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1、一、名词解释1、房地产投资是指人们为实现某种预定的目标,直接或间接地对房地产的开发、经营、管理、服务和消费所进行的投资活动。2、房地产置业投资是购置物业以满足自身生活居住或出租经营需要,并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。3、居住建筑面积密度：容积率=居住建筑面积/居住建筑用地面积。4、居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率,即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用地面积。5、偿债保障比率有时也叫偿债能力比率、还本付息比率。6、房地产开发销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用,以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。7、敏感性分析是研究和预
2、测项目的主要变量发生变化时,导致项目投资效益的主要经济评价指标发生变动的敏感程度的一种分析方法。8、房地产项目的市场分析是在投资决策确定之前,调查市场情况、了解项目背景资料、辨识投资风险、选择投资机会的过程。 9、房地产投资信托基金Real Estate Investment Trust,简称REITs是由房地产投资信托基金公司负责对外发行收益凭证,向投资大众筹集资金,然后将资金委托一家房地产开发公司,负责投资的开发、管理及未来的出售,所获利润在扣除一般房地产管理费用及佣金后,由受益凭证持有人分享。10、损益平衡比率：它是项目的经营支出与还本付息额之和占潜在总收入的百分比也可以看成是物业的盈亏
3、平衡比率。11、土地投资折价：房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下,不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用,但一般需要对土地使用权评估作价。12、所谓房地产抵押贷款证券化,就是把金融机构将其创造的房地产抵押贷款作为担保、自行组合并包装后发行证券,或直接转售给其他金融机构后再发行证券的过程及其机制。二、简答题1、房地产投资分析要完成的基本任务：1为投资者提供投资方向2为投资者提供运作方式3为投资者预测投资效益4为投资者描述风险及提供避险方法。2、房地产投资的特性：1位置的固定性2寿命周期长3适应性4个别性5政策影响性6对专业管理的依赖性7相互影响性
4、8房地产投资的巨额性9房地产投资的风险性10房地产投资的保值与增值性3、房地产市场的特征：1房地产市场是信息不充分的市场2房地产市场的区域性强3房地产市场产品的异质性4地产市场的垄断性5房地产市场是房地产权益的交易市场6房地产市场对商品短期供求变化反映不灵敏4、敏感性分析的目的和作用：一是通过敏感性分析,寻找敏感性因素,观察其变动围,了解项目可能出现的风险程度,以便集中注意力,重点研究敏感因素产生的可能性,并制定出应变对策,最终使投资风险减少,提高决策的可靠性。二是通过敏感性分析,计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度或极限值,或者说预测出项目经济效益变化的最乐观和最悲观的临界条件或临界数值,
5、以此判断项目是否可行。三是通过敏感性分析,可以对不同的投资项目或某一项目的不同方案进行选择,一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。5、互斥方案的比较与选择：1对于项目计算期相同的互斥方案,可直接用净现值、差额投资部收益率或等额年值指标进行比选。2对于项目计算期不同的互斥方案项目,一般采用等额年值指标进行比选。如果要采用差额投资部收益率指标或净现值指标进行方案比选,须对各可供比较方案的项目计算期和计算方法按有关规定作适当处理。3对于计算期较短的出售型房地产项目,可直接用利润总额、投资利润率等静态指标进行比选。4对于效益相同或基本相同的互斥房地产项目,为简化计算,可采用费用现
6、值指标和等额年费用指标直接进行项目方案费用部分的比选。6、一项投资决策大体要经历以下程序： 1确定拟建项目要达到的目标； 2根据确定的目标,提出若干个有价值的投资方案； 3通过方案的比选,选出最佳投资方案；4最后对最佳方案进行评价,以判断其可行程度。7、房地产投资项目的方案比选,即投资方案的比较与选择,是寻求合理的房地产开发方案的必要手段。它是对房地产投资项目面临的各种可供选择的开发经营方案,进行计算和分析,从中筛选出满足最低收益率要求的可供比较方案,并对这些方案作出最后选择的过程。8、风险分析的步骤： 1选择风险分析使用的投资项目的经济评价指标。 2列出需要进行风险分析的不确定性因素,此因素
7、应是所有因素中最为不确定的,同时将其余因素假设为是确定因素。 3分析确定这个不确定性因素的变化围,并将该不确定性因素的变化围缩小为几个值,且对每一个值确定其概率,列出概率分布表。 4根据概率分布,计算上述条件下该经济评价指标的期望值、标准方差、置信区间和置信概率等,由此来分析某一投资项目的风险大小和盈利的把握程度。9、房地产销售阶段的市场调查分析主要包括房地产项目广告策略在目标市场中的反应和收效情况,收集并充分研究所收集到的资料,了解公司营销计划的执行情况、市场上其他在售项目的主要营销手段和销售状况、价格走势等；此外还包括消费者购买商品的动机以及使用商品的事实情况调查分析。10、房地产项目定位
8、阶段的市场调查分析：除了进行公开在售项目基本数据的调查、市场供求研究之外,还包括项目的细分市场分析、目标市场状况,消费者活动、购买动机、倾向、决策等心理过程的分析。11、房地产投资风险的主要类型1自然风险与意外风险2财务风险3经营风险4市场风险5政策风险6社会与政治风险12、开发建设投资主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。综合题1、某开发商购得一宗商业用地使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营。据估算,项目的开发建设期为2年,第3年即可出租。经过分析,得
9、到以下数据：项目建设投资为13000万元。第1年投资7000万元,其中资本金5857.14万元；第2年投资6000万元,其中资本金4900万元。每年资金缺口由银行借款解决,贷款年利率为10%。建设期只计息不还款,第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息,分3年还清；第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为8000万元、400万元、2800万元。从第4年起每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为9000万元、500万元、3000万元；建成后经营18年,经营18年后实现净转售收入4000万元；请根据以上资料,完成下列工作：编制项目资本金现金流量表不考虑所得税；若该开发商要求的目标收益率为12
10、%,试依据项目资本金现金流量表计算财务净现值假设所有的投资和收入均发生在年末。解：1 借款需要量的计算表 单位：万元年份容12建设投资70006000资本金5857.144900银行借款1142.8611002 借款还本付息表 单位：万元 年份容12345年初借款累计0120024751650825当年借款1142.861100当年应计利息57.14175247.516582.5当年还本825825825当年利息支付247.516582.5年末借款累计1200247516508250 资本金现金流量表税前 单位：万元年末 容 12345619201.现金流入800090009000900013
11、000租金流入80009000900090009000转售收入40002.现金流出5857.1449004272.544904407.535003500资本金5857.144900经营成本28003000300030003000经营税金400500500500500本金偿还825825825利息支付247.516582.53.净现金流量-5857.14-49003727.545104592.555009500财务净现值FNPV12%=-5857.14 -4900 +3727.5 +4510 +4592.5 +5500 +9500 =-5229.84-3906.28+2653.23+2866.1
12、1+2605.78+20684.62+985.15 =20658.77 2、某开发商购得一宗商业用地使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营。据估算,项目的开发建设期为2年,第3年即可出租。经过分析,得到以下数据：1项目建设投资为5000万元。第1年投资2500万元,其中资本金1300万元；第2年投资2500万元,其中资本金1200万元。每年资金缺口由银行借款解决,假设每年借款发生在年中,贷款年利率为10%。建设期只计息不还款,第3年开始采用等额还本并支付利息的方式还本付息,分3年还清；2第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为4100万元、230万元、1500万元。从第4年起每年的租金收入、
13、经营税费、经营成本分别为5200万元、310万元、1800万元；3建成后经营18年,经营18年后实现净转售收入900万元；请根据以上资料,完成下列工作：1编制项目资本金现金流量表不考虑所得税；2若该开发商要求的目标收益率为12%,试依据项目资本金现金流量表计算财务净现值假设所有的投资和收入均发生在年末。提示：财务净现值FNPV12%=-1300-1200+1177.9 +1989.6 +2081.3 +3090 +3990 =-1160.77-956.64+838.43+1264.39+1180.93+11621.00+413.76 =13201.10多项选择题1、房地产间接投资具体投资形式包
14、括 。A、房地产置业投资B、房地产股票C、房地产债券D、房地产投资信托基金E、房地产抵押贷款证券2、房地产投资决策的准则有 。A、后悔值准则B、确定型决策准则C、机会均等准则D、不确定型决策准则E、风险型决策准则3、市场分析的必要性表现在 。A、房地产投资决策需要市场分析B、房地产经营管理需要市场分析C、房地产价格策略的制定需要市场分析D、房地产投机决策需要市场分析E、房地产股票发行需要市场分析4、居住用地的区位选择,一般应考虑以下 主要因素。A、与其他商业设施的接近程度B、市政公用和公建配套设施完备的程度C、公共交通便捷程度 D、 环境因素E、居民人口与收入5、风险对投资者选择房地产投资方向
15、的影响主要包括 。A.令投资者选择风险最小的项目B.令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小,确定其合理的投资收益水平C.极大程度上抑制了房地产开发商的投资活动D.使投资者尽可能规避、控制或转移风险E.判断进入房地产市场的最佳时间点6、零售商业项目的区位选择原则 。A、满足消费心理原则B、区位易达性原则C、接近购买力原则D、最长时间原则E、接近CBD原则7、以下属于房地产开发直接费的有 。A.土地费用 B.前期工程费 C.房屋开发费D.管理费 E.财务费8、提高利率对房地产投资的影响有。 A.对房地产实际价值产生折减作用B.加重投资者的债务负担C.提升开发商投资房地产的兴趣D.增加了消费者的购
16、买力E.对工业厂房的投资更便宜了9、从房地产投资形式来说,房地产直接投资分为。A、房地产开发投资B、房地产股票C、房地产置业投资D、房地产投资信托基金 E、房地产抵押贷款证券10、房地产市场低效率的原因。A、在房地产市场上,每一个交易物都是彼此独立的B、房地产产品异质C、房地产交易过程较为复杂D、寻找成交伙伴也有较大的难度,并需耗费大量时间E、房地产产品同质质单选1、房地产投资分析的目的是。 A.力求根据特定项目资源条件,获取投资经济效益最大化B.力求根据特定项目目标,将风险最小化C.力求获得平均收益水平D.力求根据特定项目目标和资源条件,对各备选方案进行选择,以获得最好的经济效果2、某房地产
17、投资项目每年的现金流量如下表所示,如投资目标收益率为12%,则该项目的动态投资回收期为万元。年份0123456现金流入500600800800800800现金流出2600A.4.35B. 6.24C.5.35D.5.653、下列 不能用来表示盈亏平衡点。A销售价格 B产量 C生产能力利用率 D生产能力4、项目的财务评价有时还需通过计算贷款偿还期,等对开发项目进行清偿能力分析。A. 财务净现值率分析B. 利息备付率率 C. 投资收益率 D. 投资利润率5、已知有A.B.C三个独立投资方案,其寿命期相同,各方案的投资额及评价指标见下表。若资金受到限制。只能筹措到6000万元资金,则最佳的组合方案是
18、。方案投资额万元净现值万元净现值率2100110.505.262000409.1220.452500264.257.55A.AB B.AC C.BC D.ABC6、某项目有甲乙两个方案,基准收益率i c10%,两方案的净现值等有关指标见下表。已知P/A,10%,64.355, 6.145。则两方案可采用 。方案寿命期年净现值万元部收益率%甲610014.2乙1013013.2A.净现值进行比选,则乙方案最佳 B.部收益率法进行比选,则甲方案最佳C.研究期法进行比选,则乙方案最佳 D.年值法进行比选,则甲方案最佳7、某公司确定的基准收益率为15%,现有900万元资金可用于甲乙丙三个项目的投资,各项目所需的投资额和部收益率见表。由此可产生的可行互斥方案有 。项目的基本数据表项目投资万元部收益率甲45014乙30020丙52018A2个 B3个 C5个 D6个8、某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼,预计建成后,每平方米售价为2000元,总开发建筑面积为2500平方米,销售税为5.53%,预计平方米建筑面积的变动成本为1000元,假设开发期的固定成本为120万元,则该企业拟实现目标利润200万元时的开发销售面积为 平方米。A 3597.93 B3972 C6400 D65009、 的分析与选择是房地产开发项目区位战略性选择。A基础设施条件 B开发潜力 C周围环境 D地域因素
