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1、S业房地产企业融资方式现状、问题及完善对策研究一、房地产企业贵现状及贵方式(一)我国房地产企业副资哪3(二)我国房地产企业基本融资方式3二、广西汇东投资限公司8况4(一)公司基本介84三、汇东醴产企Wii贵方财析4(一)汇东置业蝮期融资成果4（三）银行贷款6(三)面券融资6(四)销售回款8(五)商业信用融资9四、广西r三三ikIiff1.rae析io(一)汇东置业融资问遂分析10五、E三三16ZtiaW三H三ff1.3U三三12(一)完试拓屣多元眯资方式13（三）优化企业融资结构14()制定有效的闻资风险管理机制14结论15摘要2020年开始，房地产企业面临融资成本上升、融资渠道狭窄、流动性紧
2、缩等不利因索.怎么样去融资和孽到比较低成本的资金,是上市开发商利润表现的重点所在。该研究的目的是从企业的融资方式作为研究的出发点,使房地产公司利用到更多的融资方式，同时也规范了房地产的融资渠道,并引入了多元化的融资方式,让房旭产企业在符合国家政策的同时，调动足够的资金以使熠强自身在市场的竞争力。文芟根据汇东省业房地产公司2015至2019年这5年中在财务方面的数据,运用文献分析法.、案例分析法和对比研究法等方式指出了汇东置业房地产公司面临融资困难方面的问题.发现公司目前主要存在看渠道太过单一、资本的结沟不健全、财务的风险高涨和融资效率低下等融资问题。基于此.从融资规模、融资结构、融资方式、融资
3、效果等进行详细分析,并根据我国虎地产金融的现实,结合汇东房地产企业融资的经验,最后提出在面对新时代金副政策的情况下.提出房地产融资的创新方式,用来贴合在当前时代背景下发展趋势快速上升的房地产行业。关第3：宫地产融黄；融资方式：融,现状绪论2020年，房地产行业一直面临许多的不利因素,增加的融资成本，减少的融资渠道.还有流动性的收紧。开发商收益表现关键是如何筹集资金和拿到低成本的资金。拥有稳定的资本结构,为房地产公司开发新的颖资渠道具有重要的现实意义。国内学者早已结合国内房地产融资方式并且提出新的创新性的融资方式。蒋海棠(2015)认为融贲偏好是房地产上市公司融资的一个重要组成部分，通过实证分析
4、得出使券融资比股权融资更适合房地产企业川。张天凤(2016)认为企业的短期惶使能力越好.企业发生财务风险的概率就越小，资产的流动性直接影响公司资金的水平和紧迫性团。赵明疑,徐海波(2016)提出我国房地产企业在融资过程存在融资信用不是很好、融资的规模小、资金利用不恰当等问题,限制了房地产企业的发展。刘振杰(2017)提出房地产信托是房地产融资的重要组成部分，大量的资金是通过信托流入房地产行业M1.马亚明，贾月华，侯金丹(2018)认为企业如果采用的融资方式不正确会给企业带来风险,主要体现在使务水平比较低，如果研务过于集中的话.揩会给公司造成重大财务危机也王旭,王泳雪，张璇(2018)提出我国房
5、地产金融市场较之于其他发达国家地区，没有体现出明显的市场化,有很多的主体进行了参与,主要有房地产开发商、政府及银行等161O万亮，吴琼(2017)从银行的风险方面出发,把房地产信贷政策作为研究的重点.其中万亮认为信贷政策紧缩可以对底价进行调控,但是从长期发展来说,还是需要通过市场化对后价进行全面调控叫韩路茜(2017)认为在宫地产企业发展过程中最常见的是项目融资衍生风险,重点表现在融资效率低下、融资管控不理想以及资金调控不合理等方面叫与国内房地产金创市场相比，海外市场早在二十世纪30年代就相对来说十分成熟了。AShm2016)认为房地产市场竞争越来越大,供需不平衡使房地产企业之间竞争愈演愈烈,
6、主要体现为流动资金不足,别资效果不明显等I久DCmird(2018)提出房地产应该根据自身的情况,选择比较契合企业自身的融费方式1刈。1.aw1.ess(2015)指出房地产企业需要对企业信用评价体系进行完善,要揩信用构建作为企业发展重点，加强企业的信用意识.才箜让企业更好的发展“U。Emanue1.eBraneat(2016)通过分析得出融资租赁售后回租方式比信货融资方式更适合房地产企业为Wii1.ia1.nTOBradford(2016)指出如果能够得到政府的担保,企业在融资时将会更加容易U九通过上面的研究发现,说明房地产融资方式还有很多的局限性，市场瞬息万变,如何突破传统融资方式的限制,
7、实现融资方式的转型迫在眉睫C因此本文在已有的学术成果的基础,以广西汇东投资公司作为研究对盘.从企业的经营状况、融资动因、融资方式等方面入手,对企业融资方式的运用做一个相对完整的描述的同时总结出一些好的经验。一、房地产企业融资现状及融资方式(一)我国房地产企业融资现状商业银行贷款，债券融资，海外房地产投资基金和上市融资是我国房地产企业比较常用的四种方式。近几年来.政府已开始对房地产实行新一轮的宏观调控,并出台了银行的房地产开发政策和措施以应对信贷紧箔。房地产开发商的传统融资渠道正在经历前所未有的变蚤。(二)我国启地产企业基本融货方式1 .内部融资方式有：(1)企业自己的资金:一是企业投资者在企业
8、开始经营前投入的资金，还有就是从税后的利润里面莓出的盈余公积金，以及资本公积金和其他资本是由企业自己持有和控制的。企业经营的基础也是离不开自己拥有的资本的。一般情况下企业的开发人员不是特别想使用企业本来就有的资金,将企业自己的资金拿来投入的话,可作就是在I页目有比较大获利的情况下才会使用。(2)预收账款：是企业委托开发单位去开发和建设好虎产项目,并根据合同将项目的开发和建设资金预先委托给开发单位。对于开发商来说,这样可以提前拿到开发的资金。其中.预购房款主要是购房者的预付的款项,这是我国的房地产企业生存发展必不可少的资金来源。2 .外邮融资的方式有：(I)房地产开发债券：企业通过发行债券,可以
9、筹集许多自由的社会资金,可以提供大量的长期唐地产开发黄金,拿来用于土地开发和房地产项目投资。所以说当房地产公司长期融资来发展需要的时候，愤券是非常重要的融资渠道C(2)银行信贷：银行贷款也是比较常用的融资方式之一，是很多企业的首选。短期贷款只能用作企业的流动资金。我国房地产开发商可以通过用土地来获取银行的货款,还有可以用建筑来取得贷款。借入短期透支的款项.用存款支付按揭款和拿房地产来作为抵押等是我国比较常见的开发贷欷。(3)销售回款：I.认购金,指客户在预订房屋时支付的费用。这个期限很短,除非客户下小订单；2.麴房款大概上是分为一次性的购房款和按多次付清贷款。一次性付款一般在认购后7天内将合同
10、签订并将房款一次性付清；多次付清的贷款是指签订合同后按一定比例交纳定金。同时,银行将在批准后发放贷款。贷款期限一般为15-30天,并且不冏银行有不同的时间。3.其他的.如分期付款,是根据与客户签订的贷款协议确定的。二、广西汇东投资置业有限公司概况(一)公司基本介绍广西汇东投资芭业有限公司是2006年I1.月10日在南宁成立的启地产企业。黎卫是公司的法定代表人,汇东投资置业的注册资本为1亿元人民币。详细地址位于广西壮族自治区南宁市青秀区金浦路16号汇东国际F座4楼。到周边城市不仅交通便利.地理上的优势也非常明显。该公司主要从事房地产开发及其他相关产品和服务.属于租赁和企业服务行业,并且主要从事房
11、地产开发。自成立以来,公司实力不断增强.已开发项目的数量从一个增加到六个：汇东国际.汇东逸壁,汇东郦城,汇东星城,汇东星世界和汇东大公馆。公司在东甚路扩建等方面仍有大量土地待开发,发展前景十分广阔。汇东房地产的大部分重点项目都位于南宁，在广西的不同地区缓慢地移动和发展。公司秉承“求更务实，努力拼搏,担当责任”的企业精神,一起营造诚信.双S1.创新的经营理念。它采用的是全新的管理模式,相对发展比较好的技术，让人想不到的周到的服务和卓越的品质作为生存的基础。而且始终坚持客户就是上帝,一心一意的为客户提供良好的服务C汇东苣业房地产有限公司已在金浦路16号(民歌广场西侧)成功开发建设了一块土地。项目名
12、称为“汇东国际”,正在建造1栋31层(6个塔楼)的建筑物。总面积达140.00()平万米，是一个集商务公客.普通住宅楼.业务支持服务和房地产管理于一体的大型建筑群。三、汇东房地产企业融资方式分析汇东房地产企业初始投资的资本是一亿元人民币。财务特征主要体现在现金流量的高操作风险和高负值上。根据汇东苦业财务报表显示,旃若企业经营业务的展开,一直在不断增长的现金流量,还有大型酒店、居民住宅和一些园区项目建设支出莅大幅噌加C现金流呈现负数状态。现金流的不稳定性也表明企业需要持续的现金流来维持以后的经音。与此同时，风险存在于汇东置业业务的实施过程中，助目的开发一般都会存在一定的风险,可能会导致初始投入无
13、法收回,经营风险也有可能提高；不是财务特征主要体现在公司的信用到底是不是良好的还有在土地的情备能力上比较弱。他们可以选择权益类融资工具来风险相抵。2008年,汇东房地产企业通过一些手段获得了更多的资本,同时把内部的盈余公积通过转增的方式便贡本增加,让汇东置业的注册费本得到了增加和犷大。使汇东启地产公司注册资本达5亿元,企业的规模得到了扩大,还让公司在以后的发展拥有了资金保障。(一)汇东置业发展期融资成果在初创阶段之后,房地产业务在初创阶段已经拥有了一定的经验,企业的认知度逐渐被赋予了与公众接触的机会,并获得了声誉。公司的数量增加了,因此可以选择各种外部融费,提供了包括贷款,公司债券等在内的方式
14、。有机会和条件上市的成长型启地产公司.应及时、适当且不受限制地使用有利的资本市场平台为企业筹集资金。此外,当成长中的公司遇到费金海缺时,他们可以通过短期借款来借入临时资金,包括但不限于银行贷款或育业信用融费等融资方式。2015至2019年房地产公司资产质务表见表3-1和表3-2e通过表3-1与3-2所示,可以看出，汇东房地产公司的资产负债率在成长阶段一直处于较痣水平,虽然资产总颔在以相对较快的速度增长,但是其流动比率相对来说还是比较稳定的。所以说明了汇东房地产企业的融资并没有受到限制。3-1汇东房地产企业各年的贵产规H表单位：元2015年2016年2017年2018年2019年资产总融4123
15、279706552001417120312939407105021O8I9(M567资产增长率58.90%8.67%32.12%15.01%【故据来源】依据汇东厉妁产企业历年资产负伤表整理。从表3-2中可以看出,汇东房地产企业的资本增长现在正处于非常缓慢的增长阶段.不过随若资本慢慢的增加，资本的绝对价值迅速增加还是非常明显的。汇东房地产在现阶段正发展好扩张比较快速的时候,可以看出它的总资本的熠长和现在发展阶段特征还是相吻合。表5-2汇东房地产企业负IBtt率对比衷指标名称2015年2016年2017年2018年2019年流动比率2.011.992.053.012.32速动比率0.560.690
16、.720.810.49资产负愤率69.27%48.76%54.24%67.97%74.91%【故据来源】依据汇东厉妁产企业历年灯报整理。表3-2的数据显示,虽然汇东苦业表现出来的的平均资产负债率是有那么一点偏高的,并且可以看出来是有比较明显的起伏,但是因为汇东置业的平均流动比率基本上是处于大于2的.这就表明就公司的流动负债是拥有有足够的流动资产来作为保护的。国内的指数研究院和其他的相关机构研究可以表明，一般情况下在上海和深圳上市的房地产企业，他们的的平均资产负债比率为63.43%。房地产开发行业的初始投资很大。正常范围是60%至70%。通常80%是一条警戒线。如果超过80%的警戒线，说明企业债
17、务比率相对来说是有点太高了.同时也体现出公司的业务极大可疑面临经营的风险。2016年以来汇东宜业的货产负债率的由48.76%慢慢增长到2019年的74.91%o资产负债率的上升可能会导致短期资本有风险。并且由于公司较为固定的资产面临减值和没有办法变现的原因,很有可能会导致公司的资本断能并最终倒闭。汇东置业的速动比率还是比较低的，其数值均不足1.这表示企业没有很多的变现资金用于偿还敢死队债务。(二)银行贷款单位：亿元房地产业大多数都是通过银行贷款的方式来获取大量的资金,就是因为银行贷款提供的资金比较多,而且没有那么复杂的审批手续，也较为规范和简单。我们都知道宫地产企业对于费金的需求是很高的,但是
18、银行贷款呢是更加测更于房地产项目.这会让企业的债务资产比率上升。在企业前期的开发项目中，房地产项目的主要资金来源就是是银行贷款，所以对银行是存在依赖性的。这几年很多的融资方式得到一定的发展.大大降低了对银行自款的依赖,但是.随若公司经营业务的增加,对资金的需求也变大了很多,所以企业融资的很大一翊分还是来源于银行贷款。2015年2016年2017年2018年2019年银行货欹的噌汨额2.587.36.45.910.8短期借欣与一年内1.53.343.74.66.14到期的长期借款长期借款3.89.2615321.330.56短期款项占长期款项的比第39.47%36.15%24.18%21.60%
19、20.18%3-3汇东房地产银行贷IM1.I况【数据来源】依据汇东唐妁产企业历年财报壑少。如表3-3所示.汇东房地产公司对银行贷款的需求己从2015年的2.58亿元增加到2019年的10.8亿元，有所增加。长短期借款也在慢慢地上升。此外,长期和知期贷款的比例从二比一变成五比一左右,还可以看出来长期贷款的比例很明显的是在增加的.这样就可以让企业在偿还短期贷款本金的时候减轻了不少压力。()债券融资债券融资包含公司发行愦券、中期票据等很多形式的境内资本融资方式O根据房地产企业的资质和需要,为企业发行适当的债券。由表3-4可知，汇东置业在2019年发行5期的公司债.发行的年限大多数是4年或者5年.最长
20、的话有7年,从表里可以得出,加权平均资本成本为7.55%,通过发行一只融资金额45亿元。质券简称发行日发行年限（年）债券余额利率还本付息方式汇东债201907-2933.256.80%按年付息,到期一次还本付息汇东面2019-08-3145.757.15%汇东使2019-09-09497.40%汇东债2019-09-283I1.7.00%汇东愤2OI910-227168.30%合计457.55%【数据来源】根据考者自行建理而福a-4汇东业2019年公司债情况单位：亿元长期债务权益比率低表明,企业的债务风险如果比较低的话，质务收入保护的水平研究越高，公司就越能充分利用负债的财务杠杆作用。从这个角
21、度来看，低利率对公向来说是一个好兆头。负债权益比率通常为I:Io对于长期贷款,银行评估债务权益比率。长期债务一般来说是不应该超过企业净资产的50%,不然企业偿还贷款的能力就将会被银行质疑。从成长期的资本结沟者,汇东置业的长期债务与股权融费之比平均为1.总体资本的结施是较为合理的。汇东启地产企业2015-2019年负债权益结构如表3-5。表5-52015.2019年汇东庚地产企业负债权益结构时间长期负债汉总比长期负债（亿元）所有者权益（亿元）2015年12月310.9()3.84.252016年12月31B0.7011.316.332017年12月31B0.8815.317.462018年12月
22、31日0.7118.926.842019年12月31日1.4128.5620.21【数据来源】依据汇东房地产企业历年财报。表3.6汇东房地产企业负AR及所育者皿变动慵况表单位：万元原目2015年2016年2017年2018年2019年预收账款金额4075084860150161202238379854增长率-108.25%76.95%34.68%87.82%其他流动负金额47007125485192121264301375897债增长率-166.95%53.10%37.57%42.22%长期负质金额38500113489153163189394285649增长率-194.78%34.96%23
23、.66%50.82%股东权益金额42579950301746S5268425412586增长率-123.19%83.82%53.66%53.71%【散据来源】依据汇东启始产企业历年财务报表整理。一方面,从上表3-6可以看出来,汇东置业的负债和权益逐年增加.这表示汇东宜业公司对资金的需求很大。另一方面,汇东房地产基本上利用外部环境融费到许多的资金,匕例好像占的还是比较高的。新型的融资方式筹集的资金并没有那么多,相对来说比较少,从而增加了公司的融资风险。（四）销售回款销售回款分为认购金、房款和分期付款等三种方式，是资金流动的主要方法。由于房地产价格相对较高,因此在项目开始时筹集一定的款而可以缓解房
24、地产公司的财务压力。也能够保证房产项目最后的销售情况.便货金的流动性增长了,提高了企业的黄金使用效率,这也是使房产企业融觉成本下降的最垂要手段。住宅开发业务的销售回款为产业新城项目注入了动力,也是汇东爸业能发展到如今的规模的重要支撑力量。图32汇东置业2015-21）19年住宅销售&及13款&单位：亿元.销串f般开发业务结算回就20152016201720182019【数据来源】依据汇东置业2015-2019年年报数据整。由图3-2可以知道,汇东省业2015年的销售金额为13.88亿元，2019年的销售金额达到了41.73亿元，在这4年里增长了三倍,可以看出来开发业务结算占比明显的上升趋势。依
25、据整理出来的销售数据显示出.汇东置业在利用了销售回款的融资方式之后.使企业的资金需求问题有效的得到解决,并且荻得了不少的企业发展资金。（五）商业信用融资商业信用是企业在日常经营过程中产生的。使用商业信用贷款，筹款过程不需要组织和管理成本，也不需要某些筹款程序即可方便地进行操作。通常.由于没有折扣和计息票据，商业抵款的融资不需要资本支出，筹资成本非常低。应付票据图3-3汇东业肯亚笆用热演的情况宛计单位：亿元【墩据来源】根据汇东置业2015-2019年年报数据整理而得。从上面图3-3可以知道.汇东置业商业信用贷款融资在2015年的余额还有1622亿元,在2016年为22.99亿元,在2017年为2
26、7.35亿元.2018为40.73亿元.到了2019年,企业的商业信用融费余额为51.77亿元。通过上面可以看出来应付账款融费占比不是很高,应付票据的融资占也是比$爻低的，但是预收账款融资比较明显的占了匕宓高的比例，这一般和房子买卖的交易方式有很大的关系。买房子的人就是先通过定金的方式到以后房子建成得到购买的资格，房产企业呢就可以利用这笔无偿的资金用来发展自己企业。汇东房地产开立的预收款账户数获在增加。首先,它反映了公司出色的业务技能和良好的声誉。其次,这也是公司业务不断扩展的结果。四、广西汇东置业融资问题分析(一)汇东爸业融资问题分析尽管汇东房地产公司正在积极寻求和尝试新的融资方式，但其中既
27、有成功也有失败。在我国巨大的房地产环境下，汇东房地产公司在选择融资方式方面做得相对较好。但是以下问题仍然存在：(I)融资的结沟不合理通过债券融资和银行贷款融资筹集的资金构成房地产公司资本结构的很大一部分.然而汇东房地产公司还没有克服这一限制。尽管尝试了新的筹资方法,但所占比例相对较,人因此,汇东宜业公司的融资方式是比较简单的,没有十分多元化的融费结施。表4-1汇东业近5年AI贵8幽计单位：亿元年份仿式银行贷款伤券融资销售回款其他融资20153.631.120.590.4520164.321.290.650.6220175.022.130.730.8420186.902.931.261.0820
28、198.053.411.311.59总计27.9210.884.544.58占比59%23%10%10%数据来源】依据新浪财经统计数捱经理。近来，不问事道责第构图4汇东皿年屈演方式比.【散据来源】依据新浪财经统计数捱整遑。根据上去.2015-2019年,汇东置业通过银行贷款,债券融资.其他融资，销售回款等方式筹集资金47.92亿元,其中银行贷款27.92万元,占59债券融资总额为10.88亿元，占比23%。销售回款为4.54亿元，占比10%。其他融资4.58亿元，占10%。因此.银行贷款在汇东房地产公司整个融资过程中所占比例最大.为59%.占总融资额的五分之三以上。汇东的资金状况高度依托银行资
29、金是，比较单一的资金筹资渠道。首先.过于单一的融资方式很容易导致过度依赖.不利于规避汇东房地产公司的风险。其次.这个副货渠道受到了政策影响的话,房地产项目又需要大量的资金才能维持项目的开发,公司就有可能去采用一些利率比较高的的副资方式，这样可能就会让成本有所上升.还将降低项目的盈利能力并随之带来更高的风险。Q）融资成本高汇东置业在融资上的风险还是比较高的,企业过于依赖银行机构货款、商业信用融资和债券融资这三种主要的融资方式,汇东置业公司的融资方案并不合理,导致汇东芭业企业在面临政府限购政策、“三道红线”政策及银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度等政策变动时,可能会出现较高的筹资风险。同时,由
30、于融资计划不充分，很可能会导致汇东房地产企业面临资金短歆,使得公司的经芭风险上升。表4-2汇东业201年贵成本分析融资方式融资额（亿元）都资对象班资期限年化利安银行贷款6.90国家开发银行3年7.04%建设限行3年6.7!%翔业信用侬资2.6民生银行6个月7.56%质券旗资3海外发行5年11%合计12.57.83%【数据来源】依据汇东启地产企业历年筋报整理。由上表可以看出,银行贷款普遍利率较低,虽然银行融货占t第高不利于公司融资结施多元化和优化调整.相对较低的融资成本是企业选择使用银行贷款的原因。随着贷款利率市场化，不同银行的贷款利率在中央银行基本利率的0%50%之间波动。一年（包括一年）的短
31、期贷款为434%,I至5年（包括五年）中期贷款为4.75%,五年以上长期贷款为4.90%的基准利率.隹为主要标准进行浮动调整：在某些情况下,大型银行机构的贷款利率增长幅度还是比较小的,所以贷款利率就没有那么高C由于小型银行的信用门槛低于大型银行,因此贷款利率上浮得t电大。表4-32019年部分银行贷款利率上浮Ie度表基准利率上浮疆度10%-20%20%10%5%-2()%25%银行中国银行建设银行国家开发银行华夏银行【骸据来源】2019年银行存息港显示银行放贷底期不长,相对基准利率在1.1.%-20%左右波动.这在无形当中增加汇东的融资的成本。2018年,该公司发行了3亿元的5年期公司债券,该
32、利率达到了11%.这也是自公司成立以来最高的融资成本之一,加权平均成本为7.83%。大幅度提高了汇东省业的筹资成本，使得融资成本增高。五、汇东房地产企业融资问题的改进措施汇东渔业房地产是一个非常容易受到外面环境影晌的企业尤其是在其经营发展的过程中,很大程度上可能是因为融资的方式过于单一。在很多不确定的因素下都会导致相对稳定的公司变得非常不稳定。如果是比较严重的问题的话.搞不好企业会面临破产。所以如何才境让公笃得到长久的发展.汇东置业房地产公司肯定是先要把公司目前的融资结构给稳定好,然后就是要去寻找更多的可以利用的融资渠道,后面再去思考公司的融费形式并且做出调整。(一)尝试拓展多元化融费方式俗话
33、说得好：“所有的鸡蛋不要放在同一个篮子里”，对于融贲方式的选择也证明了分散风溢的重要性。多种多样的融资方式还可以帮助企业确定资金来源.并帮助方程公司有效规避国家政策法规的限制。除了汇东房地产目前使用的4种方式外，还能够利用以下方式制定多种融资方法,以便让颖资的效率得到提高。1.融资租赁：融费租赁是1950年在美国进行的一种新型交易,我国在198()年初期开始从事这项业务.在过去的2()多年中也迅速发展。但是,融货租赁的好处还没有完全的实现，现在来看市场潜力是非常大的。汇东房地产公司引入融资租赁的话，该方法有了新的融资渠道，加快了公司资金的周转。3 .资产回相t=x.-B三S三三Sj,也1.泰产
34、出售2,对价支付三三/4 .支付租金三4-2IM贵租赁售后回租给构图【数据来源】36Odg个人图书佗。根据目前公司的情况,汇东置业可以将自己所拥有的地下管网作为标的物，中国外贸融资租赁有限公司以售后回租的形式提供的资金3亿元.为期两年,年收益为7.0725%o汇东房地产将地下管网出租给公司，而公司揩地下管网再回租给汇东房地产。汇东房地产每六个月向公司支付相金(3亿元人民币*7.0725%)。慢慢的把本金偿还，直到两年后,这相当于以3亿元人民币的价格往回购买了这些地下管网。汇东置业的地下管线没有现金流案值,所以其成本远低于其他形式的融资.使用融资租赁完成自有资金的融资。像地下管网这一类固定资产一
35、般来说都是占着比较多的资金。汇东宜业的资金可能无法满足将这些设备全部买进来,那么,将引发负愤率上升的向邈，导致偿债风险加大。销售后再回租在本痍上不画于负债融资.也不占用贷款额度,采用这种方式后，企业资产负债率由2019年74.91%降低为68.57%,降低了6.M%。汇东哲业公司仅对外披露了2015年后的平均融资成本,公告数据显示,2015-2019年间，汇东置业公司的整体融资成本是有在降低的，这些基本上都得益于融资渠道的开拓。2015年至2018年的4年间.平均融资成本依次为：9.53%、7.85%、6.77%、5.92%0因为采用了非常多的融资方式使数据慢慢的下降了，而且也慢慢的减少了对银
36、行贷款的依赖程度。银行贷款成本为：2015年是7.35%、2016年是5.25%、2017年是6.31%,2018年是528%.由此可以看出在2016年和2018年银行的贷款成本较低,2017年有过小幅度的提升,但是在2018年又开始下降了。公司放弃融资成本高达11%的债券融资,以低成本的融资租赁方式取代。使得2019年汇东省业平均融资成本为5.21%,较2018年有所下降,由5.98%降为5.21%.降低了0.77%o公同还可以使用多元化的融资方式相结合，让总体的融资成本能有效的降低,把企业的盈利能力提高,可以让公同实力稳步上升并且有非常好的发展。（二）优化企业融资结构1.明确融贲结利目标汇
37、东置业想要构建出合理化的融资结构,目标就是要不断迸行多途径融资创新.优化资产负债结构和资本金结构，在未来公司的发展过程里.快速的使公向资金流动并提高资本效率。国家控制策略的发展.以及试图更好地适应系统性风险造成的不可避免损害的尝试。其次,对于一些非系统性的风险.公司的内部管理一定要加显,根据公司自身的融费需求来讲,要对不一样的的融资方式进行分类管理.比如说：我们可以一些比及有有针对性的融资结构加强他的建设，优化银行贷款融资结构，化解过剩产能。（三）制定有效的融资风险管理机制融资风险管理机制广泛，包括选搔公司资金来源,制定适当的资金结构，评估和分散资金风险等,并确保公司能费及时有效地“弥补”损失
38、。应建立适当的预警管理机制。有效的风险管理机制对于公司的发展非常重要。汇东房地产已经制定了适当的风险管理融费机制,但尚未建立完整的体系,风险管理融资仍存在不足。汇东启地产公司应改进以下方面：一是加强风险预警机制。预警机制的重点是在问题发生之前就进行预防，并防止和分散风险，以保护公司免受其影峋。公司在做出融资决定之前,必须苜先检盲市场环境和相关风险，密切监视风险,同时获得更多信息反饿。那么目标就是明目实施过程中的风险来源指数。例如,如果资金充足,那么它可以盈利,其运营和管理水平是怎么样的。信息反馈出来的内容是一个很重要的相关指标。他是对信息进行了综合的分析,得出一份风险相关的警报报告。与此同时,
39、我们可以做一个风险的预警模型,把与公司相关的经济变堂和数据都放在这个里面.以便评估风险状况并向公司决策者提供尽可逸洋细的书面报告。二是创建一个集中于风险识别,风险评估和风险控制的融资风险管理系统。增强识别.评估，控制风险和其他方面的能力，为公司所面临的风险做好充分准备,将其应用到公司的融资流程中,把内部控制的管理系统迸一步的建立好。一方面,可以让公司的内部控制系统得到更好的发挥。汇东房地产大致上可以从内邮环境上、监督上、活动控制上、还有风险评估和信息沟通上,这5个角度建立一个相对来说比较全面的内部控制体系,并建立一个由蚕事部门直接领导的专门负责风险管理和控制的内部融黄部门。使管理上面的流程能够
40、更加的完善一点，让组织的结构也更加的好，公司可以有清晰的环境和健康的企业文化。在另一方面，公司是一定要把内部审计制度建立好的.这样使审计部门独立出来、垂直笆理.可以承担立即监测、核查融资迸度的任务。然后就把风险信息迅速的交给负员资金的相关部门手上,可以方便在有需要的时候能马上采取一些控制措施。房产企业的融资风险在不停的改变,但通过创立有效的公司内部控制制度,不仅可以进行风险把控.而且可以在作出融赞规划的同时让企业的面临的风险得到下降C结论阅读了大量的国内国外关于融货方面的理论文献,这篇文莹大概就是将汇东投资置业房地产公司的情况进行了探讨。通过分析胡究可知，汇东省业在经营的过程中可以说也是利用了
41、挺多的融资方式，这样做的目的就是想让企业可以生存和得到发展。其实也不难发现在融资的过程里面，企业相比于其他方式对银行贷款依托性还是比较大的.这在的方式会让企业的融资风险变高。汇东爸业现在正是发展得比较迅速的时候,要怎么样利用融资渠道才会与企业发展需求相符,是否有利于企业可持续发展,仍属于讨论阶段。略显紧张的现金流、还有融资的时间比较长、企业目前的发展还没有什么实力等.这些问题产生的原因就要从两个方面来说了,从企业自己本身的内部原因上来看是企业在内部副资上设有足够的能力、自身在发展过程中的实力不足及存在的融资结构并不是很合理的影响。而在外部原因是房地产行业在项目建设上本来底期就长、再加上比较缺对自己有利的稳定金融机构.得不到支持以及政府对企业的支持力度大大不足的影响。
