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1、旧城改造加装电梯与补建停车场试点工程简介20xx年XX月目录一、试点城市改造概况11、XXX12.XXX53、XXX74、XXX85、呼和浩特116、攀枝花127、总投资需求测算13二、老旧小区加装电梯13三、老旧小区补建停车场17图表目录表1:XXX市老旧小区分类及其具体情况1表2:XXX市老旧小区改造内容3表3:XXX市老旧小区改造内容6表4：XXX市老旧小区改造内容8表5:XXX市老旧小区改造内容9表6:XXX市老旧小区改造的具体资金来源10表7:各试点城市老旧小区改造投入资金情况13表8:各试点城市既有住宅增设电梯的补贴情况14表9:三项改造涉及投资及所需财政资金186月19日国务院常
2、务会议，部署推进城镇老旧小区改造。20xx年底，住房和城乡建设部在XXX、韶关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、厦门、XXX、长沙、XXX、呼和浩特、XXX、鞍山、攀枝花和宁波等15个城市启动了城镇老旧小区改造试点，截至2Oxx年12月，试点城市共改造老旧小区106个，惠及5.9万户居民，形成了一批可复制可推广的经睑。根据国常会要求，预计到2020年底所有试点城市的老旧小区改造工作将基本完成。目前全国需改造的老旧小区约17万个，涉及建筑面积约40亿平方米，惠及居民上亿人。7月1日，国新办举行政策例行吹风会，住建部负责人解读老旧小区改造，改什么？怎么改？又由谁来出钱？其中，提到老旧小区改造的三个优先
3、级。优先级一：“水电路气网”；优先级二：电梯、停车库等配套设施；优先级三：物业管理和公共服务。在解答钱从哪儿来时，住房和城乡建设部副部长黄艳表示，主要是按照业主主体，也就是居民主体，社区主导，政府引领，各方支持，这种方式来统筹推进，采取居民出一点、社会支持一点、财政补助一点这种多渠道投资的改造资金。依照以上思路，我们通过梳理试点城市的老旧小区改造经验，探讨本轮老旧小区改造在宏微观两个方面的拉动效应。一、试点城市改造情况梳理在住建部规定的15个试点城市中，我们选取了东部沿海地区（XXX、XXX）,东北地区（XXX）,中部（XXX、呼和浩特），西部（攀枝花）共六个较有代表性的试点城市进行研究和对比
4、分析，探讨适用于推广全国的老旧小区改造模式。、XXX（1）改造对象：20xx年，XXX市在全国率先开展老旧小区微改造工作，经摸查，全市20xx年之前建成的存在功能配套不全、建设标准不高、基础设施老化、人居环境较差等问题的老旧小区共有779个，总建筑面积达5180万平方米，涉及260万居民，约占全市户籍人口的31%。截至20xx年3月底，全市共推进老旧小区微改造项目687项，其中已完工128项，正在实施231项，已立项正开展前期工作328项。今年，XXX还将推进231个老旧小区微改造项目。根据XXX的实际情况，可以将老旧小区划分为街巷型、单位大院型和商品房型等3种基本类型。街巷型老旧小区大多建于
5、20xx年之前，以居民个体为主，基于原有城市肌理进行改（扩）建而形成；单位大院型老旧小区主要形成于计划经济时期和改革开放初期，以单位为核心，依赖单位集体住房分配体制建造形成；商品房型老旧小区多建于20xx年代之后，由开发商投资建设，通过商品住房市场交易集聚居住人群。（详见XXX老旧小区微改造设计导则）表1XXX市老旧小区分类及其具体情况小区分类街巷性老旧小区单位大龙型老旧小区商品房型老旧小区典型范例海珠仁和小区梅花街梅花路小区东湖新村小区基本问题.建筑危破，楼栋设施破旧不齐.基本小区服务设施匮乏.消防通道不规范、消防设施不完整.缺乏公共活动空间和绿地开敞空间.建筑破旧，楼栋设施破旧.基本小区服
6、务设施不足，缺少适老设施.消防设施及其他市政设施破损、老化.公共空间缺少活动设施，利用率低.部分楼栋设施老化.公共服务设施不完备.养老适老设施不足.公共空间活力不足平空间钟点.街巷狭窄，密布交织，道路复杂.底层建筑沿街巷连片密集布置.少量多次和小高层穿插其中.历史建筑点缀其中.行列式建筑布局，以楼间道路组织交通.楼栋之间形成条形公共空间.公共空间彩态相似，识别性差.围合式布局，道路呈环形布置.有集中大片公共绿化活动空间.连续的沿街裙楼界面空分布地区主要位于荔湾区、越秀区中西部、海珠区西北部在全市各区均有分布，海珠区、白云区、天河区等分布较多成片分布于全市各区建筑特点一般建造年代较为久远，既有较
7、为密集的老旧住宅建筑，也保持着城市的传统肌理，并且往往具有一定数量的历史文化建筑主要建于解放后至1990年代，相当部分房屋较为破旧，基本小区公共服务设施配更不充分。主要形成于19801990年代，由早期开发商进行统一设计而建成，有相对完整独立的小区内部空间改造设计的要点.首先排查、满足小区最为紧迫的基础民生部分内容；.提供养老设施、适老设施和无障碍设施：.涉及文物、历史建筑等相关建设工程，应严格按照保护规划进行改造设计.优先排查、满足小区基磔民生内容；.要补齐小区在小区自治管理方面的不足，通过改造增强小区自我维护管理的能力；.提供养老设施、适老设施和无障碍设施.从居民的基本服务需求出发，完善小
8、区基本服务设施；.着力于创造条件，增强小区居民之间的沟通与交流，强化居民的小区归属感和认同感资料来源:XXX市住建局,太平洋研究院整理（2）改造内容：XXX市老旧小区采取微改造方式，这是XXX首创的城市更新模式。它是指在维持现有建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治、改善、保护、活化、完善基础设施等办法实施的城市更新方式，主要适用于城市中对整体格局影响不大，但现有用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。在微改造的框架下，针对小区公共部分和房屋建筑本体共用部位，XXX市提出了九大类共60项改造内容，分为基础版块和提升板块两大部分。表2XX
9、X市老旧小区改造内容板块分类具体内容基础版块小区建筑1、楼栋设施楼栋门、对讲系统、楼栋三线、消防设施、供水设施、排水设施、用电设施、楼道照明、防雷设施、化粪池、雨水管、空调排水管、信报箱、一户一表、管道燃气、防盗网和雨篷整治2、建筑修缮楼道修缮、屋面防水、外墙治理、建筑户外构造构件、出入口适老设施、外墙整饰小区设旅3、服务设施环卫设施、康体设施、文化设施、老人服务设施、公共晾晒设施小区市政4、小区道路小区道路、步行系统及人行设施、无障碍设施、拆违及通道清理5、市政设施三线整治、安防设施、消防设施、市政照明、排水整治、供水管网、供电设施小区环境6、公共环境围墙清理维修、信息标识、街区绿化、物理环
10、境治理提升版块小区建筑7、房屋建筑提升加装电梯、空调机位整治、屋顶整饰、立体绿化、节能改造公共空间8、小区公共空间开敞活动空间、街巷活动空间、口袋公园、小区入口、公共座椅、景观小品设施提升9、公共设施提升雨污分流、停车设施、非机动车设施、信息宣传栏、公共管理设施、快递设施、智急管理资料来源:XXX市住建局,太平洋研究院整理(3)融资方式：由市、区财政安排专项资金用于老旧小区改造，市、区按比例分担改造资金。区财政分担资金包括统筹管线单位改造资金、原产权单位资金、社会捐助资金等。其中基础版块项目以市财政补助为主，区财政、个人出资为辅；提升板块项目以区财政、个人出资为主，市财政资金补助为辅，鼓励居民
11、自筹资金。并多渠道探索资金来源,鼓励社会资金参与。以越秀区仰忠社区为例，该社区微改造项目总投资约为2950万元，其中市财政安排1450万元，区财政1490万元，社区居民集资约10万元。20xx、20xx年XXX市共安排财政资金2.5亿元，推进老旧小区微改造项目107个，涉及用地面积765公顷覆盖群众80万人。20xx年，XXX市第一批老旧小区改造项目165个，投入市财政资金2.5亿元；第二批老旧小区改造项目422个，投入市财政资金12.4亿元。目前XXX市已对694个老旧小区微改造项目投入财政资金14.9亿元，我们可以合理估算到2020年779个老旧小区均改造完成或将投入财政资金约17亿。另据
12、XXX市政府，矿泉街老旧小区的四个社区实施“微改造”预计总投资4289万元（平均每个社区投资1072.25万元）oXXX越秀区148个老旧小区改造预计投入资金15.52亿元，（平均每个老旧小区投入资金约为1048.6万元）。据越秀区房屋管理局，越秀区19个老旧小区微改造共投资约22980万元（平均每个社区投入资金1209万元）。据此，我们可以合理估算XXX市老旧小区改造平均每个社区投入资金约1109万元，又据每个小建筑面积约6万平，则平均每平米改造投入资金约184.83元。（4）企业参与案例：XXX路微改造项目虽然XXX市老旧小区改造资金大部分仍然来自政府投资，但是XXX市一直在探索创新老旧小
13、区改造的融资机制。XXX路项目是XXX探索BOT模式（建设-经营-转让）的首例社区微改造项目，该模式首先由政府制定微改造设计导则，再通过公开招投标将该项目交由企业建设及运营，而企业改造后拥有项目的15年经营权，期满后再交还政府。20xx年，XXX万科中标XXX路永庆坊改造项目，将XXX路永庆坊改造成集餐饮、零售、民宿与办公于一身的时尚街区，改造面积约7000平方米，项目总投资近亿元。20xx年，XXX万科再次中标XXX路二期项目。该项目总投资约10.7亿元，涉及总建筑面积约7.2万平方米，相当于永庆坊一期面积的十倍。BOT模式”下，一方面解决了政府财政资金紧缺的问题；另一方面，企业自负盈亏，大
14、大降低了政府的项目开发风险。同时，企业成熟的管理系统以及经营手段可以与政府优势互补。然而，“BOT模式”也存在一定的隐患：政府对特许权的转移会减弱政府对项目的控制力；企业作为项目的投资者、建设者与经营者，他们天生的逐利性，使得他们为了最大化地争取自己的利益，会在经营阶段挣脱政府束缚，从而影响公共利益的平衡。在永庆片区中，企业正是在政府的弱束缚下尽可能地追求自身的经济效益，导致了公共利益的失衡。XXX路二期项目汲取了一期永庆坊项目的教训，于20xx年9月7日成立XXX路共同缔造委员会，这是政府领导下的公众参与平台，由居民、开发商、区更新局负责人、街道办书记、商户代表、社区规划师、区人大代表、区政
15、协委员、专家顾问、媒体代表组成，其主要职责之一就是协调居民、业主及运营等各利益相关方参与、探讨建筑改造和基础设施建设方案,及时反馈各方意见、建议。委员会是开放式，所有关心XXX路改造的居民、市民、专业人士、社会组织等都可向委员会表达意见与诉求。（详见新快报2018年9月8日报道）2、XXX（1）改造对象XXX市老旧小区改造从20xx年开始，20xx年正式启动。据XXX市老旧住宅小区整治改造实施方案，全市老旧小区整治改造的范围为：城市规划区内1995年以前建成投入使用，位于国有土地上建设规模在2万平方米以上，主体建筑结构完好且集中连片的楼房老旧住宅小区。20x-2OXX年，全市计划完成改造项目2
16、68个，涉及改造面积1560万平米，涉及建筑面积约800万平，惠及群众19.5万户。其中20xx、20xx年完成改造项目178个、1070万平米、14万户，累计投入资金13.2亿元；20xx年全市计划完成改造项目90个、490.81万平米、55190户，计划财政投资6亿元。根据住建部要求，XXX市在20xx年90个改造项目中，选取8个作为试点项目，改造面积70.4万平米，改造户数7438户，试点项目投资2.3亿元。（2）改造内容:表3XXX市老旧小区改造内容改造板块改造细项居住环境1 .清理拆除各类违章建筑物、构筑物，治理“脏、乱、差”，清除乱搭乱建、乱堆乱放、乱贴乱画：2 .进行小区绿化提升
17、，清理整治侵占公共绿地行为，补栽花草树木，美化小区环境；3 .完善环卫设施，取消垃圾道、垃圾房、垃圾池，配置封闭的垃圾桶、垃圾箱。基础设施1 .进行小区道路升级改造，修或或安装路灯；2 .维修或新建雨、污水排放设施，有条件的应实行雨污分流：3 .增设机动车停车位，修建自行车、电动车停车棚；4 .增设健身活动设施，有条件的可增设文化活动场所及设施；5 .疏通消防通道，有条件的应完善消防设施、器材，增设室外消火栓或在临近道路上增设市政消火栓；6 .对年久失修、存在质量安全隐患的供水、供暖、供气管网及强弱电进行维修改造，同步改造楼内公共部位的相关管线，同步实施一户一表改造工程，实行抄表到户；7 .完
18、善信息网络布局，有条件的可增设移动通信网络基础设施。房屋修缮1 .对破损的屋檐、落水管、散水、雨篷、报箱等进行修缮更新；2 .修缮楼道台阶、扶手、楼道窗、楼道灯，安装单元安全门；3 .维修屋面防水，清洁、粉刷外墙面和楼道；4 .有条件的可实施既有居住建筑节能改造。物业管理老旧小区整治改造，具备条件的，应当实施专业化的物业管理；封闭小区、设置出入口、安装安防监控设施、修建岗亭或值班室：配建物业管理用房、社区服务用房和商业用房；配置养老服务设施，建设文化活动中心。不具备条件的，整治改造后由街道办事处或社区居委会接管，实施简易物业管理，内容包括：配备保安人员，维护公共秩序和安全；配备保洁人员，提供卫
19、生保洁、绿化养护服务。资料来源:XXX市住建局,太平洋研究院整理（3）融资方式XXX市按照“政府补贴、单位投资、社会捐助、业主适当承担”的原则，通过银行贷款、吸纳社会资金、PPP等模式搭建融资平台，多渠道筹集资金。市政府按照总投资的40%对区县进行补助，项目开工后先拨付60%,剩余资金竣工审计后拨付。国有企业老旧住宅小区改造资金由国有企业承担，供水、供电、供暖、供气、有线电视、宽带数据传输等设施设备改造，由各专业经营单位投资组织实施，市、区县政府给予补助。20xx.20xx年共投资13.2亿元，其中市财政投入3.2亿元，区县投入6.6亿元。20XX年计划投资6亿元，其中8个试点项目投资2.3亿
20、元。（详见XXX市住建局）（4）企业参与案例：张店区老旧小区综合整治改造项目作为社会资本方和施工总承包方，九强集团投资、建设XXX市张店区老旧小区综合整治改造PPP项目，项目采用BOT（建设一运营一移交）模式，建设期2年，运营期10年。项目建设的主要内容包括居住环境方面、基础设施方面、房屋修缮方面、运维方面。项目改造面积357万平方米，涉及老旧小区43个，改造户数4.55万户，惠及城镇居民15.5万人。其中，20xx年启动改造22个，涉及789株楼，2.78万户，建筑面积220万平米，预计投资2.44亿元；20XX年改造21个，涉及504栋楼，1.77万户，建筑面积137万平米。主要建设内容包
21、括：建筑物立面整治、道路改造、雨污水管道改造、照明、景观、监控。项目总投资为3.78亿元。（详见九强集团官网）3、XXX（1）改造对象XXX市.新、旧住宅区的划分以20xx年6月为节点，此前交付使用的为旧住宅区，此后交付使用的为新住宅区。目前，XXX市共有旧住宅区2381个，涉及总建筑面积7500万平方米。截至20xx年底，XXX已经完成1585个老旧小区的改造。按照XXX市居民小区改造提质三年行动计划（2018-2020年），XXX预计在2018-2020年的三年时间内，对最后的796个老旧小区进行改造提质，其中需市级统筹改造老旧小区314个，需督导产权单位改造的482个。预计2020年底X
22、XX2381个老旧小区将实现改造全覆盖。截至20xx年12月，XXX市共完成151个老旧小区改造任务（不包括需督导产权单位改造的200个老旧小区），涉及建筑面积381万平方米（平均每个小区改造面积约2.52万平米），惠及居民7.1万户。20xx年XXX市在老旧小区改造的房屋本体修缮和环境提升方面都制定了标准和改造导则（包括提质标准和基本标准），其中对市级统筹改造的应达到提质标准，对需督导产权单位改造的应达到基本标准以上。20xx年XXX完成市级统筹提质改造老旧小区共120个，20xx年XXX计划完成市级统筹改造老旧小区120个，督导产权单位改造老旧小区200个；2020年，市级统筹改造74个，
23、产权单位改造82个。另据XXX市政府，沈河区16个老旧小区改造提质工程总投资约为1.5亿，平均每个老旧小区改造投入资金9375万元。其中市级投资、区县投资各占五成。通过上述数据，可以看出XXX市老旧小区改造项目平均每个小区涉及建筑面积约2.52万平米，每个小区所需投入资金约为937.5万元。因此可以估算出XXX市老旧小区改造项目平均每平米需要投入372.02元.（2）改造内容：XXX市制定了XXX市20xx年老旧小区改造提质试点工作方案，方案明确了试点工作目标、内容、标准和机制。概括起来就是“4+11+4”，即实施房屋本体、配套设施、小区环境、服务设施四项重点改造内容；达到“路要平整、水要畅通
24、、灯要明亮、绿要美观、线要规整、车要有序、房要保暖、设施要齐全、电梯要安全、违章建筑要拆除、市容要整洁清爽”11条标准；形成工作组织、资金筹措、项目建设、长效管理4个工作机制。（详见XXX市住建局）表4XXX市老旧小区改造内容改造板块改造内容房屋本体改造维修屋面防水，粉饰楼道，维修楼道照明、单元门窗（防盗门）和对讲配套系统。有条件可根据相关规定及居民意愿同步加装电梯。配套设施改造翻新道路，铺设边石和方砖，维修路灯照明，更换给排水、供电、供气和供热等管线；实施弱电线路整理；有条件的同步建设停车场。小区环境改造拆除违章建筑、实施绿化美化和沿街亮化、安装监控系统和智能服务设施小区服务设施改造提升社区
25、综合服务站、卫生服务站、幼儿园建设水平，增加健身娱乐、垃圾收集、休闲座椅、慢行系统等公共服务设施，逐步完善社区文化、特色文化等基础设施暖房子工程改造外墙保温改造、涂料粉饰等老旧小区后续管理管理模式主要包括三种类型：一是专业化管理模式，由业主选聘物业服务企业进行管理；二是自治式管理模式，由业主委员会管理或由业主委员会选聘经理人对小区进行自治管理；三是委托社区委员会管理。无论哪种管理模式，都应在街道社区的指导下，确定管理模式，落实管理责任。资料来源:XXX市住建局,太平洋研究院整理（3）融资方式XXX市老旧小区改造以财政出资为主（包括市级财政与区县级财政），居民出资为辅目前在积极引导社会资金参与，
26、但未有成功案例。以沈河区为例。20xx年沈河区16个老旧小区改造提质工程总投资约为1.5亿，其中市级投资、区县投资各占五成。以20xx年XXX市第一批200个老旧小区改造工程（包括大东区52个、和平区40个、铁西区21个、沈河区20个、皇姑区20个、于洪区18个、沈北新区15个、苏家屯区10个、浑南区4个）为例。改造资金XXX市财政投入7500万,各区配比投入。4、XXX（1）改造范围20xx年5月8日，XXX市住房和城乡建设委员会发布了XXX市城区老旧小区改造试点工作实施方案，确定了首批10个改造试点的老旧小区。本次改造内容包括四个方面：小区环境及配套设施、建筑物本体、公共服务设施和社区治理
27、体系。实施方案明确的老旧小区试点范围为：城区夷陵区、西陵区、伍家岗区、点军区、虢亭区、高新区。据悉，XXX市目前正在实施老旧小区三年（2018-2020）改造行动，计划于2020年底基本完成城区老旧小区改造。（3）改造内容表5XXX市老旧小区改造内容基本内容小区环境及配套设施改造包括供水、供电、供气、弱电（通信、有线电视）、排水、通行、停车、消防、安防、环卫、路灯、文体活动、绿化美化等改造项目。老旧小区周边市政道路及水、电、气等配套不完善的，可视情况一并改造。建筑物本体改造包括屋面防水、楼道修缮、楼道照明、单元门禁、立面整治等项目。鼓励有条件的小区结合实际加装电梯。提升内容公共服务设施具备条件
28、的，可在严格控制规模的前提下，统筹完善功能用房等公共服务设施。社区治理体系加强党组织建设，成立业主委员会或居民自治小组，建立健全物业管理。各试点小区结合实际，科学合理选择改造内容，确定改造标准。资料来源:XXX市住建局,太平洋研究院整理（4）融资方式试点小区改造资金坚持居民、市场、政府多方共同出资原则，建立健全可持续资金筹措机制。按照项目类别，合理确定改造费用分摊规则。总体原则是：小区红线外市政配套设施的改造费用原则上由财政负责；小区范围内公共部分的改造费用由政府、管线单位、原产权单位、居民等共同出资；建筑物本体的改造费用原则上由居民、原产权单位自行承担，区财政可根据实际情况适当补贴。例如，加
29、装电梯等建筑物本体范畴的改造内容，其受益者为特定人群，按照“谁受益、谁出资”原则，理应由该单元的受益居民出资，当然可以积极争取原产权单位支持，区级财政也可以根据实际情况适当补贴。改造的标准坚持“雪中送炭”原则，以补短板、改善基本功能需求为主，量力而行，尽力而为，不搞“锦上添花”，循序渐进推进老旧小区改造。（详见XXX市住建局）具体资金来源主要是五个方面：表6XXX市老旧小区改造的具体资金来源1、财政资金区财政负责安排专项资金用于辖区内试点老旧小区改造。符合市财政奖补范畴的，市财政按区财政投入的50%对西陵区、伍家岗区、点军区老旧小区改造试点项目给予奖补;视资金情况对夷陵区、虢亭区、XXX高新区
30、老旧小区改造试点项目予以适当奖补。2、管线单位出资管线迁改费用由各管线单位分摊承担，区财政以奖代补20各管线工程施工涉及的路面开挖、恢复工程统一由各区组织实施，建设费用由财政承担。老旧小区改造后五年内不得再破土施工、乱搭乱接。3、居民出资按照“谁受益、谁出资”原则，鼓励居民捐资捐物参与老旧小区改造。若居民参与改造工作，可依据有关规定计取费用并列入居民出资。居民自筹资金、房改房专项维修资金、小区内公共停车和广告等收益，依法经业主委员会或居民自治小组同意，可用于小区改造和改造后的长效管理。4、原产权单位出资鼓励原单位捐资捐物，共同参与改造工作。5、其它符合规定的资金例如专业机构、社会资本等。资料来
31、源:XXX市住建局,太平洋研究院整理（4）社会资本参与案例：西陵区老旧小区改造项目西陵区老旧小区改造作为全国试点之一，一直备受关注。20xx年，西陵区创新实施“业委会+人本化”改造模式，全年启动老旧小区改造55个，完成改造45个，改造面积约7.09万平方米，加装电梯4部，完工2部，受益群众6200多户，15000多人。该区居民实际出资率达95%以上，社会投资近100o万元，老旧小区改造的“西陵经验”得到总结推广。（详见XXX市住建局）20xx年，西陵区首创财政预算安排“社区自治金”每年500万元，每个社区还安排“惠民资金”20万元，采取“财政资金投入一点、辖区单位支持一点、受益业主缴纳一点”的
32、方式，力求用财政“小资金”撬动社区“大投入”。以长客宿舍小区为例。该小区是典型的老旧单位型住宅区，2014年底成立业委会。20xx年，该小区通过民主协商从“惠民资金”列支3万元，又协调原单位XXX长途汽车客运站投入10万元，同时居民自筹部分资金进行更新改造。由于西陵区将其列入该区背街小巷改造工程，并成功向市里申报了全市首个杂居小区综合改造项目，得到财政补贴后小区改造更加顺利。由此先例带动，西陵区各社区都开始整合“惠民资金”优先向运行规范的居民小区倾斜，居民们也纷纷众筹支持小区改造。以嘉明花园小区为例，在业委会4名党员的带动下，280户居民主动交纳了132万元的小区改造费和物业管理费。西陵区55
33、个小区共整合惠民资金约200万元，再加上1.5万余居民自筹近千万，没想到最初一个小区的3万元惠民资金竟然带动了整个西陵区1200万元的社会资本。5、呼和浩特（1）改造范围根据呼和浩特市住建局，该市20xx年以前建成的城市老旧小区共67个，总建筑面积125.81万平方米，涉及居民15460户。20xx年，呼和浩特计划对43个老旧小区进行改造（新城区11个，回民区4个，玉泉区10个，赛罕区18个），其中城市老旧小区32个，共219栋楼，涉及建筑面积81.83万平方米，惠及居民10986户，预计投资19279.935万元（平均每个小区投资602.5万元）。20xx年的老旧小区改造内容包括完善老旧小区
34、配套设施、解决水、电、气、暖等实际问题，兼顾对房屋本体和小区环境的提升。（2）改造内容重点解决居民提出的问题20xx年的试点改造将突出居民参与，重点解决居民提出的问题，即由居民提出改造内容、居民也出一部分资金参与改造。目前，各个小区正在开展试点改造的前期工作，试点小区的入户率要争取达到90%以上，要上门征求居民对小区改造的建议，将所有建议收集起来后进行梳理，并结合实际情况制定详细的改造方案。目前，新城区、玉泉区已经完成设计工作，预计6月中旬至7月初开工，赛罕区和回民区预计在7月中旬开工。实现“六好六无七有”新城区物业管理局物业科科长史学良说，新城区今年要对11个小区进行改造，其中2个小区列入试
35、点，试点改造的标准是要实现“六好六无七有”，即大门、门房完好无损，道路、绿地完好无损，楼道灯、路灯完好无损，供水供电供气线路、监控探头完好无损，电表箱、邮件箱完好无损，楼道窗户、楼体扶手完好无损；无卫生死角、无乱堆乱放、无私搭乱建、无乱贴乱画、无乱圈乱种、无乱停乱靠；有车位、有垃圾箱、有监控、有绿化、有楼长、有宣传栏、有管理制度。（详见内蒙古新闻网2018年5月17日报道）（3）融资模式按照“谁受益、谁出资”原则，结合实际合理确定改造费用分摊规则，完善居民合理分担，单位投资、市场运作、财政奖补等多渠道资金筹措机制。积极探索通过政府采购、新增设施有偿使用等方式，引入专业机构、社会资本参与老旧小区
36、改造。6、攀枝花（1）改造范围根据攀枝花市老旧小区改造试点工作方案，老旧小区主要指20xx年以前建成的居住环境较差、配套设施不全、建筑物破损、无障碍设施缺失、管理服务机制不健全且不宜拆除重建的非商品房小区。改造小区的居民要有强烈的改造意愿，居民支持率不低于90%。20xx至2020年，全市需要改造的老旧小区共30个，涉及13785户，总投资约2.58亿元C20xx年全市计划完成9个老旧小区改造，涉及居民4071户，预计投资7475万元。20xx年，全市计划改造13个老旧小区（包括东区2个，西区2个，仁和区3个，米易县4个，盐边县1个，锐钛高新区1个），涉及建筑面积39.2万平方米，惠及3496
37、户居民，预计总投资8528万元。（2）改造内容根据攀枝花市老旧小区改造试点工作方案，攀枝花市坚持“六有一改善”，即有水、电、气、路、光纤、停车场和改善居住环境的基本目标，运用“共同缔造”“既要面子、又要里子”的理念，按照“先民生、后提升，先急需、后改善”的原则，着力完善老旧小区基本功能、基本设施，重点解决建筑物破损、环境脏乱差、市政设施不完善及管理机制不健全等问题。同时，将社区党建向小区党建延伸，把居住在小区的离退休党员、流动党员、在职党员、社区党员整合，充分发挥党员先锋模范作用，通过基层党员带头入户、带头拆违、带头参与管理，引导小区居民主动建设、服务，有力推动了改造工作。在改造意愿、改造内容
38、、改造方案制定、改造过程监督等方面充分调动居民积极性，将“要我改”的被动旁观转变为“我要改”的主动参与，根据老旧小区改造具体情况，可使用房屋维修资金、专项维修资金，并鼓励社会资本参与卫生服务站、社区活动用房等公共服务设施改造提升。在老旧小区改造时，注重保留红砖房特色，沿续历史文脉。（详见攀枝花市住建局）（3）融资方式理论上按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造。然而目前仍以财政资金为主，居民个人出资为辅，鼓励社会资本参与。7、总投资需求测算根据前面所得数据整理得到表7（XXX市数据缺失），由于全国共需改造17万个老旧小区，涉及建筑面积40亿平，所以
39、分别根据两种测算方式，预计全国进行老旧小区更新改造将拉动投资845.2717=14369亿元（约1.43万亿）；280.33X40=11213.2亿元（约1.l万亿）o由于样本较少，因此每平米所需改造资金和每个社区改造所需资金的测算结果存在一定误差，并且“17万”个小区和“40亿”平米两个数据也存在（由于取整产生的）误差，因此测算出的两个结果存在一定差距。所以我们综合两种方法的结果，对二者取平均值，得到12791亿元（约1.28万亿）0因此，此次老旧小区更新改造工作至少将拉动亿万级投资需求所言非虚。且根据各地情况来看，仍以财政投入为主，所以估计2018-2020年三年全国老旧小区基本设施改造项
40、目预计需政府投入财政资金约1.28万亿，平均每年需投入财政资金约4000亿。表7各试点城市老旧小区改造投入资金情况城市涉及居民户）老旧小区数量（个）涉及建筑面积（万平）每平米所需改造资金（元/平米）平均每个社区改造所需舱（万奇总投资1（亿元）=小区数量每个社区投资金额总投资2（亿元）海平米所需改造资金*建筑面积XXX约86.77795180184.831109.9586.4695.74XXX19.5268804238.8716.419.219.2XXX37.47962400372.02937.574.6289.28攀枝花1.383090.46285.28602.582.58呼和端1.55671
41、25.81320.8602.54.044(M平均280.33845.27资料来源:各市住建局,太平洋研究院整理二、老旧小区加装电梯近年来很多人大代表、政协委员的提案建议中，对加装电梯呼声特别高。除住建部规定的老旧小区改造试点城市外，还有许多城市也已经开展这项工作了。据住建部统计，截至20xx年底，全国老旧小区加装电梯已经完成了1万多部，在施工的有4000多部，正在办理前期手续的有7000多部，所以这项工作正在全方位推开。但是加装电梯工作在实际中仍然存在着诸多问题和需要注意的方面。例如，一般楼层越高的居民加装电梯意愿越强烈。但是对于一层或者二层，因为需求不迫切，而且觉得占用了公共空间，对其利益可
42、能有或多或少的损害。另外，政府虽然对加装电梯有补助，但是仍有大部分费用需要居民自主筹资，各层居民在筹资过程中出资比例的确定也往往会造成矛盾，因此必须做好居民协商工作。加装电梯工程的设计和工程方案，也要尽量兼顾各层居民的合理诉求，尽可能通过精心的个性化设计，达到利益最大化、影响最小化。目前各地都针对既有住宅增设电梯出台了各自的工作方案，我们将部分试点城市的补贴政策及其他优惠政策总结如下：表8各试点城市既有住宅增设电梯的补贴情况城市增设条件（即需要多少业主同意）财政补贴其他优惠政策XXX双三分之二每台补贴10-15万元允许缴存人以增设电梯为用途申请提取住房公积金XXX双三分之二市政府将按照每部增设
43、电梯工程总费用的50%予以补贴;其余各区，将按照每部增设电梯工程总费用的30%予以补贴。对于已建立维修资金的住宅，业主可按规定申请使用维修资金攀枝花加装幢的全体业主同意电梯竣工验收合格后，以电梯停靠四个达到楼层的，县政府给予一次性奖补10万元（原住宅建筑物已预留电梯井的，补贴5万元），每增加一个停靠楼层增加补贴0.5万元，低于四个楼层的不予奖补。可按程序申请使用住宅专项维修资金XXX小区全体业主三分之二以上，加装电梯栋业主90%以上同意即可无（全省共400万财政补贴，先建设后补贴）市民可提取本人或配偶住房公积金用于电梯建设上海加装幢90%以上业主同意政府按照加装电梯施工金额的40%予以补贴,最
44、高不超过24万元/台；市与区县分担比例各为50%O可提取本人住房公积金用于电梯建设XXX双三分之二市财政补贴电梯购置和安装费用的40%,24万元封顶。可提取本人住房公积金用于电梯建设厦门若全体业主一致同意增设电梯的，实施主体要按照要求委托公证，并请所在地社区居委会对其公示情况进行见证备案；若三分之二以上业主同意增设电梯，其他业主无异议的，街道应出具无异议情况说明；停靠六个楼层的财政补贴22万元，每增减一个停靠楼层相应增减补贴0.5万元人民币。由于增设电梯的住宅必须为四层及四层以上可提取本人住房公积金用于电梯建设躯双三分之二每台电梯补贴10万元，市区财政各承担50%成都双三分之二6层及以上非单一
45、产权多层既有住宅，每台电梯补贴20万元可提取本人住房公积金用于电梯建设XXX双三分之二无可提取本人住房公积金用于电梯建设可按程序申请使用住宅专项维修资金眉山本单元、本幢或本小区房屋专有部分占建筑物总面积80%以上且占总户数80%以上的业主同意每台电梯可获15万元财政补贴注:“双三分之二”是指本单元或本幢房屋专有部分占总建筑面积三分之二以上的业主同意且占总人数三分之二以上的业主同意资料来源:各市市住建局,太平洋研究院整理根据上表，可以看出全国大部分城市都对既有住宅增设电梯工作有专项财政资金进行补贴(每台电梯补贴10-20万不等)，同时允许本人提取住房公积金进行电梯建设，以此鼓励老旧小区的居民积极
46、增设电梯，便利群众日常生活。除此以外，按照20xx年全国老旧小区增设电梯完成情况来看，共建设电梯2万余台，平均每台财政补贴15万元，据此估计20XX年我国既有住宅增设电梯项目需投入财政资金约40亿元。而随着增设电梯工作速度加快，这个数字或呈倍数增长。预计未来老旧小区加装电梯工作全部完成后，按照全国17万个老旧小区，每个小区10栋楼，每栋楼3个单元，加装电梯率60%计算，那么全国老旧小区可以加装电梯约306万台，平均每台40万元的安装费用可拉动至少1.2万亿投资，其中所需财政资金投入约4600亿元。因此，我们需要探寻更多创新模式，设法引入社会资金，减轻政府压力。目前XXX、上海等城市的试点取得了
47、一些成功，也形成了一些可以推广的经验。(1)XXX石景山区：“代建租用”模式20xx年7月，石景山区首部老楼加装电梯投入使用，电梯采用了“居民申请、免费安装、有偿使用”的“代建租用”模式。居民使用电梯可以选择月卡、年卡，且有“五年送一年，十年送两年”的优惠。根据计算，一层居民不交费，二层每月100多元，七层每月600多元。对于企业来说，加装一部电梯约30万元，XXX市政府平均每台电梯补贴20万元，那么企业只需要出10万元即可。按照一单元7层，每层两户来算，企业从二层至七层每月可收取费用4200多元，一年就可收取费用约5万元。而XXX的电梯广告费用一般是一面广告400元/周，按照一台电梯四面广告，企业每周可收取广告费800元，一年可收取8.3万元。如果不计算后续运营和维修费用，那么成本两年基本上就能收回，后面的经营则属于利润。试点成功后，XXX或将逐步采用此种措施来进行老旧
