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1、物业小区管理规约第一章总则第一条为加强本小区物业的管理，维护全体业主和物业运用人的合法权益，维护公共环境和社会秩序，保障物业的平安与合理运用，依据物权法、物业管理条例、业主大会规程等有关规定,制定本规约。其次条本规约由业主大会通过，全体业主和物业运用人须自觉遵守。其次章业主的共有权第三条本物业小区内物业的基本状况物业名称：座落位置：物业类型：建筑面积：建筑物区域四至：第四条依据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的共有权：（一）住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、走廊通道、楼梯间等：（二）住宅小区或单幢住宅内，建设
2、费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库、公益性文体设施和共用设施设备运用的房屋等：（三）其他依据法律法规规定属于全体业主共有的物业。第三章物业运用原则第五条为维护业主的共同利益，经业主大会同意，可授予物业服务企业在物业服务活动中行使以下权利：（一）依据本规约制定物业共用部位和共用设施设备的运用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度：（二）以指责、规劝、公告、法律诉讼等必要措施制止业主、物业运用人违反本规约和规章制度的行为。第六条物业服务收费实行（）方式
3、。业主应依据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应主动履行交纳物业服务费用的义务。第七条业主对物业的专有部共享有占有、运用、收益和处分的权利，但不得阻碍其他业主正常运用物业。第八条业主应避遵守法律律、法规的规定，依据有利于物业运用、平安、整齐、公允、合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境爱护等方面妥当处理与相邻业主的关系。第九条业主应按规划用途运用物业。因特别状况须要变更物业规划用途的，业主应在征得相关业主及业主委员会同意后，报有关行政主管部门
4、批准，并告知物业服务企业。第十条业主须要装饰装修房屋的，应事先告知物业服务企业或业主委员会，并交纳100O元装修押金给物业服务企业或业主委员会。装修押金在装修完工后，经物业服务企业或业主委员会派专业人员检查合格后退还。业主应按有关法律法规的规定从事装饰装修行为，遵守装饰装修的留意事项，不得从事装饰装修的禁止行为。第十一条业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。第十二条业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。装饰装修施工时间为早8:00至12:00、下午2:00至6:00,其他时间不
5、得施工。第十三条因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常运用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应刚好复原原状并担当相应的赔偿费任。第十四条业主应按有关规定合理运用水、电、气等共用设施设备，不得擅自拆改。第十五条业主及物业运用人运用电梯、扶梯，应遵守本物业小区电梯、扶梯的运用管理规定。第十六条本物业小区内行驶和停放车辆，应遵守本物业小区的车辆行驶和停车规则。第十七条本物业小区内禁止下列行为：（一）损坏房屋承重结构，破坏房屋外貌，擅自变更房屋运用性质：（二）违法搭建建筑物、构筑物：（三）擅自改建、占用物业共有部分；（四）损坏或者擅自占用、移装共用设施；（五）未经业主大会同意及有关政府部门批
6、准，擅自占用、改建、扩建小区内及周边市政道路：（六）践踏、占用绿地，损毁树木、园林：（七）存放不符合平安标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危急性物品，存放、铺设超负荷物品；（八）排放有毒、有害物质：（九）乱抛垃圾，高空抛物：（十）发出超过规定标准的环境噪声；（十一）法律、法规和管理规约禁止的其他行为。第十八条业主和物业运用人在本物业小区内饲养动物不得违反有关规定，并应遵守以下约定：（一）不得在公共场所大小便：(一)进入公共场所要运用绳索牵好，以防伤及他人;(三)不得因喧叫阻碍他人休息。第四章物业的修理养护第十九条业主应当依据国家有关规定交纳修理资金。专项修理资金属于全体业主全部，专项用于物业保修
7、期满后物业共有部分、共用设施设备的修理和更新、改造，不得挪作他用。修理资金运用须经相关联专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意方可运用。其次十条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容、物业服务费用标准等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起五日内，将物业转让或者出租状况告知业主委员会和物业服务企业。业主转让物业时应供应缴纳修理资金的相关证明。其次十一条业主对物业专有部分的修理养护行为不得阻碍其他业主的合法权益。其次十二条因修理养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，并在约定期限内复原原状，相关业主应
8、赐予必要的协作。相关业主阻挠修理养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负贡修复并担当赔偿责任。其次十三条因修理养护物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会或物业服务企业的同意,并在约定期限内复原原状。其次十四条物业存在平安隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当刚好实行措施消退隐患。第五章违约责任其次十五条业主违反本规约关于物业的运用、维护和管理的约定，阻碍物业正常运用或造成物业损害及其他损失的，其他业主和物业服务企业可依据本规约向人民法院提起诉讼。其次十六条业主违反本规约关于业主共同利益的约定，导致全体业主的共同利益受损的，其他业主和物业服务企业可依
9、据本规约向人民法院提起诉讼。第六堂附则其次十七条本规约所称物业的专有部分，是指由业主独立运用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指业主建筑物区域内业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同全部或运用的房屋、空间、场地及相关设施设备。其次十八条业主转让或出租物业时.，应提前书面通知物业服务企业，并要求物业继受人签署本规约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本规约。某某物业小区年月日附件2业主大会议事规则（示范文本）第一章总则第一条为维护本物业小区全体业主的合法权益，规范业主大会、业主委员会的议事活动，依据物权法、物业管理条例、业主大会规程等有关规
10、定，制定本物业小区业主大会议事规则。其次条业主大会是物业小区内全体业主组成的议事机构，依法管理、决策小区内共有事权。业主委员会是业主大会的执行机构。第三条本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力。第四条一个物业小区成立一个业主大会，业主大会H首次业主大会会议召开之日起成立。其次章业主大会召开程序第五条发布公告。业主大会召开会议前15日，业主委员会或召集人应当将召开会议的内容以书面形式向物业小区内业主公告。物业小区的业主大会会议，应当同时告知所在街道办事处、社区居委会、区、县级市国土房管局。第六条征询看法。业主委员会或召集人发放征询看法表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业小区内业办法见
11、。业主Fl己或者托付代理人填写征询看法表或选票，并签名有效。第七条回收统计看法。业主委员会或召集人可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业小区内业办法见，进行综合看法或统计票数，进行表决，邀请所在地街道、居委会指导、监督，或请公证处公证。业主委员会或召集人发放和回收征询看法表和选票可分步骤进行。第八条通报大会议事确定。业主大会会议应当由业主委员会或召集人作书面记录并存档。业主委员会或3集人必需在公告栏通报业主大会议事确定的时间，通报征询看法和选票结果，接受物业小区内业主的查询和监督。业主委员会或召集人将业主大会的议事确定自会议结束后3口内以书面形式在物业小区内公告，并将有关材料送所在区、
12、县级市国土房管局备案。第三章议事内容第九条业主大会的议事内容：（一）制定、修改管理规约、业主大会议事规则：（二）制定物业小区内公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理规定：（三）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（四）确定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人；（五）确定专项修理资金的运用、续筹方案:（八）听取和审查业主委员会的工作报告；（七）审议、批准业主委员会年度财务预算方案、决算方案，确定业主委员会委员酬劳；（八）制定物业小区内物业共用部位和共用设施设备的运用、经营方案；（九）变更或撤销业主委员会不适当的确定；（十）确定物业小区内的其他重大事项。第十条业主委
13、员会的议事内容：（一）组织召集业主大会会议，向业主大会报告工作：（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业做好相关打算工作，经业主大会确定和授权，代表业主与物业服务企业签订、解除物业服务合同：（三）组织业主委员会的换届选举，组织修订管理规约和业主大会议事规则；（四）督促业主、物业运用人遵守管理规约、按时缴交物业服务费用；（五）刚好了解业主、物业运用人的看法和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同，协调处理物业服务中的有关问题；（六）提出专项修理资金续筹方案，督促专项修理资金缴交责任人依据规定缴交专项修理资金，组织业主探讨专项修理资金的运用；（七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和
14、业主大会决议等内容:（八）对违反管理规约及损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消退危急、解除妨害、赔偿损失；（九）按业主大会授权确定共有物权的经营方案，签订经营合同，管理经营收入，定期公布账目；（十）保管本物业小区共有物权产权证、业主资料、共有物业图纸、合格证、修理记录等全部资料；（十一）法律法规规定的其他事项。第四章投票规则第十一条业主的投票权可采纳产权制或登记制：（一）产权制。业主自取得物业产权时自然取得投票权。业主大会作出确定，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主同意；业主大会作出专项修理资金运用、续筹方案的确定和确
15、定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上业主同意。（二）登记制。业主通过登记才能行使投票权。业主大会作出确定，须经专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上已登记业主同意；业主大会作出专项修理资金运用、续筹方案的确定和确定改建、重建建筑物及其附属设施的，须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上业主且占总人数三分之二以上已登记业主同意。业主大会筹备组或业主委员会发出登记通告，张贴于物业小区内显要位置：业主凭身份证、房产证或经房管局备案的预售合同原件（留熨印件）进行登记；首次集中登记时间为一个月，因房屋产权变更可随时进行登记
16、。实行业主登记制度的，须事先取得专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主的登记、同意。第十二条持有房产证或经房管局备案的预售合同为投票权人。业主的投票权可书面托付运用人或承租人或其他业主行使，但运用人及承租人不具有业主代表和业主委员会委员的被选举权。第十三条业主应主动在指定地点领取投票表格，没有领取投票表格，业主委员会应派人逐户派送，送达物业运用人的，视为送达业主木人。投票人必需在投票上填写业主拥有物业面积或所代表业主投票权并签名（盖章）。第十四条同一物业业主超过一人的，由其中一名共有人签名确认的意思表示，视为全部物业共有人的意思表示。第五章议事方式第十五条业主大会会议
17、分为定期会议和临时会议，业主大会每年（）月召开1次定期会议。有下列情形之一的，业主委员会应当组织3开业主大会临时会议，同时告知所在区、县级市房管部门、街道、社区居委会。（一）30%以上业主委员会委员提议;（二）20%以上业主提议：（三）发生重大事故或者紧急事务须要刚好处理的；（四）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他状况。业主委员会不按要求召开临时会议的，30%以上业主委员会委员或20%以上业主可以按程序组织召开业主大会临时会议。第十六条业主大会会议可以采纳集体探讨或书面征求看法或两者相结合的形式，但应当有物业小区内专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主参与。（一）
18、书面征求看法形式。业主以答复调查问卷或提出书面看法表达个人意愿，并签名确认。经收集汇总表决结果，形成业主大会的确定。（一）集体探讨形式。集体探讨形式可分为两种形式，业主可任选一种：1 .全体业主会议制。物业小区内的全体业主干脆参与业主大会，探讨重大事项，进行投票表决。2 .业主代表大会制。物业小区（大厦）业主超过300户的，可以实行业主代表大会制，以幢、单元、楼层等为单位，推选1名业主代表参与业主大会，业主代表须经所代表的专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主书面同意，业主代表因故不能参与业主大会的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参与。依据业主代表的权限不同，
19、业主代表大会制可分为两种形式，业主可任选一种:（1）托付代表制。业主代表在参与业主大会表决3日前，应就业主大会拟探讨的事项征求所代表业办法见。凡须要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的详细票数经本人签字后由业主代表在业主大会投票时照实反映。（2）全权代表制。业主代表在参与业主大会表决3日前，应就业主大会拟探讨的事项征求所代表的业办法见，经所代表的专有部分占建筑物总面积二分之一以上业主且占总人数二分之一以上业主投票表决，形成统一看法，由业主代表依据统一看法代表所代表的全部面积和人数在业主大会上行使表决权。第十七条业主大会采纳以下形式征求、回收业办法见，进行表决：（一）设投票箱：在物业服务区域内分
20、设多个投票箱，由业主臼行将个人看法投入看法箱内，由业主委员会或业主大会筹备组统计、汇总。（一）设专人派发、回收看法：组织有关人员逐户派发、回收业办法见，由业主大会筹备组统计、汇总。第十八条业主委员会议事方式：（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构,对业主大会负责。（二）业主委员会设委员5-11名（单数），其中主任1名，副主任2名，由业主委员会选举产生。业主委员会每届任期3年，委员任期届满可连选连任。（三）每次业主委员会会议应当在会议召开至少5日前，通知全体业主委员会委员并送达有关材料。（四）业主委员会会议确定问题实行少数听从多数的原则。业主委员会会议必需有过半数委员出席，每位
21、委员有一票表决权，作出确定须经全体委员人数半数以上同意。第十九条业主委员会的议事程序：（一）业主委员会会议有定期会议和临时会议：定期会议每半年至少召开一次：有1/3以上委员提议或者主任认为必要时，应当召开临时会议。业主委员会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副主任召集、主持。（一）发布公告。业主委员会在会议召开5日前将召开会议的通知、议事内容等以书面形式在物业小区内公告。（三）审议内容。业主委员会在业主大会授权范围内进行审议。（四）业主委员会应当作好会议记录，出席会议的委员应当在会议记录上签名。委员应当对业主委员会的决议担当责任。业主委员会的决议违反法律、法规侵害业主合法权益，造成严峻损
22、失的，参与决议的委员应担当相应的贡任，但在表决中对决议有异议并记载在会议记录中的，该委员可以免除责任。（五）通报议事确定。业主委员会在公告栏通报业主委员会议事状况、议事内容及其确定。（六）确定执行。业主委员会执行会议确定或托付物业服务公司执行会议确定。其次十条业主委员会任期满3个月前，应当召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。前一届业主委员会自任期届满停止工作，有关资料、公章等移交所在社区居委会短暂保管。其次十一条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主担当，共用部位、共用设施设备等经营收益的肯定比例可用作经费开支，经费开支包括：业主大会、业主委员会会议开支、必要的口常办公费、业主委员委员工资等费用。经费收支账目由业主委员会专人负责管理，业主委员会应当制定年度财务预算、决算方案，报业主大会确定，并应当以书面形式将年度财务预算、决算方案和经费收支账目于业主大会会议结束后7内在物业小区内公告，接受业主的质询。第六章附则其次十二条本规则所称业主是指物业小区内房屋的全部权人，包括尚未出售物业的建设单位。其次十三条本议事规则经业主大会通过后生效，同时报当地区、县级市国土房管局备案。其次十四条本规则未规定的事项，依据有关法律法规的规定执行。某某物业小区年月曰
