康养项目可行性研究报告.docx

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1、Realestateconsultancyreport康养项目可行性研究报告报告编号：XX咨字HB2017XX1号2017年3月8日目录一项目总论11项目背景1(1)项目名称1(2)委托方1(3)承担可行性研究工作的单位1(4)研究工作依据1项目建设规模和内容2(6)项目开发相关手续32可行性研究结论3(1)市场可行性研究3经济可行性研究3项目评价结论4二项目投资环境和市场研究51北京市社会经济发展情况分析5(1)北京市宏观经济分析5社会消费品零售总额7供求关系分析8(4)购买力分析9市场现状分析102养老市场情况分析11我国老龄化程度11(2)我国老龄化现状11我国养老市场所处阶段12(4)

2、北京市养老市场现状133政策背景分析14养老政策14土地政策164区域热点事件18(1)北京2022年冬奥会182019年世界园艺博览会195宏观背景总结20三项目分析及评价211项目概况21(1)项目位置21(2)自然条件22(3)地形、地势23(4)交通23(5)周边配套及区域环境23(6)拆迁情况23(7)土地现状232项目SWoT分析24优势(Strerght)24(2)劣势(weakness)24(3)机会(opportunity)25(4)威胁(threaten)263综合评述27四市场定位及项目评估281项目定位282规划布局293模式定位294客户定位31五项目开发建设进度安排

3、331有关工程计划安排的说明332施工计划横道图33六投资估算与资金筹措351项目总投资估算352总投资估算说明363资金筹措364投资使用计划36七销售及经营收入测定391物业销售收入估算392经营收入估算393经济效益分析39八 社会效益和影响分析401对环境效益的影响402对政府财政的影响403对区域发展的影响40九 可行性研究结论与建议411可行性研究的结论性意见41(1)项目进展情况41(2)项目建设后续资金有保证41(3)项目具有良好的社会效益41(4)经济效益良好412项目主要问题的解决办法和建议41(1)主要问题41(2)建议42项目总论1项目背景(1)项目名称北京市延庆区XX

4、镇XX村项目可行性研究报告(2)委托方北京XX房地产开发有限公司(以下简称：XX地产)(3)承担可行性研究工作的单位受托单位：XXXX养老服务集团有限公司旗下咨询公司单位地址：XX省XX市XX北大街XX(4)研究工作依据国家有关法规、政策文件Q房地产开发项目经济评价方法(建设部：建标2000205号)令建设项目经济评价方法与参数(发改投资20061325号)令关于印发经济评估方法的通知及附件(中国国际工程咨询公司:咨经199811号)其他有关法规、政策文件。北京市建设工程概算定额令北京市建设工程工期定额北京市建筑工程价格信息令委托方提供的地块规划资料委托方提供的数据、资料令委托方相关构思、计划

5、等市场调研的相关资料市场调研宏观数据资料令市场调研微观数据资料受托方企业资料库（5）项目建设规模和内容根据XX地产提供的相关资料，经济技术指标如下表:表1：项目主要规划指标单位：平方米项目名称相关数据地块位置北京市延庆区XX镇XX村用地性质宅基地、耕地、公共用地等总用地面积XX总建筑面积540000本项目用地面积XX建筑容积率2.3其中：养老公寓用地面积1600.8建筑面积320000容积率2回迁区住宅用地面积400.2建筑面积80000容积率2总户数（户）约250酒店用地面积13333.4设计房间（间）350规格五星医疗、养老用地面积200.1规格护理院（2000张床位）3甲医院农业观光用地

6、面积333335注：表中指标来源于XX地产提供的相关数据资料。(6)项目开发相关手续本项目的土地使用权还没有正式取得，关于土地的相关控制指标没有最终确定。但是，XX地产已经同XX村、XX镇政府达成了意向开发合作框架协议，相关的规划条件具有进一步谈判的广阔空间。本项目内部建有大量的村民自建住宅，拆迁面积相对较大。通过以上分析，我们认为本项目的土地取得具有极大的实操性。2、可行性研究结论(1)市场可行性研究令区域土地市场活跃，成交量及成交楼面价格均有提高，土地成交类型由以居住用地为主，目前中小开发商为获得土地的主力军。令北京房地产市场整体呈现回暖迹象，总体市场成交活跃，但供给明显不足，伴随需求大幅

7、上涨，价格自2016年初上涨明显；令在房地产政策环境趋紧的大形势下，预计2017及今后几年北京房地产投资额和市场供给将增长，但部分区域短期内仍面临供给不足，总体市场交易活跃程度仍会保持良好水平；令在北京市要将延庆区定位为运动休闲区的发展战略下，延庆的区域价值逐渐得到认同，将发展成为继顺义、通州之后房地产市场的热点板块；令世园会、冬奥会的催化效应进一步增强了延庆区房地产市场的板块作用。(2)经济可行性研究投资估算根据测算，项目未含土地成本的总投资为249480万元。资金筹措项目投资的资金来源包括自有资金、银行融资、销售回款。由于项目现在的所处阶段，具体的资金筹措方案尚不可知。按照房地产开发的一把

8、规律，后期需要合理安排销售计划，销售回款的合理度对项目资金筹措有重大影响，并且可以较好的控制财务成本。项目销售收入根据区域房地产发展前景分析，至2018年初项目开盘销售时，区域同类项目售价可达24000-30000元/平方米，考虑养老地产的项目操作能力，预计可使项目实现10%的溢价，即销售均价26000-33000元/平方米。由此我们确定项目以稳健售价26000元/平方米，乐观售价30000元/平方米分别进行测算。根据项目的建筑指标，项目主要的销售面积来自养老公寓(包含商业面积)32万平米，可以实现销售收入如下：稳健方案可实现销售收入832000万元。乐观方案可实现销售收入960000万元。(

9、3)项目评价结论。项目土地具有实操性令项目资金基本有保证。项目具有良好的社会效益令项目经济效益高于行业平均水平，具备一定抗风险能力令项目养老休闲物业定位符合市场供应需求，市场租售前景良好综合评价项目整体可行。二项目投资环境和市场研究1、北京市社会经济发展情况分析(1)北京市宏观经济分析表2:北京市GDP及其增长率单位：亿元指标/年份262007200820092010201120122013201420152016GDP7720.39006.21048811865.913777.9160.41780119500.621330.822968.624899.3增长率12.30%9.00%10.10

10、%10.20%8.10%7.70%7.70%7.30%6.90%6.7%图1:北京市GDP及其增长率单位亿元北京市GDP及增长率从表2可看出，北京市的国内生产总值(GDP),从2011年开始结束了高速发展的阶段，开始进入中速增长期，但是仍然高于全国的增长速度。2011年2016年的增长率保持在7.5%的平均水平，其数值在国内具有绝对领先的地位，可见其经济实力的雄厚。一个地区房地产市场的发展必须要有雄厚的经济实力做后盾。北京市优良的经济发展环境为北京的房地产市场的发展提供了良好的投资环境。表3:北京市人均GDP及其增长率单位：元指标/年份20062007200820092010201120122

11、013201420152016人均GDP495055604463029687887429180394870919321399995106284115000增长率8.90%5.20%6.20%8.00%8.21%8.33%7.03%7.28%6.29%8.20%图2:北京市人均GDP及其增长率单位：元人均8P增长率通过图2、表3可以看出：北京市的人均GDP受到宏观GDP的影响，增长率在2011年以后经历了4年的下滑，但是随着近两年的稳定发展，在2016年开始了恢复了较快的增长速度；但是人均GDP绝对值一直处于稳定的增长中。对比宏观GDP,人均GDP的发展较好。可以看出，微观经济也反映出北京市的良

12、好的投资环境。(2)社会消费品零售总额表4:北京市社会消费品零售总额及增长情况单位：亿元指标/年份201120122013201420152016社会消费品零售总额6900.37702.88375.19098.11033811005.1增长率10.80%11.60%8.70%8.60%7.30%6.50%图3:北京市社会消费品零售总额及增长情况北京市社会消费品零售总额直接反映了北京市居民的消费水平，通过图表很明显看出居民的消费水平直接受到宏观经济的影响，紧随宏观经济的发展，表现为：绝对值逐年增长，并且增长量较大，但是增长率结束了高速增长阶段，增长率出现下滑，并且有走稳趋势。这对房地产投资未尝不

13、是一件好事，因为趋于平稳的消费水平，是居民消费更加理性的表现，这样可以有效释放经济泡沫，使房地产开发的不确定因素大大减少，利于房地长市场长期稳定的发展。(3)供求关系分析表5:北京市商品房供求关系对比单位：万平方米指标/年份20092010201120122013201420152016施工面积9719.110300.912065.413122.513886.913641.51309513089.8销售面积2362.31639.514401943.71903.114591554.71675.1竣工面积2678.62386.72245.22390.92666.43054.12631.52383.

14、1施工/销售4.116.288.386.757.309.358.427.81销售/竣工88.19%68.69%64.14%81.30%71.37%47.77%59.08%70.29%图4:北京市住宅市场供求关系北宅市场供求关系从两个指标来分析北京住宅市场的供求关系施工面积/销售面积，从我们搜集的数据表明，这一指标在5左右或者在5以下是比较健康的。从表5看近几年北京的这一指标的平均值为7左右，稍微高于5。但是2016年这一指标有下降的趋势，但是仍需警惕。销售面积/竣工面积，从近几年的数据看，北京供求基本平衡稍有空置,这和政策层面有很大关系，去除经济泡沫和不确定性因素，我们判断北京市的房地长市场还

15、是倾向于供不应求。(4)购买力分析表6:北京市居民可支配收入对比单位：元指标/年份20H20122013201420152016可支配收入329033646940321439104845852530增长率13.20%10.80%10.60%8.90%8.70%8.40%图5:北京市人均可支配收入情况单位：元d班市人均可支配收入14.%12.%1O.%8.%6.%4.%2.%O.%5004003002001000600通过数据可以看出，北京市居民人均可支配收入逐年上升，表现出较强劲的购买能力，购买力是房地产发展的必备条件，北京市所表现出的购买力为项目的发展奠定了极好的购买基础。(5)市场现状分析

16、表7:北京市人均住房面积对比单位：平方米指标/年份201120122013201420152016人均住房面积27.2529.2631.3131.5431.6931.94增长率10.80%10.60%8.90%8.70%9.01%图6:北京市人均住房面积情况单位：平方米从市场现状来分析，北京市人均住房面积基本处于稳定，从2013年开始,不论是绝对值还是从增长率来看，都达到了平稳期。这需要警惕，在房地产开发过程中要清醒认识市场出现的细微变化，提高产品质量、提升产品竞争力。2、养老市场情况分析(1)我国老龄化程度老龄化社会标准国际上通常看法是，当一个国家或地区60岁以上老年人口占人口总数的10%,

17、或65岁以上老年人口占人口总数的7%,即意味着这个国家或地区的人口处于老龄化社会。(2)我国老龄化现状图7:我国人口结构我国人口结构图我国60岁以上老年人口占人口总数的16%,65岁以上老年人口占人口总数的10%,分别超6%和3%。我国已经进入人口老龄化快速发展阶段，2015年底我国60周岁以上老年人口2.22亿，2025年将达到3亿，2033年将超过4亿人。2015年，80岁以上高龄老人总数2600万，2050年以后将达到1亿。失能、半失能老人达到4000万！同第五次全国人口普查相比，60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。并且上升速度正在逐年

18、加快。随着中国经济社会快速发展，中国人口年龄结构的变化加快，其中老龄化进程速度尤其令人担忧。表8:我国人口老年抚养比例指标2014年2013年2012年2011年2010年年末总人口（万人）1367821360721354041347351340911564岁人口（万人）100469100582100403100283999380-14岁人口（万人）225582232922287221642225965岁及以上人口（万人）1375513161127141228811894老年抚养比（%）13.713.112.712.311.9注：采自国家统计局第六次人口普查数据（3）我国养老市场所处阶段。20

19、世纪50年代第一次生育高峰出生人口相继进入老年，“十二五”期间我国60岁以上老年人口年均增长800万以上，总量将突破2亿；。预计至2014年末，我国内地60岁以上老人将超2亿，60岁以上老年人占比逾总人口的14%;令从2001年到2020年间，我国将经历一个快速老龄化阶段，年均增长速度达3.28%;。据联合国统计分析，从2051年到2100年间，迎接我国的将是稳定的重度老龄化阶段，全国老年人口规模将达到峰值4.37亿。图8:我国养老市场阶段示意形成条件运营主体社会保障老龄化初期政府老龄化加剧期第二阶段老年公寓第三阶段老年社区第一阶段传统养老院老龄化一社会保障水平低政府+开发商政府给E一定支持开

20、发商为充社会保障体系完善纵观我国养老市场的发展历程可以看出：我国养老市场正处于由第二阶段向第三阶段发展的过程中，现阶段由老龄化中期向老龄化加剧转变，政府主导养老地产发展，开发商参与，并且予以开发商政策利好。(4)北京市养老市场现状根据北京统计局公布数值可以看出一北京老龄化较为严重。2010年第六次人口普查显示：北京市常住人口为1961.2万人，其中65岁以上人口170.89万人，占常住总人口8.7%;令2013年数据显示：北京市常住人口为2114.5万人，其中65岁以上人口194.5万人，占常住总人口9.2%;2015年数据显示：北京市65岁以上人口315.8万人，占常住总人口的14.1%;Q

21、根据相关研究预测：2030年北京市65岁以上人口达到500万人，占常住总人口的21.7%。表9：北京市养老床位情况单位:张时间机构床位数每千人床位数规划床位刚需床位规划缺口实际缺口约2013年81491241100190030000-40011002015年1200301500230011002020年1600并40200029001300且养老床位建设纳入政府绩效考评：“十二五期间养老床位考核：每少建一张床，区县须按每床55万元的标准上缴统筹建设资金。3、政策背景分析(1)养老政策目前我国政府面对全球老龄化加速趋势，已经开始高度重视我国的社会养老问题，为养老事业提供前所未有的政策支持，下表总

22、结了近几年国家在养老方面的政要政策：发布部门时间/年份相关政策国务院2013年关于加快发展养老服务业的若干意见国务院2013年关于促进健康服务业发展的若干意见国务院办公厅2013年关于政府向社会力量购买服务业的指导意见国土资源部办公厅2014年关于印发养老服务设施用地指导意见的通知教育部等九部门2014年关于加快推进养老服务业人才培养的意见国家卫生计生委办公厅2014年关于印发养老机构医务室基本标准（试行）和养老机构护理站基本标准（试行）的通知财政部、国家发展改革委2014年关于减免养老和医疗机构行政事业性收费有关问题的通知商务部、民政部2014年关于鼓励外国投资者在华设立营利性养老机构从事养

23、老服务的公告民政部、发展改革委等2015年关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见国家发改委、国开行2015年关于推进开发性金融支持政府和社会资本合作有关工作的通知国家发展改革委办公厅2015年关于印发战略性新兴产业专项债券发行指弓1的通知国家发展改革委办公厅2015#关于印发养老产业专项债券发行指引的通知民政部、国开行2015#关于开发性金融支持社会养老服务体系建设的实施意见国务院办公厅转发财政部、发改委、人民银行2015年关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知国务院办公厅转发卫计委等部门2015年关于推进医疗卫生与养老服务相结合指导意见的通知民政部、卫计委2016年

24、关于做好医养结合综合服务机构许可工作的通知人民银行、民政部、银监会、证监会、保监会2016年联合印发了关于金融支持养老服务业加快发展的指导意见(2)土地政策北京首块养老综合用地解读土地供给形式转变2013年北京土地招拍挂市场上多了一位主角养老综合用地，此时养老综合用地将于工业用地、住宅用地、商业金融用地享受同等待遇。供地范围则主要集中于北京市近郊地区，少数位于五环周边。养老综合用地的综合性主要体现在用地性质上，具体来说就是一种“鸡尾酒”组合，即约70%的住宅用地加上不到30%的其他商业金融用地，以及少量的养老医疗设施用地。政府用规划思维来做养老产业，并且已经上升到了整个产业的巨大进步。图9:土

25、地政策示意北京市第一块养老综合用地招拍挂模式解读2013年2月1日，北京市第一块以养老综合用地模式招拍挂的经营性用地。一家养老产业的新锐一中投发展有限责任公司以总价13.87亿元成功中标北京密云县一宗包含养老功能的居住用地，打破了养老用地多年“难产”的局面，这也是全国率先将养老设施用地纳入年度国有建设用地供应计划的破冰之举。图10：北京市第一块招拍挂模式供给的养老综合用地北京市密云县瀚庄慎京粥怵渠调节池东fiA01.Bm地块二类居住、体疗养用地项目2013/16姓文件，号:SiSttlS(三)2013003保证金:。万元土地面积:519965平方米E中代征地面积3W64平方米平方米瞰/:规划建

26、筑面积:建筑控制规模414712砰方米用:R2二类居住用地卜淋疗养用地在见招标文件联系电诒M409500投标时同2613枇刖旧投标玲点:市中心交易市场破时同:2013年02肿日应变价格：46200万元竞等人:中投发财限费任公司土地供给模式的转变2013年起，养老设施用地首次单列纳入年度供地计划，这些养老设施用地的供应方式，一部分是政府投资的社会福利性质的养老设施，将通过划拨方式实现供给；一部分非政府投资，利用国有土地来建设养老设施的，将通过招拍挂的方式出让。见下图：图11:北京市2012年度国有建设用地供应计划用途结构表北京市2012年度国有建设用地供应计划用途结构表公卜西）水域及水利及地用池

27、公共W我与公共限先用住宅用池介计交遢运柏m地，内!Ei小计公殡房含朦租房）用地经济途不房用后（含中央.军队）喘必避等商品住名用幻收三叫此=7001IOG801712001o21130322X8%15GMd匕京胃2013年度国有建设用地供应计划J用途结构表单管：公顷）会计Afii意用地木械及水利设ty?.2*认4tQ公尺3，住宅用皿flHiM令计公刊加（雌枳“）用地农仗历EMfcft阱IS1栏月fH三（含小央、军队单位F）定向安atm地加晶住宅E地”,小注*Ite56501200!OO100too1300OOO165。15S65135-4S370R50-OOO100%21.2KB.XKIX%I.

28、R%23C%IS。匕2522.7%14K7A4.5*315O7.1数据来源：北京市土地整理储备中心4、区域热点事件（1）北京2022年冬奥会北京2022年冬奥会延庆赛区概况北京2022年冬奥会延庆赛区共有5个竞赛、非竞赛场馆，将进行3个大项（高山滑雪、雪车、雪橇）、4个分项（高山滑雪、雪车、钢架雪车、雪Ws20个小项的比赛。延庆赛区的建设将会带动周边地区交通及市政基础设施的建设，为该区域的发展创造条件，其场馆建设也会尽量与环境结合、减少工程量、节省投资。延庆赛区的奥运村将可容纳运动员和随队官员1430人o作为冬奥会主会场之一的北京市延庆区借助体育东风，其地产项目发展迅速。极短时间内，延庆房价已

29、大幅攀升。业界预测，目前商品房均价不足2万元的延庆，借助冬奥会房价将有可能破4万元。冬奥会对延庆地产市场助力预测。预测一：打造成富有文化的冬奥小镇通过冬奥会延庆将被打造成一个富有文化和人情味的冬奥小镇。借助北京举办冬奥会，让这里变成一个能让大家一到雪季，就能想要前往的地方。体育是小镇生活的一部分，或者说是重要组成部分，除了滑雪，每个来这里的人都能寻找到自己的诉求，看比赛、或者单纯欣赏这里的雪景。令预测二：地产项目里的冰雪主题乐园地产商总能第一时间感受到市场的冷热。他们已通过亲身体验，感受到了冰雪给项目带来的巨大客流量和附加收益。预测三：国家队可能落户于此延庆位于北京城区以北约90公里。作为20

30、22年北京冬奥会三大赛区之一，延庆将承办滑雪项目的高山速降以及雪橇和雪车比赛，中国雪橇和雪车国家队正在延庆选拔组队，是否可以考虑将两支国家队的大本营安在项目内，让楼盘和新成立的国家队一同成长、共迎奥运？(2)2019世界园艺博览会2019世界园艺博览会将会对延庆带来极大的利好影响：巨大的窗口效应延庆是北京的后花园，延庆世园会将是延庆快速实现国际化的“跳板”与“支点”。世园会召开期间，国内外知名媒体云集延庆，在展示世园会的同时，延庆的城市形象和经济社会发展成就也将广为播扬。通过世园会这一窗口，一个富有个性和特色的城市形象跃然而起，世人也将从更为丰富和精确的经纬度中阅读延庆、了解延庆，从而不断提升

31、延庆在国际化大潮中的竞争潜力。巨大的民生效应延庆世园会将是一件惠及广大群众的民生工程。世园会建设项目，是一项巨大的投入，对产业发展和经济建设具有很大的拉动作用，成为吸纳劳动就业的重要平台。在世园会的影响下，延庆的城市建设、项目投资等各个方面都将迈上一个新台阶，为群众生活、就业、居住创造良好环境。巨大的提升效应城市管理是城市的重要生产力。世园会的筹备与举办，无疑将让延庆的城市管理水平和城市运营能力得到考验和提升。并为2022年世界冬奥会的顺利召开奠定了厚实的基础。5、宏观背景总结通过对延庆宏观市场的解读我们可以非常清晰的得出结论：老龄化问题突出，养老地产空间巨大，需求集中，北京地区尤为突出；令政

32、府已开始高度重视社会养老问题，持续出台的政策将为养老地产提供前所未有的扶持；。养老地产是一片蓝海，企业需要寻找合适的模式介入，帮助政府解决社会老龄化的问题同时，形成多方共赢；延庆未来几年将一直是世界的焦点；区域内行业市场前景良好，不论是养老市场还是地产市场都蓄势待发；。国家政策、区域政策，养老市场政策、地产政策均出现利好。三项目分析及评价Is项目概况(1)项目位置项目位于北京市延庆区XX镇XX村，位于XX镇北部。包括XX村宅基地和部分耕地等。整个地块为不规则地块，镶嵌在XX村、XX村、XX村中间。项目地块四至大概如下：西至：西大路东至：XX路北至：百康路南至：马刘路图12:项目位置图图13:地

33、块红线图(2)自然条件项目地处于平原地区，区域内相对水资源不足，所以区域内的自然景观资源较为缺乏。区域内植被比较茂盛，田园风景良好。附近没有工业区，环境良好，大气、水的质量均达到国家一、二类标准。区域内气候属于大陆性季风气候，处于温带与中温带、半干旱与半湿润带的过渡连带。气候冬冷夏凉，年平均气温8摄氏度。最热月份气温比承德低08摄氏度，适宜避暑消夏。夏季炎热多雨，年降水量为400毫米。冬季寒冷干燥，春秋短促，四季分明，干湿季明显。夏季主导风向是东南风向，冬季主导风向是西北风。(3)地形、地势项目地块形状不规整，地势平坦。项目地块与临近道路接近，地块上还未进行拆迁，后期需要进行土地的拆迁、整理。

34、(4)交通项目地区域内有两条主要过境道路穿过，新建的XX公路由XX通往XX,公路路面状况良好；XX路可通往XX镇。这两条公路从村庄的东西两侧穿过，从项目地到XX高速公路仅需20分钟车程。项目地有公共汽车XX路通往XX镇。(5)周边配套及区域环境周边配套设施主要有：令医疗：XX村卫生所、XX镇医院、延庆区医院教育：1所小学、1所中学令文化娱乐：XX村文化站、健身场令商业：村内小商店(6)拆迁情况项目地XX村现有户籍人口550-600人左右，户籍数为235P,基本可以确定项目拆迁补偿(回迁房)户数为600户，其余拆迁补偿可以考虑其他补偿方式。(7) 土地现状项目区域内的土地基本可以分为：建设用地、

35、农业用地、林业用地。建设用地：建设用地主要集中在村域的中西部。村庄住宅用地占了建设用地的88%,由于缺乏统一的规划管理，住宅分部比较混乱，导致土地浪费问题比较严重，土地利用率较低。其余还有管理性公益性设施用地、市场性设施用地、道路用地、市政公共设施及环卫设施用地、公共绿地用地等。其余用地：包括耕地、交通用地、水域、林地、农业设施用地、闲置地。2、项目SWoT分析优势(Strenght)令区位优势项目位于北京市延庆区，背靠“大北京”圈，属于延庆区较为核心的区域,是北京未来几年的重点发展方向。距离延庆区非常近仅8公里左右，同时距离XX镇仅5公里。区位优势非常明显。政策优势项目所在地XX村被相关上位

36、规划列为XX镇重点发展村庄,在经济和政策上都给与强力支持；同时，在北京、延庆区的政策层面上也是未来几年的极重点发展区域，具有极大的政策优势。交通便利项目地所在区域县级公路、镇级公路以及村级公路等路网发达，XX路、XX路等公路从区域穿过。XX高速公路距项目地仅需20分钟车程，直接北京市区。根据规划，近几年区域内的路网将得到极大的改善和休整，届时，不仅路网密度加大，而且道路等级也有提升。资源环境优势项目紧邻官厅水库，北侧包括野鸭湖湿地、康西草原在内的观光带是延庆区重点建设的旅游观光带；2019世界园艺博览会、2022年冬奥会比赛场馆的建设更是北京市乃至国际的重点建设项目，这将成为国际化的旅游观光到

37、达地。区域环境资源优势将达到国际化层面；。基础设施较为完善项目地XX村基础设施整体水平较高。村内道路硬化较完善，路面整洁；电力、电信等设施情况良好，良好的基础设施为本项目的发展提供了非常有利的条件。(2)劣势(WeQkneSS)令周边生活氛围较差目前项目地周边主要是村庄和耕地，人口相比城区较少，没有形成社区氛围的生活气氛，相对于城市来说较冷清。同时，生活相关的基础配套设施也欠缺，比如：商业氛围、医疗卫生、教育资源、工作氛围等，仍然处于农村阶段，没有城市该有的“繁华”景象；。地块不规则、利用难度大本项目地块为不规则形状，利用起来有一定的困难，这就要求在规划设计阶段投入较多的人力、物力、财力，充分

38、利用土地，避免造成浪费和不合理。土地取得和后期拆迁存在难度由于项目地现在为村庄公共用地、宅基地和耕地，相关取地手续变得较为复杂。同时村内居民生活良好，短时间内完成村庄的拆迁和平整土地存在较大难度；令后期销售存在劣势由于本项目在郊区，相对于市区旺盛的客户资源，项目地位于农村，村民的购买力相对较弱，并且村民配套有拆迁住房，使得本地客户相对较少，本项目的客户资源基本确定于北京市城区人群，这就为后期销售增加了成本和难度；项目规划难度本项目定位为养老休闲社区，然而养老休闲社区具有开发密度相对较低的要求和特点，导致土地利用率低，而且需要大量的社区配套，无疑增加了开发成本、运作难度、资金压力等等；(3)机会

39、(opportunity)。城市规划带来的机会根据国家、北京市、延庆区的发展规划：2019世界园艺博览会在延庆区举办、2022年冬奥会在延庆区有比赛场馆分布，这两大国际盛事，不仅极大的促进了当地的基础设施的完善，而且提高了当地的知名度，直接把本项目推到了明星热点区域；。填补市场空白本项目作为养老休闲小镇，在很大程度上填补了区域内的市场空白。目前区域内没有相似类型的物业形式出现，本项目将于区域内的其他物业形式形成互补融合，有机会成为区域内的唯一，发展潜力巨大；令巨大的养老市场前景项目之所以定位为养老休闲小镇，配套高标准的医疗资源，还是对中国的养老市场前景的极高预期，尤其是北京一线城市老龄化加剧，

40、养老市场前景广阔；市场供给窗口相对于北京大环境一直是房地产开发的热土，区域内商品房开发规模较小，使得区域市场出现供给严重不足，这就给本项目的入市提供了较为有利的供需窗口。政策环境处于有利时机政府利好的养老政策、当地政策等利好政策的出台，为本项目的发展提供了一个较好的政策支持机会。(4)威胁(threaten)令资金压力该项目体量较大，前期资金量投入较大，并且本项目规划设计中有大量的回迁住房、配套设施，需要占用大量的资金，再加上养老休闲项目的销售期较长，以及相对紧缩的金融政策，所以本项目开发过程中资金压力相对较大。令房地产市场风险国家对房地产市场的政策调控的影响，全国楼市销售低迷，并且北京市是政

41、策调控的重点区域，房地产市场前景的不明确性，导致了及买方市场的观望态势，这将会对项目未来的销售造成一定的影响。区域竞争项目区域未来几年将是延庆区乃至北京市的热点区域，随着区域热点的到来，未来区域内必将成为各路资金的首选进入区域，热钱的大量进入无疑加大了区域内的市场竞争；。冷却期运营难度随着时间的推移，热点事件悄然过去，当地火爆的市场也慢慢由热转冷，项目的运营难度也将凸显，这就需要提早预测市场的冷却期，作出相应对策，避免“骤冷”带来的“急症”。3、综合评述综合分析可以看出，此项目虽然具有不可多得的优势，存在着诸多可以开发的机会点，但是多点劣势，也形成了不可预测的威胁因素。这就要求项目在前期筹划、

42、设计中充分考虑市场的需求，从建设规划中就积极探索养老休闲项目运作的相关内容；同时，在后期运营中也要充分发挥项目优势,把握可能出现的机会，发挥自身的主观能动性，主动出击，积极探索，力争把威胁项目的因素逐个排除，扭转劣势局面，大力推进，使项目运作成功。借势造势、深挖优点:借助大环境资源，政府在推进相关工作的同时会带动项目形象提升；项目开发的各个时期形成联动，以一个整体的形象进行相关的宣传推广，后期借助前期成熟的配套以及运作管理经验，做到借势造势、深挖优点，最大限度的保证项目运作成功。令改进缺点、规避劣势:改进已经暴露出来的不足和缺陷，加大后期在规划设计中的改革力度，同时提高项目的日常管理水平和服务

43、质量。令巧用机会、把握环境:借助国家以及当地政府的产业政策，宣传区域环境的成熟发展，通过塑造区域市场形象，树立项目自身形象。转换威胁、克服困难:主动地、积极努力的弱化威胁、克服困难，加大政府和企业深度合作，共同保证项目成功运作。四市场定位及项目评价1、项目定位项目位于北京市延庆区上风上水之地，自然环境优美、空气质量优异，并且属于市场热点区域，符合养老综合体的发展基本条件。项目整体定位：多功能、复合型一养老休闲小镇打造一个集“养老、宜居、休闲”三重功能于一体的生态养老休闲小镇-在京津冀城市发展的大背景之下-依托大北京时代- 抓住冬奥会、世园会的契机一在各级政府的支持下发扬企业的产业运营优势，联合打造：-