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1、老旧小区物业管理存在问题及对策摘要物业管理的状况，是衡量i个小区和谐的重要指标。当前老旧小区物业管理的现状不容乐观，现实生活中存在着业主自治意识淡薄、物业管理费收缴难和物业管理水平差等问题，可通过引导业主，指导业主提升臼治能力，树立有偿消费物业管理的意识，通过加强培训等方式提升老旧小区物业管理水平，根据小区具体情况，因地制宜，加强多方合作,形成小区治理合力，让老旧小区居民在良好环境中安居乐业.关键词老旧小区物业管理问题对策目录1引言22老旧小区物业管理现状23老旧小区物业管理存在的问题23.1物业管理收费难33.2业主自治意识淡薄33.3规划设计先天不足，设施设备陈旧33. 4现有物业管理水平
2、不高44解决老旧小区物业管理存在问题的对策44.1加强宣传，引导业主树立有偿消费物业管理的意识44. 2加强指导，促进业主提升自治能力54 .3加快改造，完善设施设备55 .4加强培训，提高物业管理从业人员水平64. 5加强多方合作，形成小区治理合力65结论8致谢错误!未定义书签。参考文献错误!未定义书签。1引言小区服务与管理贴近社区居民的实际生活，关系到广大业主的切身利益，物业管理水平的好坏、服务水平的高低，对改善民生和城市发展具有重要影响。由T房地产行业利润空间较大，我国人多地少，竞争激烈，作为房地产开发的后续环节的物业管理，自然逐渐成为人们购房时的关注点，也成为我国新兴行业中发展最快的其
3、中之J但是，物业管理引入我国大陆地区只有40年的时间，发展历史较短与发展速度快的现状致使正在建立的物业管理市场的高楼显得根基不稳。大部分老旧小区的物业类型是动迁安置房、伶后公房与早期商品房，这些小区由于自身的规划设计标准牧低、建设规模较小、建造年限较久、产权结构夏杂以及业主委员会难成立等原因，在日常的物业管理的服务和实施过程中存在特别多的困难。老旧小区物业管理存在哪些问题，应当采用哪些对策来解决和应对这些问题，正是我们物业管理从业人员应该认真研究和积极探索的问题.2老旧小区物业管理现状住宅小区是居民生活的场所，小区环境的好坏对业主生活有着很重大的影响老旧小区中杂乱的楼道、车辆无序停放、路面坑洼
4、、垃坡脱臭，这些问题，是和广大业主对美好生活的需求不匹配的。小区的和谐是保障社会和谐的前提，物业管理的状况直接影响小区和谐度。随若和谐社区的稳步推进，老旧小区的物业管理情况开始倍受关注。但有许多老旧小区的物业管理现状，却令人堪忧。有些老旧小区甚至根本没有物业管理，只能依赖政府定时清理垃圾，处于“脏乱差”现况，例如：小区内违章搭建、乱涂鸦、乱停车、乱扔垃圾、破坏绿化带，践踏草坪，损坏消防栓和路灯等等，小区的消防、卫生、治安都成了大问题，业主更是苫不堪言。许多老旧小区的物业管理企业是由小型物业服务企业，或者是地方国企卜属的物业服务企业，管理效果较差，小区整体陷入半瘫痪状态，诸如小区内无安保措施或安
5、保措施不到位，社会闲杂人员随意出入小区，公共设施损坏维修以及绿化维护不及时等，不仅物业与业主之间的关系紧张，业主与业主之间也经常发生矛盾。3老旧小区物业管理存在的问题3.1 物业管理收费难老旧小区居住的业主大多是低收入的社会弱势群体，如：是病人或下岗工人等，他们家庭负担武，经济压力大，根本无法承受物业服务费，他们对物业管理收费不是特别理解。所以，虽然有物业服务企业同意并愿意接收管理老旧住宅小区，但是物业费一直无法有效的收取，导致项目入不敷出，因此物业服务企业在老旧小区的维护方面，心有余而力不足，这也使己经交纳物业数的那一部分业主的利益受到影响，物业服务企业失信于缴费业主，导致他们不愿再交物业费
6、，这样就形成恶性循环。在老旧小区居住的居民，还有不少是外来的打工人员。他们大都是租房临时居住的租客，很多人在承租房屋的时候，物业费谁来交着一事情，并没有跟出租方淡好，所以都不愿意缴纳物业费，双方相互推托，承租人认为：反正是自己租的房屋，且租赁期满就会搬走，自然不会交物业管理费：而原有业主的认为：反正自己不在本小区居住，物业也找不到自己耍钱，即使耍断水断电都跟自己没关系。由于老旧住宅小区居住人群的特点，使得收取物业管理费困难，导致没有物业服务企业愿意接管，即使接管起来也卜分困难。现在的一些老旧小区要不就是没有正规的物业管理，要不就是一些国有雎位在管理，却一直在亏损，需要国家补助.所以很多房屋、小
7、区的设施问题得不到很好的解决。3.2 业主自治熊识淡薄政府顺应大势，还权于社会，还权于民，要求小区成立业生委员会。房子本来就是业主的，请哪家物业服务企业管理,怎么管理,主体应该是业主说了算，让业主当家作主，物业服务企业做好管家、做好服务、管好设备设施，这些定位准/,小区物业管理品质才能上台阶，这就需要业主必须有自己的组织参与到物业管理中来。但是，老旧小区业主自治意识淡薄，大多数老旧小区压根儿没有成立业主委员会呢。有些老旧小区尽管成立了业主委员会，但也没有发挥好自治组织应有的作用，成了摆设.现在很多小区成立的业主委员会不给力，没有人站出来，热心挑大梁。只有意识到业主自治组织的重要性，业主自治做得
8、好，才能有助于物业管理的良性运作。3.3 规划设计先天不足，设施设备陈旧老旧小区主要是指2000年以前的集资房、房改房、安置房小区等大部分房屋都有产权证，建于上世纪70年代到2000年之间,据住建部统计全国共有80亿平方米。老旧小区一般位于城市中心区，医疗资源、商业资源、教育资源等配套设施健全，但普遍存在小区基础设施配套不足、设施设备陈旧、房屋老化，加上以前的住宅小区建设中，一直存在只注重重建设而轻视管理的现象，因为长期不管不修，道路破损、下水道堵塞、环境和治安比较差。现在随着城市建设的发展,居民的生活消费水平也在逐渐的提高，私人轿车也来越多,停车位数量少，己经无法适应停车需求.因为老旧小区建
9、设时没有建设停车位，更没有地下车库。所以老旧小区存在占用走道、绿地停车现象。造成了有车业主和无业主的在利益方面的矛盾冲突，造成了小区的拥堵现象、还给带来安全隐患。老旧小区配套和硬件设施严全不足，因此转入物业服务企业管理时，与原来管理单位交接不规范，使屋维修基金难落实难，因此，小区物业管理也成为了群众投诉的热点问题,企业缺乏为老旧小区服务经验，服务人员素历较低.从物业服务企业看，其专业化素质偏低，很多物业管理人员在学历方面及专业能力方面都存在严重的不足，缺乏为老旧小区服务经验，物业服芬人员的年龄偏大、经验不足。4解决老旧小区物业管理存在问题的对策4.1 加强宣传，引导业主树立有偿消费物业管理的海
10、识建立正确的物业服务观念，包括物业服务企业对业主资产的管理服务观念和物业服务的消贽观念.街道办、物业办、社区、物业服务企业、新闻媒体等各方应加强对产权知识、权货知识、物业管理知识等的宣传和解择，普及基本的物业管理与产权知识。是通过各种教育宣传途径提高老旧小区业主对产权和物业管理的认识水平，为更好地开展物业管理工作，打通情理、法理的思想观念通道。二是长期以来，我国业主在物管中的主体地位和权利一直被忽视。这也是老旧小区居民缺乏缴费意识的主耍原因.从短期来看，让业主自由选择和自主决策物业管理方式，规范小区居民臼治形式并不现实。可以从引导居民树立正确的消费观念入手，让其逐步认识并认可“花钱买服务”的消
11、费观念，从而积极配合物管工作，及时交费，为充实维修资金、提升物管服务水平贡献自己的力量.比如，可以举办物业管理知识及相关政策的小竞赛，并提供一些小奖品，开展有奖问答，方面提高广大业主对物业服务的认知度，从而树立正确的消费观念：另方面增进双方感情交流，减少不必要的矛盾和组纷。4.2 加强指导，促进业主提升自治能力小区管理的主体始终是业主自身，要推进小区自治步伐,一是要严格按照&物业管理条例,楮助没有业主委员会的小区严格执行业主委员会选举程序，把好业主委员会成员入选关，成立业生委员会，并健全完善业主大会议事规则等制度，确保公开、规葩运行：二是加强舆论宣传和引导，提高业主对业主委员会作用的认识，增强
12、业主参与小区公共事务决策的积极性，特别是要支持、鼓励和引导小区中的党m进入业主委m会，提而业主委员会成m中的党m比例：三是探索建立党组织领导下业主委员会、物业服务企业、驻小区单位共同参加的协商议事制度。以联席会的形式,定期研究社区共驻共建事项,共同解决好小区居民普遍大心的物业管理问题：四是针对业主委员会成m自我管理能力不强问题.要定期开展时业主委员会成员的法律法规和业务知识培训，提高对物业管理规定的认识和水平,提升履职能力：五是加强物业管理队伍人员培训，提升管理和服务水平，加强对物业服务企业规葩服务的指导、检杳，完善物业管理质量评价体系，提高可监督性。建议区有关部门统一制定小区精神文明公约，引
13、导居民自觉遵守小区的各项规章制度,遵守和维护公共秩序,爱护公共财物，提倡居民邻里互助、文明居住、文明行为。完善、充实文体活动设施,开展丰富多彩的文体活动,丰富小区居民的业余生活,密切邻里感情,协调人际关系,提高广大居民的参与意识，促进小区安定团结和社会稳定。4.3 加快改造，完善设施设备老旧小区更新改造是完善小区功能、优化小区环境、提升小区整体品质的必要措施。小区客体会在随时间产生局部产生病变，要使其焕发活力，就必须对老旧小区做必要的修史“由政府相关部门出面协调，建立专项资金，有计划、对老旧小区基础设施进行改造，完善设施设招。着力解决群众反应最强烈的“忧（管网问题）、“难（脏乱差）、“愁（停车
14、）”等问题,为保证改造效果，要对改造状况进行评估，比如对上下水管道的清理、管道的更新、建筑的加固等，并且要在必的地方安装治安摄像头，确保小区的安全设施建设。在保证基本绿化的前提下,规划停车位，针对停军难的问题，考虑建设“立体停车场”，扩大仃限空间的停车数改，有效解决停车难题。多层楼房可鼓励业主联合安装电梯，改善居住条件，方便居民生活。4.4 加强培训，提高物业管理从业人员水平有一些老旧小区，还存在因为物业管理人员素质不高，导致管理服务不到位等问题。要定期对物业管理人员进行培训，以提高物业管理水平。小区物业管理关键靠人，应加强培训力度，制定培训计划，每天分时间段，定时集合从业人员，分配工作任务，
15、提出工作要求，强化服务意识，认真完成本职工作，对工作中出现的问题，及时反馈纠正.定期举行消防演练，文明礼仪培训等活动，制定工作制度，建立奖惩机制，调动工作枳极性。业主委员会和社区居委会有关人员、物业管理人员、物业服务企业从业人员，实行持证上岗，各负其贡，坚持成权利相结合。4.5 加强多方合作，形成小区治理合力老旧小区的基础设施建设、维修和物业管理是一个老大难问题，由政府出面主导，加强多方合作，形成治理合力，将会是解决问题的最好方法。4.5.1 落实物业管理服务政府在对老旧小区进行基础设施修建和改造之后，可以对其物业服务企业进行起到监饵作用，维护居民的合法权益。协调小区和物业服务企业的关系，要实
16、现小区内部基本的:绿化、保洁和养护的需求，选择哪一家物业服务企业，是非常全要的问题，应当选择有责任心、资质好、服务水平商的物业服务企业来管理老旧小区。重要的是：统管理老旧小区的综合治理和物业服务企业的考核和。对丁没有封闭的老旧小区，政府要纳入到社会综合治理的“大物业管理”格局中,加强区域治安管理，从而保障小区居日常生.活，提供基本的物业服务。对物业服务企业不愿意接管的规模比较小的老I口小区，街道或社区居委会可以牵头，将相邻小区进行合并，给同一家物业服务企业，实现集中管理，在绿化管理、卫生保洁、秩序维护、维修设备等方面实现资源共享。这样不仅降低物业服务企业的经营成本，同时业主还可以用较低费用来获
17、得较为满意的物业服务。4.5.2 实行基层自治机制时能实现封闭的老旧小区，居民的经济状况不好，可以开启居民自治物业管理模式。由社区街道牵头，组织小区居民成立业主委员会，成员由业主推选产生，业生委员会成员要明确权利和贡任，代行物业管理职能，这样通过居民自治、民主协商，可以用较低的物业费用，来维护小区环境.居民每月缴纳委托管理费，直接委托保安、保洁、绿化和维修等公司，对小区进行日常的维。定期公示保洁、绿化、域备维修管理费用，同时把收集大家的建议，敲定改造方案,统筹费用，委托专业的公司来时进行小区改造，并且及时的公示费用支出情况，让居民心中有数。4.5.3 党建引导物业管理模式对不能封闭的老旧小区，
18、实行党建引导和物业管理相结合的方式。通过民主选举有责任心的居民党员同志为代表，成立“党建物业服务中心”，自治管理小区的：公共安全、停车收费、环境卫生等问寇。小区每株楼各配一名党员代表，负货监督所在楼宇的卫生、楼道、设施等情况，发现问题及时整改，形成邻里和谐的良好局面.也可招聘小区的下岗职工为物业社工，付费让他们做保洁和维护公共秩序等简单的服务工作。这样一举两得，即解决下岗职工再就业问题，乂维护了小区良好的生活环境。454建立老旧小区物业齐抓共管机制实行物业专干负货制，物业专干由物业辖区政府统一招聘、安排工作经费，把监管物业服务工作，实行量化管理，纳入年度考核，对物业服务企业进行的日常考核，各级
19、政府部门定期督导、检杳物业服务企业,并制定物业监管工作规则，督促物业和企业全面履行服务合同，对履约情况定期开展检查评比，并将整改意见和考核结果汇总上报物业主管部门，作为物业服务企业信用等级评定的重要依据。5结论通过对老旧小区物业管理难这个问题的研究,发现老旧小区由于配套饺件设建落后,居住人群多为弱势群体的特点，以及物业服务企业服务质量差、管理难等现实情况。针对这现实,国家应该对老旧住宅小区的加大政策扶持力度,并口应对老旧住宅小区居住的居民，提供一定的补助，以减轻物业管理成本，从而促使物业服务企业愿意接手。应提高物业服务企业的主动性和枳极性，物业管理模式多样化，因地制宜。老旧小区应该根据政策，组建业主委员会,启动物业管理：多方合作形成小区治理合力，对于不同情况的老旧小区，可采用不同的物业管理模式。另外各地区还应当要成立物业管理行业协会，以协调整合行业资源，提升行业服务水平。从业主方面着手，要加大宣传力度，让业主认可物业管理服务“提高自主菽识，结合居民意对物业服务企业采取优胜劣汰，对服务不到位的物业服务企业，业主有取舍权和哭兔权。从而改善老用小区物业管理的现状,也为物业管理发展提供好的环境.
