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1、作业1一、名词说明1 .物业指正在运用或可投入运用的各类建筑物及附属设施、设备、相关场地等。2 .物业管理指物业服务企业接受业主托付，依据物业服务合同的约定对物业进行修理、养护，维护小区的公共秩序和卫生，满足业主需求的活动。3 .建筑物区分全部权一多个业主共同拥有株区分全部权建筑物时，各个业主对建筑物专有部共享有的专有全部权。4 .管理规约全体业主就物业的管理、运用及全部关系以书面形式所作的自治规则。二、填空题1 .从物业管理角度，物业的内容主要包括物业公共服务、特色版务、中介服务等三方面。2 .物业的自然屈性包括：兀性、不行移动性、长期性、妥样性.3 .前期物业管理阶段包括了IO,用户入住、
2、产权备案和业主委员会等。4 .物业服务企业按业务性质划分，可分为托付服务型、租赁经营中、托付代理型等类型。5 .对一些专项管理和服务，物业服务企业可以自己设置部门从事这方面的工作，也可以选聘1.；业公司负责。但不得相峪体冷火转让给其他人或单.位,不得将C摩业务承包给个人。6 .物业管理托付合同终止时，必诏向业委会移交租用房J,管理档案和财务资料、公共物,包括管理费、公共收入积照形成的资产.同时，业主委员会有权指定专业审计机构对物业管理财务状况进行审计。7 .建筑物区分全部建筑物的管理，主要包括复创1、专有余部权的匕导性、二体化、变记公示性、主体身份多重性等特征。8 .现代区分全部建筑物的管理，
3、主力包括物的衍理和人的管理两大部分。9 .管理团体的模式，可以归纳为非法人的团体、法人团体、管理团体法人、推断实务上法人资格等四种模式。三、选择题1 .物业运用权是在推心行全部权的两权分别制度后形成一种子（C）A.物权B.运用权C.经营管理权D.房物承租权2 .目前我国己公布的物业管理法规中，最高层次的法规是（D）A.城市新建住宅小区管理方法B.住宅专项修理资金管理方法C.城市住宅小区竣工综合验收管理方法D.物业管理条例3 .物业管理的基本业务是（八）。B.专项服务D.特约服务A.公共服务C.社会福利类服务4 .（C）一旦完成，即由开发建设单位向物业服务企业办理物业的交接手续，标记者前期物业管
4、理的启动。A.竣工验收B.综合验收C.承接查验D.选聘物业服务企业5 .托付股务型服务企业大多数从事（B）的物业管理服务.A.写字楼B.住宅小区C.商业物业D.工业厂房6,托付代理型物业服芬企业只能收取（D）。A.管理服务费B,利润C代管基金D.管理员薪削及服务代理薪金7 .加强物业服务企业资质管理的作用之一是（C）A.限制实力不足的物业服务企业进入物业管理市场8 .有利物政府驾驭物业服务企业的状况C.有利于规范我国物业管理市场秩序。D.有利物业服务企业的分级收费8. B）在区分全部权占主导地位.A.共有全部权B.专有全部权D.成员权C.物业运用权9. （B）学说不属于界定专用部分范围的学说。
5、B.边缘说D.空间说B物业的管理规定D.区分全部权人管理团体最高自治规范A.中心说C.壁心与最终粉刷表U说10. 管理规约的性质属于（D）A.物业服务企业的管理规定C.行政主管部门的管理规章四、简答题1 .简述物业管理的基本特征。物业管理的业主主导化物业管理的社会化物业管理的专业化2 .物业服务企业的组织结构为哪些基本类型？直线制-适合专业小型物业管理企业直线职能制Il前我国多采纳的组织结构事业部制-分权管理、独立核算、自负盈亏。3 .简述建筑物区分全部权的特征.豆合性一体性专有全部权的主导性登记的公示性权利主体身份的多重性4 .简述区分全部建筑管理的内容。物的管理建筑物、基地、附属设施人的管
6、理-不当毁损行为、不当运用行为。对生活妨害行为。五、论述题1.试述现代物业管理的特点。突出了管理行为和组织体制的有机结合运作多种管理体制相结合，促进微观物业管理机制的良性化将物业管理与人居问即同等对待的观念的转变物业管理向综合化、专业化、网络化的方向发展作业2一、名词说明1 .承接查验指物业公司对承接的物业主体结构平安和满足运用功能为主要内容的再检验。2 .公共秩序一一指维护小区公共生活所必需的正常的生活状态。3,竣工验收.-工程项目竣工后，由建筑商向开发建设单位办理交付手续，开发商经查验合格后接受物业的过程。4 .房屋修理施工管理-依据肯定施工程序、质量标准和技术要求，运用科学方法对房屋进行
7、施工的活动。5 .物业经营管理-一以利益最大化为目的，以满足业主需求为目标的社公化、综合化的经营性服务与管理。二、填空题1 .一般而言，前期物业管理工作起先丁收楼前的上二色个月.2 .在物业交付运用之前，物业公司的服务对比是建设单位,而交付运用之后，则为业I及其运用人。3 .物业历经的其次次验收过程是承接查辘.4 .前期物业服务合同是以开发建i殳单为代表,与中标的物业服务企业签订的一份明确当事人双方权利与义务的法律文书。5 .前期管理与前介人的不同，以以两点为标记M仃经营管刃!权、是否也当民事贡任。6 .物北的近:依收我要是有鹿篁门刖是k受收、分期程总收”部工程验收。7 .物业设备设施更新与技
8、术改造工程就是为使其也也旋得到提高改善，并降低运用化空口成本而进行的更新改造.8 .园原绿化的养护管理工作内容，一般包括浇水、施肥、整型、修剪、除草、松木、防治病虫杏等工作。9 .停车场本身是一种桂利物业类型，同时又是大量物业建设的力旋里套项目。10 .在环境卫生管理实际工作中，应采纳员工自检、领班作业检查部门主管巡育和经理抽查进行监售检查。11 .“管理规定”是物业管理制度中的一份绍也的管理文件，是由一系列详细到某一方面的管理规定所组成。12 .物业经营管理的原则仃：行偿原则、服务原则、竞争原则、版量原则、效益原则.13 .房地产托付一代理关系是由地来固化的经济与法律关系。14 .房屋租金主
9、要包括近I1.逮、修理费、管理费、投资利息、税金、保险费、地利和利润等八大要素。B.业主自治D.平安管理B.中期介入监理工作D.前期管理B.业主D.物业服务企业B.质量管理D.维缮管理B.房屋修理施工管理D.二次装修管理B.房屋的装修D.房屋的面积B.公共建筑和共用设施专用绿D.街道绿地B.服务性质D.生产性质B.房地产广告D.房地产经纪B.按质论价的原则D.调整供求的原则三、选择题1 .开发建设堆位应将（ABCD）作为营销策略的重要组成部分，以推动物业的销售与出租。A.公关管理C.前期管理服务2 .前期介入的方式和工作有（ABC）。A.早期介入顾问工作C.晚期介入前期打算3 .物业的交楼工作
10、的服务对象是（B）.A.开发商C.建设单位4 .房屋建筑物管理的主要内容有（ABD）A.资料档案管理C.运行管理5 .房屋维城管理的主要内容乂包括（ABe）A.房屋的质量管理C.房屋修理责任管理6 .房屋完损登记划分的依据是（.XBC）A.房屋的结构C.房屋的设备7 .以下属于住宅内装饰装修活动禁止的行为有（ABCD）。A.未经原设计单位或者具有相应资质等级单位提出设计方案，变动建筑物主体和承重结构B.将没有防水要求的房间或者阳台改为口生间或厨房间C.搭建建筑物、结构物D.扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的破、混凝土墙体8 .居住区绿地系统的组成（BCD）oA.公共绿地地C.宅旁和庭院
11、绿地9 .物业中介代理工作的性旗是（AC）。A.托付一代理性质U契约性质10 .物业中介代理的主要内容包括（ABD）.房地产询问C.房地产估价11 .城市房租的计算原则有ABCDA.以租养房的原则C.利益兼顾的原则四、简答题1 .物业承接查验中应留意哪些问题？建设单位移交的档案资料是否齐全物业主体结构是否平安和满足运用功能资料与实物是否一样2 .简述房屋修理的责任。可以分为两种货任保修期内责任：由施工单位负责房屋的质量保修保修期满后责任：由业主及运用人担当责任并担当相应费用3 .简述预防性安排修理保养管理的工作要点。制定设备修理保养安排确定修理保养的类别、等级、周期、内容实施过程中的监督检查4
12、 .物业设备管理制度主要有哪些？设备承接查验制度安排修理保养制度设备运行管理制度值班制度交接班制度报告记录制度5 .简述环境卫生管理的工作范闱和主要内容。工作范围：空外-R生管理.楼内更生管理。垃圾清运.预防污染等工作内容：建立卫生管理制度。加强卫生设施的建设。严格监督与检置。加强卫生宣扬工作。6 .物业租赁的特征如何？租赁标的物事特定的房屋不发生全部权转移，只是运用权的让渡。主体要符合法律规范租金合理是物业租赁的核心租便关系是一种法律关系五、论述题试论述前期介入的作用.完善物业的运用功能改进物业的详细设计更好地监督施工质量为竣工验收和承接查5佥打好基础有利于今后物业的管理物业管理实务1形考作
13、业参考答案作业3一、名词说明1 .物业管理招标物业全部权人为物业选择管理者时，向社会公布消息，由物业服务企业公允竞争，从中选择满足物业管理者的活动。2 .物业管理投标指符合招标条件的企业依据规定要求提出投标申请，参加竞争管理者资格的活动。3 .物业服务费物业企业供应综合服务，按公撞面积比例分撞到业主的管理服务费4 .住宅专项修理资金-用于住宅共用部位、共用设施设饴保修期满后的修理、改造的专项资金.5 .激励通过物质和精神剌激，使人发挥内在潜力，为实现组织目标而奋斗的活动二、填空题1 .依据我国仃关法律,招标人实行邀请招标方式的，应当向工个以上具备担菁招标项11实力的特定法人发出投标邀请书.2
14、.物业管理招标的意义是推动物业管理现代化、推动物业管理行业整体水平的提高、明第i任、削减纠纷、促进物业管理企业提高竞争实力等。3 .投标书编写的要求包括针对性、可操作性、体现企业的优势和专业水平、深刻理卿业上的意愿等.4 .物业管理资金的筹措应实行蚯苴、谁负资的原则。5,员工聘请的程序主要有：发布聘请法、初步资格审查、面试、测评、录用、签约等六个步骤。三、选择题1 .评标委员应由（D）组成，成员为5人以上单数。A.业主代表B.由业主代表和行政主管部门人员C.业主委员会成员D.招标人代表和不少于成员总数三分之二的物业管理方面的专家2 .下述（D）不符合编制招标文件的原则。A.公允性原则B.明确性
15、原则C.合法性原则D.合理性原则3 .按现行税法规定物业服务企业属服务业上缴的桎金包括（zXBD）A.定价监督B.名码标价C.收支监督D.审计监督4 .物业服务费的监铃方式有（ABC）,A.定价监督B.明码标价C.收支监督D.审计监督5 .以下属于潜在素养标准的有（ABC）A.学习实力、创新思维与实力B.工作中的方法论C思想境界与价值准则D.专业领域的学问水平6 .（八）的基本原则是：员工的工作是多方面的，工作业绩也是多纬度的，不同个体时统一工作得出的印象是不同的.A.360度考核B.工作标准法C.配对比较怯D.功能测评法7 .个人绩效的三个关键因素是（ACD）A.主动性B.专业C实力D.条件
16、8 .属于须要型激励理论的主要有（ABCD）A.马斯洛的须要层次论B.奥德弗的ERG理论C.林兹伯格的“双因素理论D.麦克利兰的成就须要理论四、问答题1 .简述物业管理招标投标的原则.公开的原则公正的原则公允的原则诚恳信用的原则2 .简述物业管理投标书的编写要求.针对性可操作性体现企业的优势与专业水平深刻理解业主的意愿3 .简述物业管理资金的来源.物业管理费住宅专项修理资金共用部位、共用设施设备的经营收益物业企业对特约服务投入的资金国家财政补贴4 .简述不得从住宅专项修理资中列支的费用。依法应由建设雎位担当的费用依法应由相关单位担当的水电等设施的维护资金应当由业主担当的修更费用依据合同应由物业
17、企业担当的费用5 .物业服务企业应建立哪几种激励机制？目标激励精神激励物质激励福利,激励荣誉激励参加激励考核激励五、论述题试论述物业服务企业的嘉奖艺术对不同员工实行不同的嘉奖方法将物质激励与精神激励有机结合适当拉开物质激励的档次树立适当的嘉奖标准驾驭嘉奖的时机与频率作业4一、名词说明1 .社区聚集在肯定区域中的人所组成的社会生活共同体。2 .服务物业企业为业主供应的综合管理，并从中收取费用的活动.3 .质量管理模式质量目标明确，由一系列相关的质量标准组成的一套质量管理的标准形式。4 .组织结构扁平化-通过削减管理层次，裁减多余人员，分散权力，提高下属主动性，从而提高组织效率的活动。5 .物业管
18、理智能化将信息技术和高新技术用丁物业管理工作中，处理日常事务，全面供应信息服务并参加决策，达到提尚管理效率和质量的目的，二、填空题I.“社区”一词皴初是德国社会学家膊恩斯在其1887年出版的4社区和社会（另译名为共同体和社会）一书中首先运用。2,浏业服务企业是物业管理小区社区文化建设的干脆组织管理者,主导着小区文化建设的内容、（工出和方式。3 .服务的两大主已特征是无形性和不行储备性.4 .预期质量受下面的因素影响：企业形缴、立扬沟通、nfi.顾客需求。5 .国内外企业管理学家提出的服务质量管理模式，基本上可划分为三种类型：消费者满足程度模式、产品生产模式和相互沟通模式。6 .获得ISOWOO
19、质证证用后.企业会受到来自自己、顾客、认证机构等三方的评审和检查。7 .物业管理虽然采纳企业化方式，但从木质上讲其根本属性是公共管理。8 .目前在我国内地多采纳房地产管理所的管理模式,在沿海地区已经出现了物业管理公司但多采纳生虫!而管近祗式.9 .物业服务企业不但要依据企业化、产业化、礼4化的原则设计构建组织结构,并且要体现组织结构破，虫、管理方式再性化、办公方式分散化的思想。10 .虚拟管理的发展是伴随和适应网络经济发展而兴起的种组织观念和经营观含，是针对虚拟企业所提出的管理方法。三、选择题1 .物业管理小区社区文化建设的原则有（ABCD）。B.大众参加性原则D.文化观念整合性原则B.观念文
20、化网D.硬件设施文化网.主体对象确定性原则C,活动消遣性原则E文化活动亲善性原则2 .文化的网络建设包括（ABCDZA.层次文化网C社会阶U文化网3 .在影响服务质量凹凸的各种因素中，可以干脆限制的因素为（B）,A.企业形象B.宣扬沟通C.顾客口碑D.顾客需求4 .在服务J贞员管理工作中，为了使服务规范和质量标准能仃效执行,必需对管理工作进行检查与评估，所实行的方法主要有（ABD）.D.投诉处理A.内部检查B.消费者满足率调杳C.ISO内审5 .当前物业服务企业推行的国标管理体系认证主要由（AC）构成。A. 1S09（XX）0限量管理体系B. IS018000职业健康平安管理体系C.ISO14
21、000环境管理体系D.BS5750质量管理体系6 .按现行的做法，我国物业管理考评工作中国家级的考评主要对（八）项目进A.全国物业管理示范项目全国物业管理示范/优秀项目全国城市文明住宅小区项目技术进步企业形象塑造全员参加绩效管理物业管理信息系统社区管理理论行考评。C.全国物业管理优秀项目D.7 .无形资产管理把（C）作为管理要点。A.信息B.C.企业文化建设D.8 .人本管理包括（ABC）等内容.A.感情管理B.C.权力分散与自我限制D.9 .物业管理理论体系的核心理论是（B）。A.建筑物区分全部权B.C.托付代理理论D.10 .物业管理智能化的形式有（AB）。.智能大厦管理系统B.物业管理信
22、息系统C.信息通信设备系统D.楼宇设备监控系统四、简答题I.物业管理小区的社区文化建设的主要任务是什么？开展多形式、多层面、多元化的大众性文化活动。营造一个提高文化素养的氛围实现小区文化建设的目标2 .物业服务企业在社区文化建设中的作用仃哪些？文化建设内容的选择作用文化建设的股务作用文化整合作用文化建设中的协调统筹作用文化建设中的稳定港作用3 .如何理解2000版IS09000标准关于质量管理的原则？以顾客为中心，全员参加领导者的主导作用对过程方法实施限制系统管理，持续改进基于事实的决策方法互利的供方关系4 .组织结构扁平化和有机化在物业服务企业组织机构设置中如何应用？依据企业化原则,科学设置组织机构，建立柔性管理制度。依据专业化原则，尽量实现组织结构扁平化，提高於工的工作主动性依据社会化原则，既要合理分工，又要相互协作。五、论述题试述我国物业管理行业发展的趋势。物业企业服务企业化，强调规模经济和“一业为主，多种经营”专业服务社会化物业管理现代化
