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1、试论民法典中居住权的设立和完善摘要夕中华人民共和国民法典首次规定r居住权.但是只用r6个条文对居住权制度在其概念、转让、继承、注销等适用方面进行了说明。显然，如今的居住权制度尚不是很成热，所以应该先从居住权出现的时代背景卜研究设立这样一种新增制度的意义，从这个角度出发，考虑怎样能从更加适合我国国情发展和民众适用角度去完善居住权。其中所涉及到的方面包括居住权的设立方式、居住权的主体、消灭事由等，这些在现行的民法典中都只是提出概念化解样，为此本篇文章将以这些作为主要的话题，更加深入的探讨居住权。关键词：居住权居住权完善法律调整目录引言2一、居住权概述2（一）居住权的起源2（二）居住权的内涵2（三）
2、我国居住权的发展情况3二、目前国内外居住权的相关规定3（一）法国居住权3（二）德国居住权4（三）日本的建筑物区分所有权4（四）我国民怯典中居住权的相关规定4三、民法典中新增设立居住权的现实意义5（一）设立居住权为老年人在“以房养老”方面提供法律保障5（一）设立居住权有利于完善住房保障体系5（三）居住权设立有利于满足特定群体的居住需求6（四）居住权的设立可以促进发挥房产的功能和效应7四、对居住权制度立法完善的思考7（一）居住权的设立方式7（二）区分居住权的主体和实际居住人8(三)明确规定居住权人的权利和义务81 .居住权人的权利82 .居住权人的义务9(151)细化居住权消灭事由9五、结论10参
3、考文献11引言在民法典颁布之后，居住权这个新的权利制度进入了我们的视角。但是这个法律用语并不是如今才有的全新概念，早在始姻法司法解择(一)制定之时，引入了类似丁居住权制度的相同概念，但是那时并没有把这样的一种权利完全确定为“居住权”，直到后来随着法学家们的一步步深入研究，居住权开始成为民商法的一个新的概念出现，尽管如此，也直未有法律条文作出明确规定。直到在民法典出台之后，将居住权以条文化的形式规定在了法典中，而现在新增这样一种制度的意义，主要还是为了解决对弱势群体无房可居的-种现状。但是居住权制度完全不同于出租权和所有权制度，作为一种全新的用益物权首次规定在了中国法律之内，算得上是民法典3的亮
4、点之了，至此,关丁居住权制度的立法争论也就此定纷止争。但是，现行法典中，关丁居住权的规定少之又少，在很多方面都尚未有确切地规定，当然在未来即将出台的司法解样中会做更多的说明。所以，现在就居住权的更多理解及适用问题进行阐述。一、居住权概述(一)居住权的起源最早出现居住权这个词，是在古罗马时期，起初有这样一种制度也是为了解决对弱势家庭成员的供养和居住问题。罗马法中对房屋使用权、收益权、占有权进行了细致的说明，罗马人以所有权权能分离理论为基珈，将所有权与使用权相分离，从而引出一个全新的概念一居住权，并制定了世界上最早的居住权制度。发展至今，居住权已然不是一项鲜为人知的权利了，尤其是在欧洲一些国家，其
5、中最为典型的是德国关于居住权的制定，德国沿袭了罗马法中居住权的相关规定，但是乂进行了自我完善，制定了自己的制度体系，并且以法律或法典的形式进行公示1还有像英美国家，居住权制度也十分类似于罗马法制度中居住权的规定，但不同的是主要以案例的形式呈现。我国作为大陆法系国家，应当在一定程度上与其他大陆法系国家居住权制度规定相类似，但是考虑到一些国情和具体情况的不同，又有所区分。(一)居住权的内涵居住权是一种特殊的个人在合法的住房内生活和居住时所拥有的、排除他人非法干预的权利，这种权利圾初出现在罗马法中，它的本质是一种人役权。罗马法初期，人役权包括居住权、使用权、用益权和奴畜使用权四种类型。居住权，指的是
6、不属于该住宅的所有人，却拥有该住宅的使用权.罗马法时期的居住权有如下几个特点:首先是人身性,为此该项权利不能转让、赠与和继承。一般是指长者或房主为与其有特殊身份的家庭成员或被糅放的奴隶所规定的权利，具有很强的个人独特性，并且仅对自然人有效。其次是救助性,居住权的设立目的就是为了解决特定自然人的基本生活条件之需,是一项友善的权利，具有扶危帮困的作用.最后是期限性,居住权的期限性也可以附者人身性做理解,即一旦权利人死亡,居住权就灭失。目前我国在民法典中关于居住权的相关规定也遵循了以上特征,初求也是为了保障弱势群体权益。（三）我国居住权的发展情况虽然2020年两会期间在民法典出台时，居住权才变成了一
7、项众人皆知的权利，但是这并不表示居住权的研究也是从此时才开始的。婚姻法司法解糅（一）第一次对居住权进行了深入的探讨，其中第27条第3款中明确指出：“已婚夫妇在离婚过程中，如果一方将个人住房财产作为帮助生活贫困对以的标的物时，接收方可以拥有房屋的居住权或所有权”，从条款的内容可以看出，这条仅提到了“居住权”一词，但并没有提到诸如性质、权利、义务、设立条件、方式等有关的内容，并且没有任何可供参考的法律。从这点就可以看出，当时的居住权只不过是种没有得到健全制度保护的权力，甚至连具体的执行都做不到.此后，关丁是否要将居住权规定到我国民法体系，一直备受争议，且那时候多数人觉得并无直接必要引入居住权制度，
8、经过多次讨论之后，虽也有人赞同，但多数意:见觉得无必要，也正是如此，居住权直到现在才彻底以条文化的形式规定在法典中，也有赖于学者们的研究，除外，可能更重要的是,更加符合现在当下社会的国情.二、目前国内外居住权的相关规定因为些国家居住权制度规定很早，我国目前的此项制度尚处于还不太成熟的初期，对此，可以以外国立法为基础,对比我国国情,因地制宜，取其精华，下面就主要一些国家的居住权立法做一些探究。（一）法国居住权法国设置居住权，也是受到了罗马法的影响。罗马法中规定，居住权的设立方式可以是通过遗赠方式，由父母长辈将房屋居住的权利移转给家庭中的其他成员，其目的是为了这些弱势群体可以有基本的生活保障，其中
9、最常见的情形是父母子女间的居住权遗赠。法国民法典还规定，原房主可以与其家人同住，但其成立的前提是，本人还没有结婚之前。它反映出居住权除了所有权人以外,也包括所有权人的家人，也因此而排斥了其他人享有。这也显示出居住权只是为满足居住所需，而不能成为他用.同时，法国民法典还规定居住权不得用于转让和出租，体现了强烈的人身专屈性，在居住权人死亡时,其所享有的居住权也消灭。从对法律条款的解读可以看出，居住权的建立，是为了保障弱势群体的基本生活，保障其生存权益。罗马法是居住权之源，最初设定居阳权时仅以无偿的形式确立，其特征也是因其特殊的身份而产生，从而使居留权人享受此项权利时，只能是被动的接受父母长辈的设定
10、,而不能对权利和义务有其他的发言权。但是在法国民法中，设立居住权时考虑到当时法国社会的发展进步，伴随契约自由的引入，设立居住权时考虑权利设立人的意见，规定设立方式既可以是无偿也可以是有偿，采用有偿方式设立居住权也就表明此时居住权人并非完全被动的接受此项权利，而是可以对权利义务的内容发表意见，这一变化形式更符合不动产流通的规律，有利于房屋资源的充分利用，对居住权人的权利义务进行了扩展。（二）德国居住权德国法律对手居住权的规定基本同丁罗马法。其目的也是为r帮扶弱者，基于I可一目的卜.，德国法体系中居住权被包含于物权范畴因此受到物权法定的约束导致当事人不能基于合同或者协议规定就居住权的权利义务做出个
11、人约定。同时德国民法体系中规定居住权是在他人的住房上设立的权利，而且这种权利必须是针对特定个人而设立，因此在这种强烈的人身性的条件之下，明确规定，只有权利人才能享受，而不能转让、继承。另外，德国居民权利的区别在于，扩大了居住权人的范圉，增加了服务人员和护士。德国民法典还增加了种新的居留权形式，其中的“投资居留权”也称为“长期居阳权”,也就是“投资别人的住房“.（三）日本的建筑物区分所有权日本目前尚未明确规定居住权，但是对建筑物区分所有权做了相关的解择，其中提到有房屋合法居住人这概念，可以扩大到住宅的居住权利范雨。在日本，有权让合法的住户参与到房屋的管理中来，成为会历，参加会议，表达自己的观点。
12、同时，当业主和房主对房屋的维修和使用有责任时，住户也应承担同样的资任。日本法律虽然没有明文规定居住权的概念，但其法定居住者与居住权人相似。与德国的立法相比，日本的法律对房屋的拥有者来说，既具有与业主相同的区分所有权，又必须承担相应的贡任.（四）我国民法典中居住权的相关规定在现行民法典中，已经将居住权制度条文化，在民法典366条371条中做了明确的规定。对于该权利，民法典只用了六个法律条文，归纳起来分为以下几点，首先，居住权的设立形式源于合同或遗崛，自登记时成立.其次，居住权不能转让和继承，当事人没有约定时，居住权是无偿的且不能出租，最后，居住权期限届满或者居住权人死亡时居住权消灭。虽然目前只用
13、几个条文解择和说明居住权，但是相比于早期时候，只是提出了一个简短的概念而言，因为现在的居住权已经明文规定在了G民法典之中，所以它的地位就不可小觑，为此后续对居住权的研究也会更加的于我们的实际生活越来越接近，以发挥它破大的优势。三、民法典中新增设立居住权的现实意义介于目前居住权相关的案例很少，为此，可以从设定居住权的初裳出发，先探索居住权设立后的现实意义，追更溯源，进而分析关于居住权的后续增补。(一)设立居住权为老年人在“以房养老”方面提供法律保障我国开始研究居住权的契机是制度婚姻法司法解糅中离婚时对弱势一方的补助，在那之后，学者们对居住权的探索就未曾断过,但是直没有明确的法条进行规制,如今规定
14、在民法典物权编中，其中很重要的原因就是它可以满足老年人对丁以房养老的社会需求。而如今我们国家已经进入老龄化社会，以房养老制度是如今国内社会对老年人进行保护的一项重要措施和方式。假设把六十岁作为是老年人的分界线的话，目前在我们国家老年人口已经超过两亿。同时，随着医疗水平的逐渐提高，紧接着的便是老年人的健康以及保障问题，并且会变得越来越突出。同时现在对于80后的挑战更大，他们更多是出自独身家庭，将来他们面临的问题则是两个年轻人就要供养四个老人，实在属于不堪重负。虽然此前国家曾根据这一现状在分析我国的基本国情之后出台了相关的政策法规，希望藉由“以房养老政策”，缓解日益严峻的养老质力。然而，住现阶段，
15、保险公司的“以房养老”并没有达到预期的效果，许多老年人因为不熟悉保险公司的养老产品而不愿菽参加，只有极少数的老人愿意参加。而如今，居住权的颁布，却是一个很好的解决办怯。对于那些在资金上有欠缺的老人，他们可以先把房屋卖给一些正规经融机构，然后在房屋上设立居住权.果取这样的交易方式，双方都会更加安心。老人在卖出的房屋上设置居住权，居住权作为用益物权，它的效力远高于债权,所以老人可以一直安心地住到自己去世。除外，在交易结构和交易模式上也有多种解决方案.其一是卖出房屋的价格低于房屋的市场价格，然后再无偿的设立居住权。其二可以是卖出房屋时就按照正常的房屋市场价格,然后有偿设立居住权。这样一来，老年人不仅
16、有r生活保障，减轻了年轻人的养老压力，同时也能落实国家推出的“以房养老”项目，能从根本上解决养老问题。(二)设立居住权有利于完善住房保障体系对丁现代社会的人来说，住有所居可以说是任何人对幸福生活的定义j.但是，近些年来我国房价不断高涨，甚至居者有其屋已经是一些家庭一直追求的目标，哪怕是以贷款的方式，尤其对于我们国家一些一二线城市而言，房价更是高的让人无可奈何，对于刚刚从大学毕业的学生或先是自己出去打拼的创业群体来说，想要在大城市拈自己的努力就能拥有自己的住房更是难上加难。还有中、低收入的群体，由丁其经济原因,就更加没有能力去购买商品住房。要想先有安身之所就只能靠政府来解决他们的住房问题，虽然目
17、前我们国家已经建立了多层次的保障性住房体系，可以在某种程度上满足这部分人的住房需求。但是相关的政策在执行过程中对不能完全覆盖到所有人，加上运行手段不够完备，在具体实施操作的过程中仍会有许多其他的社会问题.目前的经济适用房保障制度，具体适用对级是中、低收入者，但是对于这个标准的界限也不是十分明确，甚至在执行的过程中也有可能会出现程序不规疮等问题，比如徇私舞弊等问题，这样来,导致真正需要房屋的人可能会更难买到住房，原本是一项针对个别群体而言很好的政策，至少满足他们的住房需求，但是由于在操作上的不明确，会让问题变得更加史杂化,这就有违设立这样一种制度的初衷.除此之外，考虑到的一个问题是，政府推行的公
18、租房和廉租房政策，虽然租金低廉,但居住者获得的是债权性质的租集权。债权的不足之处在于其稳定性差，很难满足人们的长期居住需要。因此,在现阶段,建立居民权利体系是一个很好的办法。居住权可以约定以无偿或有偿的方式设立，通过有偿设立居住权的方式，这样才能避免在住房保蹿方面出现的一些问题。在廉租房、公租存问甥上，应首先实行政府对经济适用房的产权制度，对受救助的人实行居住权制度。关于居住权利的使用，在更大程度上实现住房保障目的，促进国家对于住房保障制度的具体落实化。（三）居住权设立有利于满足特定群体的居住需求究其根本，设立居住权的目的还是为了满足特定群体的居住需求，这在最早的古罗马法系中居住权的设立目的是
19、致的，而这些特殊群体主要是针对些弱势群体。在很多离婚案件中就存在类似的何题，夫妻离婚时，如果夫妻二人的共有财产很少,会导致一方分得的财产更少，而另一方拥有自己的个人财产较多，这样会导致一方生活更加难以继续，甚至流落街头。虽然民法典B婚姻编第一千零九十条做出了相关规定,离婚时，生活困难的一方应当受到对方(在有负担能力的前提下)适当的帮助，但是如何去帮、怎么帮才叫适当，在实际操作中都有一定的难度。随着现在社会房价的越涨越高，如果离婚后再给另一个人买一套房子，那就太货了。而现在，居住权的出现极大地缓解了这个问题，在寓婚的时候，可以针对家庭中比较贫困的一方进行相应的帮扶，比如现在可以约定为对方在自己的
20、住房之上无偿的设定定期限的居住权，这个期限可以根据居住权人自身的条件来确定，可为短期，目的就是为r保陈其在婚后没有生活保陈的前提下先提供基本的住房需求，这样一来，既解决了忘婚时的纠纷问题，也解决了弱势一方离婚后无所居的现实问题。其次，受社会观念的影响,以及很多年轻人啃老的事实，有些父母因为了女结婚的问题，认为在子女结婚时理应给予房产的帮助.所以为j给子女结婚买房,老人甚至是花光了他们自己的积蓄，最终在所购买的房产上写的是子女的姓名，而自己却没有得到任何的权利救济。但是在父母晚年需要被照顾之后，一些自私的子女却将他们赶出家门，生活中其实也不乏这样的案例。但是在这些事情发生时,老人作为弱势群体其实
21、很难得到权利救济。现在引入居住权的设立制度，就能够解决和预防这样的事情发生。在老人为子女买房时候，房屋不动产证上可以是子女的姓名，但是可以为自Ci设立居住权，也防止出现不利的情况，而旦能够使得双方的利益都能得到保障，也避免了很多不必要的矛盾的发生。一则数据显示，2018年向法院提起诉讼的案例中，1起为无抚养关系的继母设立居住权，4起为其他亲屈设立居住权；招房屋赠予子女但为独居儿媳设定居住权的有1起,将房屋赠予亲属A但为亲属B设定居住权的有6起，在遗嘱中将所有权，遗留给亲属A居住权给亲属B的有7起。所以这就让我们认知到还有些特定群体并不属弱势群体一类，比如收养的儿童、老年人丧偶后抚养老伴、有一定
22、关系的亲属等，这些人居住在自己的房屋内，但是等到所有权人逝去之后，因为他们之间可能并没有法律上的确定关系，导致这些人的“居住权利”也会随之消失，但是现在居住权出台后，所有权人可以为他们设定居住权,对彼此的利益就能得到妥善的处理。（四）居住权的设立可以促进发挥房产的功能和效应土地、住房是一种稀缺的资源，要充分利用其有效利用，例如，目前对空间权利的运用日益普遍。在同一地块的地面和地卜.分别设置了空间使用权，以提高其使用效率。居住权是项用益权，它能仃效地解决弱势群体的住房需要，并能最大限度地优化住房产权和产权的分配，从而提高住房的利用率。保障住房权利能够使社会弱势群体“住有所居”。对可出租的投资性住
23、房权利进行协议，可以使住房圾大限度地发挥其最大的作用。从而实现双麟,促进物尽其用。四、对居住权制度立法完善的思考我国居住权制度才于今年初正式施行，满足了时代发展的需要，但法律的规定比较简中，过于绝对化，目前尚有很多地方需要完善。前文针对现行的居住权制度做了较为深入的剖析，重在解决特定群体的住有所居问题，在此不做赘述。但是，个制度的设立对应到现实问题中更多的是程序化，需要去执行，为此考虑到在现行法典中未提到的一些相关问题，就居住权适用方面做一些说明。（一）居住权的设立方式目前在民法典中，尚未明确规定居住权设立的对象是房屋整体或是部分房屋,因为会导致居住权人我他权利义务不明确，这一提议可在某些住宅
24、上建立居民权利。住房不仅仅是个人的私有财产，更是人们的基本生存需要，“住有所居”的实现既是人类基本人权的需要，乂是国家高度关注的民生问题，对于大面积住宅，为了更好地满足居民的需要，可以在住宅的一部份上设置居住权.在一处房产上设置居住权和一处房产按份享有权是不同的，即按份共有人对共同财产的使用和管理，而在该房屋的一部分上，则是指该住宅的某个房间是独属于该人的，不允许其他人占有、使用。可以说，相对于“合租”，在房屋的一部份上设置居Sf权,其物权对抗效力更加房屋,且与按份共有的价格相比，更具优越性.此外，我国现行法律对“住宅”一词的含义未作明确的定义，从而引起了人们的困惑：住宅是否包含了房屋的附属物
25、，也就是说，如果没有特殊的协议，住宅的居留权是否也属于附属物。若住宅只是简单地指个房了，不包括花园、车库、车位等附属设施,这就不符合人们对“住宅”概念的理解如果住房包含J住房和其他附属设备，而住户不能使用这些附屈设施，在这种情况下，按照民法典B的规定，没有约定则不得出租该附属设施，则又势必造成闲巴和浪费以及不必要的纠纷。国外一些国家都明幽规定可以在建筑物的全部或一部分上设立居住权，中国我国民法典中目前确立的居住权的对象定为了住宅，但尚未规定是房屋整体或是部分。这种模式而言，一个住宅上就仅能设立一项居住权，可能会在某种程度上影响住有所居的效益发挥。但是若是设巴居住权的对象可以是部分的话，那么就会
26、允许一个住宅上可以设立多个居住权，可以极大限度地保障人民居住利益的实现。在实践中，可能会出现一些纠纷，或行当事人自己在订立合同时自行规定。鉴于此,法律应当明确规定设立居住权时可以是房屋的全部或部分，以彰显物尽其用原则，也可以减少因理解上的分歧而造成的纠纷。（二）区分居住权的主体和实际居住人对于居住权的主体和实际居住人，其实并不是同个概念，而是目前法律中并未做具体的区分。而在实际中需要区分居住权的主体和实际居住人，并且在立法上做出明确的规定。法律上我们一般认为居住权人是单独的自然人，但实际居住的人可能不止是一个人，居住权人是否有权在所有权人设立居住权的房屋内接纳其家人或者其他人，这个问题有必要明
27、确一下.若只是允许居住权人自己居住,而现实中随着居住权人年龄的增长，需要别人照顾时就会出现问题，但是如果明确实际居住权人之后，他的兄弟蛆妹、未婚伴侣、受照顾的晚辈或者保姆等是否能第一同居住就能够有一个明确的规定，不然可能会导致出现更多的家庭纠纷。目前相比于国外其他理发来看的话，大多数是允许的.但民法典中没有详尽的规定.（三）明确规定居住权人的权利和义务对于居住权而言，虽本质上区别于出租权和所有权，但因为其作为一种物权，更应该要突出体现居住权人的各项权利和义务。民法典中钝尚无明确指出,只是强调了居住权作为用益物权的性质,下面，具体就居住权人的权利和义务做出一些分析.1 .居住权人的权利（1）使用
28、权在民法典中，对于居住者在使用方法、效果等方面，缺少具体的规范，应予以更为清晰的界定。它的具体表现是：居住权是i种物权，它的本质决定了它的持有者可以排除他人的干扰：此外.居留权的设立不会影响房主处置，但也可以给予居留权优先购买权，但为使居留权的抗辩效力得到充分发挥，则应设立在改变房屋所有权时不会影响居住权的效力，从而使得新的历届所有权人承担已设居住权的负担。（2）优先购买权在有关简权条款中，已方明确规定,当产权人意图将房屋出售时，承租人有权以同样的方式优先丁第二:者，如今的居住权人也可以参照适用。居住权人对房屋也存在居住利益，而且相比于承租人而言与居住权人对于房屋的联系更为紧密。因此我认为,应
29、当在后续的司法解择中载明这一条，赋予居住权人对所住房屋享有优先购买的权利，且应当明确居住权人的优先购买权滞后于共有人而先于承租人。（3）求偿权对于居住权人而言，原本就只是想得到个稳定的住所,生活和基本的住房有所保解.为此建议规定，或者也可以如果由物主的过失致使房屋丧失或由第三人善意取得，则由所有权人承担赔偿责任。在补偿方面，可以是，为满足居住者的居住需要，更新建立与以前居住权相同的新居住权，是进行相应的经济补偿。但是若对应相应的经济补偿，则可能会成为个不定数，怎么才算是相应的？原本就是因所有人的过错造成的，为此这个补偿金的参考可以由法院在判决时以居住权人的角度做出合理的俄量.2 .居住权人的义
30、务（1）合理使用义务目前在法国民法和德国民法中均有相关规定，居住权人使用房屋不得超出一般使用方式的范畴，必须按照正常、合理的方法使用，并且不能对标的物进行过度的改装或大改动。该条款对居住者的住房使用方法作了很好的限定，但是我国民法典中暂未明确居住权人的使用义务，所以在后续的司法解择中可以对居住权人对房屋的使用范围做出明确的界定范围，要限于以最基本的日常生活需要为主要目的，使用行为不能超出正常生活的范昭，未经业主同遨，擅自更改房屋用途，性质，结构。在使用时，居住权人对普通的管理人员具有一定的关注义务。（2）承担日常负担的义务关于这方面制度，可以参考别国的制度。比如，法国民法中，居住权人应要承担不
31、动产上的原有负担如税赋以及使用标的物的日常负担。意大利民法中也规定，当居住权的设立标的只是整套房屋的部分时，居住权人需按占有房屋的比例尽到注意义务和部分房屋的负担义务。我国应该参照适用在这方面的规定，为居住权人增设承担住宅的日常负担,并且可以更加明确这种负担所包含的具体内容。第一：对房屋有一定的保护和修缮义务,修缮可以是自CI维修或者出资由他人维修：第二，自己所需的日常费用，可以参照房屋出租中承租人的相关规定，比如自行承担房屋的水电费、物业党等。（3）及时通知义务因为设立居住权多是无偿的，为此居住权人对房屋负有妥善保管义务。但是当房屋存在被毁损、灭失的风险时，居住权人应该及时通知房屋所有权人.
32、如果未及时通知也未进行合理的保护行为，由故意或者重大过失造成房屋毁损灭失，应当视情况由居住权人承担相应的责任。（四）细化居住权消灭事由现行民法典对居民权利的消灭仅有两个方面的原因：居住权到期和居住权人的死亡.事实上，还可能会有其他的很多原因导致居住权的消灭，应该在司法解择中作出补充。其中：其余原因可能包括：（1）居住权人明示放弃居住权；（2）房屋的丧失：（3）在契约中，居留权的消灭是成立的；（4）发生混淆，即房屋的拥有者和居住者是一个人：（5）就居留权利终止的问题达成协议。例如，物权与物权的混淆，物权的签订存在缺陷，致使物权无效或可撤箱；居住权人放弃权利、长期不行使权利等，都是物权消灭的原因。
33、在居留权成立后，因订立的成立居留权合同存在缺陷而使契约失效或撤销，则应面临的问题之一便是已登记的居住权能否被消灭。比如说，借名买房子。为了遏制房价的快速增长，全国都实行了限购。买家无权购买，所以只能以他人的名义购买。这种买房的方式，也有一定的风险，比如说,有人会将房子卖掉，也仃人会给别人做抵押，这在很大程度上损害了实际购买名的权益。因此，在这样的情况下，买房人也有许多的顾忌。现在有r居住权，那就更保险/,可以在这个房子里为良正的购买者建立一个永久的居住权.在这种情况下，借款人对房子的很多行动都要征得业主的许可。这样才能保证购房者的权益。住房权利的建立本质上是为了规避政府的限制。另外,也有利用居
34、住权来逃避债务的手段.为了躲避债务，债务人可以为配偶、子女设立永久居住权，即使是法院将其拍卖，也不会有人愿意购买该房同，以此来规避债务。这一类居住权合同的订立都是有瑕疵的，是否可以导致居住权的消灭，需要后续出台的司法解择来明确。五、结论如果说设立居住权对居住权人的利益卜分至要的话，那么，居住权的消灭对房屋所有权人的利益也是至关重要，法律应充分考虑各方的利益平衡和现实中可能存在的情形，从而减少纨纷。对居住权设立规范性法律史一个重耍亮点，是我国立法进步的一个田要标志.在高科技进步和快速发展的今天，居住权应该充分顺应时代和社会发展的要求，不断地完善其自身的功能。通过后面出台的司法制度加以完善本身制度
35、，在保障弱势群体权益的基本前提下，提高资源的利用效率，实现经济效益最大化。参考文献1屈然.论我国居住权的设立方式与登记效力J法学杂志.2020年第41期2肖俊.居住权的定义与性质研究一一从罗马法到民法典的考察J.暨南学报（哲学社会科学版）.2020年第42期3徐艳红.新增居住权更好保障“住有所居N.人民政协报.2020年12月8日第012期4张怀文.民法典新增“居住权”的理解与适用探析J法制与经济.2020年11月第11期5刘秀.居住权主体问题探析J法制与社会.2020年第34期6管洪彦.居住权的制度构造、适用场景与社会影响J.山东科技大学学报（社会科学版）.2021年第1期.7温世扬.民法典
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