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1、物业管理复习资料（12周周三3、4节综合楼117室）名词解释：物业：指各类有价值的土地、房屋及其附属市政、公用设施、毗邻场地等。物业管理：指物业管理经营人受物业所有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值和经济价值。物业管理功能：指物业管理要素结构和机制对物业所输出的功效和形成的作用。业主委员会：指由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方面反映业主的愿望和要求，并监督物业管理公司工作的民间性组织物业管理市场：指以物业管理服务为交换
2、对象的市场。楼宇入伙：指业主或使用人进房入住招标：指物业的业主、开发商利用价值规律和市场竞争来组织物业委托管理的基本方式投标：物业管理公司依据委托方的招标文件的要求组织编制标书、争取获得物业管理资格一种竞争行为。物业档案资料：指物业管理机构在物业管理的全部活动中形成的作为原始记录保存起来以备查考的文字、图像、声像以及其他各种方式和载体文件材料的综合住宅小区：指按统一规划，综合开发，配套建设和统一管理的原则开发建设的，具有比较齐全的公共配套设施，且建筑面积达到一定规模，能满足住户正常物质文化需求，并为交通干道所分割或自然界界限所围成的相对集中的生活区域。物业管理公司：指按合法程序成立，并具有相应
3、资资条件的经营物业管理业务的企业性经济实体，有经主管部门批准认可的管理章程是能独立承担民事和经济法律责任，独立合法的企业法人。物业升值：指物业商品所含的社会实际购买力在长时期的时间序列上，呈递增趋势的一种市场经济现象简答题物业管理的性质：1、基本属性2、经济性质3、社会性质4、生态环保性质物业管理的原则：1、有偿服务原则；2、以业养业及基金专用原则；3、公平竞争原则；4、“以人为本”原则；5、业主自治管理与专业管理相结合原则；6、统一的、全方位的、高层次管理服务的原则7、实行合同制聘用的原则物业管理的基本环节：1、物业管理的早期介入2、物业管理的接管验收3、用户入住4、日常管理物业管理早期介入
4、的意义：1、能够完善物业的使用功能2、能够避免房屋设计的缺陷3、能够协助监理施工质量4、能够为竣工验收和接管验收打下基础5、便于日后对物业的管理物业管理的功能：1、管理功能2、维修功能3、服务功能4、经纪功能5、信托功能6、沟通功能我国城市发展五大趋势：1、城市地位进一步增强的趋势2、城市化加速发展的趋势3、城市经济大发展趋势4、城市现代化趋势5、城市可持续发展趋势物业管理的城市功能：1、物业管理是完善和发展城市现代城市功能的基础2、物业管理是居民安居乐业的保障3、物业管理是加强城市文明建设和法制建设的保障4、物业管理是城市管理体制的重大变革物业管理的内容：1、市场主体2、市场客体3、市场环境
5、4、市场规律物业管理市场客体（服务）的特性：1、多样性2、异质性3、延续性4、整体性物业管理早期介入的重大意义：1、有利于物业后期管理工作的顺利进行2、保证物业的安全启用和正常运行3、优化设计，防止后遗症绿化先行的意义：1、首先来自于对绿化主题的深刻理解2、是“以人为本”经营理念的具体体现3、是房地产开发和物业管理的高级形态.绿化的重要作用1、良好的绿化可以改善生态环境2、绿化可以为居民提供休息活动的场所3、绿化可以直接或间接的提升物业价值物业管理接管验收的原则：1、原则性和灵活性相结合的原则2、细致入微和整体把握相结合的原则物业管理招投标的意义：1、物业管理招投标是物业管理市场发展的需要2、
6、物业管理是房地产管理体制改革的需要3、物业管理是提高物业管理水平的需要房屋设备维修的特点：1、维修成本高2、维修技术要求高3、具有突破性与计划性，集中与分散相结合的特点治安管理的特点：1、综合性强，管理难度大2、服务性强3、治安保卫人员素质要求高住宅小区的特点：1、配套性强，功能齐全2、建筑规模庞大，整体性要求高3、小区建筑物及相关设施的规划特别重要4、住宅产权结构越来越趋向多元化，业主构成呈现多样化5、住宅产权具有社会化的特点住宅小区物业管理的内容：1、营造温馨、舒适、安全的人居环境，最大限度发挥住宅的居住功能2、完善住宅小区各项服务，方便人们生活3、培植小区文化，促进小区内的公民道德建设，
7、建设物业优秀管理住宅小区4、力争实现住宅小区物业的保值和增值5、更好地实现城市总体规划公共商业楼宇物业管理实施中应注意的问题：1、加强前期的物业出租方案和出租策略的设计2、通过加强管理实现利润目标、信誉目标、服务目标的统一3、处理好与进驻商家复杂的利益关系，共存共荣，实现共同发展物业管理公司的基本特征：1、以赢利为目的的经济组织2、依法注册登记的企业法人3、以受托对房屋及基础设施和相关场地实施管理及向用户提供劳动服务为主要经营活动的实体填空1、物业管理市场的运行机制：价格机制、供求机制、竞争机制、利益风险机制2、招标的原则：公开、公正、公平、合理3、招标的特点：提前招标、具有阶段性4、招标的方
8、式：公开招标、邀请招标5、物业档案资料的作用：凭证作用、参考作用6、物业档案资料的特点：动态性、基础性、完整性、真实性7、公共商业楼宇物业管理目标：利益目标、信誉目标、服务目标8、物业管理公司的资金措施：自筹资金、银行贷款、组建中外合资的物业管理公司或向境外金融机构贷款9、物业管理公司的财务安排的原则：以业养业原则、公平合理原则、专款专用原则10、物业管理定位考虑因素：收费标准、服务内容、管理水平11、物业管理公司企业文化的五个要素：企业环境、价值观、英雄人物、文化仪式、文化网络12、物业管理公司企业文化的五个功能：整合功能、规范功能、导向功能、凝聚功能、激励功能13、物业管理公司的价值观：服
9、务社会、产业报国14、物业管理公司的作风：思想作风、工作作风、生活作风论述题一、物业管理的作用1、物业管理可以确保物业功能的正常发挥，并且延长物业的使用年限物业建成后，一要受到自然环境因素的作用而发生损坏，如震力、重力、风力、大气与水的侵蚀作用等；二是使用过程中要受到人为因素的作用而受到破坏,如设计、施工质量差、建筑材料不合格，使用不当等情况。物业管理向业主和用户所提供的专业化管理和综合性服务，不仅确保物业功能的正常发挥，还可以通过不间断的经常性养护使得物业的寿命延长，经济学上称之为物业增值。2、能够为物业的业主和用户创造并保持一个安全、舒适、文明、和谐的生活、工作环境氛围一、物业管理通过管理
10、和服务，为业主和用户提供良好的“硬件”环境，包括卫生环境、公共服务、康乐设施等；二、物业管理的工作通过其管理的业务推动和协调在这些物业内进行各类活动的业主、用户、租客之间的社会关系、人际关系，建立起互惠互利、和谐共处的邻里关系，使物业得以发挥良好的社会效益。3、完善的物业管理可以使物业保值和增值物业管理的“保值”和“增值”作用有两个方面：一是物业管理的养护、维修、更新，延长了物业的使用寿命，避免了其有形的价值损耗，起到了保值、增值的作用；二是在于物业管理的管理、服务、经营，不仅创造维持了良好的住用环境,而且其对物业的重新装修、功能改造和设备更新等起到了始终保持经济上的适应性作用，避免了物业的减
11、价和折旧，形成无形损耗。4、有助于提高城市管理的专业化、社会化、现代化水平物业管理是城市规划、建设的合理延伸，是城市管理的重要组成部分之一，良好的物业管理可以使城市建设中大量投资所形成的物质实体一各类物业得以发挥最大的经济效益和社会效益，其作为一种先进的市场经济体制的管理制度，促进了管理的专业化、社会化，提高了管理的效率化。5、可以拓宽劳动就业领域，吸纳较多的城市剩余劳动力我国解决城乡剩余劳动力就业问题的主要途径和措施就是大力发展第三产业，物业管理是城市服务的组成部分，是第三产业的一个部门，吸收城乡劳动力就业方面起到了十分重要的作用。二、物业消费趋势辨析1、消费结构的重大变化和消费群体市场意识
12、，法律意识的强化，给物业管理市场带来重大机遇和挑战随着城镇住房制度改革的深化，市场消费结构、产权结构发生重大变化，内生出对社会化的物业管理的需求。这一巨大的潜在市场必须建立在开放的市场体系、良好的售后服务基础上，对于物业管理市场，要在建立市场竞争体制、彻底打破管理单位终身制、建立业主委员会等方面大力推进改革，不断对物业管理工作进行创新。2、物业管理在新世纪人们的生活中扮演越来越重要的角色从开发商竞争的历程可以看出，区位-面积-户型-环境-物业管理的发展轨迹。当人们居住需求基本满足以后，人们更关注生活质量和房产增值的关键环节一物业管理和服务。物业管理正替代传统的机构对于居民住宅的管理，而且正在填
13、补城市管理中由政府到家庭之间的管理空白。3、物业管理的企业的两难问题人们习惯于福利性住房消费后，对于需要支付费用的物业管理公司的物业管理和服都提出了近乎完美的要求。对物业管理的收费，消费者则希望越低越好，这种追求服务的高水平和付费的低水品的状况是物业管理企业面临的两难问题。4、物业消费观念的进一步创新改革开放后，个人消费权益和消费愿望被尊重，市场经济的导向使企业重新思考消费者和企业的关系，人们开始注重物质消费，进而追求服务性消费。消费者需要通过购买住房获得生活的归宿感、亲切感、私密感、安稳感、自在感。5、资质不等于品牌一物业管理行业进入品牌时代资质主要表现于被政府认可的企业的规模力度，属于企业
14、的有形资产；而品牌则是连接生产和者或产品与消费者之间的纽带，是市场认可的企业无形资产。在这个无形驾驭有行的时代，构建以品牌为核心的企业无形资产，可以使物业管理企业获得更好的发展机会。6、物业管理企业的人才意识从物业管理的服务对象、服务层次上可以看出，随着物业管理业务的拓展和延伸，各种现代化设施的操作和维修，各种专业服务的提供，都需要专业人才。三、中国物业管理市场现状中国目前物业管理市场现状与理论描述还有相当的差距，实际情况是市场上行政色彩浓厚，计划经济痕迹明显，市场调控手段在许多场合失灵。原因：1、物业管理商品的特殊性使市场机制的发挥受到限制物业管理的内容既是有形的，又是无形的，并且具有准公共
15、物品的性质，其需求主体是一个集体，从而决定了其产品的提供必须是相对稳定和持久的。市场上的新物业多数由开发商选定物业管理公司，已管物业若不出现大问题是不会随便更换物业管理公司的，这些都阻碍了物业管理这个商品的流通。2、物业管理市场要素缺损物业管理市场化程度不高，没有一个公平、公开、公正的正式交易场所；业主的业权意识与对物业管理认识水平不足；自建自管占多数，未形成公平竞争的气候,信息不公开，即使偶然有竞争，也多数是知情的几家管理公司评标议标。四、导致行业性亏损的主要原因1、物业管理规模小物业管理规模小，物业管理规模效益没有形成所致2、物业管理人员配置不合理一是物业管理人员配置过多，数量上有优势，而
16、质量上是劣势，物业管理费疲于应付人工费；二是物业管理人员素质低，管理中许多问题是人为造成的。3、物业管理收费低物业管理是一种特殊的服务性行业，它的服务性收费标准基本上实行政府定价或政府指导价，其市场盈利性功能未能全部体现。4、物业管理收费难一是人们思想观念未能转变，部分业主分享惯了福利管房的种种好处，对于物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪；二是物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；三是物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关费用细节未能明确规定，易引发争议，部分业主将对开发商的怨气发在物业管理公司身上；四是物业管理服务的品种和方法比较单一；五是对物业管理的使用方法
17、和使用方向不了解。5、物业管理配套设施不齐全，物业管理难度大由于规划、设计没有考虑日后的物业管理，导致物业分散，配套设施不齐全，物业管理隐患多，给物业管理带来了一定的难度，导致管理成本高，难以提升水平和档次。6、物业管理手段落后，成本高我国现阶段的物业管理仍是一种粗放式的管理，管理层次低，智能化水平低，基本上处于简单的手工操作阶段，需要耗费大量的人力和物力，导致管理成本提高。7、物业管理服务项目单一，物业管理公司自身造血功能差物业管理是一种综合行的服务行业，除开展常规的物业管理项目外，还应开展多种经营，走以业养业的道路。五、物业升值的原因：1、房地产资源的供需矛盾由于土地资源的稀缺性、不可延伸
18、性，房屋建设资金的匮乏的原因，人类一定时期的房地产资源供给是有限的，而人口不断增长，人类社会生活的不断提高，对于房地产资源的需求增长远远超出供给增长，再加上社会生产能力有限及资金匮乏的影响，加剧了这种供需矛盾，导致物业升值。2、环境投资的连带效应指由于相邻地段环境的改善对物业价值的影响。物业空间位置上的不可移动性形成了环境条件直接影响物业价格的重要物性，随着城市环境的不断改善，自然带来物业价格的不断上扬。3、使用性质的改变不同的使用性质（工业、住宅、商业）将带来不同的的收益。通过改变物业的适使用性质，实现地产资源与房产资源的优化配置，从而使物业自身升值。4、物业投机的因素由于物业供需矛盾的尖锐及巨大的投资利润的直接结果，导致物业升值，而物业市场的投机行为使得物业进一步升值。5、物业管理的因素良好的物业管理可以使物业面貌发生变化，使业主感觉到物业管理带来的种种便利，带来巨大的升值空间，导致物业升值。
