地产开发是逆向思维，培养优秀的团队，需要有远见提前规划，培养具有物业管理特长的新型开发商队伍是我们的新思路。2 .通过一流业绩树立品牌品牌的树立，特别是团队信誉的建设，能够取得知名国际型企业家重视，获取新的投资。3 .通过创新形成新的地产开发竞争优势传统的开发秩序是，先搞地产开发后从事物业管理。现代地产开发专业分工严密,要求在各个环节都是精品，创造和谐的居住环境需要精细的专业配合，因此从理解客户需求的物业管理角度出发，让一批有能力的物业管理企业开发地产，能够获得更好的客户满意度。五、结论知识管理是企业竞争与企业信息化飞速发展的产物，人们在汲取传统竞争优势理论的同时，从占典的劳动分工理论到知识与能力的分工，这是管理科学进步的标志。物业管理是竞争激烈的新型行业，物业管理涉及多种学科知识，将知识管理作为获取竞争优势的新途径具有重要的现实意义。沿海物业管理总公司和深圳市大众物业管理公司将知识管理能力作为企业的核心专长来培育，其物业管理的实践证明，知识管理是企业获取竞争优势的新途径，也是知识型企业的新型竞争战略。
