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1、华西物流新基建一华西物流市场华西综合交通运输网络的加快构建为物流市场发展打开新局面44西部陆海新通道皆I成渝地区双城经济圈综合交通运输发展规划于2021年印发作为促进西部地区交通物流经济深度融合的重要国家战略，西部陆海将进一步推动陆海互济、四向拓展的运输大通道建设，并逐步提升新通道将助力华西区打造通道化、枢纽化的现代物流网络.成都、重庆的国际枢纽竞争力。西部眩海新通道空间示意图!%：S)JK发展改孕委.Ie太平侬明华西区市场奸究部，2022年构建高品质对外综合交通运输网络,完善媒合运揄通道格局，在东西南北四向强化与国内经济中心及亚欧经济带联通优化综合交通运输网络布局,以高帙与普速干线铁路为重点
2、,推动沿江、陆海等对外运输通道加速形成”有助于进一步提升成渝物流承载渝送皖力与西部物资中转枢纽地位，有效提升物流外生需求建设高水平国际枢纽集群推进世界级机场筹建设，共建市庆长江上游航运中心，加强港口分工协作，构建结构合理、功能完善的港口嬉解有助于促进成渝都市圈航空运揄、水路运输、多方式联运的物流能力，增强物流仓储产业对外的辐射诧力对华西区物流市场的意义,进一步强化西部地区交通基础设施建设，扩大既有通道能力，提升物流发展质量和效率.,进一步发挥西部地区城邻北部港湾的区位优势，提升与东南亚等地区的互联互通水平.为华西区物流市场创造新的发展机遇.区域协作的强化引领华西物流市场进入发展新阶段关中城市定
3、位：具有国际影响力的国家级城市群、内陆改革开放新高地.主要目标矗I依托城市群和都市圈建设，华西区区域一体化进程提速成渝双Muft济定位：具有全国影响力的空要经济中心、科技创新中心改革开放新高地和高品质生活宜居地；高质量发展至要增长极.命成渝共建口岸物流体系2022年3月，重庆市政府办公厅、四川省政府办公厅共同制定的共建成渝地区双城经济圈口隹物流体系实施方案正式印发实施，两地高质量推进成渝地区双城经济圈口岸物流体系建设，营造良好口岸物流发展环境，为区域口岸物流经济的协同发展创造有利条件。到2025年，川渝两地社会物流总额达到14万亿元，社会物流总费用与地区生产总值比率较2020年随低1个百分点左
4、右，5A级物流企业总数达到20家，创建2个及以上国原物流枢纽经济示范区。演中城市群定位：面向西南开放至要桥头堡建设的核心区，长江上游的重要经济增长极。黔中城械济增长极、山地特色新型城镇化先行示范区，BuMMg成都主要高标仓市场存量分布=10万平方米步加强.华西物流市场现状：成都高标仓市场龙泉驿存量领先成都是全国主要公路和铁路枢纽城市，这构筑了成都与沿海港口城市的货运主动脉。随着双机场的开通,成都的国际航空货运枢纽地位进一十四五”期间，成都将基本建成高质量的现代综合立体物流交通网络，将成都都市圈打造成为全国物流发展的重要增长极和极具竞争力的国际物流枢纽，带动全省i物流业高质量发展。近三年成都物流
5、仓储用地成交分布简阳吉白江近三年成都物流仓储用地拿地企业2019年至2022年4月,成都市场成交的仓储物流用地接近六成位于膏白江；近一半拿地企业来自四川以外的国内具它地区.华西物流市场现状：成都高标仓市场需求活跃 2022年上半年成都全市高标仓总存量达约530万平方米，较2021年稳步上淆1. 2022年上半年成都物流市场租集需求保持活跃，高标仓平均空置率达约8%. 2022年上半年全市高标仓平均租金录得人民币24.2元每平方米每月，其中，双流的平均租金最高。未来成都物流市场高标仓供应或将放线，全市空/置率有望逐渐回落，重庆主要高标仓市场存量分布I一十四五”期间，重庆将基本建成成为内陆国际物流
6、枢纽和口岸高地，形成“一带一路”、长江经济带、西部陆海新通道联动发展的战略性枢纽。华西物流市场现状：重庆高标仓呈组团式分布中国唯一“水陆空”三型国家物流枢纽的承载城市，同时已初步构建起东向西向、南向北向四大国际物流通道体系，其中，西向的中欧班列（重庆）和南向的国际陆海贸易新通道是当前重庆最具影响力的两条国际物流大通道。华西物流市场现状：重庆近三年成交的物流仓储用地主要位于北部区域总存量百万平方米近三年窗庆物流仓储用地成交分布1.q%3!13时n1153其他沙坪坝巴南渝北&两江近三年重庆物流仓储用地拿地企业 2022年上半年重庆全市嘉标仓市场总存为约500万平方米， 2022年上半年由于一线城市
7、疫情影响导致-需求放缓，全市高标仓平均空置率小幅上升至约26%.由于疫情影痢，2022年上半年全市平均租金承压下跌，录相人民币21.5元每平方米每月，2019年至2022年4月，至庆市场成交的过半仓储物流用地位于渝北及两江新区；土地受让企业主要为内资企业.华西物流市场现状：西安高标仓市场空置率和租金短期承压近五年西安物流仓储用地成交主要分布近五年西安物流仓储用地拿地企业2021年西安非保税高标仓市场总存量升至300万平方米，新增供应主要集中于空港新城和国际港务区.由于西安消费市场增速放爆，叠加疫情反复影峋.市场整体需求回落，空置率有所上涨.2017年至2022年4月，西安市成交的物流仓储用地多
8、集中于高陵区、高新区和国际港务区；本地企业支撑物流仓储用地市场需求，占比高达664,现代物流业是西安市政府支点扶持产业之一,预计在一系列利好政策推动下，西安的仓储物流租赁需求将持续释放华西物流市场现状：昆明高标仓市场租金企稳，仓储用地成交多集中于空港经济区近五年昆明物流仓储用地成交主要分布昆明经开区宜良县*安宁市昆明空港经济区近五年昆明物流仓储用地拿地企业2017年至2022年4月，昆明市成交的物流仓储用地多集中于昆明空港经济区安宁市*和宜良县；本地企业支择物流仓储用地市场需求，占比高达622021年昆明物流市场租金整体农现平稳，达约29元每平方米每月。收益于制造业,零售与贸易行业稳定的租赁需
9、求,呈贡区和宜渡区高标仓市场持续活跃.受新建仓库入市的影响，昆明高标仓市场空置率环比上升10个百分点，全市空置率约为17%.安宁市为云南省萩辕县处市.由昆明市代管华西物流市场现状：贵阳高标仓市场供应量有望进入增长期近五年贵阳物流仓储用地成交主要分布h7%卜h10%E|i33%tHIii35H-贵阳综合保税区双龙航空港经济区花溪区态科技产业园近五年贵阳物流仓储用地拿地企业2021年昆明物流市场租金整体表现平稳，达约30元每平方米每月。内资.41%由于“黔货出山”等相关政策支持,蓬勃发展的电子商务行业或将推动仓储需求稳定上升。2017年至2022年4月，贵阳市成交的物流仓储用地多集中于花溪区和双龙
10、航空港经济区；本地企业支撑物流仓储用地市场需求，占比高达59由于目前高标仓体量较小，空置率维持在较低水平，/随着未来项目的入市,供应不足的问题或将缓解，/-聚焦成渝新形势多元需求催生物流基础设施变革成渝强劲的人口虹吸能力支撑消费需求持续增长、近十年成渝常住人口高速增长，为消费需求的稳步上涨奠定基础；成渝两地的消费结构不断改善，电子智能、环保类现代制造业商品零售额增势良好。同比增长13.9%十年间全国常住人口塔top10城市,9251.8713.60200400600800圳州都安州州庆沙汉山深广成西郑杭重长武俵2020同比增长185%庆社等总（2天）单位:方人第七次全国人口普查数据显示，成渝两
11、地的雉住人口持续增长.2021年，以智能家电和新能源汽车为代表的现代制造业商品挈售额不断增长： 家用电翳类商品销售额增长197S 汽车类商品销售辙增长88% 家用电器类商品销售额增长17.4% 汽车类商品销售额增长13.0%敏水未竟：四川各连顿商业馀会、W-太平IW斯华J5区市场研究部.2022年多元需求催生物流基础设施变革消费端需求之制造业转型升级提升相关仓储需求I0制造业是2021年成渝两地物流市场近两成的新增需求来源I伴随成渝制造业转型升级的浪潮,附加值不断上升的现代制造业产品及T相关零部件将成为区域高标仓市场需求熠长新动能，也将极大提升市场对物流仓储设施的要求。.成都2025年重庆b与
12、零售相关的制造业仓1It求是近年成渝两地物流市场1V的重要I1.求埼长点“十四五”期间成渝致力于推动制造业高质发展,制造业企业R&D经费投入强度较2020年提升25、/电子信息、袋备制造、生物医疗、新型材料量色含品五大先进制造业营业收入总量占比达85,规上制造业企业罪力成熟度达2皴及以上的税上企业占比超过60%，视模以上工业企业研发投入“亿元，研发投入强度达2，高技术产业产值占比送32,故略性新兴产业占比i3,视模以上工业单位增加传下MI6、现代制造业市场以工亚用品为主以消第品为主或与消次品关联度高时效时效性要求较低时效性要求较高附加值相对较低相对较高仓储设施要求对于设施管理与节靛减排水平要求
13、较低，对于仓慵面积寤求较大对于设施管理与节能减排水平要求较高；要求高周转率，对于仓犍面积需求相对较小制造业的转型升级将提升制造业企业的租金承受能力，也将持续提高对仓储物流设施品质和节能减排能力的要求。鼓空来源；E91.1.RKtff,第一太平最热斯华西区市场奸究触，7021加快龙泉和简州产业物流中心建设，重点支撑I汽车制造、智能袋备、航空痂天等产业发展。建设简阳产业物流中心，大力发展电商颁潦；、/依托简阳临空经济产业园，全力打造成渝地区)双城经济圈电子商务合作所示范基地，积极推，进唯品会中通、申通韵达、传化、网易等:知名企业落户并建立汉城急部CX成都“十四五”物流节点布局?金堂铁路物懑中心青白
14、江国际铁路三流港龙晶产业物流中心、工新津钵路物流中心，蒲江国际铁路物流港(已建成Vx规划建设寺.公路物源中心I东新区国际铁路物港fxvzj新阳产业物中心S.Z工人/简州产业物党中心、产天府国际航空物流港双流国际航空物流港裁蹙来源；猊一太平堆般华西区市场钊究部,2O271r物流新基建1:强化与产业融合重庆推动内陆国际物流分拨中心建设与消费经济结合里庆市发布重庆市内陆国际物流分拨中心建设实施方案（20212025年）将物流分拨中心建设与消费经济结合，促进物流需求精细化，推动高标仓市场发展。物流分拨中心建设与消费中心建设相结合聚焦大大点品类.建设六类具有差异化特色的分拨中心项目,推进分拨运营基地错位
15、发展.-促进数字技术与实体经济深度融合“壮大外贸市场经营主体；实施“外贸领军企业培育计划”，加快培育外贸龙头企业着力打造高质量消密集聚区与保税经济区快消品药品及农副产品机械及电子料件大宗工业品汽车摩托车及零配件裁军来诲；第一太平戢城般华西区市靖研究部.2871r/物流新基建2:冷库成渝冷库市场仍有较大发展空间X2021年各市冷阵容和冷健物流企业现状地区冷修物流企业败各冷麻占比各冷车数量千立方姿尺山东149552,04012%3485广东277401.7858.7$6412也洽现有冷库供给难以符合高端租户需求：上海122362,0757.9%6575高标冷库少“#有江女X3P汪俄OiSrmUJ药
16、rh-v江苏107316,4236.9%1755河南65311,8066.8%3683与全国冷库容量前五的省市相比，四川省和至木币的；链基础设施建设仍存在较大四川64117,0902.5%1352发展空间.U，377103.7962.3%781鼓里来诲；招戏迂芬,第一太平簸建斯华西区市场研究群,2O221r物流新基建2:冷库干仓改冷库成市场新趋势面对冷库资源供求不平衡的现状,另辟蹊径将原有仓库改造成冷库。许多企业出于减少占地成本，经济效益最大化的考虑，不重新选址新建冷库，而是赘体布局干仓改冷库的核心环节筑改逢MMtwadti仓顶增加保温材料，痛考虑原仓顶留IS构的承荻力：改造冷库应在原仓库地焊
17、结构的星磁上增加保温防潮材料,并进行耐电处理.制冷设计排水系烧电加叫（防改A设计IMEUW*现有主流耐痛方式行炖融n.电融so水混充，可以根据环境自身需求和预算等进行选择；IM1.水M:冷厚的给水系线包括冷却水论水、冲霜给水等：电域th冷库中制冷设备的耗电置大；1初&*：主要包括独筑防火分区的划分，在最大限度发挥冷冻冷Je功能的同时.保证具备防火功的.I比起新建冷库，干仓改冷库优势明显成本低，有效利用现有资源；目前交通位置优越的的区域地价普遍品货，利用现羽干仓改建冷库，施减少占地成本.建设周期短：新建中等体量冷际的建造周期为1-1.5年,而干改冷流程荷单,可将工期缩短至数月.I冷库库房耐火等级
18、、层数和冷藏间建筑面积应符合下赛规定:斯JKGB5722021冷MmIX1.Hr了冷鼻”的大允许占iteutt个防火分区内冷大允用*一二电爱、多后岛H然占SHIRm火分国内m枳念占地IB枳1火分馆内II枳TCCO35COSog2X0IMO0不依牌不允许敏与来瑟：冷罐技术）.第一太平侬斯华西区市场狂突觊,2022：物流新基建3:低碳仓储绿色低碳引领未来物流基础设施发展物流行业是经济发展和消费生活的基础支撑，“双碳”和绿色经济等发展目标，对物流行业提出了绿色低碳化的发展要求。将节能低碳理念贯穿物流基础设施规划、建设、运营和维护全过程，降低全生命周期能耗与碳排放四川省“十四五”现代物流发展规划提出推
19、进物流园区低炭化建设、加强再生资源回收物流技术运用、建设逆向物流服务体系等举措促进物流行业低碳化发展。减少仓库运营对所在地的环境影响关于印发成渝地区双城经济圈赣达峰碳中和联合行动方案中提出搭建川渝绿色低碳产品物流贸易平台等。小成都近几年出台多项政策鼓励物流运输装备绿z色化，荣获了由交通运输部、公安部商务部侦发的“绿色货运配送示范城市”称号。合理布局，节约运输成本采用环保产品对存储货物进行杀菌和科学养护扩大绿色照明技术、用能设备能效提升技术及新能源、可再生能源的应用裁军来诲；第一太平戢城般华西区市靖研究部.2871r物流新基建4:智慧仓储科技赋能物流基础设施升级变革当前华西区智慧物流基础设施存在
20、短板，将物联网、人工智能、移动通讯、自动化等技术广泛应用在物流基础设施领域成为物流基建升级变革的必经之路。控制网建设及运统服务、场站设旎、邹政快递等数字化升级.成都推广应用先进仓储技术和装备，建成全国首个铁路智慧无人港推动物流新能源车充电站1.NG加气站智能化建设.实现全天候24小时满负荷作业,减少操作人员约85%,提升作业效率约30成为当今世界上真正意义上的全白动铁路集装箱港。项目打造了生产企业零库存、零周转、自动配送调度一体化物流运输新体系,未来将进一步构建端到端的无人化、数字化智能制造产业体系，打造智触园区的物流共享中心，服务园区所有工厂，打通上中下游供应链，提升管理效率，裁军来诲；第一
21、太平戢城般华西区市靖研究部.2871r多元玩家入局近五年成渝物流用地拿地企业类型物流上下游企业传统物流地产开发商2017-20182019-2022.431%71%物流上下游企业物流上下游企业内环为2017-2018军数据外环为2019年-2022.4月数据多元玩家入局成渝物流市场2019-2022.-匚了，王：，挈Pn11fTT制造业近年来，随着物流和产业的高效协同发展，除了传统物流地产开发商，物流上下游企业也积极投资物流用地，主要来源于零售与贸易、制造业、医药和信息技术等行业，以及一些第三方物流企业.数第来费：第一太平修康*华Bi区市场研究部.2022年华西物流市场未来展望高品质物流仓储需
22、求有望持续增长长期来看，华西区消盥市场有里保持向好态势，伴随消费结构优化升级，越来越多的消费者时货物配送时效性提出更高要求,支撑高品质物流仓储需求持续增长.依托区域产业布局挖掘需求增长点未来以成渝双城经济圈为代表的华西区城市群和都市圃建设是华西区经济高质量发展的主要动力源和增长极，具区域产业发展布局将成为挖掘和培育华西区物流市场新增需求的王要依据.冷链物流成为市场热点冷洗物流在华西区呈快速成长趋势，华西区冷链物流设施整体上供不应求，标准化程度较低，仍有较大的发展空间.科技赋能物流企业降本增效低碳化的运营模式和以自动化智能化为代表的前沿技术能够帮助物流企业降本增效，也将引领华西区物流市场未来的升级变革.多元玩家入局强化行业间合作随着华西区物流市场叁与者越趋多元，加强鳄行业合作的重要性也越发凸显，差异化的项目定位和运营理念也将成为重要的市场竞争力。
