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1、滨海新区建筑面积测算技术规则（试行）1总贝IJ1.1 为规范建筑面积测算工作，统一建筑面积测算标准，根据房产测量规范（GB/T17986.1-2000）、关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知（建住房（2002）74号）、建筑工程建筑面积计算规范（GB/T50353-2013）,结合滨海新区实际情况，制定本规则。1.2 本规则适用于滨海新区行政区域内的建筑工程设计、建设工程规划报建、建设工程规划验收、房屋销售、不动产登记等建筑面积测算，不适用构筑物的面积测算。2术语2.1 幢：房屋面积测算和共用面积分摊的单元，包括不同结构和不同层次的房屋整体。2.2 围护结构：将空间竖向分割成相对独
2、立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、柱、门、窗、栏杆等。2.3 自然层：按楼板、地板结构分层的楼层。2.4 夹层：位于两自然层之间的楼层，一般指房屋内部空间的局部层次。2.5 架空层：仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。2.6 技术层：指用作水、电、暖通等设备安装的楼层。2.7 避难层：是指高层建筑中，用作消防、避难的楼层。2.8 屋面层：在房屋顶部，屋面楼板以上，由屋面梁、拱等大跨空间构件和支撑边缘构件组成的楼层。2.9 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。斜面结构屋顶层高指由本层地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。2.10 地下室：室内地平面低于室外地平面的高度超过室内
3、净高的1/2的房间。2.11 半地下室：室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3,且不超过1/2的房间。2.12 过街楼：是指跨越道路（含小区道路），连接道路两侧建筑物的房屋。2.13 骑楼：是指建在道路（含小区道路）旁，底层用做道路通行的房屋。2.14 走廊：建筑物的水平交通空间。包括挑廊、檐廊、与房屋相连有上盖的室外通道等。2.15 架空走廊：专门设置在建筑物的二层或二层以上，作为不同建筑物之间水平交通的空间。2.16 门廊、门斗：房屋的出入口设置的起分隔、挡风、御寒作用的建筑过渡空间。2.17 飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。2.18 露台：设置在屋面、首层地面
4、或雨篷上的供人室外活动的有围护设施的平台。2.19 雨棚：建筑出入口上方为遮挡雨水而设置的部件。2.20 楼梯：由连续行走的梯级、休息平台和维护安全的栏杆（或栏板）、扶手以及相应的支托结构组成的作为楼层之间垂直交通使用的建筑部件。2.21 变形缝：防止建筑物在某些因素作用下引起开裂甚至破坏而预留的构造缝。2.22 台阶：联系室内外地坪或同楼层不同标高而设置的阶梯形踏步。2.23 阳台：有永久性上盖、有围护结构、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。2.24 主体结构：接受、承担和传递建设工程所有上部荷载，维持上部结构整体性、稳定性和安全性的有机联系的构造。2.25 落地橱窗：突出外墙面
5、且根基落地的橱窗。2.26 幕墙：由金属构架与板材组成，不承担主体结构荷载作用的建筑外围护结构。分为直接作为建筑物外墙起围护作用的围护性幕墙和设置在建筑物墙体外起装饰作用的装饰性幕墙。1.2 一般规定3.1 房屋面积测算包括整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和成套房屋的建筑面积、使用面积等测算。3.2 整幢房屋的建筑面积，是指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高2.2Om以上（含2.20m,以下同）的永久性建筑。3.3 房屋共用建筑面积，是指业主共同使用的建筑面积。3.4 成套房屋的建筑面积，是指套内建筑面积与分摊的共用建筑面积之
6、和。3.5 房屋使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。3.6 房屋面积测算以“幢”为单位。1、独立的房屋为一幢。2、多功能综合楼，其主楼、裙楼及仅与裙楼相连的地下部分为一幢。3、仅以架空层相连接的若干房屋，各自为一幢。架空层单独定幢。4、地下相通、地上不相连，或地上以架空层、过道、通廊相连的若干房屋，按多幢对待，地下部分、架空层、地上其他部分各自定幢。5、地下部分单独定幢时，若其内部户室与地上房屋为跃层关系，该部分户室应与地上房屋为一幢。6、由裙房连接的有独立出入口的若干房屋，若裙房与毗邻连接的房屋由不相通的变形缝分开，各自定幢。7、设计为紧密相连、不可分割
7、的房屋为一幢。8、房屋建成后又扩建、改建并形成整体的，按房屋产权各方达成的协议约定条款定幢。3.7 房屋面积测算要求：1、房屋面积测算依据经施工图审查机构审查合格的施工图。2、房屋登记测量依据房屋自然现状，现状与经施工图审查机构审查合格的施工图之间的差异需在成果中作出标识和说明。房屋实测边长与图纸标注边长的限差满足下表规定时，可采用图纸标注的边长。对地下室等无法测至外墙面的情况，可只实测室内边长，外墙厚度可取图纸的设计值，据此推算边长。表3.7-2房屋实测边长与图纸标注边长的限差:边长范围限差D10m0.03m10mD30m30m0.1m注：D房屋边长3、面积测算以平方米为单位，取至0.01；
8、边长以米为单位,取至0.001,量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。共用建筑面积分摊系数取至0.000001。4、经施工图审查机构审查合格的施工图中非居住用房之间为虚拟分割，或为实体分隔但现场因故未砌筑实体隔墙时，可按虚拟分割方法进行测绘，但虚拟分割形成的使用空间应与共用空间连通，分割位置应有固定界限或界钉。非居住用房与共用部位之间的分隔墙不适用虚拟分割测绘方法。4房屋建筑面积测算4.1 计算全部建筑面积的范围4.1.1 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。4.1.2 房屋内的夹层、技术层、避难层，其层高在2.20米以上部位计算全
9、部建筑面积。4.1.3 房屋内部的通道，房屋内的大厅、门厅，均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分，层高在2.20米以上的，按其水平投影计算面积。4.1.4 楼梯间、室内楼梯、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。夹层内开门的垂直通道按其水平投影计算面积。对于建筑物主体以内未形成楼梯间的坡道、扶梯、楼梯（套内跃层楼梯除外）下方的空间无论是户室还是共用部位，层高在2.20米以上的部分按照户室或共用部位计算建筑面积，坡道、扶梯、楼梯上方高度在2.20米以上的部分计算建筑面积。4.1.5 屋面上层高在2.20米以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.2
10、0米以上的部位，按其外围水平投影计算全部建筑面积。4.1.6 阳台不论封闭与否，在主体结构内的，应按其结构外围水平面积计算全面积。4.1.7 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算全部建筑面积。室外楼梯下方的空间参照4.1.4执行。4.1.8 与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。4.1.9 房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。4.1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上,按其外墙（不包括采光井、防潮层、电缆防爆波井及保护墙）外围水平投影面积计算。与地下室相通，开门可利用的采光井、窗井计算一次建筑面积。4
11、.1.11 有柱（不含独立柱）或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构外围和顶盖水平投影的重合部分计算面积。4.1.12 有柱的（不含独立柱、单排柱）车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，按其柱外围水平投影面积计算。4.1.13 架空层层高大于2.20米的，按墙、柱外围水平投影计算全部建筑面积。依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部位的外围水平投影计算全部建筑面积。4.1.14 有伸缩缝的房屋，若伸缩缝与室内相通且相通部分的长度大于等于3米，相通部分的伸缩缝计算建筑面积。4.1.15 玻璃幕墙或其它材料幕墙等直接作为房屋外围护的，按其外围水平投影面积计算。
12、在同一面墙中，既有主墙，又有幕墙的，以主墙外围水平投影计算全部建筑面积。对于玻璃幕墙内设有坎墙的，当坎墙高度小于0.30米或坎墙上表面至顶板底高度大于2.20米时，按玻璃幕墙外围水平投影面积计算；否则，按坎墙的外围水平投影面积计算。4.1.16 对倾斜、弧状等非竖直墙体的房屋，层高2.20米以上的部分计算全部建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算全部建筑面积。4.1.17 立体仓库、立体车库，无结构层的按一层计算建筑面积,有结构层的按其结构层分层计算。4.1.18 房屋外墙外侧的保温隔热层按其外围水平投影计算全部建筑面积。被动式超低能耗建筑项目外墙外保温层厚度超过7公分的，
13、均按照厚度7公分计算建筑面积。外墙外保温层厚度超过7公分所增加的部分不计算建筑面积。4.1.19 房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，其斜面空间有公共楼梯或套内跃层楼梯通达，层高2.20m以上的建筑部位计算全部建筑面积；设计有自理楼梯或上人孔、检修孔等孔洞，且其斜面空间能采光，层高2.2Om以上的建筑部位计算全部建筑面积；设计有自理楼梯或上人孔、检修孔等孔洞，且其斜面空间不能采光,或斜面空间不可通达（无任何楼梯和上人孔、检修孔等孔洞），层高2.20m以上的建筑部位面积超过该斜面空间外围轮廓面积1/3,层高2.2Om以上的建筑部位计算全部建筑面积。4.1.20 外墙以里的封闭空间、类似飘窗的建筑部位
14、，计算全部建筑面积。外墙以外类似飘窗的建筑部位，若窗台面至飘窗顶板上表面高度不小于2.20米，并且不能同时符合以下条件的，窗台面与室内地面的高差大于或者等于0.30米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离小于或者等于0.60米，窗台面至飘窗顶板底高度小于2.20米，按其围护结构外围的水平投影计算建筑面积。4.1.21有围护结构的舞台灯光控制室，层高2.20米以上的部分应按其围护结构外围水平投影计算全面积。4.1.22 附属在建筑外的落地橱窗，层高在2.20米以上的，按其围护结构外围水平投影面积计算建筑面积。4.1.23 建筑物主体以内的单层坡道按上投影计算面积，坡道下方为素士夯实时，该部位按照上方
15、高度在2.20m以上的上盖投影计算建筑面积。坡道下方不是素士夯实时，不管坡道下方是否利用，均参照垂直通道计算建筑面积，坡道出地面部分按高度在2.20m以上的上盖投影计算建筑面积。建筑物外墙外侧坡道有顶盖的部位，高度在2.20m以上的按其外围水平投影计算建筑面积。多层坡道参照垂直通道计算面积。4.1.24 非机动坡道的面积计算参照坡道。4.1.25 有上盖、有柱的露天场馆看台，层高在2.20米以上的，按柱外围水平投影面积计算全部建筑面积；场馆看台下方设计加以利用的室内空间，层高大于等于2.20米的部分计算全部建筑面积。4.2 计算一半建筑面积的范围4.2.1 与房屋相连有上盖无柱的走廊，上盖上表
16、面距底板上表面垂直高度不大于2.5倍本层层高，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.2.2 独立柱、单排柱的雨篷、车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，按其上盖水平投影面积的一半计算。4.2.3 阳台不论封闭与否，在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积的一半计算。4.2.4 无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。4.2.5 有上盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。4.2.6 前方无任何柱、墙等结构的凹进建筑物主体的入口，不超过两层层高时，无论上盖是否为建筑物主体结构，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。4.2.7 两面借主体墙的单柱门廊，按其柱外围和
17、顶盖水平投影重合部分的一半计算建筑面积。4.2.8 有上盖、无柱的露天场馆看台，按上盖外围水平投影面积的一半计算建筑面积。4.3 不计算建筑面积的范围4.3.1 房屋层高不足2.20米的部位，不计算建筑面积。4.3.2 突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、悬挑式雨篷、壁炉等，不计算建筑面积;突出屋顶的独立管井，不计算建筑面积。外墙以外类似飘窗的建筑部位，当窗台面与室内地面的高差大于或者等于0.30米，自外墙墙体外边线至飘窗外边线距离小于或者等于0.60米，窗台面至飘窗顶板底高度小于2.20米时，不计算建筑面积。4.3.3 房屋之间无上盖的架空通廊，不计算建
18、筑面积。4.3.4 不计算建筑面积的无柱走廊：1 无上盖；2上盖上表面距底板上表面垂直高度大于2.5倍层高；3上盖水平投影范围小于围护结构外围水平投影范围；4无围护结构或两面借墙无其他围护结构。4.3.5 露台、屋面上的装饰性建筑，不计算建筑面积。4.3.6 屋顶为斜面结构，起保温隔热作用且设计不利用的建筑部位，不计算建筑面积。4.3.7 建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台，不计算建筑面积。4.3.8 骑楼、过街楼的底层，临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构，均不计算建筑面积。4.3.9 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房
19、屋。4.3.10 由高架桥、高架路、引桥、架空通廊等形成的下方室外空间。4.3.11 活动房屋、临时房屋、简易房屋。4.3.12 独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线，不计算建筑面积。4.3.13 电梯下方的电梯机坑，不计算建筑面积。4.3.14 外墙以外与室内不相连通的装饰性阳台，不计算建筑面积。4.3.15 阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位，突出外墙的空调机位，不计算建筑面积。4.3.16 楼梯间已按自然层计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。室外楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。未形成楼梯间的坡道、扶梯、楼梯（套内跃层楼梯除外）下
20、方的空间无论是户室还是共用部位，高度在2.2Om以下的部分不计算建筑面积。4.3.17 夹层内不开门的垂直通道，在夹层范围内不计算建筑面积。4.3.18 户室内上人孔部位和设计为自理的楼梯，不计算建筑面积。4.3.19 前方无任何柱、墙等结构的凹进建筑物主体的入口，超过两层层高时，不计算建筑面积。4.3.20 房屋屋顶为斜面结构（坡屋顶）的，设计有自理楼梯或上人孔、检修孔等孔洞，且其斜面空间无采光时或斜面空间不可通达（无任何楼梯和上人孔、检修孔），层高2.2Om以上的建筑部位面积不超过该斜面空间外围轮廓面积1/3,该斜面空间不计算建筑面积。4.3.21 场馆看台下方无法通达且无使用功能的建筑空
21、间不计算建筑面积。5成套房屋的套内建筑面积组成及计算5.1 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。5.2 套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：1套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、餐厅、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等空间面积的总和；2套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；3不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井的面积计入使用面积；4内墙面装饰厚度、隔音板厚度，内保温层厚度计入使用面积。5.3 套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按其水平投影面积的一半计入
22、套内墙体面积，外墙及套与共用建筑空间的分隔墙,部分计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。5.4 套内阳台建筑面积是阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积，按4.1.6、4.2.3计算。6房屋墙体的归属及计算6.1 共用建筑空间之间的分隔墙以墙体中线为界，划定其归属。6.2 房屋外墙，套与共用建筑空间之间的分隔墙归属与计算：按套与套之间分隔墙厚度的一半为基准厚度，若房屋外墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙厚度等于或大于2倍基准厚度，取基准厚度的墙体计入套内建筑面积，其余部分计入共用建筑面积；若房屋外墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙厚度小于2倍基准厚度，以墙体中线为界，划定其归属。6.3 楼层局部无墙体的部分，其墙体厚度按照本层相邻墙体厚度确认。6.4 房屋外墙全部为玻璃幕墙的，以楼板外沿至玻璃幕墙外表面的间距确定为外墙体厚度；局部为玻璃幕墙的，其墙体厚度按照本层或相邻层外墙的厚度确定。金属幕墙或其它材料幕墙，参照玻璃幕墙计算。6.5 各楼层墙体厚度不同时，应分别计算。6.6 房屋外墙厚度包含外保温层厚度。凡属于外保温做法（包括保温板、保温灰等）都计入外保温层厚度，有关被动式超低能耗建筑项目外墙外保温厚度超过7公分的，外保温层厚度计算方法参照本规则4.1.18。阳台的保温计入阳台建筑面积。变形缝内的保温不计算建筑面积。
