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1、关于我区老旧小区改造工作情况的调研报告老旧小区改造是我区确定的二十件民生实事之一。根据常委会年度工作安排，从5月份开始，区人大城建环保委员会对我区老旧小区改造工作开展了专题调研。现将调研情况报告如下：一、基本情况近年来，区政府及相关部门把老旧小区改造作为提升城市形象、改善民生福祉的重要抓手，坚持“政府主导、社会参与，统筹规戈h分步实施，强化管理、注重长效”的原则，组织实施了一批老旧小区综合改造项目，取得积极成效。-组织保障有力。成立区政府分管领导为组长的区老旧小区改造工作领导小组，下设办公室在住建局，具体负责老旧小区改造规划和年度实施计划。20xx年以来，在委托市国有资产运营公司通过发行企业债
2、券、争取上级资金等方式筹集改造资金外，区财政每年还安排一定资金专项用于老旧小区改造。20xx年4月，区领导小组又召开专题会议作出安排，确定我区老旧小区改造78万平方米目标，同时下发了章丘区20xx年老旧小区改造实施方案。-工作举措扎实。针对我区老旧小区基本情况，按照“一区一策”的办法，相关部门会同街道办事处和设计单位，反复勘察现场,征求群众意见，充分论证方案，科学规划设计，分社区制定改造方案组织实施，有重点地解决停车难、雨污水堵塞、房屋漏水、管道破损等群众最关心的问题。同时明确规定，基础类公共设施由小区所在街道办事处作为实施主体具体进行改造；供水、供电、供气、供热、雨污分流、建筑节能、通信网络
3、、智慧社区等专业设施改造由各专营单位作为实施主体进行具体组织实施。-目标有序推进。据调查，全区共需改造2005年前建成的老旧小区337万平方米。其中明水城区（双山、明水街道）老旧小区153个、310万平方米。另外，文祖、普集、枣园、绣惠、埠村、刁镇6个街道老旧小区改造面积约27万平方米。20xx年到20xx年，已经完成改造老旧小区42个、约57万平方米。20xx年计划改造完成明水、双山两大片区约78万平方米。20xx年至2025年计划对城区剩余的175万平方米老旧小区和其他6个街道驻地的27万平方米老旧小区进行改造。-凝聚各方合力。充分调动小区关联单位和社会力量支持、参与改造。在资金上整合，积
4、极动员社会多元参与，本着节约集约资金的原则，在建设上既注重高标准，又充分接地气，实现人居环境、经济、产业、文化等协调发展。全面推行党组织领导下的业主委员会、物业服务企业的“三位一体”小区管理体制，严格落实共建共管共享协商机制，全方位调动群众主人翁精神，共建美丽家园，共享美好生活。二、存在问题从调研情况看，尽管区政府及相关部门围绕老旧小区改造，做了大量工作，取得了一定成效。但与人民群众对美好生活的期望相比,与提升城市功能形象的要求相比，仍存在一些突出问题和薄弱环节,主要表现在以下几个方面。1、部门协调机制不顺。老旧小区改造涉及发改、住建、城管、消防、街道、社区等相关部门及广大业主，权利义务关系十
5、分复杂。在老旧小区改造过程中，虽然做了任务分工，但相关部门的责任仍然不够明确，难以形成整体合力。施工过程中需要与小区所在街道以及电力、供水、燃气、通讯等管道线路设施运营单位进行协调并同步实施，由于各管道（管线）经营单位之间协调难度很大，造成部分小区改造工作进展缓慢。比如小区的通讯网络改造对接工作共涉及移动、联通、电信、广电四大运营商，由于部门之间缺乏协调配合，致使项目推进出现困难，进度相对迟缓。2、改造资金筹措困难。老旧小区改造项目作为一项“民心工程”，得到区委区政府的高度重视，特别是在资金方面给予了大力支持。由于我区老旧小区多、改造面积大，资金需求总规模较大，虽然这几年通过多渠道进行了筹措资
6、金，但仍然存在资金总体不足，财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。部分居民存在等、靠思想，过分依赖政府财政投入，自己不愿出资。尤其是电梯加装财政相对补助较少，个人出资比例大，高低楼层之间费用分担比例协商难度很大。3、改造施工还有难题。我区老旧小区数量多、改造任务重，情况复杂且居民集中，为使群众的正常生活不受大的影响，做到不扰民或少扰民施工，客观上往往受到很大限制，改造过程中经常遇到这样或那样的问题。特别是由于小区地下管线错综复杂，有新旧自来水、强电、燃气等，机械开挖安全隐患风险性较高，只能在改造过程中不断进行剖析现场解决问题，这在一定程度上造成工程进度缓慢。4、居民
7、需求与现实存在矛盾。通过调研了解到，多数居民希望拆老房子住新房、改装使用天然气省钱、加装电梯方便老人、还对小区绿化与道路、停车场以及防盗窗的改造存在多种意见。可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配套服务的需求多样,对政府实施改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标准存在较大差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使得老旧小区的改造更加复杂。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民要求加装电梯的意愿一直较为强烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主签字、邻居无一反对意见、房屋鉴定报告B级以上等条件限制，自20xx年以来全区老旧小区申请加装的成功者寥寥无几，仅有区区7台。
8、5、宣传引导工作不够到位。老旧小区改造不仅是一项工程建设，更是一项基层组织动员工作，需要发动群众共谋、共建、共管、共享。我区虽然启动了老旧小区改造工作，但相关政策规定、文件精神还没有完全宣传到位，部分居民缺乏“共享共建共治”和“购买服务”的观念意识，认为老旧小区改造主要是政府的事情，自己不用花钱，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，对小区改造工程不参与也不关心，因此往往改造意愿很强烈，说到投钱就沉默。同时相关部门单位也对居民群众的诉求缺乏关注。四、几点建议1、健全机制，抓好部门协动。老旧小区改造“牵一发而动全身不仅涉及基础设施升级和生活环境改善，更是一项复杂的社会治理工程，由于牵涉面广，需要多个部
9、门密切配合。区政府要发挥主导作用，在建立完善相关工作机构的同时，进一步明确部门分工，划分目标责任。要建立常态化工作联系会议制度，及时协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题。在制定老旧小区改造计划时，要提前加强部门会商，抓好有效对接，同步推进改造实施，力争实现一次改造到位。2、科学规划，实施成片连片改造。要研究制定好老旧小区改造规划和年度实施计划，明确改造的具体内容和建设标准，明确改造的投入保障和组织实施，按照先地下后地上、先功能后提升的原则，优先实施小区排水和供电设施、停车场建设及其他事关小区安全的工程项目，合理拓展改造实施单元，推进相邻小区及周边地区联动改造,加强服务设施、公共空间共建共享
10、。要制定差异化的改造方案，突出重点，强化质量管理，切实提升老旧小区的功能，尽快改善群众居住条件。要创新机制，研究出台针对完善类、提升类改造的政策措施,在政府公共资源配置和资金投入方面给予倾斜。3、多元投入，健全资金筹措机制。区政府要研究明确基础类、完善类、提升类改造的政府和居民资金负担比例，做好财政投入保障,探索构建政府政策性引导、居民共建性出资、企业市场化参与、社会全方位支持的多元化融资机制。一是加强与银行等金融机构的沟通对接，探索老旧小区专项债券等融资方式，鼓励金融系统开发针对老旧小区改造的优惠金融产品。二是探索利用增建商业设施、翻建结合扩建等措施，合理利用小区及周边闲置土地或简陋房屋占地
11、，在不影响规划的情况下进行二次开发；通过制定税收优惠等政策措施，吸引社会资金投入，减轻财政资金压力，实现资金平衡。三是充分发挥责任企业和责任单位资金作用，加大对水电气网等垂管部门协调力度，在预算审批、资金拨付等方面提高灵活度，为老旧小区改造提供便利。4、加强宣传，充分尊重群众意愿。在老旧小区改造中，居民既是受益者，更是参与者。要加强舆论宣传，提高老旧小区改造的认同度和知晓度，积极发挥居民的主体作用，增强居民的参与感，特别是要改变过去自上而下的组织实施方式，在改造之初就让居民共同参与决策。在改造过程中要坚持走群众路线，尊重群众意愿，把握群众需求，与群众多商量，让群众多参与，一方面能够精准锁定群众
12、最关心、最急迫的问题，真正通过改造解决居民生活的“痛点”；另一方面也能凝聚各方智慧，让改造持续运转起来，方便改造完成后的管理维护,最终取得多赢效果。5、综合施策，促进小区长效管理。老旧小区改造，表面上是基础建设项目，实质也是社会治理工程。要坚持改造与整治相结合，持续加强老旧小区后续管理，巩固改造成果Q一是以党建引领小区治理。加大街道对老旧小区的管理力度，加强对业委会的培训管理，规范业委会资金管理和物业监管等制度。条件成熟的小区可以建立党支部，提供党组织为民服务清单，以“红色“力量激发老旧小区管理“新动能”。二是以专业服务促进小区管理。根据不同小区居民的经济承受能力以及对物业管理的实际需求，采取社会化管理、准物业管理、社区自治管理等多样化的物业管理模式。建议建立物业管理征信系统,对业主恶意拖欠物业服务费用的行为纳入个人征信系统进行警示，对物业企业管理失信并造成小区严重后果的进行曝光。三是以乱象整治规范小区管理。联合行政执法、公安、消防、市场监管、卫健等多部门集中梳理小区常见违法违规行为问题，明确执法责任单位，编制违法事项清单并在小区公告。同时，加强业委会、物业和属地社区、街道的沟通，定期召开小区社情研判会，对小区的各种违法情况进行分析，加强对小区管理的支撑，完善小区执法治理体系，补齐治理短板。
