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1、广西四方置业公司融资问题及完善对策研究摘要进入2020年,房企面临若削资成本上升,融费奏道收窄、流动性收紧等诸多不利因素，如何融资、拿到低成本的资金，成为决定上市开发商利润表现的关键因素。该研究的目的以融资方式作为研究的出发点,使房地产企业在扩宽融资渠道的同时.还对融资渠道进行了规范的管理，并引入了资产证券化的多元化融资方式,使得房地产企业在满足国家政策之下,能调动相对充裕的资金,来提高巨身在市场的竞争力。文卓根据四方苦业启地产公司2015至2019年这5年中在财务方面的数据,运用文献分析法,、案例分析法和对比朋究法等方式指出了四方置业房地产公司面临融资困难方面的问题,发现公司目前主要存在着渠
2、道太过单一、资本的结构不够优化、财务的风险高涨和融资效率低下等剧资问题。基于此.从融资规模、融资结沟、融资万式、融资效果等迸行详细分析.并立足于我国房地产融资的现实情况,结合四方置业的融资经鸵.最后提出了新时代金融政策下,房地产业融资方式的创新路径,以此符合当前时代背景下,房地产行业的发展趋势。同时使四方置业房地产公司进一步提高其核心竞争力,同时希望对四方智业史地产融资方式研究有一定的参考价值和借鉴意义。关St四：房地产融资；融资方式；融资现状目录绪论2233一、房地产企业息资现状及患资方式.(一)我国房地产企业融资现状.(二)我国房地产企业基本融资方式困!1!房空IEI崎;避式物(一)公司基
3、本介绍三、四方居地产企业愚资方式分析.(一)四方置业发展期融资成果4(二)银行贷款5()债券融资6(四)销售回款7(五)商业信用融费8(一)四方迨业融资问题分析9五、rfl12(一)尝试拓展多元化展资方式12(二)优化企业融资结构13（三）制定有效的融资风险管理机制14*14*15(*16绪论进入2020年，房企面临着出资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素.如何融资、拿到低成本的资金.成为决定上市开发商利涌表现的关键因素。在资本结构稳定的前提下,发展新的融资渠道,对于房地产企业来说,有非常重大的现实意义。国内学者早已结合国内房地产融资方式并且提出新的创新性的触资方式。蒋海棠(20
4、15)认为融资偏好也是房地产上市公司融资的一个重要的影响因素.通过实证研究分析得出在我国上市房地产企业融资方式选择方面,对于债券融费的偏好优于股权融资叫张天凤(2016)认为企业短期偿债能力越好,则表明企业的财务风险越低、资金的周转速度越快，而企业融通资金的额度与迫切性又直接受到资产流动性的影响。赵明娜.徐海波(2016)提出我国房地产企业在融资过程存在融资信用不佳、融资规模有限、资金利用不合理等问题,这在一定程度上会导致房地产企业发展受限。刘振杰(2017)认为房地产信托在房地产融资中占的比重是比较大的,由信托资金流入到房地产行业的资金室惊人。马亚明.贾月华,侯金丹(2018)提出企业如果采
5、用融黄方式不恰当会带给企业风险，主要表现债务规模不合理,在一定程度上会增加企业财务费用,使企业融费成本提升。而如果愤务过于集中会导致企业出现严重财务危机。与此同时.我国学者在研究的过程中也将研究重点集中在房地产融资因素及融资问题上。王旭.王泳雪.张璇(2018)指出我国房地产金融市场与发达国家地区相比，市场化程度不明显,参与主体较多.不仅涉及到房地产开发商.也涉及到政府及银行等。万亮,吴琼(2017)则基于银行风险视角进行明究,招历究重点集中到房地产信贷政策上.其中万亮指出信贷政策紧缩在一定程度上能够调控应价,但是基于长期发展来分析,则需通过市场化来实施全面调控。韩路茜(2017)指出在房地产
6、企业发展过程中项目融资衍生风险是最显著的，大部分表现为融资效率低下、融资管控不合理或者资金调控不合理等。相较于国内的房地产金融市场而言,国外的市场早在上世纪30年代就已经非常成熟了。AShraf(2OI6)表示房地产市场日趋激烈,供需不合理导致医地产企业之间竞争不断加剧，在这一市场态势下,房地产企业压力迸一步加大，具体表现为流动黄金有限.融资效果不理想等削。DemirCi(2018)去示启地产应根据自身的规模及特点,选择契合融资模式UQ1.aWIeSS(2015)指出房地产企业需要进一步优化企业信用评价体系，要将信用沟建作为企业发展重要部分，提升企业在发展过程中信用意识.才能达到可持续发展目的
7、“0EmanUeIeBranCal(2016)通过实证研究证明售后回租融资租赁的融资效果要优于信贷融资WiilialnOradford(2016)指出企业在向金融机沟借款时.如果能获得政府的担保,融资将会更加联利”对。计对以上用究,可以看出房地产融资方式有限,而随着市场不断演化,改变传统融资方式,突破窘境实现融资转型已势在必行。因此本又在已有的学术成果的基础,以广西四方投资爸业有限公司作为对象进行分析,了解该企业的经营状况、融资动因、使用各种融资万式以及这些融资方式所带来的影响等方面，对企业融资的形成做一个较为全面的描述并总结相关经鸵。一、房地产企业融资现状及融资方式(一)我国房地产企业融资现
8、状目前,我国房地产开发企业主要有的融资渠道主要有商业银行贷款、上市颖资、海外房产投资基金、愤券融资四个方式。长期以来,我国宫地产开发企业的融资流动渠道单一，银行信贷系统背负了房地产业大旱融资风险。近年来，政府开始了实施新一轮的地产宏观调控，紧缩房地产开发银行货款的相关政策措施相继陆续出台，房地产开发企业传统融资业务渠道必将面临一次前所未有的大规模转型。(二)我国房地产企业基本融资方式1 .内部融资方式包括：(1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金,经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金,资本公积金(主要由接受捐赠，资本汇率折算差额，股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有
9、。自有资金是企业经省的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿怠动用过多的企业的自有资金，只有当助目的减利性可观、确定性较大时.才有可能适度投入企业的自有资金。(2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金,以及委托开发单位开发建设明目,按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金C对开发商而言,通过这种方式可以提前筹集到必需的开发费金.具中预购厉款主要指购房者的个人按揭贷款.是我国房地产企业开发资金的重要来源。2 .外部副资的方式有：(1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道,上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。
10、(2)房地产开发债券；发行愤券可以聚集社会闲散资金,为虎地产开发带来大规模的长期资金,用于土地开发和房地产项目投资等C当定地产企业在开发中有长期的资金需求时，情券是一种重要融资案道。(3)银行信侍：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段,可以以此作为抵押,申请长期信货。我国的开发商向银行申请贷款,可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有:短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。(4)销售回款：1.认购金,客户定房时缴纳的费用.这种周期较短,除非遇到客户小定；2.应款,房款分为一次性缴纳和按揭支付.一次性缴纳通常在认购后7天之内签定买卖合同
11、并支付剩余房款；按揭缴纳是签定合同时支付一定比例的首付款，同时办理银行按揭,审核通过后银行会放款，放款的周期通常为53O天，银行不同时间不同。3.其他，如分期付款，这种根据与客户签定的借款协议而定。二、广西四方投资置业有限公司概况(一)公司基本介绍广西四方投资置业有限公司,于2006dl-l0在南宁注册成立,法定代表人为映卫.注册资本I亿元人民币。详细地址广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路16号四方国际F座4楼，这里与周边城市交通便利，区位优势明显。主要提供房地产开发等相关产品与服务，属于租赁和商务服务业，主要从事房地产开发。公司自成立以来，实力在日益壮大，开发的项目也由一个增加到6个：四万国际
12、、四万郦城、四万星城、四万逸妻、四方大公馆、四万星世界。公司尚有在东葛路延长线等多处待开发地块,发展前景远大。四方置业的重点I页目大多在南宁市内.慢慢趋向周边地区,慢慢向广西区内各个地区发展。公司尊崇“踏实、拼用、责任”的企业精神.并以诚信，共嬴、开创经营理念，创造良好的企业环境,以全新的管理模式,完善的技术.周到的服务,卓越的品质为生存根本，始终坚持用户至上.用心服务于客户。四方置业主要销售业绩来自于房地产开发与销售.四万投资黄业现已成功开发建设位于金浦路16号(民歌广场西侧)的地块,项目名称为“四万国际”.建设I栋31层(6个塔楼)共14万平方米的集商务公寓、普通住宅、商业配套服务和物业管
13、理于一体的大型建筑综合楼。三、四方房地产企业融资方式分析初创期的四方房地产企业的注册资本为1亿元,财务特征主要体现在经营风险较高.现金流量呈现高负值等方面，根据四万造业财务报表显示，随着经昔业务开展,现金流量大幅增长,酒店、住宅及园区项目建设支出增加涨幅就大幅增加。现金流呈现负数状忠。不稳定现金流也表示企业在后期经营的过程中需要源源不断资金予以维护。与此同时,风险存在于四方置业业务的实施过程中,原目的开发一般都会存在一定的风险,可能会导致初始投入无法收回,经营风险也有可能提高：非财务方面的特点则主要包括企业的资质等级、信用等级以及土地储备能力偏低等。由于四方房地产企业在初创期处于信用等级偏低、
14、资金风险较大等境况，可以选择权益类融资工具进行风险相抵。2(X)8年，四万房地产企业依靠增加实收资本和企业内部盈余公积转增资本等形式，扩大了四方房地产企业的注册资本.使企业的注册资本达到5亿元不仅扩大了企业组织规模,还为企业后续发展提供资金保障“(一)四方爱业发展期融货成果初创期结束后.通过初创阶段对房地产业务的经营经睑有了一定的积累,业务开发、经营能力不断增强,企业品牌逐渐被大众知晓，企业信誉度有所增加.为选择多种多样的外部融资方式提供了条件，包括货款、企业愦等。处于成长期的房地产企业有机会和条件进行上市的企业,应当及时、合理、充分的利用有利的资本市场平台为企业进行融资。同时.后地产企业现得
15、益于新型融货方式,如启地产基金投资、信托融费等方式.有更多与境外多种投货机沟接洽、吸引外资的机会。此外,成长期的企业当遇到资金紧张的情况时,也可通过短期借款等方式进行临时资金的筹集,其中包括但不限于银行借款或商业信用等融资方式。表3-1和表32列示了四方房地产企业2015-2019年资产债务情况。通过表3-1与3-2所示,可以看出成长阶段的四方房地产企业,尽管资产负债率一直保持在较高水平.但其在赞产总额高速熠长的同时,流动比率较为平稔.表明四方居地产企业的融资并没有受到限制。93四方应地产企业各年资产规模表单位：元20152016201720182019资产总额4123279706552001
16、417120312939407105021081904567资产熠长案58.90%8.67%32.12%15.01%【散据来源】依据四方房妁产企业历年资产负愤表整理。通过表3-2可以看出.四方房地产企业在成长期资金增速逐渐放缓,但随若资金宿额的增加,资金增Zel的绝对值呈明显的上升趋势。而T宫地产企业在该阶段处于快速扩张发展阶段.可以看出具资金总额的增长情况是符合该阶段发展特征的。表3-2四方房地产企业三大负IBg对比指标名称20152016201720182019流动比率2.011.992.053.012.32速动比率0.560.690.720.810.49资产负愦率69.27%48.76%
17、54.24%67.97%74.91%【数据来源】依据四方启地产企业历年财报整理。表3-2数据显示.冕然四方房地产企业资产负债率平均水平较高,且呈现较为明显的波动趋势,但是具流动比率平均值基本保持大于2的状态,说明企业的流动负债有足够的流动资产作为保障。中国指数研究院等机构胡究报告显示，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为63.43%,房啊a70%之间，一般80%就是一个警城常大，正常的范围在60%-就面临很大的风险。而四方置业的口F比例就过高了,企业的经营IJ48资产负债率逐年升高，很可能导致值和无法变现的问题,可能会导3动比率普遍偏低,数值均不足1.低,存在一定的财务风险。三将图2019年的
18、74.91%.固定资产等面临减方房地产企业的速0变现用于假还负伤的资金较（二）银行货款银行贷款是房地产企业最常见的融资方式,因为银行贷款所作提供的资金体呈比较大，且审批手续较为规范和尚单。银行所提供的贷款可以分为多种不同类型：土地储备贷款、个人住房贷欷、商业后地产明目贷款以及房地产开发贷款.房地产开发贷款也是银行中最为重要的信货工具。房地产企业对资金需求规模巨大，银行信贷在房地产项目上较为集中,会导致房地产企业背负若较高的资产负债率。在前期发展过程中,四万房地产项目的开发资金基本来源银行货款,其对银行的依赖程度较大。但随者近几年多元化融资方式的拓展,逐步欺少对银行融资依赖.但随若企业规模扩展.
19、对资金需求也越来越多,因此银行融资占企业融资比例仍旧较大。3-3四方房地产银行贷IMe况单位:亿元20152016201720182019银行贷款增加额2.58736.45.910.8短期借款及一年内1.53343.74.66.14到期的长期借款长期借款3.89.2615.321.330.56短期款项占长期款项的比第39.47%36.15%24.18%21.60%20.18%【贺据来源】依据四方厉妁产企业历年财报整理。由上表33可见，四万房地产企业对银行货款的需求量增大.由2015年银行贷款增加额2.58亿元,增长到2019年的10.8亿元,长短期借款也呈明显的上升趋势,而且长短期贷款间的比例
20、从2:1变成了5:1左右.长朗贷款所占比例大幅增加,降低了企业短期偿还本金所带来的较大的财务压力。(E)债券融资债券融资包含企业伊券、短期融资使券、公司愦券、中期票据等多种形式的境内资本融资方式。房地产企业按照自己的资质和需求选择发行适合本公司的债券类型诳行融资。债券融资是四方置业在发展过程中主要融资渠道,从企业成立以来就多次通过债券形式来获得企业运营资金。由表3Y可知,四方置业在2019年发行5期公司债.发行年限大多为4到5年,最长为7年,加权平均资本成本为7.55%,总共融资金额45亿兀O34四方亚加19年公司便单位：亿元情券简祢发行日发行年限(年)债券余额利率还本付息方式四方债2019-
21、07-2933.256.80%按年忖息,到期-次还本付息四方渍201908-3145.757.15%四方债201909-09497.40%四万使2019-09-283117.00%四方债2019-10-22716s.3(m合计457.55%【数据来源】根据四方置业2019年年报数据铿理而得.巨潮资讯网。四方房地产企业以长期贷款为主要融资方式,再与股权融资、债券融资以及较少的信托融凌进行搭配,融资方式种类逐渐增多。长期负债与所有者权益比率低说明了.债权风险越小,债权收益保障程度越高,企业充分发挥了负债的财务杠杆作用。由此看来.比率较低对企业来说是一种好的征兆负债权益比一般是1：1,长期贷款时,银
22、行者重的就是负债权益比，长期负债如果超过净资产的一半,银行会怀疑企业还贷的能力。从成长期的资本结构来看，四万房地产企业长期负使与权益融资的比例平均为1.资本整体结掏较为合理。四方房地产企业2015-2019年负债权益结构如表3-5。表552O15.2O19年四方房地产企业负IR权益结构时间长明负钱权益比长期负破（亿元）所有者权益（亿元）2015年12月31S09)3.84.252016年12月31S0.7011.316.332017年12月3100.8815.317.462018年12月31S0.7118.926.842019年12月31S1.4128.5620.21【骸据来源】依据四方启地产
23、企业历年财报。表5-6四方房地产企亚负缸及所有言权益变动慵况表单位：万元项目20152016201720182019预收账款金额4()750X4X60150161202238379X54增长率-108.25%76.95%34.68%87.82%其他流前负金颔47007125485192121264301375897债增长率166.95%53.10%37.57%42.22%长期负债金额38500113489153163189394285649增长率-194.78%34.96%23.66%50.82%股东权益金额4257995030174685268425412586增长率-123.19%83.8
24、2%53.66%53.71%【教招来源】依据四方唐妁产企业历年财报整州。通过表3-6所示.一方面可以看出四方房地产企业负债及股东权益逐年攀升,可见四万房地产企业对资金的需求量相当大。另一方面.四方房地产企业依靠外部力量筹得的资金巨大,所占比例较高.其采用的新型融资方式融得资金数星较少,企业的融资风险较为集中。（四）销货回欷销售回款分为认购金、房款和分期付款等三种方式,是资金流动的主要方式。因为房地产的价格比较高.因此在助目开展初期收取一定的销售款能够减小房地产企业的资金压力,也能够俣证房地产项目最后的销售情况，增加了资金的流动性,提高了房地产企业的资金使用效率,这也是降低房地产企业融资成本的最
25、重要手段。出生的房屋住宅资金回笼后,四方苣叱就能得到一大笔现金流入.继续为新的明目供给资金。住宅开发业务的销隹回款为产业新城项目注入了动力,也是四方置业能发展到如今的规模的重要支撑力量。图32四万置业2015-2019年住宅销官额及口款款单位：亿元【数据来源】根据四万置业2015-2019年年报数据整。由图3-2可知，四方置业2015年的销售额为13.88亿元,2019年销售额达到了41.73亿元,4年内增长了三倍.开发业务结算占比越来越高。根据销售数据显示，四万苣业依托于销售回款的融资,缓解了企业资金需求问题,获得了一定的开发资金。（五）商业信用融资在企业的日常经营交易的过程中,商业信用融资
26、应运而生。与商业信用融黄有美的科目有应付账款、应付票据和预收账款。在供应链的上游,企业可以通过应付账款或应付票据的方式从供应商处购入所需要的建筑材料。在供应隆的下游，企业可以通过预收账款向购买者提前收回一部分资金。这种交易方式.于供应商而言，可以增加其业务S,产生更多收益；于企业而言，可以缓解资金压力，维持正常经营。总体来说.商业信用融资能造成双原的局面。商业信用融资没有筹费过程中产生的组织管理费用,也无需办理一些筹资手续,操作便利。而且一般来说,在不存在现金折扣与带息票据的情况下.育业信用融资没有资金占用的费用支出，融资成本极低。应付眯款应付票据预收眯款a33四方业商业僖用IwR情况统计单位
27、：亿元【数据来源】根据四方置业20IS-20I9年年报数据整理而得。由图3-3可知，2015年公司的商业信用融资余额为16.22亿元，2016年为22.99亿元,2017年为27.35亿元，2018为40.73亿元，2019年商业信用融资余额为51.77亿元。这里面,应付账款融资占比和应付票据融资占比低,预收账款融资占据了较高的比例,这与房屋买卖的交易形式有关。购房人是通过支付定金的方式获得未来建成房屋的口买资格,企业可以无偿地占用这袈资金维持经营C四方苣业的预收账款金额呈增长趋势，一方面反映了企业业务能力突出，口碑较好，另一方面这也是企业持续扩大经营的成果。四、广西四万置业融资问题分析(一)
28、四万普业融资问题分析虽然四方置业房地产企业在融资方式上积极探索并尝试新的融资方式,其中有成功也有失败.但是在我国房地产行业这个大环境下,四方置业房地产企业在融资方式的选择上尽管做的相对较好,但还存在以下i可题：(I)融资结构不合理通过债券融费和银行贷款融资所得黄金,依然在房地产企业资本结构中占有很大比例,而四方置业房地产企业也没有打破这一局限性。虽有靠试新型融黄方式,但比例相对来说都茨小。所以四万皆业房地产企业融资方式较为单一.缺乏多元化的融资结构。4-1四方业近5年用贵餐壁计单位：亿元年初方式银行贷款质券融资销法款其他融资20153.631.120.590.4520164.321.290.6
29、50.6220175.022.130.730.8420186.902.931.261.0820198.053.411.311.59照计27.9210.884.544.58占匕59%23%10%1%I：墩据来源】依据新浪财经统计数据整现。汇东重不同SNlli资结构图4.1四万亚年同演方式比【数据来源】依据新浪财经线计数据整理.，从上表中我们可以看出,2015年至2019年间,四方房产公司通过银行贷款、债券融资、销售回款、其他融资共融资47.92亿元，其中银行贷款27.92亿元占比为59%;债券融资额累计10.88亿元.占比为23%;销售回款4.54亿元,占比为10%;其他融资4.58亿元,占比为
30、10%。由此,四方房产公司在整个融资过程中,通过银行贷款融费占比最高,达到59%,超过总融资额的五分之三。造成四方房产公司融费过度依赖银行贷款,原因是该渠道融资效率较高,规模较大，使用期限也较长。就四方公司的融资现状来说，其对于银行资本高度依赖.融资的渠道单一。首先,融资方式的单一化容易形成过度依赖，不利于四万房产公司风险的规避。其次融资渠道的单一会增加企业的财务风险,一旦依赖的融资渠道受到政策影响,对于资金需求星大的房地产原目,只疑逼迫企业不得不去选择利率较高的融货渠道,不但会增加融资成本,降低项目利润率,同时也会产生很高的融货风险。（2）融资成本高四方置业融资风险比较高,企业过于依赖银行货
31、款、商业信用融资和债券前资三种主要的创资方式,四万胃业公司的融资方案并不合理,导致四方置业企业在面临政府限购政策、“三道红线”政策及银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度等政策变动时.可能会出现较高融资风险。同时，融资方案的不合理便四方置业公司不计成本盲目融资.增加企业经营风险。表4-2四方业201年IBaR成本分析融资方式融资额（亿元）用）资对象融资期限年化利率银行贷款6.90国家开发限行3年7.04%建设限行3年6.71%商业信用融资2.6民生银行6个月7.56%债券翅资3海外发行5年11%合计12.57.83%【数据来源】依据四方厉地产企业历年财报整理。由上表可以看出，银行货款普遍利率较
32、低,虽然银行融资占比较高不利于公司融资结构多元化和优化调整,相对较低的融资成本是公司选择银行贷款的原因C随着贷款利率市场化,各家银行的贷款利率都是在央行基准利率的0%-50%之间进行浮动。商业贷款基准利率主要是以一年以下（含一年）短期贷款4.34%,一年至五年（含五年）中期贷款4.75%,五年以上长期贷款4.90%为主要标准运行浮动调整；一般情况下，大型银行对贷款利率的上浮幅度要小一些，货款利率没这么高。而小型银行因为贷款门槛没大型银行这么高，因此在贷款利率方面上浮的比例比较大。根据银行信息港显示2019年部分银行贷款利率上浮数据为：I.中国银行：利率基准上浮IO%-2O%;2.建设银行：利窣
33、基准上浮20%;3.国家开发银行：利率基准上浮10%;4.农业银行：利率基准上浮5%-20%;5.华夏银行：利率基准上浮25%o银行贷欷周期不长,相对基准利率上浮在%-20%左右,这无形中增加了四方苦业的融费成本。2018年,企业发行了3亿的5年期的企业使券利率高达11%,也是公司成立以来最高成本的融资之一，加权平均成本为7.83%。大幅度提高了四万若业的融资成本,使得融资成本增高。五、四方房地产企业融资问题的改进措施四方置业房地产公司在运营中极易受外部环境影响.其原因是单一的融资方式。任何非常规的事情都会使得的原本相对稳定公司突然动荡不安。要是问题相对比较严重.还可能导致破产。所以,为了公司
34、的长足发展,四方置业房地产公司首先需要稳定好当前的融资方式，其次需要拓展更多的融资案道，再则改善公司的融资形势。(一)尝试拓展多元化融资方式常言道“鸡蛋不可放在同一个篮子里”,融资方式的选择亦是如此,充分说明了分散风险的重要性。并且多元化融资方式还有助于解决企业的资金来源以及艇够帮助企业有效避开国家政策调性的限制。四方芭业公司除了目前采用的四种融资方式以外,也可以通过以下几种途径构建多元化融费策略,提高融资效率。1.融资租赁：融费租赁,又称金融租赁或叼务租赁.是指出租人根据承租人对供货人和租赁标的物的选择，由出租人向供货人购买租赁标的物,然后租给承租人使用。融资租赁是20世纪50年代在美国产生
35、的新型交易方式,我国20世纪80年代初引进这种业务后，二十多年来也得到迅速发展.但融资租赁的优势并未完全发挥出来，市场潜力相当大。对于四方芭业公司来说,倘若公司引进融资租赁方式。这种方式开拓了新的融资案道,加快企业资金的周转,提高融赞效率。3.丽，FE三5三三SE11111.资产出Z2.对价支付/4.支付租金4-2融贵租赁包后回租结构图【数据来源】36Odg个人图书但。根据目前公司的情况,四方皆业可以将自己所拥有的地下管网作为标的物,以告后回租方式向中国外契金融租费有限公司融资3亿元，年租息率7.0725%,为期两年。四万造业把地下管线融资租赁给公司,该公司再把地下管网回租给四万省业，四万置业
36、每年付给该公司租金（3亿元*7.0725%）,并在每隔半年不等额的偿还本金,直到2年后等于实际上以3亿元的总价格回购这些地下管网。四方置业以远远低于其他融资形式的成本.以没有任何现金流价值的地下管网.使用融资租赁完成自有资金的融资。由于地下管网、生产设备等一类固定资产占据若巨大的金额。如果四方苦业全额购进,可能会由于内源融货无法满足资金需求,那么,招引发负愤率上升的问邈,导致慢质风险加大。售后回租将这些资产变成了实实在在的现金流入。这种方式下.租回的资产的所有权在出租方.资产的折旧也与承租方无关。售后回租方式下的融资资金使用期限长。匡后回租在本质上不属于负债融资，也不占用货款额度,采用融资租赁
37、售后回租方式后，企业资产负债率由2019年74.91%降低为68.57%,降低了6.34%0四方宜业公司仅对外披露了2015年后的平均融资成本,公告数据显示,2015-2019年间,四方置业公司的整体融资成本有所下降,而这一切.源自于融资渠道的拓展。2015年至2018年的四年间平均融资成本依次为：9.M%,792%、6.97%,5.98%。数据的逐年下降是由于公司开始更多地采用商业信用创资、销售回款等融资方式，降低对银行贷款的使用。2015年至2018年的四年间，银行货款成本依次为：7.22%、5.25%、6.04%、5.74%0显示银行贷款成本在2016年和2018年较低,2017年曾小帽
38、提升,之后2018年再降到5.74%0公司放弃融资成本高达11%的债券融资,以低成本的融资租赁方式取代。使得2019年四方皆业平均融资成本为5.21%.较2018年有所下降，由5.98%降为5.21%,隆低了0.77%o总体说来，企业还可以采取多元化融资方式,有效地搭配不同的融资成本,降低综合融资成本。促进融资成本的降低，提高盈利能力，实现良好、有序地发展。（二）优化企业融资结构I.明确融资结构目标四方房地产企业要想实施好风险控制的措施,前提就是明确企业的融资结构目标。四方房地产公司构建合理化的融贲结构,目标就是要不断迸行多途径融资创新,优化资产负债结构和资本金结构,在未来发展过程中，应该提高
39、自有资金使用率，降低外部融资规模,减少融资成本.也可以加快企业资金流转速度,提高资金利用效率。在规划融资结掏目标时,可以先考虑整个行业的现状,比如：市场供求关系的变化、国家调控政策的开展.尽量麋够更好地适应系统风险带来的不可规避的危害。其次,就是针对一些非系统风险,就应该加强企业内部管理,结合本企业的融资需求,分类不同的融资渠道.有针对性的开展融资结构的建立；比如：降低企业杠杆率就是较为稳妥的措施,优化银行贷款的融资结构,化解产能过剩。（三）制定有效的融货风险管理机制融费风险管理机制内容十分广泛，包括企业融资来源的选择、合理融资结沟的制定、融资风险的评估与分散哥,以及为确保企业可以及时有效的“
40、止损”，企业应当成立相应的风险预警管理机制。对于企业的发展而言,有效的风险管理机制十分重要。四万置业房地产企业在电资风险管理上已经制定了相应的机制，但是并未形成完整的体系，在融资风险的管理上还存在一些欠缺。四方置业房地产企业应从以下几个方面进行改善：第一,加盛风险预警机制。预警机制的垂点在于防患于未然,在风险萌芽中将其回避.分散,从而保护企业不受其影响。首先在企业作出融资决策前,调查好市场环境与对应的风险,对风险进行全面监控.同时获取更加完善的信息反馈。然后针对的目标则为助日实施期间风险源指标.例如资金是否充足、是否具备盈利能力、经营管理水平等。信息反馈的内容则为相关指标.通过对信息退行整合分
41、析,得到风险预警报告,从而做好风险预饕。同时.可创建风险预警模型,把企业相关数据及可能产生的经济变量带入该模型.由此初步评估风险情况,为企业决策者提供尽可能详尽的书面报告。第二,形成以风险识别、风险评估、风险控制为主的融资风险管理体系。加演对风险识别、评估、控制等各方面的能力，为企业遇到的风险做好充分的准备，应用于企业融资过程中，继续完善内控管理体系,这也是对融资风险预警机制的补充建议。一方面.可以完善企业的内部控制制度。四方宜业可以从五个方面去构建全方位的内部控制体系：内部环境、监督、活动控制、风险评估和信息沟通,可以设立由茶事会直接领导的融资风险管理和内控的专门部门,优化管理流程,及时优化
42、组织架沟；同时.为企业营造出一种良好的企业文化,为内部控制打造明晰的环境C另一方面,完善企业内部审计制度，使得审计部门独立、垂直化管理，并能够起到及时对融资的进度、成本情况进行督促检查的作用，对可能存在的前资风险及时指正并分析成因，招信息直接反债给负贡融资的部门,以便他们及时采取控制措施。房地产企业的融资风险会一直存在,并且变化不断.但是建立有效的企业内部控制可以使得将融资风险控制在可以接受的范围内,在作出融资规划的同时降低企业融资风险。结论基于国内外企业融资的理论文献,本文由究了四方智业房地产公司的情况。通过分析研究可知,四万渔业在发展的过程中采用了多种融资形式，目的是为了使企业能够得到可持
43、续发展。但在融资过程中发现企业对银行贷款融资依赖性过大,这在一定程度上会使企业面临较高的财务风险。四万置业当前仍处于高速发展阶段,融资渠道是否与企业发展需求相符,是否有利于企业可持续发展,仍属于讨论阶段。现金流过于紧张、融资期限较长、企业发展实力有限等,以上这些问题究其原因主要分为两方面,在内部原因上则受到企业内融能力不足，自身软实力不足及融资结施不合理的影响。而在外部原因上则主要受到行业项目建设周期较长、缺乏有利稳定金融支持以及政府支持力度不足的影响。对此，本文的观点如下：(1)企业选择融资方式的时候.苜先应该了解好自身的实际情况,其次要分析内外环境对企业的影响，在此基础上,第一时间了解国家
44、在企业融资方面出台的政策.充分使用政策的优势。四方置业公司可以如此选用融资方式,进一步拓宽融资渠道。(2)房地产行业若要继续好好发展下去,就必须采用多种融费方式。很多企业的财政数据已经证实,如果长期偏向使用一种融资方式,很容易使得公司需要承受巨额的融资成本和可能内部负债累累的情况。这种融资风险也会从企业转移到金融业，造成金融业的动荡不安。对此，四万置业房地产公司的长足发展取决于将来搭建越来越多样化的融资方式。此外，还必须有相对完善的法律来支持这种融资方式。(3)房地产开发特别需要资金,融资结构的稳定则是房地产行业兴旺发展的保障。如果房旭产企业能将赞产证券化,这将大大促进我国启地产业和金融业的发
45、展C并且通过分析四方国业启地产公司多年融黄的相关数据,我们可以知道四方置业府地产公司将资产证券化融资的必要性。展望在研究过程中由于个人学术水平的限制，研究时间也较为仓促，本文的参考文献有限,所以文章存在不足,以四万房地产企业为例，得出的研究结果仅仅只能为同类型的房地产企业提供融资渠道的借鉴。旗着我国经济社会的发展,房地产行业也在不断发展.在新形势下,除了传统的融资渠道外,还开辟了一些新兴的融资方式,诸如：房地产信托、房地产抵押贷款证券化等。1.房地产投资侑托基金；房地产投资僖托基金,是专门用于房地产投资项目的投资基金,通过发行受益凭证方式在资本市场上进行贡金募集.再将募集到的货金投资到房地产市场上。2.房地产抵押贷款证券化：房地产抵押贷款证券化是指银行将其持有的房地产企业抵押贷款,以集合
