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1、模块一、物业管理认知（一）物业经营管理内涵一、单项选择题1、物业经营管理主要是指物业服务企业以满足（）而进行的经营活动A、政府要求B、地产需求C、社区需要D、客户需求2、（）是指已建成并投入使用的房屋及相配套的设施设备，和有段的场地。A、物业B、房地产C、建筑物D、不动产3、物业管理起源于19世纪60年代的（）。A.德国B.美国C.英国D.法国4、因为物业具有（）,所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。A稳定性B.固定性C.耐久性D.多样性5、物业管理企业的根本任务和基本属性是（）。A.维修B.管理C经营D.服务二、多项选择题1、物业管理的主要内容包括（
2、）0A.房屋的维护雨修缮B.房屋装修监督管理C.房屋附属设备设施的管理及维修养护D.综合经营服务E、暴力经营利益最大化2、物业管理人员必须具有的专业知识和专业技能包括（）oA.现代管理知识B.现代管理手段C.物业管理专业技能D.遵守纪律，奉公守法E、精通数理化理科知识3、物业管理公司管理部的业务范围包括（）。A、环保，B.、绿化管理C、消防管理D、房屋装修管理E、车辆管理4、物业管理公司租赁部的职责有（）0A.做好物业的产籍管理B.扩大租赁业务C.提高物业出租率D.提高经济效益E、为公司谋取经济利益最大化5、住宅小区物业管理公司实行（）的服务原则。A、有偿B、低价C、高档D、高效E、高级三、简
3、述题答物业经营管理主要是指物业服务企业以满足客户需求为目标,综合利用物业管理（含设施管理）、物业资产管理、物业组合投资管理的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于整个寿命周期的综合性管理服务与经营活动。2、物业经营管理的三个层次及其相互关系是什么？答：物业经营管理不是一个特定的专业领域，而是由物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理随着市场需求的变化，不断拓展、交叉和融合的结果。通常将其分为物业管理、物业资产管理和物业组合投资管理三个层次，其中，物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理和物业组合投资管理以策略性管理为主。（二）物业经营管理的商业模式一、单项选择题K物业管理的商业模式是提供客
4、户（）的物业服务产品，藉此获得其赖以生存和发展的价值回报的活动。A、特定需求B、领导需求C、政府需求D、社区需求2、物业服务提供商，又称之为（）oA、基础服务模式B、领导需求模式C、政府需求模式D、社区需求模式3、物业资源开发商，又称之为（）A、基础服务模式B、多种经营模式C、不动产顾问模式D、盈利经营模式4、物业服务集成商又称之为（）A、物业服务总包模式B、物业服务分包模式C、物业服务专业模式D、物业服务的顾问模式5、物业服务集成商的收费模式为（）A、包干制B、酬金制C、物业制D、行政制二、多项选择题1、下列哪些属于未来物业经营商业模式（）A、物业服务集成商B、物业资产运营商C、物业保障服务
5、商D、物业支援服务模式E、物业金融服务模式2、商业服务业设施建设要防止（）0A.盲目效仿B.主次颠倒C精心策划，合理布局D.只看眼前，不计长远E、运筹帷幄，精准发力3、商业场所对市容有很大影响，要符合社会的（）0A.一贯要求B.超前要求C.实用要求D.美学要求E、个性要求三、简述题1、资产管理与传统物业管理的异同？答：资产管理与物业管理的联系：宗旨一致，都是为了获取相应的经济利益，两者互为联系，相互促进。区别：出发点不同、内容不同、考评标准不同、运行效果不同。2、物业服务企业在创新模式时应处理好哪些关系？答：标准化与个性化的关系、专业化与多元化的关系、盈利模式和管理模式的关系、价格竞争和价值竞
6、争的关系（）物业经营管理资源一、单项选择题1、（）是物业服务企业最为重要的无形资产A、价值B、品牌C、服务D、管理2、下列哪个不属于物业可经营资源A、屋顶广告B、电梯广告C、车厂广告D、房地产开发商3、（）是物业经营管理实现的前提和条件A、资源B、品牌C、声誉D、口碑4、（）资源是最为广泛也最有利于物业经营管理使用的资源，是物业服务企业可从业主资源经营中获取最大收益的部分。A、业主需求B、业主供给C、开发商需求D、政府供给5、在物业服务合同范围之外，物业服务企业受业主委托为业主个体提供的服务，我们称之为（）oA、常规服务B、特约服务C、个性服务D、特殊服务二、多项选择题Is物业资源是物业管理区
7、域内可直接使用或经营的资源及物业建筑、配套设施设备和场地派生除的可经营资源，如：（）A、可租售的物业空间B、房屋顶部广告C、电梯广告D、车场广告E、路边广告2、下列哪些属于物业经营管理的物业服务企业资源（）。A、管理技术资源B、品牌资源C、人力资源D、地下资源E、或然资源3、获取物业资源的途径主要有哪些方面（）oA、向开发商争取B、向政府争取C、向同行争取D、购买商业网点E、租用商业网点4、住宅小区内的物业服务企业经营的物业资源可分为下列（）几种。A、属开发商所有B、属政府所有C、属业主所有D、属租户所有E、属同行所有5、下列（）属于物业资源的经营管理原则。A、不可越权经营B、不妨碍基本物业服
8、务的开展C、规避经营中的风险D、正确把握不同物业管理费发展阶段的经营特性E、唯利是图，效益最大化三、简述题1、物业资源如何界定？答：物业资源的界定从所有权上划分，大致可分为：（1）、单一产权物业，通常，业主可通过物业服务委托合同授权物业服务企业在实施物业管理服务的同时有条件地开展经营管理,并依据其贡献大小给予适当的酬金或收益分成。（2）、区分所有权物业，小区停车场、会所、人防工程、利用小区道路、绿地改建的露天停车位，物业管理用房等。从物业使用属性划分，可将物业资源分为内部资源和关联资源，内部空间和附属空间。2、业主资源有哪些，如何进行经营管理？答：业主资源有：需求资源、财产资源、无形资产资源（
9、包含业主知识资源、业主社会关系资源）,业主资源经营管理的方式有特约服务和综合经营、社区服务集成商，社区商业服务等。模块二物业经营管理项目开发（一）物业经营管理市场分析一、单项选择题1、下列不属于房地产商业物业市场的是（）。A写字楼市场B.零售商场或店铺C.休闲旅游设施市场D.仓储用房市场2、下列选项中不属于居住物业市场的是（）0A普通住宅B别墅C休闲旅游设施D公寓市场3、对于（A）,物业管理就是物业经营管理的全部内容。A居住物业B工业物业C商业物业D特殊物业4、物业经营管理又称为（B）。A物业设备管理B物业资产管理C物业设施管理D物业服务管理5、物业经营管理的内容不包括(D)。A物业价值和经营
10、绩效评估B租赁管理C物业运行操作管理D房地产开发6、物业经营管理服务的目标，是从(B)的角度出发，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。A物业B业主C租户D市场7、物业经营管理是以(C)为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。A商业性物业B综合性物业C收益性物业D公益性物业二、多项选择题1、物业管理市场由(ACD)A市场主体B市场规则C市场客体D市场环境E市场秩序2、(AC)是物业管理市场化的集中体现。A双向选择B三向选择C等价有偿D等价无偿E服务意识3、在商业物业市场上,以下几个因素会影响消费者行为?(ABCDE)A商业环境B交通C
11、区域及地段D质量E配置4、物业经营管理是(ACD)A物业管理B.房地产开发C房地产资产管理D.房地产组合投资5、物业经营管理的常规工作有(CDE)A决策分析B构建信息基础C日常维护和维修D设施设备管理E物业保险管理。A物业B业主C租户D市场三、简述题1、物业管理市场的概念与性质？答：市场即在一定的时间、一定的地点进行商品交换的场所；物业管理市场是有偿出售智力和劳力的服务型行业，所出售的是无形的商品，其核心是服务，这种类似物业为对象的管理服务如同其他商品一样，具有价值和使用价值。物业管理服务进入商品交换领域，便构成了物业管理市场。它具有如下性质：非所有权性，生产与消费同步性、品质差异性，服务综合
12、性与连锁性。(二)物业项目投资分析一、单项选择题1、某一计息周期内的净现金流量是指该时段内(C)。A.正现金流量的代数和B.负现金流量的代数和C.现金流量的代数和D.现金流量的公允价值2、关于有效毛收入的计算公式，正确是的（C）。A有效毛收入二潜在毛租金收入-空置损失+收租损失+其他收入B.有效毛收入二潜在毛租金收入+空置损失+收租损失+其他收入C.有效毛收入二潜在毛租金收入-空置损失-收租损失+其他收入D.有效毛收入二潜在毛租金收入+空置损失-收租损失+其他收入3、下列费用中，不属于运营费用的是（D）。A保险费B.房产税C员工工资D.公益捐款4、在房地产投资分析中，现金流量是（C）oA.用来
13、考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力的指标B.把一项投资活动作为独立的系统，某时期一时点上实际发生的资金流出或流入C.把某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生资金流出或流入D.把某一项投资活动作为独立系统，流出系统的资金5、从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过（A）活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。A.物业管理B.出租C.出售D.再投资6、从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋（D）获得一定量的货币收入。A出租B.出售C.闲置D.出租或出售7、房地产开发投资项目的现金流入不包括（C）
14、。A销售收入B.出租收入C还本付息D.贷款本金收入8、有关绘制现金流量图的基本规则的表述，不正确的是（C）。A横轴为时间轴，横坐标轴上“0”点通常表示当前时点B.时点“V表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周期的开始C.如果现金流发生在计息周期的期间，为了简化计算，采期初惯例法D.某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和9、物业投资项目结束时，（A）流动资金通常以形式被收回。A货币资金B.租金收益C折旧费用D.运营费用10、物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积是（D）。A.税前现金流B.有效毛租金收入C净运营收益D.潜在毛租金收入二、多项选择题1、物业市场投资的
15、强度取决于潜在的投资者对（BD）等的估计。A物业的管理能力B租金收益C市场的分析能力D物业增值可能性E项目的规划设计2、根据购买者购买目的不同，可将物业市场分为（AB）oA自用市场B投资市场C商业物业市场D工业物业市场E住宅物业市场三、简述题1、什么是现金流量？如何绘制现金流量图？其主要规则有哪些？答：现金流量：一定时期各时点上实际发生的现金的流出或流入现金流量图：反应一定时期内资金运动状态的简化图C规则：1、以横轴为时间轴。2、期末惯例法。3、初期投资P作为上一周期末。4、垂直于横坐标的箭线表示不同时点的现金流量（正、负）2、单利和复利如何计算？答:单利：F=P（1.+i*n）复利：F=P*
16、（1.+i）n3、如何理解时间价值的概念？答：资金的时间价值是投资分析的基本概念。同样数额的资金在不同的时点上具有不同的价值。实质：1）投资角度看资金增值特性2）从消费角度看放弃即期消费应得的补偿3）投资角度看，影响资金时间价值的因素：投资利润率、通货膨胀率、风险因素4、什么是投资回收和投资回报？其相互关系是什么？答：投资回收是投资本金的回收，回报是投资本金获得的利润。5、项目投资分析的财务指标分为哪几类？答：1、盈利能力指标：静态指标（现金回报率、投资回报率、静态投资回收期），动态指标（净现值、内部收益率、动态投资回收期）2、清偿能力指标：借款偿还期、偿债备付率、资产负债率6、现金回报率和投
17、资回报率的关系是什么？答：现金回报率指每年获得的现金报酬与初始投入的权益资本的比率。投资回报率指每年获得的净收益与初始投入的权益资本的比率。（包含还本付息中投资者获得的物业权益增加的价值，还有物业升值收益）投资回报率二（税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益）/权益投资数额7、内部收益率的含义是什么？答：项目在整个计算期内，各年净现金流量现值等于零时的折现率。用于：评估项目盈利基本指标，也是可以接受贷款的最高利率。模块三、经营管理团队组建与运作（一）经营团队组建一、单项选择题1、在物业行业与团队关系相关的理论中，主要以规定交易各方的法律权利的契约法为基础的理论是（C）A.关系契约理论B.
18、交易成本理论C公平理论D.不公平理论2、物业团队关系管理产生的动因（A）A超强的竞争环境B.因特网等通信基础设施与技术的发展C.管理理论重心的转移D.对团队利润的重视3、团队关系管理的特点（A）A主要是企业资源的投入B.主要是对企业资源的管理C.团队资源的投入与管理D.企业与团队的双向资源的投入与管理4、物业“前台”团队关系管理是指（A）A合作型团队关系管理B.运营型团队关系管理C.分析型团队关系管理D.协作型团队关系管理5、加强物业管理企业资质管理的作用之一是（OoA限制实力不足的物业管理企业进入物业管理市场B有利于政府掌握物业管理企业的情况C有利于规范我国物业管理市场秩序D有利于物业管理企
19、业的分级收费二、简述题1、物业管理企业按业务性质如何进行类型划分？答：物业管理企业的类型，如按其业务性质，可以分为：(1)委托服务型物业管理企业(2)租赁经营型物业管理企业(3)委托代理型物业管理企业2.物业管理企业的组织结构有哪些基本类型？答：物业管理企业组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、事业部制等几种形式。3、试述物业管理企业建立的程序。答：物业管理企业设立的程序：一般分为资质管理、工商注册登记、税务登记和公章刻制等几个步骤。模块四、物业经营管理项目实施(-)物业租赁管理一、单项选择题1、物业租赁管理模式中，(C)模式业主不负责物业的租赁A、包租转租和委托管理B、出租代理和委托管理C、包租转租和出租代理D包租转租、委托管理和出租代理2、下列哪项不是物业管理成本营业成本中包括的费用(D)A、直接人工费B、间接费用C、直接材料费D、管理费用二、多项选择题1、关于自动延期租赁的表述中，正确的是(ABDE)A、除非租约一方提出要终止合约，否则将自动续约B、租约按周、月、年的周期延续、中止通知应与周期对应C、租赁关系在双方中的一方死去时终止D、又称周期性租赁E、该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。2、租赁方案与策略涉及的主要工作内容有(ABCD)A、确定可出租面积和租赁方式B、编制租赁经营预算C、定位目标市场D、确定租金方案E、明确广告策略
