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1、首期居住物业后备项目经理班管理方案设计姓名：胡晓旭学号：编号一二总得分得分注意：答案附在本试卷之后，以Word附件上传，文件命名方式“学号+姓名”。根据以下所给项目资料，拟出该项目各管理条线员工数预算和排班管理方案。本题可自定按包干制定员或酬金制定员；如按酬金制定员，酬金为大厦物业管理费收入的8%。（50分）上海市虹口区虹叶花苑住宅小区物业管理招标公告位于上海市虹口区的虹叶花苑住宅小区业主大会已于2017年10月31日通过了采用公开招标方式选聘物业!艮务企业的决议，现根据中华人民共和国招标投标法、建设部前期物业管理招标投标管理暂行办法等相关规定，采用公开招标方式组织本次物业I艮务企业的选聘工作
2、。一、招标人：上海市虹口区虹叶花苑小区业主大会地址：长春路158号联系人：黄主任电话：二、招标代理人:上海青蓝美达物业管理顾问有限公司地址：田林路142号1101室邮编：200233联系人：许莹电话：三、虹叶花苑物业项目基本情况概述项目名称：虹叶花苑住宅小区物业管理。项目建造的物业类型为：住宅。项目座落地址：项目的物业管理区域四至范围：东至深阳路1040号，西至长春路，南至邢家桥北路，北至漂阳路1114弄。项目总用地面积：27776平方米。项目总建筑面积：128863.74平方米。建筑面积构成：住宅总建筑面积111332.08平方米，（其中：多层（带电梯）建筑面积6529.44平方米；多层（无
3、电梯）建筑面积890.33平方米；高层（一期）建筑面积75711.20平方米；高层（二期）建筑面积28201.11平方米；非住宅建筑面积：17531.66平方米，其中商业面积：4049.25平方米，办公房建筑面积1222.23平方米，其他建筑面积12260.18平方米。小区共有房屋瞳数9幢,其中多层4幢,高层5幢，出入口4个（其中24小时开放为2个门岗，12小时开放为2个门岗）。绿化指标：绿化面积7000平方米，绿化率25%停车场库:项目机动车停车位402个，地面停车位：106个，地下停车位：296个。三、物业5艮务收费标准此次投标物业菅理费每平方米建筑面积的收费标准为（包干制）：高层（一期1
4、.68元/月平方米（其中业主收费1.58元/月平方米，公益性收入补贴约0.10元/月平方米），二期1.9元/月平方米（其中业主收费1.8元/月平方米，公益性收入补贴约0.10元/月平方米），多层（无电梯）08元/月平方米（其中业主收费0.7元/月平方米，公益性收入补贴约0.10元/月平方米），多层（带电梯）1.25元/月平方米（其中业主收费1.15元/月平方米，公益性收入补贴约0.10元/月平方米），公益性收入分成比例按物业公司30%、业主大会70%.商业用房一期236元/月平方米；商业用房二期2.8元/月平方米.四、招标方与中标单位签署的物业务合同期限为：三年。五、投标条件：在上海市注册、具
5、备独立法人资格、三级以上（含三级）资质、近一年内信用信息中无不良业绩信息记录；省理实绩要求有相同楼盘管理经验。六、资格预审手续：符合以上资格预审条件并有意参加投标的物业服务企业，于规定的时间内前往上海青蓝美达物业管理顾问有限公司办理登记手续。登记手续须提供下列资料：资格预审申请书（加盖企业法人章），公司营业执照正本复印件、物业管理企业资质证书正本复印件、企业简介、管理业绩及获奖证书、拟派本项目负责人资料、诚信档案记录等根据虹口区房管局要求有助殳标人需在投标报名后的2个工作日内至虹口区东体育会路359号2楼物业科处申请”诚信档案记录并附于投标文件中。（联系人：张老师,联系电话：-3253）七、资
6、格预审入围条件：当报名企业超过5家时，招标人将按照有效投标人的信用等级和最新社会公众满意度择优选择5家入围投标单位参加最后决标，并向入围单位发出书面的投标通知函。入围单位需提交投标保证金人民币肆万元整（40,000.00元）。八、评标方式：评标委员会推荐不超过三名有排序的合格中标候选人,招标人根据排序确定中标人。仅当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的,招标人将依序确定其他中标候选人为中标人。九、投标报名企业请于2017年11月30日上午9时一U时前往上海青蓝美达物业管理顾问有限公司田林路142号IlOl室）办理报名。报名时：请向招标代理方递交上述全部“物业管理投标资格
7、预审材料两套，请封装并注明报名企业名称。特此公告。招标人：上海市虹口区虹叶花苑小区业主大会招标代理人：上海青蓝美达物业管理顾问有限公司2017年Il月23日综合服务标准与收费标准序号内容服务要求1管理处设置（1）小区内设置管理处。（2）办公场所整洁有序。（3）配置一般的办公用品（如办公家具、电话等）。2管理人员要求(1)小区经理有物业管理员上岗证和小区经理上岗证，有三年以上物业管理工作经历。(2)管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁。3服务时间周一至周日在管理处进行业务接待，并提供服务。4日常管理与服务(1)服务规范应符合上海市物业管理行业规范要求。(2)24小时受理业主或使用人报修。急修半小
8、时内到现场处理，一般修理一天内完成(预约除外)O(3)对业主或使用人的投诉在三天内答复处理。(4)制定小区房屋装修申请、审批、巡视、验收等装修管理制度，建立业主或使用人房屋装修档案，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止或报告。(5)建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。(6)建立小区物业管理档案包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案(含业主或使用人房屋装修档案)等(7)制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。(8)对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。(9)可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业
9、主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%.(10)建立管理处内部管理制度和考核制度.(11)服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。(12)能提供二种以上特约服务(有偿)和二种以上便民(无偿)服务。(13)综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准.(14)对违反小区公约(临时公约)或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。公共区域卫郅艮务标准与收费标准项目序号内容服务要求楼内公共区域1地面每日清扫一次，其中门厅每日清扫二次，隔日拖洗一次，地面清洁。2手、栏杆、窗台每周擦抹二次，保持基本无灰尘。3消防栓、每周擦抹一次，外表基本无灰尘、无污溃。指示牌等公共设施4天
10、花板、公共灯具每季除尘一次，目视基本无灰尘、无蜘蛛网。5门、窗等玻璃每月擦拭一次，其中门厅玻璃每月二次，目视明亮无污迹。6天台、屋顶保持清洁、无垃圾。7垃圾收集高层按幢设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每日清理二次，收集点周围地面无散落垃圾，无污迹，无明显异味。8电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上,保持目视干净无污迹。楼外公共区域9道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫二次，目视地面、绿地清洁无杂物；明沟每周清扫二次，明沟无杂物、无积水。10公共灯具、宣传栏、小品等每周擦抹一次，表面无污迹。11垃圾厢（房）有专人管理。生活、建筑垃圾封闭存放,垃圾厢（房）每日冲洗二欠，垃圾厢（
11、房）及其周围基本整洁、无污渍、无积水、无明显异味，灭害措施完善。12果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）无满溢、无异味、无污迹。13消毒灭害每季对窖井、明沟、垃圾房喷洒药水一次（6、7、8月每月喷洒一次），每半年灭鼠一次.公共区域秩序维护服务标准与收费标准序号内容服务要求1人员要求（1）专职保安人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上身体健康，工作认真负责.（2）有较强的安全防范能力,能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备.（3）上岗时佩带统一标志,穿戴统一制服,配备对讲装置或必要的安全护卫器械。2门岗(1)小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆的登记记录
12、。(2)封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。(3)对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。3巡逻岗(1)白天每二小时巡逻一次，夜间每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。(2)在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的曲揣施，及时报告管理处和相关部门.4技防设施和救助(监控岗(1)小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。(2)监控中心收到报警信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询
13、问.5车辆管理(1)地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。(2)及时处理车辆停放不规范的现象。(3)收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必需的消防器材,车库场地每日清洁一次,有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。公共区域绿化日常养护服务标准与收费标准基本条件内容要素养护要求(植物)1.利用植物、山石、水体等设置景点.2、绿地内植物葭盖率80%以上，且群落、层次明显。并有花卉布置.3、孰的率100%(包括经过规定手续变更)。乔、灌、草等保存率95%以上，大乔木保存率草坪修剪每年普修
14、四遍以上，草面基本平整。清杂草每年普除杂草五遍以上，杂草面积不大于6%灌、排水及时灌溉，保证有效供水，有积水及时排除。施肥每年普施有机肥一遍.病虫害防治发现病虫害及时灭杀.树木修剪乔、灌木修剪每年二遍以上，无二级枯枝；篱、球超过齐平线IOcm应修剪，每年不少于四遍，做到表面圆整，基本无脱节；地被、攀援植物适时修剪，每年不少于二次。中耕每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松.98%以上。绿地设施及硬质景观保持长年基本完好。除草、松施肥按植物品种、生长状况、土壤条件适当施肥；每年普施基肥一遍，部分花灌木增施追肥一次.病虫害防治有针对性及时灭治，主要病虫害发生低于o%扶正加固有倒伏倾向，及时扶正、加固。
15、其它乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木基本开花；球、篱、地被生长正常,缺枝、空档不明显。花坛花境布置一年中有二次以上花卉布置。灌、排水保持有效供水，碰水.补种缺枝倒伏不超过十处。修剪、施肥保持花卉生长良好。病虫害防治及时做好病虫害防治.共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与收费标准项目内容运行、保养、维修服务要求公共部位房屋结构每年二次以上对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门窗每周一次巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好开闭正常。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无明显剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损，墙面修
16、补应保持与原墙面材质一致.管道、排水沟、屋顶每季一次对屋面泄水沟、楼内夕用E水菅道进行清扫、疏通，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有气膨、碎裂隔热板有断裂、缺损的,应及时修理。围墙每月一次巡查围墙,发现损坏立即修复；铁栅栏围墙表面无明显锈蚀，保持围墙完好。道路、场地等每半月一次巡直！路、路面、侧石、井盖等,发现损坏及时修复，保持路面基本平整无积水，侧石平直无缺损。休闲椅、室外每周二次以上巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的健身设施等安全使用（如需更换的除外）.安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施。每月检查一次，保证标志清晰完整
17、，设施运行正常。项目运行、保养、维修服务要求供水系统1、每周对供水设备检查三次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。4、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。项目内容运行、保养、维修服务要求公共照明公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在98
18、%以上。公共电气柜每日一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜,每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。项目内容运行、保养、维修服务要求消防系统消防设施、设备1、消防泵每月启动一次并作记录，每年保养一次，保证其运行正常。2、消防栓每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好。3、每天检有火警功能、报警功能是否正常。4、每年试验一次探测器，并对全部控制装置进行一次试验，火灾探测器投入运行二年后，应每隔三年全部清洗一次，不合格的应当调换。5、每半年检查一次消防水带、阀杆处加注润滑油并作一次放水检食6、每月检有一次灭火器，临近失效立即更新或充压。避雷系统避雷设施每年二次检直避雷
19、装置，18层以上的楼宇每年应测试一次，保证其性能符合国家相关标准。项目内容运行、保养、维修服务要求弱电系统楼宇对讲系统（可视）不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。住户报警不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息,并同时发出声光报警信号。周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出
20、声光报警信号。监视系统不定期进行调试与保养,保证各项监控设备24小时正常运行,能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号,录像功能正常。电子巡更根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和JIl酹等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。项目内容运行、保养、维修服务要求升降系统电梯1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的安全使用许可证，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行萱理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员
21、二小时内到达现场修理发生电梯困人或其它重大事件时物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。项目内容运行、保养、维修服务要求水景水景（动力）1、每周一次巡视检直喷水池、水泵及其它附属设施，损坏部位及时修复，保证其正常运行.2、重大节日前应对景观设施进行安全、功能检查，保证节日期间各项设施运行正常。一、虹叶花苑物业管理处各条线员工数预算和排班管理方案（酬金制）位置岗位岗数人数工作状态上岗时间班次工作时间备注一期主要出入口
22、14轮换站岗7:00-19:0019:00-7:00做二休二24小时秩序维护一期次要出入口12坐岗7:00-12:00做二休二12小时二期主要出入口14轮换站岗7:00-19:0019:00-7:00做二休二24小时二期次要出入口12坐岗7:00-19:00做二休二12小时一二期巡逻岗（含地库）14日2小时/次，夜3小时/次7:00-19:0019:00-7:00做二休二24小时一二期监控岗（含领班）287:00-19:0019:00-7:00做二休二24小时小计24一二期9幢楼（4多层、5高层）、办公、商业9按分等标准及合同要求7:00-10:3013:30-16:30做六休一6.5小时保洁
23、员一二期地下车库1.5按分等标准及合同要求8:30-11:3013:30-17:00做六休一6.5小时一二期生活垃圾回收1.5按分等标准及合同要求9:00-11:3014:30-18:30做六休一6.5小时一二期外围保洁1.5按分等标准及合同要求8:30-11:3013:30-17:00做六休一6.5小时一二期替班岗1.5按分等标准及合同要求根据岗位做六休一6.5小时小计按做六休一人员排班需：15一二期客服接待（兼收银及行政）2按分等标准及合同要求8:30-12：0013:00-17:00轮休8小时客服部一二期管理员（物业费催缴/日常小区品质巡查）1按分等标准及合同要求8小时小计按3人翻班轮休
24、：3一二期工程领班1按分等标准及合同要求8:30-120013:00-17:00做五休二8小时工程部（3人轮流值夜班17:00-8:30）一二期维修万能工3按分等标准及合同要求8:30-120013:00-17:00轮流翻班12小时小计按3人翻班轮休：4一二期绿化（外包）（7000平米）包含绿化垃圾清运、水景清捞6元/平方米/年一二期项目经理1名（做五休二,24小时待命）共计一二期人员共计47人二、根据上述项目特性，制定消防演练预案，要求含组织架构、岗位安排、演练角色、任务分配等细则方案。（50分）一、演习目的珍爱生命从防火做起，杜绝火患从自我做起。为了加强员工对消防知识的了解和认识，增强消防
25、意识，体现“预防为主，防消结合”的消防方针，灌输群防，群治的意识，提高全员应急灭火能力和疏散逃生能力，结合中心实际情况，特制定此消防演习方案。二、演习地点及时间安排：地点：虹叶花苑2017年月日下午：三、组织结构“一部、五组”即指挥部、灭火行动组、疏散引导组、通讯联络组、救护组和后勤保障组。各组组成人员、负责人及职责：1、指挥部成员：曹韵、徐蕾职责：负责统一协调分配各组演习人员。2灭火行动组：秩序维护部2名队员接到指挥部命令，2分钟内赶至火灾现场，形成灭火力量。职责:利用火情区域附近的消防设施扑灭火灾和防止火势蔓延，及时汇报火灾情况，扑灭火灾后立刻汇报指挥部。3、疏散引导组：秩序维护部4名职责
26、：引导楼内人员从消防安全通道疏散到安全地方避免拥挤损伤。4、救护组：清洁部3人。职责：救护受伤人员，护送行为不便者撤离。5、后勤保障组：工程部3人。职责：提供水、断电及抢险工具等。6、警戒组：由秩序维护部1人及清洁部1人担任在形成灭火力量时赶赴警戒区。职责：负责对火灾区域外围警戒任务，指导车辆离开现场，疏散人员离开，并确保消防通道畅通以便消防车辆进出，看管好着火处疏散出来的物件。消防维保单位（）担任此次消防安全演习的技术支持。5层上海盘古餐饮管理有限公司及9层科幕化学（上海）有限公司参与此次演习。四、各组应急程序和措施1、指挥部应急程序和措施（1）指挥部成员接到通知后立即到消控中心成立临时指挥
27、部，以便迅速有效的指挥。（2）调动各组人员按各组任务进行实施。（3）根据火势情况,决定是否疏散人员；在火势难以控制时，下达启动消防设施指令并模拟报119”，同时安排人员接待消防车辆，并指明本大厦的消防设施的位置；启动紧急广播并将电梯迫降到首层；采取断电、断气、打开排烟装置等措施。2、灭火组应急程序和措施（1）灭火组成员立即启用灭火器、消防栓内设施、设备扑救初起火灾。（2）消控中心根据火场情况和指挥部成员的指令进行启动相应的消防设施。（3）关闭现场附近之门窗以阻止火势蔓延,并立即关闭附近的电闸。3、疏散组应急程序和措施（1）发生火灾后，疏散组负责人立即到火灾现场组织疏散。（2）疏散组安排人员，为
28、业主和访客指明疏散方向，并在疏散路线上设立岗位进行引导、护送业主和访客向安全区域疏散。切记提醒大家不要乘坐电梯,如烟雾较大时并告之大家用湿毛巾捂住口鼻以低身体姿势前行。（3）疏散顺序为：先从起火层及相邻层,后从起火层上面2层和下面的1层。疏散一般以向下疏散为原则（底层向外疏散），若向下通道已被烟火封住,则可考虑向屋顶撤离。4、救护组应急程序和措施（1）对受伤人员及时转移和抢救。（2）对受伤严重的要及时拨打“120”急救中心电话。5、后勤保障组应急程序和措施（1）发生断电，工程部应立即启用平时备好的事故照明设施。（2）火区烟雾大时应向灭火抢险人员提供湿毛巾。（3）保证消防设施正常运转及时排除消防
29、设施故障。6、警戒安全维护组应急程序和措施（1）发生火灾后,安全维护组负责人调配组员到大门口布置人员进行警戒,防止外人进入辖区。（2）帮助撤离人员撤离到安全地方,并进行安置；指挥引导消防车辆停靠到适合灭火位置。（3）疏导围观群众,不要堵塞道路。五、善后工作1、火灾扑灭后，协助公安消防部门做好起火原因的调查工作，工程部并迅速将辖区内的报警系统和灭火系统恢复至正常状态。2、维护部应组织人员清理灭火器材,及时更换、补充灭火器材。3、服务中心应统计辖区人员伤亡情况和辖区财产损失情况,上报给公司。4、保洁部应组织员工对火灾现场进行清理,恢复整洁。5、指挥部应对火灾的情况进行工作总结并存档。六、演习内容1.发现火情；2.火情传递；3.组织人员；4.各岗位人员处置情况；5.配合消防部门工作；6.现场维护秩序；7现场保护七、演习要求：1、全体参演人员必须听从联合演习领导小组的统一指挥；2、消防演习领导小组根据火灾情况迅速确定灭火方案；3、明确各小组的分工、职责，确保本次消防联合演习的顺利开展。八、演练物资1、灭火器5kg12瓶，3kg3瓶。2、水带1卷、枪头2个。3、消防演习桶2和、柴油5斤、木材若干。九、宣传标语消除火灾隐患，创造美满生活，构建和谐社会隐患险于明火，防范胜于救灾，责任重于泰山！消防安全人人有责!
