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1、2023年开封房地产市场争论分析报告2023年2月17日名目一、宏观经济分析二、2023年开封土地市场状况回忆三、2023年1月-2023年12月开封楼市成交分析四、2023年开封主流楼盘销售完成状况五、2023年开封市场各楼盘推货量六、开封西区代表性楼盘现状一、宏观隹济分析1、2023-2023开封市GDP及增速分析2023-2023年GDP及增速分析（单位：亿元）2023202320232023202320232023GOP(%1.1093.61212.21363.51492.11604.81748地长率1%)12.911.112.49.59.48.5GDPf亿元)一增长率(100%)分析
2、：2023-2023年开讨GDP整体处于上升趋势，但是增雨消灭5滑：经济总址越来越大.消灭拜件下滑符合市场规律,，全国经侪走势相吻合:2、2023-2023开封市Ia定贵产及增速分析得定资产619775.19979.071169.571354.451527固定资产增速31.3OH25.10%26.30%19.50%1S,8O%1530%冏定资产冏定资产增速分析；2023-2023年开封固定资产处于上升陌势，但是地幅有所下滑：开封无大型厂矿及制造业.2023年固定资产增速消灭下滑，41:地市场供给玳削减有确定关系:3、2023-2023开*市三大产业畦分析2023-2023三大产业增长分析（单位
3、：亿元）80C700600500400300200100202320232023202320232023第一产业2382SS280285285287其次产业492538610678658703第三产业364416474529662758德-产业其次产业第三产业线性（并一产业）践性（其次产业）域性（第三产业分析：2023-2023第一产业、其次产业缓慢增长,第三产业大幅上升，说明开封市羟济趋于理性进展:第三产业的大幅进展,得益于开封市旅演城市的定位,旅游业将带动开封经济快速进展：4、2023-2023开“市TR公共50收入和支出分析2023-2023开封一般公共预算收入和支出分析350SOOOS
4、OOO5OO22II开H市一代公共预口支出14498171.68197223263.3296开封市做公共预算收入-i开封市一般公共预豫支出线性,开封市般公共瓶律收入线性（开封市一般公共预算支出）分析：2023-2023开讨市一般公共预算收入枪定上升；2023-2023预算支出，增幅较大;从收入和支出的状况来看.开封巾整体经济理性安康进展：二、2023年开封土地市场状况回忆上1.feH竟四堂QaraJ1.越用途*让乐限出让方式成交加成交H4，公割4iMf2.1MVSWf宅司立分用第4。/C士的7ga*匕。匕行绰蛤。万曰H季卷人一加16.3.J1.oA16IW公司WJ17.R1.renSK1.iB
5、翁网，俞比世m.3116开为救自优随产开源京阳公司2X&I传事QraMrMhttr21.e.b.6Jf-IA11IFei8立育版於西IHMx偌ItIi介、七1FIS力删期4。年任R1.H仟以）鼠除例Ttfft1.UKWn三2016.U6.Iay16高列古H虐QH或有网公Q9U1.f2、北力用能4解R1.eHWttHM三h.20Un.29Z(HA1.bHi1.大七A七。MC阳公司1.MRiisn育”例闻帜。年R1.ftB的匕给hHf网他附人M20I6.9.21ZOIIF-If1.HMAtH书IWioIMHIFMtHA北NI*0*MmMga检X方伍仟含9H玖元2UI.九212UiS-11算削必可X
6、X7.9HiiQ、(itRitwo*七网购mfrMbXfi11vnxn以w也给e几2U1.t.2170Ia开Ngt用脚产同发内明公O1.fbvr.3MitVM.ttM*“郭用知。解体军用第K）今用1.文B汉亿专Hg检石丈仟13检五2016.21ZU1.S-IW三U*ffBttIW公司JfttV1.41iKWBeHimwm4ofF串HYO网a1.文明WHAfeBttAhff1.fin三286.”.21加什M开新伟宏Kif方修公。I62497.9IiBft、(it育化#用加0WQ二四的70/Mr支承ef1.nffiIhbMHKiM1.ieM八更2(J1.九21H2fF1i1.A三1.hfiwa2%
7、M9Aitacn网外力南期4而RhxBtt三政府乐观相应国家“去库存”的号召,把樨上地出让的数量,以削减市场供给量,从而到达去库存的目的；=.2023年1月-2023年12月开封楼市成交分析1、开封市2023年1月-2023年10月土地供给及金，（包含郊县）2023年2023年10月开封市土地供给及金额2445.3371638.818814892保同历实际川地面积（单位，由）居住用地出让金的1卓位:万元）971.132259570377.283237238148272140482实际完成居住用地出让面积（W4.南）实际完成居住用堆出让面枳（中位：南：保障房实原用地向物OUXiW）居住用地出让金
8、Sj；单（M万元）分析：开封市（含郊县）实际完成土地出让面积、保障房用地面枳、出让金额，连续消灭卜济，充分说明市政府乐观响应国家大库存的号召，把握上地出让,消化市场存量，挤压房地产泡沫；2023年下半年开封房地产市场消灭井喷式爆发，成交fit大幅上升，局部搂盆消灭无货可怜的局面，再加上上地源头的削减,市场存量大帏缩减，因此有货可卖将成为2023年房地产市场的主战律;2、开封市2023年1月-2023年10月Ifi1.ia房情售状况（包含郊县）2023-2023年10月开封市商品房销售状况4MOO4000035000SOOOO2500020230150001800500002023年优桶AA住宅
9、箱件面枳（万行）331.9建的从住宅的停食数（）28257建保障房销件面枳（111.）1168让保障房措四彩放（ft）12230建商品住宅第仰金颔（亿）118.222023年2023年（收止到10月份）42378457.21353343844698829.998161670152.96177.19览商砧住宅倩仅面积（万耐；建商品住宅M件套St（套；巫保阳庙轴书面枳（万IrJ隹保碍房销华套敬（套）建诲品住宅1伊金领（亿）分析： 建商品房销转套数、销自面枳、销仰金额,稳步上升,说明商用厉市场安康、稳定进展： 建保障房浦伟面枳、销售套数,逐步下滑，说明保障房市场存在确定芸整,但居住需求在渐渐扩.因此
10、，客观上也刺激了商品房市场的进展；3、开封市区商品房储售面枳分析开封市2023年1月-2023年12月商品房销售面枳2023年2023年商品游箫褥面枳(Jj1.T)9.86121013131212111111145.779.287.666.39179.68.18分析：2023-2023年土地供给的削战，导致了商品房销售面积渐遍；,符合国家响应去库存的号召：2023年全年商品房销伊面积比较平稳，大于2023年全珏商用厉销t面积，2023年全年带的面积消灭确定起伏：备注：此数据来源于开封市住建局备案数班（恒大帝母备案存在确定延迟，估后2023年格会增长）：4、开封市区商品房储售套数分析开封市202
11、3年1月-2023年12月商品房销售套数裔乱房拘住食效04427973872120997IB8399331089129984825138367176814395767431537696926S0分析，2023年全年商品房销辔套大于2023年,整体处于下滑趋势.说明昨在豉在渐渐刖M：2023全年商品房梢冉套数比较平稔，（H.2023年起伏较大，其中8-10月主要受郑州火爆楼市影响;开封市2023年1月-2023年12月份商品住宅及商品济销售均价tffiUS:XO*:4U14J；S4皿44U4M：44C4442445744J1.441：44U24441M4JJ14U04US41U4皿44：O4t4
12、?X4M4110自土除力助iW!IKWXUW1.UMn143U!J25dU5M2023-2023开封巾商品住宅和商业销仍均价稳步上升：2023年9月开川市商品住宅至延地高（也，主要受郑州火爆楂市影响，各楼盘滔灭了确定涨仲格吱：6、开封市区育品房f1.售金象分析开封市2023年1月-2023年12月商品房销信金额,必与M仰金通f亿元14.32J65.174585.95615295.534815.054.795.992.53.0M,023.5U342.614S5X)779845H.823分析：2023年开封商IS房整体销舍金额大于2023年：2023年开封商品房销售金额起伏较大.其中9月份到达最高
13、债.主要缘由受郑州火爆楼巾影响.郑州刚需置业客户分流到开封市场：开封巾场分析总结，开封市（包含%县）居住用地出让面枳、出让金额、建商品房销华面:积、销伊套数、销售金额.2023-2023.10逐年递减.这宜接导致市场上可供开发用地削减,可售房源削减.市场上要消化存世房，乐观响应J国家的去库存号召.开W市区（不含郊县）整体去化状况较好，嵌止到2023年底市场上有预传证房源根本去化一空，市场上开头大方消灭违规停房现房,其中阵达世界及现尤为猛烈，去年无预但房源去化货值超过10亿,西湖印余、圣桦城、江山宋城、金悦海等工程也进展了无证开盘，恒大、耍挂回在乐观自工程进度（12F1.1811恒大己羟开盘，推
14、出100O余套房源全部传出，销竹佥额达10亿，再一次楸起了楼市火爆）曲希恒大、野桂园等大型房企的参与，开N房地产将来竞争势必更加猛烈，大开发商利用本钱优势进展低价倾销,小开发商将难以为继，面打生死存亡，将来开封市场将逐入巨头时代.分析：2023年开封房地产市场销年金颔前3名依次为：檄榄城13.9亿、辉达世界112亿、东方今典C10.8IZJ;2023年下半年房地产整体较为火爆.但凡有货画的楼盘均取得了埔定的销庄业绩,根本上完成了各自的年度销售目标,同酗登盘只至消灭了高层售罄的局,如：郑开绿地城、砺爱华庭、理水施做、帝湖世家：由于土妁供给的削菽、市场库存量的不断消化,估量2023年将消灭大盘竞争
15、主导的同.代表性楼盘如：恒大旃来城、郑开碧挂园、枫华西湖港：五、2023年开封市场名侬推货，量级工程产品钱S套面积1万nd金额方合计亿国内一线1房企C第1悌队1恒大帝景SS180020I1.(XX)14恒大将来城总层24002616900020洋启250由十大盘的推售（忸大将来城、恒大帝景、郑开碧桂园、枫华西湖海），2023年房地产市场推货垃巨大，到达历史最岛的，但市场浦求相对平稳,因此，估量2023年能争将会见和猛烈，大盘竟争将成为市场主流；大、开封西区代表性楼盘现状1、恒大帝景开发商开封开城房地产开发物业位直八大街/安顺路穿插1入市时间2023.10.1占地面积163m规划建面33万m容枳
16、率2.5探化率35%物业类型精装高层、精装洋房建筑风格现代简约目前成交均价7000元m推售产品16172楼分析出火进驻开封市场比较表动，品牌效应较艰，大规模拓客起到了关键性作用；工程分为2期开发，-，期根本令依，估M卜一步将推售恒大将来城，主要相力放在恒大将来城（原东汇名城）.-开发商1.,开封为海置业物业位置郑开大道/四大街交会处入内时间2023.9占地面积232亩规划建面30ZJm.容积率2.49绿化率35%物业类型双拼别型、叠加别空、相袋洋房、精袋高层建筑风格现代简约目前成交均价-（排号中）1万抵3万推竹产品29,35ft.33#,32#,31*、30分析恒大碧桂园刚进驻开封巾场.推广和
17、活动比较猛烈.但由于受工程进度的脂响，没有取得预售证，再加上荥阳纥桂园被住建局惩罚，因此郑开碧桂园始终迟迟没有初辔动作，局部客户流失到恒大帝景.3、郑开微接城工程总归图五期地块开发商开的中联创房地产开发物业位置郑开大道/一大街向北500米入市时间2023占地面积1000规划史面100万户容积率2绿化率35%物业类型双拼别型、叠加别里、洋房、建筑风格现代简约施层、商犍、商业街目前成交均价7000元m推俗产品24楼排号中分析郑开檄榄城入市时间较早，地理位汽优越、临湖较近，一期和：期己经交房入住,金明中学就在对面,优势明显，因此2023年、2023年:始终处理开封市场销冠地位.但由于受拆迁和货值影响
18、，目前高层房源不多，2023年主要以洋房为主.后续房源难以跟进.因此，撤检城销冠地位将率渐被取代.4、海马公馆开发商开W海马房地产物业位置东京大道/一大街交会处入市时间2023.2占地面积500Itf规划犯面23万m容积率1.5绿化率36%物业类型褊层、洋房、底商建筑风格现代简约目前成交均价6300元/耐推1产品33#、35#楼排号中分析海马公馆白入市以来，对于产品和推广始终比较留意调性和品质，是开封巾场上品防较高的楼盘之一，但由于推货节奏缓慢,销售始终处于平销状态,难以爆发。5、圣嶂城开发商开的圣桦汽业物业位置发兴大道/黄河大街交会处入市时间2023年占地面积1150规划建面200万m容枳率3绘化率35%物业类型高层、洋房、底商建筑风格现代筒约目前成交均价5500元m推性产品16#.20#分析王桦城入市以来始终以刚需自居,由于价格较低,去化破较大,自“两校一团”学校信息择放以来，成交量和成交价格均消灭确定上浮；目前高层货值不多，后续地块后未取得，剩余难以去化的房源拉高价格，为后期房源入市做铺垫.（完）
