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1、这一地试点现房销售！房屋预售制运行28年取消不了，为什么？导读：当下楼市供需格局发生根本性变化，已实行28年的商品房预售制是否该取消再度成为热议话题。16天后，福建省会福州的第一个“现房销售”地块就将开拍。很多年来购房者被楼盘货不对板所困扰，期待着买房能够“所见即所得“，这一次，福州的探索会成功吗？我国现行的商品房预售制度已实行了整整28年，近年来，东部沿海多地都曾提出或探索试点现房销售，比如杭州、苏州等，但目前都偃旗息鼓。IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，商品房预售制这套体系已形成一种巨大的惯性和利益捆绑，重回现房销售制度困难重重，贸然取消商品房预售制将引发行业格局的剧烈调整和大量坏账的爆
2、发，但当下楼市供需格局已经发生根本性变化，商品房预售制到了不得不调整的时刻，渐进推开现房销售势在必行。小县城试点近日福州市永泰县挂出一幅“商业+住宅”性质的建设用地，定于8月5日上午拍卖。这块地价格不高，起拍价仅4000万元，起始楼面价只有1106元/平方米，溢价率最高不得超20%o但一个不起眼的县城地块却意义重大，因为这是福州首宗要求“现房销售”的涉宅土地。该宗地出让要求中明确，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续，取得“现房销售许可证”之后,购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。实际上，从2015年起，福建省就开始研究现房销售
3、相关课题。到了2018年4月，福建省住建厅曾出台关于加强精准调控稳定房地产市场的通知，其中“优化土地供应管理”章节提到：福州、厦门两市试点在土地出让中逐步提高商品房预售条件，直至现房销售。如今，现房销售终于从福州的一个下辖县开始试点，不过，这块地最终能否顺利出让还是一个未知数。永泰县县城规模并不大，常住人口仅28万余，从近几次当地土拍情况来说，拿地房企多为福建本土小型开发商，比如今年4月，福建品润地产以底价1.05亿元成功竞得永泰城峰镇一幅商住用地，成交楼面价1629元/平方米。去年9月，福州盛佳源贸易有限公司以底价3.3亿元竞得永泰城峰镇刘岐村地块。以过往经验看，中小型房企对“现房销售”的积
4、极性并不高。未竟的探索除福州外，已有数个东部沿海地区城市率先探索现房销售试点，但多已偃旗息鼓。2016年，由于土地市场过热，苏州曾出台关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见，对土拍设定了“市场指导价”，如果房企竞价过猛，最终成交价超过了指导价的10%,就要在工程竣工验收后方可申请预售许可。这被视为苏州版的“现房销售”探索，该政策出台后的第二年，即2017年，苏州诞生了39个需要现房销售的地块，其中6个都是区域地王。这批高价拿地的开发商很快发现自己被套牢了，甚至有楼盘是2016年拿地的，但时隔6年才开盘。2020年，火热的苏州楼市走入下行期，有开发商因为算不过账，便开始操作“精装变毛坯”
5、“强推装修包”等擦边球动作。叠加疫情等因素的影响，2020年苏州一纸通知放松了房企预售的条件，也取消已执行了42个月的强制性现房销售政策。隔壁省的省会杭州2016-2017年时,土地市场也跟苏州一样火爆，为了抑制土拍热度，杭州短暂实行过溢价率过高就转为现房销售的制度，一共诞生了20个项目，但仅试行了几个月便废除了这项规则。2021年土地出让方式变了，杭州成为试点集中供地的22城之一，杭州便打算重新试点现房销售。去年8月，杭州发布当年度第二批集中供地公告，首次提出希望试水10宗“竞品质”现房销售地块，由杭州下辖的行政区各派出一个代表地块，有意向的开发商可以先提供建设方案，方案通过后开始竞地价，楼
6、盘通过验收后才能进行现房销售。因为担心开发商不愿意配合现房销售，杭州还特地作出让利一一普通商品房地块溢价率上限为15%,现房销售地块溢价率最高只能到5%o最终结果是这10宗地块全部流拍，没有一家开发商愿意参与拿地。2017年时，广东省在实施珠三角规划纲要2017年重点工作任务中，也曾提出鼓励推行现房销售制度，逐步取消预售制，后来便无下文。目前唯一实现全省商品住房均现房销售的省份是海南,不过海南有其特殊性，其经验很难被复制。2020年3月，海南出台关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知，规定新出让土地建设的商品住房要现房销售。这项新规出台的特殊背景是：海南正在大力打造自由贸易港，经济
7、增长由主要依靠投资拉动转向依靠消费拉动。自2018年实行房地产全域限购后，海南大幅降低经济对房地产的依赖，房地产投资占GDP的比重从2017年的46%降至2019年25%。以海口为例，去年全年供应的95宗土地里，市场化商品住房建设用地只剩下3宗，其余涉宅用地则用于安居房、租赁房、回迁安置房等，这导致许多市场化拿地房企已经彻底撤出海南。华泰证券认为，高周转类房企对这样的土地投资缺乏兴趣，且短时间内把海南的做法拓展到其他区域并不现实。为何困难重重我国现行的商品房预售制度起始于1994年，至今已实行了整整28年。全社会关于取消期房预售的讨论，也已经延续了十多年。2005年8月，央行曾在2004年中国
8、房地产金融报告提出“建议取消现行房屋预售制度”，但时隔9天当时的建设部就表态“国家近期不会取消商品房预售制度”。随后，新华社发表评论认为，是否取消商品房预售制，是牵一发而动全身的大事。为何这一制度能运行长达28年，这期间多地探索取消预售制却无法成功？谈及根本原因，IPG中国区首席经济学家柏文喜对第一财经表示：“商品房预售制度支持了房企的高周转模式和当前的房地产市场规模，涉及投资、建设、就业、税收、土地出让金等多个方面，如果实行现房销售，必然会大大压缩房地产行业的财务杠杆和行业规模，引发行业格局的剧烈调整和大量坏账的爆发，这是各利益相关方无法接受的J上海中原地产首席分析师卢文曦认为，商品房预售制
9、对房地产行业大规模发展起到了支持作用，“上世纪90年代商品房市场化以后，如果没有预售制，那同样的钱，开发商只能花三年时间做一个项目，单个项目中还要沉淀大量资金,所以预售制实际上支撑了大量的商品房市场供应”。柏文喜表示，当下房地产行业供需格局已经发生根本性变化，又因预售资金监管失效引发了不少问题，到了不得不取消商品房预售制的时候。但是预售制这套体系已经实行了28年，已形成一种巨大的行业惯性和利益捆绑，重回现房销售制度困难重重。“一旦改预售制为现房销售，会导致房地产行业规模收缩，直接影响楼市供给总量，引发行业税费和土地出让金收入巨减，甚至会带来GDP的收缩J柏文喜说道。卢文曦也表示，如果现在大规模实行现房销售，会导致楼市供应量收缩，影响固定资产投资和地方土地出让金收入,带来的市场波动风险较大，“所以现房销售不是一蹴而就的”。柏文喜认为，现房销售必须渐进推开，现阶段可以学习中国香港和其他国家的预售制，将银行按揭贷款的发放后置于房屋交付这个节点前后，房企主要依靠自身向银行贷款去完成开发建设，就不会出现大规模的项目烂尾情况了，对涉房领域的冲击会更小一些。
