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1、北京市危旧住宅楼拆除重建技术导引2024年5月主要耳单位I北京房地产业协会保障性住房分会清华大学建筑学院北京首都开发控股（集HI）有限公司中社科（北京城乡规划设计研究院北京市建筑设计研究院股份有限公司中国建城标准设计研究院有限公司华通设计预问工程有限公司主要负责人，朱光辉马饕河主鬟人员，马涛冏玮杨家骤李岩邵it吴智郝学陈春辉陈长青陈剑推沈逸黄毛品王劲松孙华勇董耕静筋南怡于雪芳目录1基本短定32场地W421般规定42.2场地评估要素423评估成果要求53设计鬟求63.1 一般规定63.2 规划设计63.3 建筑设计53.4 结构设计83.5 设备设侬93.6 堂内设计104应用技术104.1 施
2、工技术104.2 装配式建筑1243绿色低版124.4 智能化121基本规定.o.依据北京市城巾更新条例9.为进一步做好危旧楼房改建有关工作的瞿求,统警资源陨置，改善居住环境，促进城市m发展,靖合本市实际，制定本导引.1.0.2本导引适用于羟市、区府原管理部门认定，建筑结构差、年久失修、典描设范损坏跳失、存在更大安全Ra也和经房屋安全专业检测单位鉴定没有加囿价值或加固方式产生影响居住安全及生活品质的危旧住宅搂实施的拆除生建项目.如拟拆除里建危旧住宅搂为历史建城.则依据国家和北京市历史建筑保护利用的有关规定执行.1.0.3本导引根据原仃住宅楼的建筑特征对拆除兔建项目进行分类：项目类别建筑栉征简易
3、型住宅楼（房）户内没忏设置独立房房和卫生间套型住宅楼户内设有独立国房和卫生间1.0.4拆除项建项目应与北京市的地域条件、经济发展水平和居住生活习惯相适应.遵箱可持续发展原则，科学划定也设边界，采用先进技术建设施工。拆除血建项目应全面实施全装修成品交房及样板间评审的收，逐步推行以多株危旧住宅楼或街坊为实施对象的整体拆除JE建项目.1.0，拆除正建项11除应符合本导引外，而应符合国家及北京市现行有关标准的规定.2场地评估2.1 一般规定2.1.1 场地评估是在项目实旅前期对既定范IH内场地的基础地理5息、土地与规划条件、建筑葩本情况、公共服务设雁、市政睦础设施,周边环境及工程做工条件等进行的综合性
4、调查、分析与评估【作，为确定项目实施方案、降低风险、提高项目实施可行性提供史要依据.2.1.2 场地评估工作应坚持依法依规、科学合理、FI实客观的原则,确保调查内容翼实、依据准她、资料可辨。2.1.3 场地评估应明确评估范阳，结合周边规划道路，建筑原有建设边界、土地权帐情况等因素合理划定。2.1.4 场地评估的方式包括资料收蛆、实地调我和综合评估,相关资料以实施主体提供为主,实地调查包拈现场踏勘、座谈访响等方式.综合评估判定以实胞主体或实施主体委托地位柒写的评估报告经专写和相关部门审核为准.2.2 场地褥估要素2.2.1 土地基本情况，包含土地性质,现状用地情况、土地权属情况和土地使用情况.2
5、.2.2 上位规划条件，包含项目所在地及周边区域的相关规划.2.2.3 市政基岫设箱.包含项目所在居住区的供（排）水,供气、供暖供电等市政基础设施情况及管税、管网现状等，2.2.4 公共服务用您设施，包含项目所涉及的5分抻、IO分钟和15分抻牛.活悔）内的基本公共服务配套设范现状.2.2.5 住区环境，包含项H所住住区的道路系统、消防系统、智能安防、景观绿化、活动场地、公共照明、坨圾收集设施无障碍设施现状等.2.2.6 拟拆除建筑情况.明确拟拆除建筑建成年代.产权年限、建设范围.用杳核实建筑的规划用途、使用用途、实际层数、居住户数、建筑面积、户型配限、各户型使用面积及站构体系等相关信息.2.2
6、.7 场地施I：釜件.包含拆除方案的环境影响分析及评估.应明确建筑拆除笊建I：程对粉尘、噪讦、振动、建筑废弃物及垃圾等的控制指标和保证措施，还包含对施工造成直接的响的交岫、场地作业面等条件及可能对施工造成影响的周边建筑、居民及环境情况.228实族成本侑W与项目实施有关的全优费用均应计入项目踪合改建成本.I可时，应针对原住居民的定向回迁安置住房部分、增建配套、商业部分的成本进行区分.以便对财政补贴、产权单位补贴，居民出资、第三方投资等不同资金来诃所针对的项目进行区分测尊。23评估成果要求2.3.1 评估工作应由实施主体或实施主体委托单.位根抠场地评估要案内容对谣位收集到的数据及资料进行汇总，WV
7、弓说杳表格，撰巧评估报告。2.3.2 实施主体应对泞估成果进行自荏核核，井姓号家和有关部门对成果进行审汽批准后作为项目实施可行性依据,存档入库.3设计要求3.1 一般规定1.1 .1拆除虫建项目应坚持尊，R居民意思，在保证原居民户内使用面积不减少的葩地上,根据实际使用衡求.合理优化户内各功能空间构成.适度改善原有居住条件.3.12 拆除重建项目在不增加原有居民户数的原则上.可充分利用地上、地下空间适当增加遑筑规模，并满足下列规定：1历史文化街区和其他成片传统平房区、堤划道路、绿地、广场、水域以及政务功能要求高的里点地区以及主要交通干线两例的危In住宅楼.陶按照北京市相关现定进行拦退置换,引导居
8、民异地安盟。2核心区内除历史文化街区和Ift点地区外的危旧住宅楼拆除应建项H,地上建筑规模增业应严格管抄,弁经专浜和有关郃门组织专项评审会审定通过.3核心区外除历史文化街区和史点地区外的危旧住宅楼拆涂4建项目，地上建筑规模增量原则上不应超过规划许可或房屋登记建筑规模的30%：若超过30%,需结合项目实际需求.并经专家和有关部门组组专项评审会审定通过.3.1.3 拆除IE建项目设计应以满足居民基本使用需求为目标,实现建彷、结构、机电、装偲、景观环境等多专业进行一体化，精细化、标准化设计.3.1.4 拆除用建项目设计中迸闻采用新技术、新工艺，新产柚,提伯经济、环保.节能、绿色理念.实行建筑拆除与资
9、源化综合利用体化实施模式，原建筑拆除废弃物通过费源化处理应优先利用于本拆除申建后项目,推广可再生.能源和绿色新型材料体系“3.1.5 拆除正建项目设计应符合适老化和无障碍设计要求.1.1.2 设计3.2.1 拆除重建项目的规划设计应符合城市更新专项规划利相关国土空间详细规划要求.集的用地，统号利用地上地下空间，优化用地布局。3.2.2 拆除市建项目应坚持以人为本原则,整合区域资源,可参服北京市居住公共服务设施M置指标及彳北京市居住公共服务设施配应指标实施意见3要求,逐步补齐完善的范本公共服务设.但全的便民商业服务设施及完备的市政用套基础设施.3.2.3 栋拆除重建项目消防设计馆则上应执行国家及
10、我市现行I.程建设消防技术标准仃关要求确有困鹿时，可按北克市既有建筑改造工程消防设计的有关规定执行.3.2.4 拆除就建项目应综合考虑防火、防靛、通风、采光、卫生等要求，合理确定建筑间用和H照标准。拆除血位项目的建筑间距原则上应演足北京地区建设工程规划设计通则3（试行）中对于居住住岗的建筑间距要求,如确有困难，可按不低f晚有间距系数的倍数关系控制：拆除重建项目的口照标准原则上不应低于大塞口口照时数2h,如确有困就，可按不低于原有日照标准控制.1.1.5 拆除亚建项目的非机动车和机动车停车位的配置应充分尊巫居民加（S,并应符合卜列要求：I单栋危I口住宅楼的拆除重建项目应充分利用周边场地条件及社会
11、停车场,保证居民使用需求,新配置的小机动车和机动车停车位数殳原则上不应低于相关部门认定的原有教!也2多株危旧住宅楼的拆除出速项目应合用优化建设区域内的用地布局,可参照公共租赁住用建设标掂金（DBIPTI365）配置非机动车和机动车停车位.3以街坊为G小建设单元的拆除原建项目应按照北京市居住公共服务设施超附带标3及仃匕京市居住公共服务设地配置指标实施意见3配置葬机动车和机动车悴车位,具备条件的冏定车位实现自用充电基础设施“应装尽装”4拆除正建项H的机动车停车场（库）应设双无障W机动乍位，并预留充电庙础设施安装条件.解决电动汽车充电何咫,如确有困难.无障碍机动车位数显可按不低于现状控制.5拆除里建
12、项目的北机动车停车场（麻）应按需配置电动自行车停车位，井顼留充电基础设施安装条件，解决电动自行车充电间题，如确有困难，电动自行车停车位数收可按不低于现状控制.1.1.6 拆除史建项目应深入了解居民诉求，共便扶商,在保证配建绿化面枳不得低于睨状绿化面积的基础上，鼓励增设老少皆宜的空外公共活动场地，补充完善无障碍及适老化设施配置：注市古树名木保护.技励利用现仃的树木和构筑物.增加立体绿化景观,建设双模适宜、功能合理、生境丰富的空外环境空间，1.1.7 拆除由建项目中的热力站、燃气调压站、小型垃圾压缩站等市政设（可根据实际需求怙况设置.如在地块内布置偷有困难,可结合周边地块综合平衡考虑.3.3 建筑
13、设计3.3.1 拆除市隹项目宜采用成套住宅.功能空间布置应与户里向税相口超，并应能满足采光、通风及附声耍求.3.3.2 拆除里建项目中的非成套住宅进行成套化改造,套内可适当增加用房、卫生间的使用面积.具体可参照国标（GB50096）和北京市4住宅设计规范3（DBl”1740最低标准执行，使用面机图用约4平方米,卫生间约3平方米.3.3.3 拆除市隹项目中的成套住宅应尽贵在原有套内建筑面积的基础上却过内淄调翦进行优化.JSi建筑面枳大于70平方米磨型不再增加套内建筑而枳：原建筑面税小于70平方米套型,WiW用、卫生间的使用面枳小于北京市住宅设计规范（DBl740最低标准的,可冬照住宅设计煨范3（
14、DB11/1740）适当增加地房和卫生间使用面枳达到最低标准,3.3.4 拆除巫建项目设计应满足原住户近期使用要求外,应充分考虑全生命周期内室内空间改造的可能性.3.4 结构设计3.4.1 建筑拆除应纳入改建工程统一管珅,既忏建筑地上部分应祭体拆除,地下部分可根据项目具体情况采取拆除.改造与保留相结台的方式（表341）,既有建筑地下部分选捅保留或改造加固方式时，应时原结构的荔础和地下结构构件进行结构安全性检测鉴定，检测症定结论应作为设计依据.表3.4.1结构改建方式选择结构体系碉体结构IH解温凝土结构改建方式拆除a三保留拆除保留地上结构OOOO地F结构O基础结构地基、MfttJ注：J我示选择，
15、。表示不选样,A衣示符合条件和要求时可选择.3.4.2 结构拆除成根据既有建筑的结构体系合理选用拆除技术和拆除方式，宜与改建施工的土力工程.独坑支护工程等进行协调,并应符合下列规定I1在满足吊装、运输等装备的要求3部构构件现场拆除直选择较大的分解尺寸.2现场应选用低噪音的拆除机扎.并应采取防尘、降噪拮施，3现场拆除过程中,应采取措施降低或消除对保留结构、地基、基坑等的I：程影响.3.4.3 为满足拆除正建顶Il用设地下空、埴纪公共空间及使用期间可持续改造的适应性等需求，结构设计宜采用适应大开间、灵活可变空间的结构方案.3.4.4 拆除重建项目的地基宜采用天然地葩，应充分利用原建筑堪础持力层,当
16、葩阳理汽深度、荷我等设计条件未存较大变化时,可采用原建筑的岩土勘察设计成果：当出现设计条件有较大改变或需要采用复合地基、桩葩等情况时，应补充勘察或进行专项技术论证.3.5 .5拆除亚建项目的姑构体系宜采用配筋砌体结构、剪力墙结构、多层墙板结构、框架-剪力墙结构,也可选用钢结构、例相机合蜻构、模块结构等,并应满足下列瞿求：1采用配筋砌体结构时,直选用墙体装配安奘的形式.2各种类型的混凝土结构应保台项目的建筑特点、场施与环境条件、施工周期及工程造价等情况,择优选择现浇、位制，胜合结构3电悌间、楼梯间、首层门厅等Ur采用钢结构、模次结构与结构组合的形式.4楼屋通结构在选刖费合板或脑部段令的预制板等形
17、式，3.6 .6拆除Jft建项H建设应符合建筑抗笈设计双数3(GB50011,彳建筑工程抗俄设防分类标准:(GB50223)及建筑抗震加固技术规程(DBlI/689)等规范的相关要求.3.5 设备设黄3.5.1 拆除重建项目应演足设备系统功能有效、运行安全、维修方便等基本要求.并腕满足各泰统升援的建设需求，为相关设的预留介理的安装位置，3.5.2 拆除或建项目的曝通、给排水、燃气、电气和消防设计应符合现行国家和北京市工程建设设计标准.353拆除史建项目的采咳热源应与资源现实情况相结合,并因地制宜,为今后进一步蜓体节能提升彼留条件.对现状无热源的建筑,宜采用楼枕或分户的供热形式.3.5.4 空外
18、管我原则上应同时遵守居住建筑节能设计标准(DB11/891)和北京市居住区管战保合及住宅室内管级综合标玳的相关要求，井为项目整体改造预留条件.供热管网改造应符合北京市现行地方标准供热莺网改造技术规程3(DBlIT1477)的现定.改造完成后应检在WJ节、计圻、掖制等节能装置,并与户内供暖系统进行联合调试.3.5.5 室内士耍供暧和空调设箸应设置室温调控装置.3.5.6 给水系统应充分利用巾政佻水管网宜接供水“不满足压力要求的楼层需结合项目条件设置合理的加压措施保证项目用水水短、水址和水压要求.3.5.7 排水系统雨污分流，雨水和污水管道不徨混接,室外雨污合流管线建议同步改造,如戴难以9同步实族
19、，危旧住宅楼拆除亚谯项目需满足后续可分别与市政雨污水连接的条件.358完外现有架空敷设的低压电线应进行规范精理，条件许可时宜采用存管埋地敷设的方式迸行改造,电缆与电控、管道、道密、a(构)筑物之间允许用小距南应参照电力工程电缆设计标掂GB50217)的相关规定执行.3.5.9 拆除重建项目当外部条件无法涌足.镒负荷及以上供电要求的设施,应按规范设置备用电源，并满足小区未来市政系统升拨改造的真接接入条件,避免二次拆改。3.5.10 空外明设的通信光缆、有线电视等峻路应进行规范罐理.有条件的应全都埋地敷设.3.5.11 除重建项目的室外消火栓系统应相对设置完善.对于因周边环境条件附制螳以涧足现行国
20、家消防标准的应采取附设室外消火性或微中消防站点等加强布拖3.6 室内设计3.6.1 拆除ft建项目型内装修应充分考虑全牛.命周期和可林续发展,但导与大空间结构体系相结合实施管战与结构分威技术，充分考虑后期使用过程中酢性更换的便利性，3.6.2 拆除正建项目在室内空气环境、通风环境、声环境、热工环境、光环境等方面应满足健染、安全和舒适的要求.3.6.3 拆除电建项目的室内空气污染物浓度双后应符合民用也筑1.程室内环境污染控制标准3(GBSo325)、空内空气质网标准(GB，TI8883)等国东、北京市现行有关规范的规定。3.6.4 拆除屯建项目的室内用环境指标应符合HE宅设计规范(DB1I/17
21、40)的彳关规定.陶臾点对楼板、物体管道及电梯等部位采取系统的隔声措施,并对产生振动的设备采取通隔振持枪.隔声标准应满足现行国家标准民用建城IW声设计规AU(GB50118中的有关规定.3.6.5 拆除加这项H的空内装修应合理选杆装修材料和构造做法，其防火性能应符合彳建筑内部装怪设计防火Mt范(GB5Q222)相关规定.4.应用技术4.1 施工技术4.1.1 拆除重建项目位于或临近居民区或人员密集区域,或具有施工周期短、标准化程度较高等要求及特点时.妓坳采用新的建造方式和施I：技术.宜优先选用预制结构构件和也筑集成部MS:件现场姐装的形式，4.1.2 提高施工效睾的拮他可参!W表4.1.2选用
22、。表4.1.2提高施工效率的措枪序号措*类别主支擒Mi具体内容I工艺流程优化（优化施工流程）采用装配式技术加大预制装配率，实现机械化快速施工模块化和M准化建筑布局和构件尺寸统一BIM深化设计建立精细数模吧，指导生产施工2连续流水作业合理作业顺序形成良好的施工节拍协I可作业减少机嫉设备等候停工3机械化作业现场布式便于机械运输和悚作机械配套优化机械设招的组合兀配技能培调提高熟练技术工人比例4信息化管理全过程信息化减少IftlX工作和说培侦最预控注重少前风险防控5激励与的束奖惩制度评优表彰和表任追究质fit红线坚决不允许触掰质毡底线注：在提高施工效率拮施的选择上还应符合具体项目的特点，建设主管部门的
23、相关要求及法律法现.4.1.3 降低环境影响的拮他可参照表4.1.3选用“表4.1.3降低环境影响的措施描茶类别主IMtit具体应用旷展内容扬尘防控围挡与遮越设5S防尘网、工程出措选择符合隔热隔噪功能的眼挡材料洒水降尘啧淋做水车、水枪吸尘配套水循环节水系统,谶少水费源浪费映声管理时间限制避开夜间施工耨定合理的施工时间表抑制传播陶声屏障，浦声潺采用新型可移动式隔泮用栏废物处理分类收集设置皆行咕按照建筑垃圾分类标准进行指线类利主mtn具体应用犷展内容及时清运避免堆积污臾采用封闭式运输车辆交通管制路线优化避开交通核心区设置回婴的临时引导标识车速限制不超过规定时速范阳在施工场地设置防速护栏监测预警设置
24、监测点空气、水陶等监测结果信息共享制定应急预案训练演练明确应急队伍和费任部门培训与管理加强培训提高环保意识建立考核。表任追究机制监督检查规的悚作渔程每天进行环境送行注I以上内容依据建筑施工现场临时设fife规范3.建筑施工场界环境噪声排放标准(GB12523)建设项目环境影响评价技术导则(HJ2.1-2016和HJ222018)，具体逸择应符合以上标准、规范或规程.4.2 装配式建筑4.2.1 实强装配式建筑的拆除成建项H,应按照北京市装配式建筑相关要求执行，4.2.2 拆除近建项目建设宜选用标准化建效部品，适应建筑主要功能空间的灵活可变性,非承近维护结构和限堵宜采用轻防防堵.4.2.3 拆除
25、承建项目豉物实施装配式装修,提高部能化率。4.3 绿色低碳4.3.1 拆除Ift建项目应按北京市绿色建筑要求执行绿色建筑星级及以上标准，鼓的执行更高星级标准.若因周边环境限制右困雄,应经专家和有关部门组级专项评审会审定通过.4.3.2 拆除里建项目具备条件的鼓扁加装太阳能光伏系统,井口实现同步设计、同步施J同步使用.4.3.3 拆除JR建项目应按照依新版北京市新增产业的禁止和限制目录要求执行.4.4 智能化4.4.1 拆除至建项目应按照住宅建筑相关国家、行业、地方标准进行智能化设计.4.4.2 小区通信网络应满足居民口常生活及智遇小区应用需求，并预留新代业务发犍的容Ab以满足小区未来网络升媛的建设需求.4.4.3 拆除型建项目宜纳入建筑能源资源消耗蜕计制度,鼓的分类、分区、分项安装用电、用气、刖热、用水计Ift和智能控制设在设施，规范数据报送，加强数据分析应用.
