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1、ZDfiF4fr第一篇南城房地产市场状况长期以来，南城在人们心目中陈旧落后的印象，再加上老北京传统观念的影响，使得开发商不愿在南城投资，而购房人也不愿在南城置业，使得南城的发展则显得相对滞后，房地产项目规模小、品质低，整体水平不高。但随着近两年北京规划发展和南城日益繁荣的经济的强劲推动，南城变化日新月异，面貌更是焕然一新。比如已有的三环、四环、京开高速与京津塘高速以及五环的全线贯通，地铁四、五号线的规划，两广路的建成，国际传媒大道的打通，还有南中轴路的改造等等，使南城愈发显示出京城最便捷高效的交通优势和城市发展的无限前景，越来越多的目光渐渐聚集到南城。如今，南城也随着愈来愈高的市场热度迅速崛起
2、，面对崛起的南城和随之攀升的南城物业，从开发商到消费者，发展南城、置业南城已成为无可辩驳的理由。一、环境方面近年来，繁荣南城并缩小南北差距的呼声越来越强，市委、市政府及南城各区区委、区政府也把发展南城经济作为重点工作来抓，大力改造南城，仅四环路丰台段内绿化面积就达52.8万平方米。京南水系在人们心中也有不足，因此丰台区市政对此也极为重视，加大了河流清淤的力度，其中，木樨园一带的凉水河整治是重中之重，凉水河改造净化水质，改造岸边环境。二、交通方面从2000年开始，南城便开始交通利好不断。南四环路、京开高速、南中轴路、广安大街等交通干线的通车为南城发展蓄足了动力，人们固有的城南记忆已在逐步改变。目
3、前在建的南城路网还有传媒大道、马家堡西路、地铁5号线等等，其中传媒大道、马家堡西路、右外大街、地铁4号线将由北向南贯穿宣武、丰台，大幅缩短南城的交通动线，由此将带动路网边地段的房地产项目升温，吸引越来越多的购房人的注意力。三、商业配套方面南城通畅的道路不但为南城带来了人流，也带来了大量的物流，近年象万客隆、华联、物美、燕沙望京、康地祥等颇有实力的连锁公司，而且象东方家园、名流家居等大型家居广场，也纷纷落户南城，这些商家的出现，既繁荣了南城市场，也带动了南城商业、零售业和人气指数的提升。南城丰富土地储备、完善的市政配套和低密度幽雅自然的居住环境显得弥足珍贵，大大优于北面、东面，而且由于南城的土地
4、供应量相对较大，在付出同样成本的情形之下，开发商比较注意绿化，能源设施、文体设施、车位等配套建设，更大的生活空间使南城房地产的未来发展具有潜在的含金量。一、热点中的南城南城快速干道的建成，盘活了该地区的路网交通，使南城陡然魅力丛生,随着南四环路、京开路、南中轴路、两广大街的建成，国际传媒大道的修建,丽泽商务大道和崇文演艺大道的规划，地铁五号线向南延伸等，这一系列利好消息加快了南城物业的发展，电力、热力、上下水等多种市政管线随着道路的改造，使南城基础设施滞后的现状大为改观，提高了南城的土地价值和变现能力。随着市政府的政策倾斜，交通状况得到明显改善，拆迁力度在加大，又将兴建两个水厂以解除南城水质问
5、题，加上南城固有的人文、自然环境优势以及相对低的地价，南城正在吸引越来越多的发展商，南城房价相对便宜，购房者更易选择到价位适中、品质高档的社区以及南城市政改造力度的加大增强了人们对于投资信心，越来越多的消费者考虑在南城购房，使南城成为新一轮置业投资热点区域之一。二、发展中的南城1、奥运效应一促进南城发展北京申奥成功，城市道路交通、环境绿化、市政配套等在未来几年内会上一个新台阶，提高了南城的土地价值和房价，带来了相应的区位优势，增强了人们的市场购买信心。2、政策扶持一加快南城发展北京国际大都市的定位，即在2018年实现现代化，就必须“全面增强首都经济整体综合竞争力”，均衡发展是不可改变的长期战略
6、。南城作为北京的重要组成部分，已经越来越引起政府和各界人士的关注，市政府为大力改变南城目前的发展局面，绿化隔离带的建设、南中轴路的改造、南城路网交通的逐步改善都显示出南城地产发展的政策支持，这无疑为南城的发展提供了前所未有的机遇。三、改造中的南城1、交通的改造为长期稳定可持续发展提供了保证随着一些道路的全面开通，南城的经济和地位越来越显得举足重，南城的优势逐渐突出，许多投资者纷纷看好南城，带动了这一地区经济发展和房地产投资的进一步升温，拽动城南房产的整体升级。城南的交通较之以前大有改观，主要体现在“二横”和“五纵”，“二横”是指两广大街的建成和南四环修通，“五纵”是指马家堡西路、右外大街、地铁
7、4号线的修建、南中轴路拓宽改造、京开路的开通。并且新建成的立泽商务大道与二、三、四环路和京石高速组成一个公路大回环。2、环境改造一促使南城品质升级四环路丰台段内绿化面积达52.8万m2,丰台区近年非常重视京南水系的改造，加大了河流清淤的力度，其中，凉水河支流马草河的改造现已经基本完成，河床两侧将修建成滨河路，成为南城一道亮丽的风景线。第一篇星河城三期市场定位及策略第一节市场定位及策略一、项目市场定位项目定位于以丰台、宣武、崇文及西城为主要目标区域，以提高生活品质、改善居住环境的改善性需求为主的中高档收入者和外地客户为主要目标客户，项目以社区规划、规模、项目品牌形象、性价比优势参与市场竞争的大型
8、中高档住宅项目。二、目标客户、目标需求1、以崇文、宣武、西城、丰台区为主要目标受众区域；2、以服务社会的中坚力量、中间阶层的中高档收入者为项目主要目标受众客户;3、以改善性需求为主；4、重视外地在京置业客户、客源的挖掘；三、市场推广挖掘和推广项目品质和核心价值（突出“城”的概念，规模、交通、地理），挖掘和表现于同价位项目（包括市区项目）在项目品质方面（规模、小区规划、建筑风格、景观设计、区位发展）的比较优势，结合项目产品的特点，推广“中户型”的概念，有效挖掘区域性改善性需求；加强和提炼项目的形象和理念。四、推盘方向及思路G-I地块由南向北推出量体，并结合销售情况，适度调整；采用销售百分百法，已
9、经推出排号，并组织认购的量体组团，对外宣称百分百销售。五、总体定价星河城三期按5000元/次均价进行户型、楼层定价，塔楼均价做到4800元/平米，板楼均价做到5250元/平米，并结合市场销售的情况来调整销售的节奏和价格。六、价格促销活动2003年4月15日之前内部认购期，收取订金2万，签定保留房号协议书；4月15日开始市场推广认购，内部认购期的客户可以享受“折上折”的优惠政策。1、一次性付款9.8X9.7折，2、商贷9.8x9.8折；3、公积金、分期付款、组合贷款9.8x9.9折。第二节项目开发及工程进度一、2004年GT地块开发手续办理进度3.4号楼（建筑面积：25573平米244套）规划退
10、开工UE预眄证19,20、21、23.24.1（建筑面根：52369平米418）30/415/65/7规划UE开工UE预作证22号接11I（建筑面枳：13050平米180惠）1.30/56/825/8规划证开工UEBIeliiE12.13.16.17号楼111（建筑面枳：36266平米282套）17/725/915/10规划证开工证FAftUE9.10.11.14.15Ill建筑面枳：44327平米4608）10/825/920/101.2.6.7.8号楼（建处面积：62573平米458套）规划Ii开工UEII10/925/1110/12二、销售推广总体排期摔号日认购日销总排期04.3.14.
11、830/530/617/77.51/1010/108.2510.159/1212.1005.1.31正签300套正签150套正签500套|正签450套、认初150竞fc认购500套认购150套认购500套认购250套认购300套04.3.14.87.58.2510.1512.1005.1.3104.3.14.87.58.2510.1505.1.31广告发布日F导期ll广告强髓l广告强,用广告离，期广告持续期H第二篇项目团队组合第三篇项目团队组合一、开发商：北京XX置业有限公司二、XX院：中国XX研究院中国XX院是国内最知名的设计院之一，具有审图的资格，2002年北京两个最知名的项目“北京奥林匹
12、克花园”、“金地格林小镇”XX规划图都是有中国XX院审核的。中国XX院主要作品有北京火车站，北京电报大楼中华人民共和国外交部大楼，中国现代文学馆，深圳万科城市花园，北京万泉新新家园，北京倚林家园等。三、景观设计：北京XX景观设计有限公司四、物业公司：北京XX物业公司星河城依凭百万平米规模，为优质物业管理服务提供了有利的平台，以专业化运作模式，为社区提供温馨、周到、贴心的“管家”式服务。星河城社区还通过下述几个方面，不断完善大社区生活、大社区管理和大社区文化,从而创建高格享受的居停环境。1、绿色环保为把社区建设成真正意义上的绿色环保生态社区，星河城物业将不断向着“绿色指针”前进，全天候保洁服务便
13、是该项计划中基本的措施。2、科技安防让业主能够安居乐业是星河城物业庄严的承诺，将通过全封闭式社区管理、24小时安保巡防、24小时值班服务等履行。2、情感服务情感服务是星河城物业提供的特色服务措施，包括建立社区医疗中心，每时每刻精心关怀社区业主的健康；设立24小时物业维修，为广大业主提供及时、方便的生活服务等。4、人文文化星河城物业不仅做好社区服务工作，更倡导建设社区文化，高度关注居住文化的体验。比如建立良好的社区氛围、友邻和睦相处、保证居家的隐私性等。项目介绍第一节建筑规划设计一、星河城整体规划概况星河城整体规划占地41.25公顷,建筑面积112万平米,预计共容纳6900多户人家，计20余万人
14、居住，星河城建成之后，是南城规模最大，配套最齐全，环境最优美的社区。星河城共分三期开发，一期、二期由夏日星空、冬季星空、春季星空、秋季星空四个组团组成；三期为建筑面积50万平米，由乐如意、玉如意、散花飞天、乐舞飞天四个组团组成，另外，三期地块北部有10.9万平米的市政公园绿地。二、三期建筑规划曼陀罗将哲学性的象征符号与美学原则的结合臻于巅峰，在内圆外方的几何图案中，包涵着与数学相对应的美学原理和精神理念交融的色彩释义，从而带来祥和、释放、乐观、豁达的造物境界。小区的建筑空间布置形态暗合了曼佗罗的形式，规划汲取曼陀罗结构图式，呈“内圆外方”之势，以纵横两条社区干道，均衡分区四块；分区内则以东北西
15、南、西北东南向对称布局，活跃规划层次，由此衍生出全新的“极阵式”规划理念。极阵式，极乃太极、四象之义，代表四块分区规划；阵乃方整、对称之义，体现社区规划的整体性特征，缺一不可，暗合吉祥、美好等联想，达成朴素哲学与中式传统的完美交结。三、建筑风格小区建筑立面采用砖和实材相结合，颜色以黄色和白色为主，建筑的花饰、园景汲取了南亚的建筑风格，营造一种人间天堂的居住空间。社区四角以塔楼楼顶独特而明快的莲花造型为标志，以社区建筑整体性的浅黄色调为外装，以热带自然风光为依托，以东南亚文化风情为底蕴，建筑集中而精髓地展示出东南亚的自然和人文景观，长成别具风格的建筑雕塑。星河城三期板楼建筑，在造型上以错落有致的
16、单面坡屋顶为主要建筑符号，坡屋顶采用斜屋顶窗，加强室内的通风采光、空气流通等，令顶层生活享受到最充分的日照。四、G-1地块规划经济技术指标项目单位指标项目单位指标规划总用地面积公顷7.62住宅建筑面积肝204915集中绿地面积叶5600配套及公建m25271人均绿地肝/人4.544商业建筑面积m229406总建筑密度%27%总建筑面积m2269437（含地下）停车位辆484()住宅总人数户1864辆18168(下)规划总人数人5219五、G-2地块规划经济技术指标项目单位指标项目单位指标规划总用地面积公顷6.79住宅建筑面积叶181579集中绿地面积m25100配套及公建m24718人均绿地m
17、24.392商业建筑面积肝28718总建筑密度%27%总建筑面积nf238713含地下）停车位辆376()住宅总人数户1725辆948(T)规划总人数人4830第二节景观规划设计一、景观设计构思星河城园林景观设计营造吉祥欢喜的住宅区环境气氛，营造快乐祥和、人间天堂的生活环境，景观分布体现均好性，户户都有好景观；二、景观结构（由点、线、面有机组合构成）：Av面：由四个景观带和一个中心节点构成整体骨架1、南向的景观带是由入口广场（星河广场）和以休闲功能为主的“吉祥欢喜林”悬铃木树阵组成。林下是系列主题花园：云台天女莲华祥云玉带；2、北向的景观带是以交通为主要功能的花园林荫路。由商业步行街社区花圃竹
18、林观赏花园商业休闲广场及道路两侧的树木花卉组成；3、西北东南向的“如意”花园带是居住区组团绿地花园，分为“花如意”和“玉如意”两部分；花园内有成人和儿童的休闲娱乐设施，戏水池，多功能休闲运动广场沙池户外餐厅竹林茶室等设施；4、东北西南向的“飞天”花园带是居住区组团绿地花园，分为“乐舞飞天”和“散花飞天”两部分；花园内有成人和儿童的休闲娱乐设施，戏水池，观赏水池多功能休闲运动广场沙池竹林茶室迷你高尔夫练习场等设施；5、中心节点为台式花园，由台阶、广场平台、莲池、座凳、雕塑景墙、旱喷泉、银杏树林、花卉组成；B、线：由道路系统组成的线型景观空间;C、点：位于住宅楼入口的单元入口花园，形成小尺度的邻里
19、交往场所，半公共空间；三、景观设计内容A、道路系统：1、道路景观的设计使回家的路很愉快；2、树阴停车场及嵌草铺装的设计不仅增加了绿地面积，也使道路景观更美，形成“穿树林回家”的景观；3、沿路设计的系列花园，使景观丰富有趣；B、空间层次：半公共空间和公共空间组织合理，尺度宜人，使邻里的交往活动自然开放，增强社区亲情及安全感；C、休闲场地及设施特点（实用性多功能性舒适性创造性）：1、体育健身（减轻学习和工作压力，增强活力） 成人、儿童和幼儿娱乐活动场地及设施 非正式的球类运动场地（篮球排球羽毛球等） 非正式的迷你高尔夫推杆练习场地 多功能健身场地（利用回车场铺装-太极拳健身操地面书法练习儿童游戏等
20、） 戏水池、沙池 足底按摩健身步道、慢跑径等2、邻里交往（增进社区和家庭的凝聚力和安全感）： 休闲平台及小广场 户外“餐厅”竹林“茶室” 亭台、花架、水池、棋牌桌椅 社区花圃 住宅楼单元入口花园 商业步行街及广场 健身场地周围的观赏休憩设施3、寓教于乐（培养社区文化氛围）：利用休憩设施铺装植物等，将知识融入设计，传播给居民。D、改善小气候：1、增加绿地面积及绿量： 树阴停车场 嵌草铺装 多植乔木，形成林下活动场地，创造舒适的户外活动环境；2、线形的水景设计可以在炎热干旱的季节增加空气湿度，形成较舒适的小气候，并为周围植物的生长创造良好条件；工程设计考虑节约水资源，循环用水并结合绿地浇灌；3、利
21、用植物不同品种的生态习性，创造四季美丽舒适的景观：春季赏花秋季观叶夏季行走于树阴下冬季树木不遮挡阳光四、种植设计A、原则达到三季有花、四季有景、有季节变化的延续性景观，种植尽量疏朗。B、内容各楼入口处植物配备相同，具有提示性；宅间绿地种植方式与建筑发生联系，形成良好的视觉效果；停车场用绿篱将其与其他绿地隔开，保证视觉的完整性。C、主调植物：第三节配套设施及公建一、自然环境丰台区将建设适宜生活的绿色生态居住区，争取实现三环路以内绿化隔离带项目的绿化率达到50%以上，三环路至四环路之间的绿化隔离带项目的绿化率达到60%以上。星河城处于南三环与南四环绿化带的簇拥中，自然意趣浓厚。再加上周边的万芳亭公
22、园、大观园以及即将将建的大型植物园，与社区内的星空园林互为呼应，为社区居民提供了绿色、生命和健康的重要保证。二、多功能会所小区会所总建筑面积600011f,规模较大、功能较全、档次较高、有特色的（壁球馆、天文馆）南城中高档会所。会所设计是南城唯一采用双会所的概念小区，双会所一动一静，相互呼应，互相补充，会所建设功能和设置标准如下：1、以运动为主题的阳光会所。集运动、健身于一体，会所功能主要有：阳光游泳池、儿童嬉水池、乒乓球场、壁球、健身房、台球室、乒乓球室等。2、以休闲为主题。集休闲、娱乐于一体，会所功能主要有：棋牌室、书吧、网吧、老年活动室、儿童活动室、阅览室、展览厅、茶室、咖啡厅、美容美发
23、、花店等。三、商业配套G地块环建筑底商而设置的风情商业街，总建筑面积15万肝，汇集众多购物、休闲场所和特色服务店面，拟规划有酒吧、餐厅、咖啡馆、西饼屋、服装店、美容美发、洗衣店、礼品店、健身馆等，让人们能够尽情地体味悠闲、融洽、高位的生活氛围。四、生活配套随着城市主干道的建设，南城市政投入6亿元展开水质净化工程，2003年四环以内的居民都喝上市政管网自来水。社区其它生活配套，比如北京市康复中心、丰台区妇幼保健院、佑安医院；万客隆超市、小白羊超市、恋日建材一条街；建设银行、工商银行、农业银行、中国银行等缤纷点缀，所需完备。五、教育配套从幼儿园到小学（草桥小学、马家堡小学）、中学（丰台区12中学初
24、中部（重点中学）、嘉园中学），直到大学（中央戏曲学院）等构建一条优质的教育链。六、市政配套医疗一北京市康复中心博爱医院、丰台区妇幼保健院、佑安医院；商业一玉泉营建材家居、玉泉营花卉市场、恋日建材一条街、恋日汽车配件城、北方汽车交易市场、万柳水果批发市场；其他一建行、工商银行、农业银行、邮局等第四节主要公交车次及线路一、51路（嘉园三里一双龙东路）嘉园三里一嘉园二里一马家堡小区一角门北路一马家堡东口一木樨园一刘家窑一铁匠营一方庄南口一芳城园一左安门一方庄一八里河一肿瘤医院一劲松南路一光明楼一劲松西口一劲松中街一劲松东口一华威北口一华威西里一松榆西里一松榆里北口一松榆里南口一南新园一松榆东里一双龙
25、北口一双龙南口一双龙东路二、324路（公主坟一开发区交通服务中心）公主坟一什坊院一六里桥北里一六里桥南里一西局一丽泽桥一丰益桥一夏家胡同一玉泉营一草桥村一小草桥一洋桥一木樨院一西里一大红门一和义南站一三营门一西洼地一东高地一万源路一清河园一吉庆计一东方红在顾全一旧宫东门一旧宫二村一富源庄一亦庄一体育中心一实验学校一天华北路西口一博牵连际交流中心一开发区管理委会一万源街东口一隆庆街一荣京东街一兴盛街一运成街一锦绣街一荣昌东街三、66路（马家堡小区一前门）马家堡小区一角门北路一马家堡东口一洋桥一四路通一游泳池一虎坊路一虎坊桥一和平门一珠市口一珠市口一前门四、603路（长椿街一草桥欣园）长椿街一佟麟
26、阁路南口一宣武门一校场口一菜市口一南横街一建工医院一自新路一半步桥一南樱桃园一白纸坊一南菜园一鸭子桥北里一菜户营一菜户营桥一菜户营南路一玉泉营一草桥村一赵村店一镇国寺一草桥东路一草桥欣园五、366（支）（左安门一福苑小区）左安门一方庄一铁匠营一刘家窑一赵公口一木樨园一西罗园一洋桥一洋桥西一草桥一草桥村一马家堡一新发地一九龙山庄一西红门立交一西红门南站一液压厂一高米店一康庄路口一广茂大街一福苑小区六、368路（公主坟一左安路）公主坟一莲花池一六里桥南里一西局一夏家胡同一玉泉营一草桥一洋桥一西罗园一木樨园一刘家窑一方庄一成寿路一十里河一潘家园一劲松东口一华威路北口一华威西里一左安路七、300路（草
27、桥村一草桥村）草桥村一玉泉营一夏家胡同一西局一六里桥南里一莲花池一公主坟一航天桥一花园村一紫竹院一万寿寺一人民大学一学院路一北太平庄一马甸一中国科技馆一安贞里一安贞桥一西坝河一静安庄一三元桥一亮马桥一双井一潘家园一十里河一成寿路一方庄一刘家窑一木樨园一西罗园一洋桥一草桥村第五篇项目优势综述第一节规模优势星河城，南城第一楼盘！从南三环到南四环可供开发的土地供应量来看,星河城是南城是在三环边上最后一个超级大社区，是南三环边上住宅规划建设最后一个“城中城”，配套是最齐全的，环境是最优美的，园林景观设计是最有特色的。星河城112万平米南城大社区。规模大，对于购房者而言则意味：一、规划更好规模大为设计师
28、设计思想的充分发挥提供了大的空间，在规划上统一安排，组团、分区、定位等概念十分明确，不会出现那种各自为阵的混乱局面,星河城在整体规划、建筑布局、路网设置、园林绿化等各方面都精心规划，更容易创新，布置更合理，营造舒适、宜人的居住环境。三、配套更全星河城投资1亿元修建马家堡西路，投资4000万打造右外大街，这些不是那一个开发商能够做到的。星河城社区配有银行、邮局、幼儿园、小学、多功能会所，足不出区就可以享受健身、游泳、打保龄球等服务，无论是休闲娱乐、购物餐饮、教育医疗、邮局银行，还是是居家过日子，大小采购完全可在漫步在小区就可以实现，处处透着方便轻松。四、性价比更高规模大，配套更全，生活便利，相对
29、周边竞争项目，性价比更高；星河城规模大，在项目开发上采用土地、开发、建设、物业管理全程操作，相对开发单位成本降低，另外由于开发周期长，为了降低项目风险，加速回笼资金，开发商在每个环节采用微利、让利策略，薄利多销，追求规模效益，所以价格比周边项目低。第二节品质优势星河城全面打造21世纪住宅健康住宅新概念、住宅新品质。一、建筑规划星河城三期由中国优秀的设计机构一一中国XX研究院倾力定制XX,总设计师陈一峰先生，中国XX研究院的总建筑师，领衔顶尖设计精英团队，强调建筑和自然呼吸共存的关系，充分考虑了中产阶层的品位，巧妙地将东南亚建筑元素与中国现代气息结合起来。小区的建筑平面布置形态暗合了曼佗罗的形式
30、，建筑的色彩、花饰、园景汲取了南亚的建筑风格，以创造海佛国般的明媚和优雅，营造一种人间天堂的美好的环境。星河城的建筑规划采用塔板结合的形势，各建筑组团相对独立又紧密协调，社区空间形态为北高南低的体量走势，形成一种跃动的风景，建筑局部有高低错落的变化，丰富了社区的空间层次。二、户型设计户型设计人性而超前，引导住宅新潮流，打造住宅新模式，4.2-4.5米大开间客厅并带全落地观景阳台，最大限度满足户型的采光、通风，明厨明卫、外飘窗、一步台、衣帽间、主卫等设计相比旧宅从功能和舒适性方面全面提升，并且无论身处任一空间，观景效果极好，充分体现了居室的气派、豪华、时尚、舒适。三、园林景观设计园林景观设计与建
31、筑的轴线、风格相连接、相呼应，营造、提倡一种健康、快乐的生活方式和思维方式，在植被的选择上与南亚的建筑风格相呼应，同时力求四季有景，三季有花。四、配套全、建设标准高星河城社发起内规划有大面积的公建，多功能会所、游泳池、健身房、棋牌室，邮局、幼儿园、小学等设施配套齐全，东南亚风情商业步行街。相对周边竞争项目，现浇剪力墙结构，采用品牌门、窗（断桥铝合金）。第三节交通优势一、项目位置得天独厚小区向北距离城市主干道南三环不足100O米；向南距南四环不足800米；东侧南北纵向的右外大街和马西路修通之后，最终贯穿二、三、四环；西侧是北京市最大的环岛一玉泉营环岛，距小区不足千米；市政规划沿马西路城市地铁4号
32、线将于今年全面动工；石榴庄路和大红门路贯穿东西；另有多条公交线路直达社区；二、来星河城售楼接待中心路线主要有二条：路线1：从玉泉营环岛向东1公里向南；路线2：从南三环洋桥向南第一个红绿灯向西直行到尽头。三、社区周边主要交通干道1、马家堡西路马家堡西路是北京市规划的城市主干线，属环线主要联络线之一，马家堡西路北起于现状菜市口南大街南端，跨南护城河；与规划、幸福里东西街、右外东三环、玉林南路平交；跨凉水河，下穿东山铁路、南三环路；跨规划马草河，于现况晨光路、石榴庄路平交；跨旱河，与规划大红门路、规划马家楼东路、水产所南路平交，至南四环，道路总长4582.73米。马家堡西路道路设计横断面为三幅路，机
33、动车道为双向六车道，路面宽23米，两侧非机动车道为各宽7米，机非隔离带2.5米，人行布道宽4米红线宽度50米。路口机动车道拓宽为双向八车道，路面宽29米，红线宽度为56米。2、佑外大街右外大街的修通是丰台区实施打通南城八条“断头路”计划之一，预计右外立交桥在2003年底开始动工修建，外大街三环以内的南延伸线由北京晟博龙房地产开发公司投资4000多万自行修建，建成之后，右外大街向北延伸到二环牛街，向南到南四环。3、轨道交通4号线在北京市城市总体规划中，沿马家堡西路有一条规划轨道交通4号线，根据北京市城建设计研究院提供的轨道交通4号线初步设计方案，在马家堡西路上全部为地下线，并布置了三个规划车站，
34、即西庄站、角门北站、果子村站。在大红门西路南侧有一座规划地铁车辆段，有仅出线与轨道交通4号线相连接。4、公交线路多路公交车直达小区，三环边上有10多部公交车，主要公交车有：300（环三环线），运通107、108（到来广营），324（到公主坟），366支、368、830（环三环线）、603（到西单）、66（到前门）、51路（到方庄），任意穿梭于城市各处。第四节区位发展优势一、交通改造一升值潜力无限城南的快速交通干道的建成，特别是星河城项目周边马家堡西路、右外大街和地铁4号线的修建，迅速提升了项目的土地价值和投资空间。二、环境改造四环路丰台段内绿化隔离带的修建，面积达52.8万平方米，近年丰台区水
35、系的改造,以及星河城Gl和G2地块北侧10.9万平米的公园绿地的自建,环境变优美，促使星河城环境品质升级。三、雄居玉泉营商圈在京城西南正崛起一个天然的最大的集建材、家居、水果、花卉、汽车、服装为一体的商圈，该商圈北起六里桥，南经玉泉营，东至木樨园，有兰景丽家、丽泽建材城、名流家居、东方家园、玉泉营家居广场、天外天建材城、恋日家居、汽车配件城、北方汽车交易市场、木樨园服装批发市场、沙子口文具批发市场，其中玉泉营又是北京市最大的花卉种植营销市场，星河城雄居商圈中心其市场优势及升值潜力不言而喻。四、天然氧吧星河城毗邻南四环1300亩国家森林公园及百米绿化带，西临700亩花卉博览园，西侧玉泉营是北京市
36、最大的花卉种植营销市场，星河城东地块为自建109万平米的公园绿地，共同组成了星河城的天然氧吧。第五节开发商实力雄厚一、开发100万多平米的大规模项目在京城地产市场竞争日趋激烈，尤其是在政府通过采取减缓房地产项目入市的速度来控制2008年奥运效应带来的负面影响这一形势下，北京晟博龙作为一个开发集团能一次性征得40公顷土地，百万建筑面积的开发，实力不言而喻。二、修马西路和佑外大街在实现经济效益的同时也履行其社会责任，为了推动南城的发展，便捷星河城交通，捐资1亿元修建马家堡西路，自行投资4000万元修建右外大街。三、请知名的XX院和园林景观公司为项目作设计用品牌意识来实施项目，力求处处设计精心，追求
37、完美，打造最适宜人居住的京城高品质住宅，特邀国内最著名的中国XX院加盟，作出一流的规划设计，并力邀曾成功为倚林家园作园林景观设计的XX景观设计公司担纲星河城园林景观设计。四、请明星为项目作形象代言人为了将星河城打造成南城第一精品楼盘，一期聘请著名影星葛优作形象代言人，二期聘请著名体育明星李小双作形象代言人，三期聘请著名香港影关芝林小姐作形象代言人，各大媒体广告全面出击，来提升市场对项目的关注，这些都突显星河城投资实力。第六篇竞争区域项目比较分析第一节项目竞争区域分析一、项目竞争区域优劣势分析经过下述各项指标比较分析，本项目与竞争区域项目比较最大的优势在于规模、品质及地区综合发展潜力优势。区域本
38、项目与竞争区域项目对应比较交通市政配套物业品质地区综合发展潜力价格投资潜力市场潜力综合二环沿线劣势劣势优势均势优势均势优势优势南四环绿化隔离带沿线均势均势均势均势劣势均势优势均势亦庄、西红门区域优势优势劣势优势劣势优势优势优势经济适用房优势优势优势优势劣势均势均势优势二、竞争区域划分比较与分析1、区域一：二环沿线该区域以塔式建筑为主，价格高，户型设计一般，多在6500元/府左右,房价与星河城相差上千元，从目住宅差价计算，买同等质量、同等面积的住宅，在南二环买一套房子的钱放在星河城，除了买一套房子外，还可以再买一辆车，而且房子品质要高，随着马西路和右外大街的修通，将拉近区域的项目产品之间的竞争，
39、将进一步提升项目的竞争力，星河城价格优势明显。2、区域二：南四环绿化隔离带沿线该区域目前交通及环境稍差，随着交通条件的改善和城市绿化隔离带的修建，发展前景看好，代表项目未来假日、城南家园二期（40万平米的准现房板楼社区，均价4800元/叶）、未来城（100万平米，均价4100元11f）,星河城主要是通过规模、品质、项目形象取得竞争。3、区域三：亦庄、西红门区域亦庄经济开发区以townhouses独体别墅和花园洋房等低密度住宅为主，如金地格林小镇、星岛家园等，价格一般在4500元/叶左右，另外西红门区域是以低密度的、品质较好翡翠城、月桂庄园的TC）WNHoUSE为代表,价格在4900元/肝左右，
40、星河城主要通过地段、规模、发展赢得竞争。4、区域四：与经济适用房比较分析2003年南城出现了大量的经济适用房项目，如：三环新城、怡然家园（万客隆对面，6层板楼，均价3690元11f）,丰体时代等相继推向市场，经济适用房由于受到产品性质、购买条件的局限性，虽然经济适用房受到品质、的限制，不应对本案构成竞争威胁，与本案的目标客户受众不一样。（玉泉营环岛西南）、项目类别、恋日家园二期城南嘉园瑞丽江畔1开发商北京华野投资管理有限公司北京龙滕和世纪开元房地产开发有限公司2物业地址玉泉营环岛西南星河城南侧3占地面积21.394建筑面积20（号称150）40万而5容积率1.876绿化率37%34.37产品类
41、型17、18层板楼610层板楼高层结合多层、高塔8价格51004300多层：4200塔楼：38509物管费2.31. 2（不带电梯）2. 0（带电梯）2.010工程进度现房一期03年底二期04年底05年7月11住宅主力户型面积二居108三居130、160m2二居110m48万左右三居146m2,62万左右复式21011）2,115万左右二居：8095三居：120左右12装修标准毛坯毛坯毛坯13物业类型中档住宅中档住宅普通住宅14交通条件便利稍差便利15环境成熟度成熟不成熟不成熟一项目类别未来假日未来城怡海花园1开发商北京名流投资有限公司丰业房地产开发公司北京怡海花园房地产开发有限公司2物业地址
42、公益桥侧四方桥往南1000米四方桥西北3占地面积2050万Itf733亩4建筑面积18100万户110万11f5容积率0.92.02.256绿化率4336467产品类型一期以联院式别墅为主613层板楼30层塔楼8价格6500410050009物管费2.91.7810工程进度现房2005年前入住现房11住宅主力户型面积面积199354m2价位120250万二居97m2三居131168m26028912装修标准菜单式装修毛坯房毛坯13物业类型中高档住宅普通住宅中档住宅14交通条件不方便不方便稍差15环境成熟度成熟不成熟成熟市场调查统览表三（中轴路沿线）一项目类别珠江骏景宝华家园城市亮点1开发商北京
43、珠江房地产开发有限公司北京金隅嘉业房地产开发有限公司北京宏大伟业房地产开放有限公司2物业地址木樨园西南侧沙子口路民主北街26号3占地面积14.71.714建筑面积425.44.25容积率2.73.174.26绿化率40%30337产品类型11、16、22层板楼结合塔楼板式小高层8价格5800500050009物管费2.31.31.510工程进度现房现房准现房11住宅主力户型面积二居108.09m2,四居177.89Itf,二居：88三居126、130二居：84三居：10012装修标准精装毛坯毛坯13物业类型中档住宅普通住宅普通住宅14交通条件便利便利不便利15环境成熟度成熟成熟成熟市场调查统览
44、表四（方庄区域）J目类别世纪星时代芳群甲方乙方1开发商北京太合万兴房地产开发有限公司北京城市开发集团有限公司北京日月房地产开发有限公司2物业地址方庄桥南方庄环岛西300米方庄环岛往北200米3占地面积3.6534建筑面积16.4115容积率4.43.76绿化率40337产品类型2233层板塔结合板塔结合28层板塔结合8价格55006600630065009物管费2.22.52.310工程进度现房基本上准现房04年8月31日入住11住宅主力户型面积两居102m2,56万三居m2,72万二居133.12m2,三居161.24m2,空间可以自由组合12装修标准毛坯毛坯毛坯13物业类型中档住宅普通住宅商务公寓14交通条件便利便利便利15环境成熟度成熟成熟不成熟市场调查统览表五（南二环沿线）J目类别鹏润家园南国花城（清芷三期）益晨安和
