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1、“烂尾楼”导致“断供潮”现象分析目录-ejw导致“断供Mr现象分析_、问1分一）政策存在漏利（二）市场定位不准（13ES、|*行J品m舍理产生及存在6Rfc:.-.a.”.a.a.-.a.”3（一）商品房颓售的住管制度不完善3-）一制度降低T房地产行业的入门门根三）慎售刷度让购房者承担了全部风险五、*我BIir品房IS管法体制度的完善一）尽快修订城市商品房颓售管理办法-）加大对商品房我售资金的或管力度5）建立完善.透明.全面、便枪的房地产佶息系统52022年6月30日从江西爆发的“断供潮”开始，几天时间就迅速蔓延全国200多个楼盘，比“新冠肺炎”还传的快，是购房户反抗行政管理缺陷、银行监管失职
2、及开发商违规操作的情绪集中爆发，这已经不是简单的商品房买卖合同纠份，是一个很严重的社会问题。全国出现如此多的断供潮，其原因仅仅是监管体系的缺陷，金融机构监管的缺失，以及房地产市场建设者的盲目乐观。那么，如何防止“烂尾楼”的现象呢？我认为只有在源头的制度设计上进行修改和完善，才能避免“烂尾楼”的频繁发生。本文分析了城市商品房预售管理办法运作中存在的缺陷及修改或取消运作的原因：一、烂尾楼问题分析（一）政策存在漏洞每个城市都会出现烂尾楼的情况，国家现在对烂尾楼的政策也是越来越紧。人们生活水平的不断上升，对住房的需求也大大增加了，楼盘也越来越多，但是有些开发商在楼盘开发途中遇到事情，导致无法将楼盘开发
3、结束，这就造成了烂尾楼的现象，目前国家也没有系统完善的政策措施，在这些年的“断供”、“退房潮”则说明，人们无法经得起房价下跌的风险。如此一来，纵容这种希望房价合约永远上涨的“商品房预售制度”只会越来越积累“地产泡沫”风险。（二）市场定位不准开发商在决定开发一个项目时，未经过细致周密的前期市场调查，对目标市场或目标客户群把握不明确，强调“差异化”脱离地块条件和区域，或者随大流缺少创新，因项目销售遇阻而造成工程烂尾。消费者购买房地产主要是通过消费来满足某种需求合适的使用价值、交割期、地产地点、价格等，旦某个环节超出市场需求以及承受能力，必将会导致地产项目的搁置乃至烂尾。（三）开发商违规处罚太低目前
4、房地产监管政策执行不力的主要原因是违法行为成本低、处罚力度不够。这就是一些公司有侥幸心理的原因。如果处罚不够严厉，开发商违规成本远低于获利，那么一房一价的规则是无用的。因此，政府必须严厉打击非法建房行为，加大对违法建房行为的处罚力度，真正实现“一房一价”,真正控制房价。二、我国现行商品房预售制度产生上个世纪90年代初，中国内地在借鉴香港房地产开发经验的基础上，引入了商品房预售制度。这一制度是我国房地产市场发展初期，给予成长中的房地产开发商的一项扶持政策，其最初的宗旨是为了解决部分房地产企业开发资金不足的问题，鼓励更多企业进入房地产，以加快城4真住房建设,通过1994年颁布的城市房地产管理法将商
5、品房预售制度用立法的形式予以确定，建立了预售许可制度，三、当前形势下应该取消商品房预售制度关于商品房预售制度的存废一直都是学术界争议的话题，取消商品房预售制度的理由主要有两点：一是认为预售制度取消后，期房改为现房，对市场的最直接影响就是房价会上涨。取消期房预售加大的投资成本，会转嫁到房价上,最终让消费者买单。二是认为商品房预售制度取消后，对开发商自有资金的要求将大大提高，房地产市场的格局也将发生很大转变，开发商们将不得不面临重新整合的局面。四、现行的商品房预售管理制度产生及存在的缺陷：（一）商品房预售的监管制度不完善政府对商品房预售资金的监管在城市商品房预售管理办法中做了一些规定，但由于可操作
6、性不强，在实践中不能到位，这必然导致购房者对开发商的履约能力和诚信度等信息难以掌握，使得开发商更容易侵害购房者的合法权益,而且在法律制度不健全的情况下，购房者通过法律手段维护权益的时候，调查取证和执行的成本也很高（二）预售制度降低了房地产行业的入门门槛随着个人购买住房的积极性逐渐高涨，商业银行将个人住房贷款作为业务发展重点，并向前延仲，填补了商品房建设融资的空白。房地产开发企业只需迈过较低的门槛，即可顺利完成预售，获得低成木的融资，产业没有形成优胜劣汰的机制，反而造成了以“圈地、圈钱”为主要特征的嬴利模式和以概念炒作为主的销售方式。（三）预售制度让购房者承担了全部风险当建成的现房与商品房协议承
7、诺出现差异时，往往使得处于弱势地位的购房受合求的住或承担违约责。再加上普通老百姓缺乏专业知识、信息和手段，不知道期房与现房的价差远不能弥补他们所面临的信用风险，他们意识不到有可能会一无所有却还耍而对上门讨债的银行，进一步把消费者推向弱势地位。因此这个制度从一开始就是一种严重先天缺陷的制度。五、论我国商品房预售法律制度的完善（一）尽快修订城市商品房预售管理办法。进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛，直至过渡为现房销售。明确预售合同与权属预告登记相同的法律地位，严禁已设立土地抵押的房屋预售，严禁将已预售房屋再设立在建工程抵押，保障购房人合法权益。（二）加大对商品房预售资
8、金的监管力度。在这方面口可以综合国外的一些成功案例。比如开发商可以将预售资金存入和银行的一个共同账户中口当开发商需要提取款项的时候可以向银行提交申请和正式的预算报告口使之维持在一个固定的水平上。这样可以降低开发商实际使用资金的数额口加大其资金使用成本口从而相对稀释银行所承担的风险口增加其即得利益。（三）建立完善、透明、全面、便捷的房地产信息系统当前房屋销售实行网上登记便是很好的一个办法。市、县人民政府可以设立专门的门户网站口开发商有责任、有义务定期发布预售房屋的真实建设状况以及工程的各项投入、预售所得款的应用等。所有的消费者都可以自由浏览，同时可以设置定期的悬赏举报口一经查实口对于违规企业严惩不贷。总结取消商品房预售制度有利于加速整个房地产市场的整合，推动整个地产业的理性回归。取消商品房预售制度并没有限制房地产行业的竞争，而只是起到了提高准入门槛的作用，只要企业的实力推厚就可以自由进出房地产业。只做“一锤子”买卖的开发商过滤出房地产业；使得房地产企业树立起品牌意识，减少“豆腐渣”工程，改变以往不合理的以圈地、圈钱为主要特征的赢利模式和以概念炒作为主的销售方式，从而在公平的市场环境下高效率地竞争，有利于企业上规模提高其竞争力。
