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1、欧阳光明，创编版0ttti1fNAS欧阳光明(2023.03.07)应用说明2023年六月目录一、修订的主要内容1、构造调整12、概念调整23、要求调整64、文字调整10二、报告撰写中需要留意的事项1、报告整体需要留意的要点102、报告撰写的留意事项H3、档案资料的管理要求14*欧阳光明*创编一、修订的主要内容1、构造调整原、城镇土地估价规程,、新城镇土地估价规程前；.2引用标准3总则4估价原则及价格影响因素5基本估价方法6基准地价评估7宗地地价评估8主要用途十地价格评估9其他权利土地价格评占前言1范围2规范性引用文件3术语和定义4总则5价格影响因素6常用宗地估价方法7基准地价评估8宗地地价评
2、估程序9不同用途十地价格评估10不同权利十.地价格评估A收益还原法原理及公式B市场比较法原理及公式演变C基准地价评估用表D名词解释E估价报告规范格式A收益还原法原理及公式B基准地价评估用表。基准地价成果图式D现场勘查用表E土地估价报告及技术报告（评估工作底稿）规他格式需要重点关注的是：现场勘查用表一估价师现场查勘时需要填写现场勘查用表，需要有估价师签字，报告存档中和电子化备案的过程中作为必备的附件材料。2、概念调整规程第一章中的术语内容是原规程附件中的名词解释，增加了公示地价、标定地价、课税地价、土地估价的概念，删除了熟地价格、毛地价格、生地价格、估价期日、基准地价更、征地费用的概念。地价：在
3、市场条件下形成的开市场条件下形成的客观合件下形成的市场关联各方可无特别说明下，指公开市场建设用地使用权的权利价格地上、地下确实定范围，也定为地下空间使用权或空中地范围内，对平均开发利用均质地域的建设用地，依据分别评估，并由政府确定的使用年期土地权利的区域平标定地价：标定地价是政府准宗地在现状开发利用、正期日法定最高使用年期下的市场比较法：依据替代原理性的，且在估价期日近期市*欧阳光明*创编局部概念做了调整，修改前后概念比照方下：修改前土地价格：是指土地的购置价格，是土地将来年期纯收益地租的资本化。土地使用权价格是指在正常市场条件下确定年期的土地使用权将来纯收益的现值总和。其权利特征是出让土地使
4、用权。下不同级别或不同均质地域的土地,依据商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格。标定地价：标定地价是政府依据治理需要，评估的某一宗地在正常土地市场条件下于某一估价期日的土地使用权价格。它是该类土地在该区域的标准指导价格.市场比较法：是依据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，目在估价期日近期市场上交易的类价、标定地价等政府公示果，依据替代原则，将待估件等与公示地价的条件相比估宗地在估价期日价格的方水平相对于某一基准日期地修改前修若似地产进展比较，并对类似地产的成交价格作适当修比较，并对类似宗地的成交正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。
5、估算待估宗地价格的方法。本钱靠近法：是以取得和开发土地所消耗的各项客观本钱靠近法：以取得和开发费用之和为主要依据，再加上确定的利润、利息、应用之和为主要依据，加上客级纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。的世金和土地增值收益等确剩余法：又称假设开发法,是在估量开发完成后不动产乘余法：在测算完成开发后正常交易价格的根底上,扣除估量的正常开发本钱及有根底上,扣除估量的正常开发关专W费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估息、利油和税费等，以价格的方法。算待估土地价格的方法。基准地价系数修正法丁是利用城镇基准地价和基灌地.公示地价系数修正法：利价修正系数表等评估成果，依据替代原则,就待估宗地的
6、区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并比照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进展修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。相邻地区：指待估宗地所处的同类用途的均质地域或紧邻所在地域的其它均质地域。地价指数：指运用确定的统计方法将特定区域内某一用途于某一时期的地价水平换算成相对于某一基准白期地价水平的百分比指数。修腼修若综合复原利率：是将土地及其地上建筑物共同产生的将来纯收益转化为价格的比率。综合复原率：是将土地及其来纯收益复原为某一期日的土地复原利率：是将土地产生的将来纯收益转化为价格的比率。土地复原率：是将土地产生期日的土地价格的比率。建筑物复原利率：是将建筑物产生的将来
7、纯收益转化为价格的比率。建筑物复原率：是将建筑物某一期日的建筑物价格的比城镇拆迁安置费用：指用地单位为取得城镇国有土地使用权而与原土地使用权人发生的拆迁*M尝的各项客观费用。主要包括撤除房屋及构筑物的辛M尝费及拆迁安置补助费。土地取得费;指用地单位为取得土地使用权而支付的一各项客观费用。征收补偿费：征收土地和地附着物所发生的区域性、客土地取得费:为取得土地权观费用。-1.1.iByI4kto是为到1.佣AtH1.3JI及建衣米忏HU投入的各项客观费用。主要包括宗地内外的土地开发费用.IEt反货7912EIS三U1.入的各项区域性客观费用。开发投入费用。作以刖十地憎侑：导信估十地因转在用淮或讲屏
8、十地开冷.到达建设用地的某种利用条牛而发生的价值增加，是土地开发后市场价格与本钱价格之间的差额。标推宗地：是苻城镇确实定区械内设定的,其深土地增值：是待估土地因用到达建设用地的某种利用条标准宗地：在均质区械内确*欧阳光明”创编2023.03.07修改前修时度、宽度、外形、用途等特征在该区域内具有代表状、用途、开发利用状况等性，使用状况相对稳定又起示范及比较标准作用的宗性，使用状况相对稳定，能地.标准深度：指在城镇中，随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度。三三1.三5:标准深度的连线为里1。里地线与道路之间的区域称为临街地或表地，里地线以外的区域称为的宗地。标准深度：随着
9、土地离道路利用价值影响为零时的深度里地线：标准深度的连线。里地。公示地价7以维护经济和市标，遵循公开市场价值标准布实施的地价。包括基准地等。课税地价:为课税需要,以础测算，并由政府确定的，格。*欧阳光明*创编2023.03.073、要求的调整关于技术体系与技术途径由原规程的基准地价评估体系和宗地地价评估体系调整为宗地地价评估技术和区域地价评估技术。将基准地价、路线价、标定地价等公示地价的评估体系包含在区域地价评估技术中。关于估价原则规程中保存了替代原则、最有效利用原则、预期收益原则、供需原则、奉献原则。剔除了酬劳递增递减原则和变动原则。调整的动身点是：城镇土地估价规程是技术规程，需要更多的反映
10、士地估价技术，保存的原则与估价方法的选用有亲热的关系，剔除的原则以及没有增加的合法原则、谨慎原则更多的是经济学中或者从事土地估价业务时需要遵循。关于方法选用规程在评估方法选用上做了调整，一般宗地评估需选择适宜的两种以上评估方法。针对特别状况，提出了评估少有交易，市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格，在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的根底上,可以选择一种适宜的主要估价方法，并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。”的解决方案。注：在假设开发法应用过程中，确定将来开发价值时采*欧阳光明*创编2023.03.07用市场比较法，对于宗地评估来讲照旧是一种评估方法。关于主要估价方法市
11、场上匕较法根本公式：将年期修正系数进展了单列。比较实例选择：明确了估价期日距比较实例的交易日原则上不超过3年。比较实例与待估宗地钏牛的相像性大于差异性。地价指数应符合城市地价动态监测技术标准TD/T1009-2023的有关要求。容积率修正系数：当容积率对地价影响较大时，应单独修正。关于其他因素修正：除进展上述修正外，经过充分调查和专家论证，还可依据比较实例与待估宗地的条件差异进展其他必要的修正。收益复原法估算年总收益：应考虑客观闲置损失。确定年总费用：不动产出租方式的，不再扣除房屋年折旧费。确定折旧年限：利用不动产收益评估土地收益价格时，当房屋经济寿命早于设定土地使用年限时，应依据房屋经济寿命
12、确定折旧年限，合理估算剩余年期的土地价格；当房屋经济寿命晚于设定土地使用年限时，应依据土地使用权期限确定折旧年限，并合理估算房屋余值。*欧阳光明*创编2023.03.07剩余法两种情形的应用：在格式上明确了剩余法应用中的两种情形，评估现有不动产中所含土地价格，评估待开发土地的价格。利润测算：承受现金流量法，折现率的取值综合考虑了利息和利润因素，可不单独测算利润。本钱靠近法规程根本保存了老规程的内容，在土地取得费、开发费、土地增值和价格修正中的表述有所调整，增加了其严谨性。注：应加强对客观费用的理解，规程中没有列举的，在实际征地过程中客观发生的，有文件依据的本钱费用应计入本钱构成。由于增值收益率
13、论证的缺失，建议省内的估价师尽可能避开承受本钱靠近法评估宗地价格。公示地价系数修正法方法内涵：三种方法的统称,包含基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法。基准地价系数修正法：进一步明确了适用范围。标定地价系数修正法：明确了标定地价系数修正法的应用过程和适用要求。公布标定地价，期日差距不超过1年。关于基准地价制定更周期:明确基准地价更视市场状况而定，更*欧阳光明*创编2023.03.07频率不得低于每三年一次，每隔六年进展全部更。不同更方式的要求:明确全面更应在收集最地价影响因素资料的根底之上，重划分土地级别和均质区域，局部更可利用符合要求的地价指数完成。基准地价内涵：将确定基准地价内
14、涵的技术地位进展了明确。基准地价内涵主要包括基准地价对应的土地权利类型、使用年期、用途、期日、开发利用程度及容积率等开发建设条件。基准地价内涵应依据区域内现状总体状况，并考虑政府治理需求确定。资料调查：资料调查内容中增加了土地联营、合作建房、房屋售价及租金资料。关于不同用途地价评估用途分类：评估中，待估宗地用途的设定宜参照土地利用现状分类的二级类进展细化，对于具混合用途的待估土地，应分别界定各用途的构成比例。士地估价中，土地用途可分为以下根本类别：住宅用地、工矿仓储用地、商服用地、公共治理与公共效劳用地、交通运输用地。方法选择原则：规程中对于不同用途的土地评估均提出了方法选择的原则，估价师在方
15、法选用的过程中应严格遵守。规程P38-410不同权利状态下土地价格评估*欧阳光明*创编2023.03.07标准针对不同权利特征对土地价格的影响，更加科学、清楚的阐述了各类权利状态下土地评估的技术要点。规程P42,重点区分不同权利状态的评估技术要点。4、文字调整规程在文字表达中更加标准准确，标准了局部技术用语。旧规程规程彳函征收房地产不动产复原利率复原率基准日期日向用IE商服用地/土中I=H/BIJJIJ任无用ItB二、报告撰写中需要留意的事项1、报告整体需要留意的要点封面增加电子备案号。土地估价报告中估价基准日改为估价期日，统改名称。地价定义规程明确规定地价定义应注明：在公开市场或特定市场条件
16、下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内确定年期的，某种权利特征下的土地使用权或包含其他内容价格。*欧阳光明*创编2023.03.07对涉及抵押的估价，估价结果下边应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。第八和第九项的签字盖章必需在一页上。估价结果一览表依据规程要求修改，表格的上方增加估价目的，表里用途和容积率进展了细分。报告有效期统一描述为：本报告的估价结果自提交估价报告之日起一年内有效。附件土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章，最好让托付方盖章，否则写在
17、特别事项说明里。附件需要附现场勘查表，并由现场勘直估价师签字。(IO)能够证明签字估价师现场杳勘照片。2、报告撰写的留意事项第一局部封皮摘要报告的年度编号应与提交报告年度全都，如2023年开头做的报告2023年提交，应使用2023年的报告编号。技术报告关键词，年度写提交报告年度。技术报告中的结果一览表上写土地估价技术报告编号：山东*(2023)技字第*号。土地估价报告中估价基准日改为估价期日第六项地价定义规程明确规定地价定义内涵为在公开市场或特定市*欧阳光明*创编2023.03.07场条件下、与估价期日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内确定年期的，某种权利特征下的
18、土地使用权或包含其他内容】价格。第七项：估价结果：增加：对涉及抵押的估价，应注明上述估价结果中是否包含法定优先受偿款、抵押物抵押、使用及处置时的登记费用、拍卖佣金、司法诉讼费用及其他应付费用等。第八、九项：土地估价师签字、土地估价机构盖章必须在一页上。一土地估价结与艮一览表按描琅圈I1.序、-表格上方内容r-A-XiUZ-UtCQ1日加情价日的2木地位置:无不地位置列_AAti1.A4-1.DIXZZIJTX,1FPR:剩余土地使用权年限”其次局部估价对象界定估价报告中的估价对象，要明确估价对象是否为土地还是包括其他内容如地上建筑物；假设有其他内容在地价定义里相应说明。土地登记状况说明估价对象
19、的来源、土地级别和基准地价土地权利状况：*欧阳光明*创编2023.03.07权属（全部权）、权利使用权，用途、面积、取得时间、出让价款、年期出让年期、已使用年期、剩余年期、他项权利；实际使用与证载状况分析。土地利用状况现有房地产地上建构筑物及用途、容积率等；待开发土地规划条件、批准机关、批准日期、闲置状况等一般因素影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。估价报告不需要分析技术报告要进展分析。区域因素区域范围界定是否合理、区域位置、设施条件、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否全面恰当；微观区位说明是否充分。估价报告不需要分析技术报告要
20、进展分析。个别因素宗地自身条件面积、外形、水文地质、临路状况等、最有效利用、个别开发程度等。估价报告不需要分析技术报告要进展分析。第三局部土地估价结果及其使用1、估价依据要有完整性、准确性、时效性、针对性。2、估价原则要选择得当、全面；描述标准、正确；与估价目的、方法协调*欧阳光明*创编2023.03.073、估价的前提条件和假设条件要明确市场的客观性第四局部附件增加：比较案例照片、现场查勘记录表、估价师现场查勘照片。土地证和房产证等权属状况材料需要验证原件，由估价机构盖章。土地估价技术报告文字描述局部与土地估价报告要求全都。方法应用局部重点留意方法的技术要求。3、档案资料的治理要求规程中明确，估价资料归档。完成并出具估价报告后,应对有关该估价工程的全部必要资料进展整理、归档和妥当保管。归档估价资料一般应保管15年。如法定治理机构对估价资料归档保管时间有规定的，从其规定。
