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1、第八章房产税法、城镇土地运用税法、契税法和耕地占用税法本章考情分析本章包括房产税、城钺土地运用税、机地占用税、和契税，均典于CPA考试的小税种，易出单选、多选题型，本章说种税收实惠政策较多,常常性考点往往出自税收实患和税领计算结合,也常与所得税等税种混合出计算题或琮介题型.近三年本章的四个税种平均分(ft大约8分左右.2015年教材的主要变更1 .删减房产税的税收实惠政策：2 .增加地下建筑用地征收城钝土地运用税的规定：3 .大量削城城钺土地运用税的税收实惠致箱；4 .埴加“公租房经营单位购买住房作为公租房的，免征契税”的规定：5 .删减契税的税收实惠政策：6 .明确“国家税务总局确定，各级征
2、收机关要在2005年1月I日后停止代征托付,干脆征收契税”。第一节房产税法房产税是以厉是为征税对象.依据房屋的计税余值或租金收入,向产权全部人征收的一种财产税。一、纳税义务人与征税芭Hl(热火，实力等Cl2)A.房屋产权未确定的B.房屋产权全部人不在房屋所在地的C,房屋租典纠纷未解决的D.房屋承典人不在房屋所在地的【答案】ABa)二征税莅困1.房产税的征税对象是产，即有屋面和困护结构有墙或两边有柱，能舒遮风避雨，可供应人的在其中生产、学习、工作、消造、居住或贮存物资的场所.【提示】要留点房产不等;建筑物.2,征税范税（熟识，实力等级2）城亡.，、隹制镇、工守M。【例跑单选题】下列房屋及建筑物中
3、,属于房产税征税范附的是（）.2014年）.农村的居住用房B.建在室外的隔天游泳池C.个人拥有的市区经营性用房D.尚未运用或出租而待售的商品房t答案】C二、税率、计税依据与应纳税的计算（驾IiD-）税率妾求记忆，实力等缎3）房产税采纳比例税率有两档规定税率,另有一档实惠税率：税率适用状况1.2%的规定税率自有房产用于生产经苜12%的规定税率出租非居住的房产取得租金收入4%的实惠税率个人出租住房（不分出租后用途）【特殊必纳】个人出租住房,应缴纳的税种及对应税率如下（未考虑城建税及教化费附Jjik地方教化附加，免征印花税和城钝十.地运用税）：税种税率营业税3%税率减半房产税4%个人所得税1O1例题
4、多选题】下列有关房产税税率的表述，符合现行规定的有（）。A,工厂拥有并运用的车间适用1.2%的房产税税率B.个体户房屋用于自办小卖部的适用1.2%的房产税税率C.个人出租住房用于美容机构开设连锁店的适用12%的房产税税率D.个人出租住房，不区分用途，依据钱的房产税实惠税率计税【答案】ABD计税依据与应纳税额的计算（驾犯实力等级3一从价计钿与从租计价计税方法计税依据税率计税公式从价计征基本规定:依据房产原伯（包括地价）一次减除10%-30%损耗后的余位扣除比例由省、自治区、直辖市人民政府确定独立地下建筑物进行原值调壑原值明显不合理的应予ili估；没有原值的由所在地税务机关参考同类房屋的价l核定年
5、税率1.2%应纳税额=应税房产原（fix（I-扣除比例）XI.2%（这样计算出的是年税额）【特殊提示】对依据房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含坨价.包括为取得土地运用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等.宗地K枳率低0.5的，按责产世筑血积的2售计算土地面枳并据此确定计入房产原值的地价.【案例】某企业用2800万元购得一宗1500平方米的土地，投入200万元做土地开发，并在这宗土地上建立一座建筑面枳600平方米的车间，则计入该车间计征房产税的房产原值的地价二600X2X（2800200）1500=2400（万元）.【例时用选时】2013年某企业支付000万元取如10万平
6、方米的土地运用权，新建厂房建筑面枳6万平方米，工程成本200。万元，20M年年底竣工验收，对该企业征收房产税的房产原值是）万元。A. 2000B. 6400C8000D.10000t答案】I）【解析】对依据房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价，包括为取得土地运用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等，对该企业征收房产税的房产原值=8002000=1C100O（万元）.【特殊提示】地上房产与地下建筑物用产税从价计税的税额计即:步骤.【归纳1】地上房产依据三个步骤计算房产税：第1步是K定计税余侑：须要减除规定比例的损耗来确定计税余伯第2步是汁口彳税额；用确定的计税余值乘税率
7、计尊房产税年税额（此步计蚌时也要结合税收实惠规定）第3步是汁。当期两劫税犯：依刖房产税的纳税义务发生时间对应纳税额进行确定（由年税额折篇成应履行纳税义务期间的应纳税额）【归纳2】地卜建筑物分为两大类一一与地上房屋相连的地卜建筑物和独立的地卜建筑物.有不同的征税规则：与地上房屋相连的地下建策物.要将地上地下视为一个整体，依据地上房屋建筑物的规定分三个步骤计算房产税：单独的地卜建筑物在从价计税时分四个步骤计算房产税。第1步是确定成税原值：依据工业用途或商业用途及其他用途进行规定比例的应税原值确认笫2步碓定计税余值：用调整好的地下建筑物应税原值减除规定比率的损耗率计和确定计税余值第3步是Q年税的：用
8、确定的计税余（fi乘税率计算房产税年税额（此步计算时也要结合税收实惠规定）第I步是汁4当期府纳税额：依据房产税的纳税义务发生时间对应纳税Si诳行确定（由年税额折算成应履行纳税期间的应纳税颤）.【例跑计算问答跑】2011年4月,某企业将其与办公楼相连的地下停车场和另一-独立的地下建筑物改为地下生产车间，停车场原值10。万元，地下建筑物区价200万元，该企业所在省财i和地方税务部门确定的地下建筑物的房产晚价折算比例为邓，房产额值减除比例为30该企业以上两处地卜建筑物2014年4月至12月份应缴纳房产税多少万元。【答案及解析】与地上房屋相连的地下建筑物.要将地上地下视为一个整体,依据地上房屋建筑物的
9、规定计税：独立的地下建筑物作为工业用途的，须要用房屋原价的肯定比例折能为应税房产现值，再减除损耗价值计税。2014年I月至12月份应缴纳房产税=（100+20050）（l-30S）X1.2X912=1.26（万元）。从租计征房产税计税依据和税率、计税公式：（续表计税方法计税依据税率计税公式从租计征租金收入（包括实物收入和货而收入）以劳务或其他形式抵付房租收入的，按当地同类房产租金水平确定出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑的有关规定计税12%应纳税额=租金收入X12%或4%个人按市场价格出租的居民住房（出租后不论是否用于居住）4%【例时垠选遨】某公司办公大楼原值30000万元，2010年2月28
10、日将其中部分闲设房间出租，租期2年。出租部分房产原俏5000万元，租金保年100O万元.当地规定房产原值诚除比例为20%,20】。年该公司应撤纳房房产税1.2+5000（1-20%）1.2,212+100010/1212%=348（万元），三）在确定房产税的计税依据时需用意的几个特殊规定1 .对投资联营的房产的规定对以房产投资联营,投资者参雨投资利涧分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不担当联首风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险.共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人.从价计税.假定甲只收取固定收入，不担当联营风险的，则甲为房产税纳税人.从
11、租计税.【特殊归纳】不同投资岷首方式的相关税费计税规定辨析：方式1.以房产投资联酋，投资者参加投资利润分红，共担风险的营业税：不征收城建税利教化费附加、地方教化附加：不涉及土地增值税：联营双方均为非房地产企业的，哲免征收；联苗的企业属于房地产企业的,城房地产开发企业以其建立的商品房投资联昔的，应当征收土地增值税契税：以房产作投资、入般.视同房屋买卖,由产权承受方计算缴纳契税房产税：依据房产计税余值从价计征方式2.只收取固定收入，不担当联首风险的首也税：依据,服务业租赁业”的5%税率计征城建税和教化费附加.地方教化附加：依据营业税税额及法定税率、征收比率计征土地增值税：视同房地产出租.假如产权未
12、发生转移不征收土地增值税契税：视同房地产出租，假如产权未发生转移，不征收契税房产税：依据房产租金收入从租计征1例鹿单选题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联苜（收取固定收入,不担当联营风险）,投资期3年,当年取得固定收入160万元.该房产原值3000万元，当地政府规定的破除幅度为三.该公司2009年应缴纳的房产税为（）.（2010年）A. 21.2万元B. 27.6万元C. 29.7万元D. 44.4万元t答案】B【解析】应纳房产税=30OOX（130MX1.2%X412M6OX12%=8419.2=27.6（万元）.2 .对融资租赁房屋向物房产税的规定依据财税（200
13、9）128号文件的规定，融资租赁的房产，由承租人自融资租优合同约定起先日的次月起依照历产余他撅纳房产税.合同未约定起先日的，由承租人自合同签订的次“卮依照房产氽值缴纳房产税.【例时单选遨】F列各项中，应作为融资租优房屋房产税计税依据的是（.（20H年）A.房产竹价B.房产余值C.房产原位D.房产租金1答案】B3 .关于附.国设的和配套设施的计税规定一是为了雄持和增加房屋的运用功能或使房屋满意设计要求，凡以房屋为教体，不行I意核动的附属设法和配套设施，如给排水、果暖、消防、中心空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核均，都应计入房产原值,计征房产税.二是对于更换房屋附属设得
14、和配套设施的,在判其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价（ft：对附属设备和配套设施中易损坏、须要常常更换的零8件,更新后不再计入房产原值.【例SS1单选题】某上市公司2013年以5000万元购得一处裔档会所,然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池支出500万元新增中心空调系统,拆除200万元的照明i殳族,再支付500万元安装智能照明和楼宇出控系统，会所于2013年底改建完毕并对外首业.当地规定计算房产余值扣除比例为30%,20M年该会所应纳房产枚（）.A.42万元B.48.72万元C. 50.4万元D. 54.6万元t答案】B【解析】2014年该会所应纳房产税-5000
15、500500200）（130）X1.2V48.72（万元）.【例SS2单选题】某企业有一栋厂房原值200万元，20M年年初对该厂房进行扩建，2011年8月底完工并办理脸收手续，增加了房产原值45万元，另外时厂房安装了价值15万元的排水设得并单独作为固定资产核算.已知当地政府规定计算房产余值的扣除比例为20%,2014年度该企业应缴纳房产税（）元.A. 206-10B. 21000C. 21120D. 21600【答案】C【解析】应纳房产税=20OX（l-20）1.2%12810000+200+45+15）X（1-20）X1.212410000-21120（元.4对居民住宅区内业主共有的经营性房
16、产，由实际经营（包括白营和出租）的代管人或运用人激纳房产税，其中自营的，依照房产原价减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值将确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值：出租的.依照租金收入计征.【例时多选邈】下列各项中,应依照房产余l缴纳房产税的有（）.（2010年A.融资租货的房产B.产权出典的房产C.无租运用其他胞位的房产D用于自营的居民住宅区内业主共彳T的经营性房产【答案】ABCD三、税收实热火，实力等811）房产税的税收实惠政策主要有：-）国家机关、人民团体、军队门用的房产免征房产税.但对出租房产以及非自身业务运用的生产、营业
17、用房，不属于免税能困。对于其所属的附属工厂、商店、款恃所等不属干单位公务、业务的用房，应照章纳税，-）由国家财政部门拨付事业经费的单位（全额或差额预算管理的事业胞位）,本身也务位IH内运用的房产免征房产税.=）宗教寺庙、公园、名胜古迹门川的房产免征房产税。但宗教寺庙、公园、名胜古迹中附设的营业单位，如豫剧院、饮食部、茶社、照相馆等所运用的房产及出租的房产，不*于免税范附,应照章纳税.四）个人全荒M苜业用的历产免征房产税.对个人拥的营业用房或者出租的房产，不限于免税房产，应照章纳税。K）经财政部批准免税的其他房产.新变更）1 .甘泮利件医疗机构、疾病限制机构和妇幼保健机构等卫朝气构门用房产,免征
18、房产税.2 .按政府规定价格出租的公彳!住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的取位自有住房，房管部门向居民出租的公有住房，落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，哲免征收房产税。3 .经营公租房的租金收入,免征房产税.【例时1多选时】下列各项中，符合房产税实惠政策规定的有（）.A.个人全部的非营业用房产免征房产税8 .宗教寺瑜、名胜古迹自用的房产免征房产税C.国家机关附屈款待所运用的房产免征房产税D.经营公租房的租金收入免征房产税【答案】ABD【例题2单选题】某企业2008年房产原值共计9000万元,其中该企业所属的幼儿园和子弟学校用房原值分别为3
19、00万元、800万元.当地政府确定计算房产余值的扣除比例为25%,该企业200年应缴纳房产税（）万元.（2009年原制度）A.71.1B. 73.8C. 78.3D.81【答案】R【解析】该企业2008年应缴纳的房产税=（9000-300-800）（1-25%）X1.2%=71.1（万元）.注：（2004）39号文件规定相关链接】依据财政部国家税务总局关于教化税收政策的通知X，（财税（2004）39号）的规定，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城慎土1也运用税.四、征收管理（熟板，实力等锻1）纳税义务发生时间1 .纳税人将原有房产用于生产经苦，从
20、生产经营之月起,堀纳房产税。2 .纳税人自行新建房屋用于生产经营.从建成之次月起,撤纳房产税.3 .纳税人托付施工企业建设的房屋，从办理验收手续的次月起,缴纳房产税.1.纳税人购置新建南品房，自房屋交付运用之次月起，像纳房产税。5,纳税人购双存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权麻登记机关签发房屋权属证书之次月起,微纳房产税.6 .纳税人出租、出借房产，自交付畏租、出借房产之次月起,缴纳房产税.7 .房地产开发企业自用、出租、Hl信木企业建立的商品房，自房屋运用或交付之次月起，缴纳房产税.8 .自2009年1月I日起,纳税人因房产的实物或权利状态发生变更而依法终止房产税的纳税义务的
21、,其应纳税款的计究应械止到房产的实物或权利发生变更的曲I末.【例时多选鹿】下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）,（2008年A.纳税人物置新建商品房,自房屋交付运用之次月起缴纳房产税9 .纳税人托付施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经苜，自生产经营之次月起微纳房产校D.纳税人购置存量房,自房地产权属登记机关签发房屋权属证H之次月起缴纳房产税【答案】M）【解析】纳税人托付魄工企业建设的房屋，从办理验收手续2次月起缴纳房产税：纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起激纳房产税，（二）纳税期限、纳税地点和征收机关房产税实行按年计算.分期缴纳的
22、征收方法.详细纳税期限由省、自治区、出辖市人民政府规定.房产税在户产所在地缴纳.对房产不在问-地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关微纳。t房产税小结】本节重点内容包括纳税人、征税对象及开征区域：税收实惠、纳税义务发生时间与税额计算的结合.本节磔于小税种计算相时困玳的税种，与其他税种之间的关系须要考生把握：（1）与城辅土地运用税的关系：房产税与城钺土地运用税在纳税义务人.税收实思和纳税义务发生时间上存在肯定的共性,因此本节有条件与城恢土地运用税令并命制计算题。（2）房产税在核算时计入企业的管理费用,l管理费用在企业所得税税前扣除，有条件与企业所得税混合命加综合题。随盆练习【
23、提示】点击上面的“祖堂练习”即IS入相关的试卷。其次节城供土地运用税法城领土地运用税是以国有土地或集体土地为征税对收.对推HI上池运川权的单位和个人征收的一种税，一、纳税义务人与征税范Bl -）纳税义务人（了解.实力等级2）一般规定：在城市、县城、建制钺、工矿区范困内运用土地的单位和个人，详细规定： 1）如有土地运用权的单位和个人.为纳税义务人. 2）拥有土地运用权的单位和个人不在土地所在地的.其土地的实际运用人和代管人为纳税义务人。 3）土地运用权未确定或权属纠纷未解决的，其实际运用人为纳税义务人.4）土地运用权共有的.共有各方都足纳税义务人小共有各方分别纳税.（二）征税苞围（熟识，实力等级
24、2）城地土地运用税的征税范困，包括在城市、县城、建制锹和工矿区内的国家全部和集体全部的土地.对建立在城市、县城、建制镇和工矿区以外的工旷企业则不须要撤纳城侬土地运用税.二、税率、计税依据和应纳税的计算一税率城钦土地运用税来纳定额税率.每平方米土地年税额规定如下，（1）大城巾1.5元至30元：（2）中等城市1.2元至24元：3）小城市0.9元至18元：（4）县城、建制械、工矿区0.6元至12元.城钻土地运用税采纳幅度税额，拉开档次，好个幅度税额的差跳规定为20倍。经济落后地区，城钺土地运用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过上述规定最低税额标准的30.经济发达地区的适用税额标准可以适当提
25、高,但须报财政滞批准，（二）计税依改城铭土地运用税以纳税义务人实际占用的土地面积为计税依据。蜘匿义务人实际占用土地面积按下列下法确定I1）凡有由省、自治区、出轴市人民政府确定的单位组织测定土地面积的,以测定的向积为准” 2）尚未组织涮量，但纳税人持有政府部门核发的土地运用证拈的，以证书确认的土地面枳为准。 3）尚未核发土地运用证书的.应Ill纳税人中报土地面枳.据以纳税.等到核发土地运用证以后再作调整. 1）对在城钺土地运用税征税范用内单独建的比卜世世用地，按规定征收城镇土地运用税。其中,已取得地下土地运用权证的,按土地运用权证确i认的土地面枳计蚱应征税款：未取得地下土地运用权证或地下土地运用
26、权证上未标明土地而枳的,按地下建筑垂直投影而积计算应征税款.时上述地下建筑用地的按应征税款的5研征收城钠土地运用税，（新埴）【提示】单独城立的地卜建筑物，其城镇土地运用税计税依据依照两种方法处Ph1）已取得地下土地运川权证的-证书确认面积：（2）未取如地下土地运用权证或地下土地运用权证上未标明土地面枳的一一按地下建筑垂直投影面枳，对上述地下建筑用地新按应征税款的50%征收城镇土地运用税，但地上地卜相连的建筑物不执行上述规定.三应纳税额的计算（驾驭，实力等级3）施本计翼公式：全年应纳税额=实际占用应税土地面积（平方米）X适用税额单独建立的地下建筑物的税额计算公式：全年应纳税额=证书确认应税土地面
27、积或地下建策物垂直投影面枳（平方米）X适用税颔X5W例虺单选甥】甲企业位于某经济落后地区，2013年12月取得一宗土地的运用权（未取得土地运用证书）.2014年I月已按1500平方米申报缴纳城镇土地运用税.2014年4月该企业取得了政府部门核发的土地运用证书，上面注明的土地面枳为2000平方米，已知该地区适用好平方米0.9元78元的固定税额，当地政府规定的固定税额为每平方米0.9元，并另依据国家规定的最高比例降低税额标准，则该企业20M年应当补撅的城钺土地运用税为（）A. O元B. 315元C. 945元D. 1260元【答案】B【解析】本题考察以下三个考点，考点1：尚未核发上地运用证书的，应
28、由纳税人申报土地面枳，据以纳税，等到核发上地运用证以后再作调整.考点2：羟济落后地区，城钝土地运用税的适用税救标准可适当降低，但降低额不掰依过上述规定G低税额标准的30%,当地年固定税额R9X（1-30%）=0.63（元/平方米八考点3：土地运用税的计算和补税的计算。该企业应补税-（20001500）X0.63=315（元）.三、税收实惠（莺驭，实力等锻D城钠土地运用税的税收实惠包括：法定免缴土地运用税的实惠和省、自治区、Il牯市地方税务局确定减免上，也运用税的实您。【说明】考生应留意驾次具有普遍性的实惠规定.同时留意：作为地方性税种,城镇土地运用税的税收实惠是分为两个层次的-一是税法条例中明
29、确规定的法定税收实惠：二是各省、自治区、宜辖市地方税务局确定减免的实惠。A. 3750B. 11250C. 12500D. 15000【答案】B【解析】100OX15912=11250（元）。【例跑3单选超】下列土地中，免征城恢土地运用税的是（）.（2014年A.营利性医疗机构自用的土地B.公园内附设照相馆运用的土地C.生产企业运用海关部门的免税土地D.公安部门无偿运用铁路企业的应税土地【答案】1）【例SS，1单选题】某皓场2008年度占地200000平方米，其中办公楼占地20000平方米，盐场内部绿化占地50000平方米,盐场附属幼儿园占地100OO平方米，然溺占地120000平方米.盐场所
30、在地城镇土地运用税单位税额每平方米0元.该盐场2008年应嫩纳的城镇土地运用税为（）.（2009年）A. MOOO元B. -19000元C. 56000元D. MOCOO元【答案】B【解析】（200000-10000-120000）0.7=70000X0.7=49000（元）。-）省、自治区、直物市地方税务局确定减免土地运用税的实惠（P224）【例时单选区】下列各项中，城镇土地运用税树行条例干脆规定的免税项目是（）.（1998年改编A.个人全部的居住房屋及院落用地B.宗教寺庙自用的土地C.免税单位职工家属的宿舍用地（）.个人办的医院、托儿所和幼儿园用地【答案】B四、征收管理（蕉火，实力等馥1）
31、-）纳税期限按年计算，分期徼纳，（二）纳税义务发牛.时间运用城镇土地,一般是从次月起发生纳税义务.只有新征用耕地是在批准运用之H起满一年时起先纳税.状况纳税义务发生时间购置新建商品房房屋交付运用之次月起购置存业房房地产权属登记机关签发房屋权依证书之次月起出租、出借房地产交付出租出借房产之次月起以出让或转让方式有偿取得土地运用权的应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城钠土地运用税：合同未约定交付土地时间的，出受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地运用税新征用的耕地批准征用之11起满一年时新征用的非伊地批准征用次月起纳税人因土地权利状态发生变更而依法终止土地运用税的纳税义务的其应纳税款的计算
32、应裁止到实物或权利发生变更的当月末【例SS多选曲】下列各项中,符合城钠土地运用税有关纳税义务发生时间规定的有（）。（2009年）.纳税人新征用的耕地.自批准征用之月起缴纳城慎土地运用税B纳税人出租房产,自交付铝租房产之次月起缴纳城WH地运用税C.纳税人新征用的北饼地，自批准征用之月起缴纳城WH地运用税D.纳税人购置新建商品房，自房屋交付运用之次月起徼纳城钺土地运用税【答案】BD纳税地点和征收机构城钻土地运用税的纳税地点为土地所在地，由土地所在他的税务机关负贡征收。城葡上地运用税的属地性强。【城饮土地运用税小结】1）与房产税的关系亲密.城镇土地运用税与房产税在纳税义务人、税收实惠和纳税义芬发生时
33、间上存在肯定的共性.（2）城钝十.地运用税在核算时计入企业的管埋费用，1管理费用在企业所得税税附扣除，有条件与企业所得税混合命制琮合题，3）与掰地占用税的关系：纳税人新征用的耕地,自批准征用之日起满1年时起先缴纳城银土地运用税：纳税人新征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳城镇土地运用税.地堂练习t提示】点击上面的“以!堂练习”即诳入相关的试卷.第三节契税法契税是以中华人民共和国境内转移土地、房屋权网为征税对象.向产权承受人征收的一种财产税”一、征税对象（熟织，实力等级2）契税的征税时象是境内依移上地、房屋权属，详细包括：土地运用权的出让、转让及房屋的买卖、赠与、交换.P226-227,教材提到5
34、项.相关链接1这里要留意与土地增价税对比记忆,详细状况契税征税对望土地增值税征税时1.国有土地运用权出让是不是2.土地运用权的转让是是3.房屋买卖（含以房产抵债、投资、买房拆料或翻建新居等机同房屋买卖行为）是是I.房屋赠与（含狭奖、继承方式法定继承不是，除此之外均是明与直系亲屈、担当干脆鞘养义务人以及公益性船与、维承不是,上述以外均是5.房屋交换是（等价交换免）是（个人交换居住用房免）【特殊提示1】对承殳国有土地运用权应支付的土地出让金,要征收契税。不得囚诚免出让金而减免契税.【特殊提示2】买房者不论其购买目的是为了拆用材料还是为了得到旧房后翻建成新居，都要涉及办理产权利移手续,只要发生房屋权
35、网变更，就要照章报纳契税.【特殊提示3】某些特殊方式转移土地、房屋权轨也设为土地运用权转让、房屋买卖缴纳契税：1）以房屋抵债或实物交换房屋，视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现（ft缴纳53税.2）以房产作投资或入股，应按规定办理房屋产权交易和产权变更登记手续，机同房屋买卖,用产权承受方按入股房产现值缴纳契税.【留意特例】以臼有房产作股投入本人独资钱营的企业，因未发生权属变更,不需办理房产变更手续，故不怎纳契税。【特殊提示1馅竟辨析与房屋期马有关的规定：唠与一一征税法定继承一一不征非法定继承一一征税1例时1单选区】下列有关契税的表述中，正确的是（）.（2009年原制度）A.买房用以拆料或翻建新店
36、的，应缴纳契税B.受让农村土地承包羟营权的，应缴纳契税C.以实物交换房屋的,应以差价部分作为契税的计税依据D.承受国有土地运用权,国家免收土地出让金的,应免于缴纳契税【答案】A【例鹿2多选题】下列行为中,应视同上地运用权轿让征收契税的有（）。.以土地权属作价投资B.以土地权属抵债C.以扶奖方式承受土地权属（）.以预购方式承受土地权限【答案】ABCD二、契税的的税人、税率和税计算（了解，实力等徽2）纳税人契税的纳税义务人是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人。归纳】对于刊让房地产权属的行为，转让方和承受方的纳税状况如下表：转让方承受方（1）苕业税（转让无形资产、销售不动产）
37、（2城建税和教化戏附加、地方教化附加（3）印花税（产权转移书据）（4）土地增值税（5）企业所得税（或个人所得税）1）印花税（产权转移H据2）契税【例曲多选跑】甲房地产企业将一座别堂第传给王某.签订/商品房销件合同.下列行关售房涉及税收的表述中,正确的有（）.A.甲企业应徼纳契税B.王某应缴纳契税C.甲企业应缴纳印花税D.王某应缴纳印花税【答窠】BCD（二）税率3%5%的幅度比例税率.【留意】个人购买9Q：方米及以下股住房，且该住房隔于家庭有住房的，契税税率哲统一为1%（全国一样）三）应纳税额计算（驾驭,实力等级3）契税主要规定一Y我见下表：征税时象纳税人计税依据税率计税公式国有上地运用权出让承
38、受方成交价格舞5%的帕度内，各省、自治区、H辖市人民政府按本地区实际状况确定应纳税额=计税依据X税率土地运用权转止买方房屋买卖买方房屋贿与受赠方征收机关参照市场价核定房屋交换付出差价方等价交换免征契税：不等价交换，依交换价格差额提示】这电的易混滑的考点干i两个：一是等价交换房屋上地权属的佻征契税，交换价格不等时,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方幺的契税.等价交换房屋尹实物交换房屋差价计税全价计税二是以必然方式取得土地运用权.经批准转让房地产时,由房地产/iY补缴契税.计税依据为补缴的土地运用权出让费用或者土地收益.【例曲1多选胭】甲企业在2006年得到政府无偿划拨来的处房产，
39、2015年补办该房产的土地运用权出让手续、缴纳土地出让金后获得土地运用权，甲企业将房产连同土地运用权转让给乙企业.以下说法iE确的有（）.甲企业补办土地出让手续、缴纳十.他出让金,应缴纳契税B甲企业将房产转让给乙企业应缴纳首业税、城建税C.甲企业将房产资让给乙企业应撤纳土地增值税D.乙企业取得甲企业转让的房产应撤纳契税【答案】ABCI）【例SS2多选时】下列关于契税计税依据的去述中，正确的有（）,（2014年）A,购买的房屋以成交价格作为计税依据B.接受赠与的房屋参照市场价格核定计税依据C.实行分期付款方式购买的房屋参照市场价格核定计税依据D转让以划拨方式取得的土地运用权以补交的土地运用权出让
40、金作为计税依据【答案】ABD【例即3单选起】居民乙因拖欠居民甲180万元的款项无力偿还.2010年6月经当地有关部门调解，以房产抵偿该笔债务，居民甲因此联窗该房产的产权并支付给居民乙差价款20万元.假定当地省政府规定的契税税率为5%下列表述中正俏的是（）,（2010年A.居民甲应缴纳契税1万元B.居民乙应缴纳契税1万元C.居民甲应缴纳契税10万元（）.居民乙应徼纳契税10万元t答案】C【解析】契税的纳税人为承受房产权利的人.所以应当是居民甲缴纳契税.由于该房产是用180万元债权外加20万元款项构成，故计税依掘规为200万元，应酌契税=（180+20）5%=10万元，三、税收实熟识，实力等级2）
41、-）契税实惠的一般规定【提示】1 .留意规定中“免税”与“附情M免”的龙界.2 .个人购买住房有不同的契税实惠政策，其实惠前提都有“第一次”、“唯一”等要求，应国意辨析：个人购买住房契税实期政策城镇职工按规定第一次购买公有住房（含按政策经批准的集资房、房改房）免征契税个人购买殷住院，且该住房属于家庭（成员包括的房人、配偶以及未成年子女下同）唯住房的减半征收契税个人购买90平方米及以下般住房，且该住房属于家庭唯一住房的减按1%税率征收契税【例也多选题】依据契税有关规定,可以享受破免契税实惠待遇的右（）.城镇职工其次次购买公有住房的B军下单位承受土地用于训练靶场建设C.个人购买家庭唯一的一般住房D
42、.取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地运用权,用干工业园建设的t答案】BC二契税实惠的特殊规定特殊行为详细状况契税政策企业公司制改造北公司改造成公诃的公司制改造中.整体改建为有限责任公司或股份有Kl公司，承受原企业土地、房屋权属的免征国有独资企业或国有独资有限责任公F股份占50%以上的新设公司，承受原国有独资企业（公司）的土地、房屋权礴的企业股权（股份）曳祖国有控股公M以部分资产投资组建新公F,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权底的免征单位、个人承受企业股权（股份）,企业土地房屋权闻不发生转移的不征企业合并合并的企业承受各方的土地、房屋权属的免征企业分立分设为两个或两个以上投资主体相同的企业，肉派生方、新设方承受索土地、房屋权属的免征特殊行为详细状况契税政策国有、集体企业出被传企业法人注销.且买受人与原企业35以上职工程订服务年限不少于3年的劳动用工合同的，承受所购企业土地的减半征收被t企业法人注销，且与原企业全部职工签订服务年限不少于3年的劳动用工合同的.承受所
