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1、房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制一、当苜税收征管环境与财务人员面临的风险1、税收增长如“脱缰野马一日千里”2、税务稽查正逐渐从“执法督查”转为以抓收入为主.,自麦+定点稽企.葩说评估3、以票控税,丧保累白热化,发票是税务稽衣的突破口,也是企业税收管理的重点和淮点2013年金国税务稽查工作要点：查账.查案、查税必查啜2013年的稽查重点行业，分别是：指导性检查工程：房地产、旗筑安装业：资本交易工程：商收入者个人所得税4、要成为一个税分认可的财务工作者（1）千万不要卖弄你的财务会计知识、税务知识,不要表白没问题（2）尽量让他们找出你的小错误，比方发票不正规等等（3）尽量施寿时间，成认
2、错误）装傻充愣.推三.就因（5）别忘了倒开水让人家喝（6）倍我是有任务的.配合穆登人员完成任务5.财务工作者本身：（1）学会用税收的思雉方式解决经营问题；欣表做到“不管你信不信，反正审计/稽查当时信”（2）税收政策的运用要在行政机关容忍的范围内：（3）理论与实际有差异,税收政董的运用注意合法与合理的结合,先度不同，结论不同：（4）知道处理程序比明白实体规定更重要，程序是翳决实体问题最有效武葬：（5）掌握“法无授权即禁止”,是较避执法风险的保障，也是应对精查的关键（6）具体经办人员决定成败，不是财务大无能,而是柳法尢狡猾（7）涉税问题不建可以网意咨询的一财务拨打12366引发的补税（8）不符合法
3、律观定的税收筹划,无论是地方政府怎样支持支把，地方官员如何保证.都不能阻止程分机关的查处。6、总结：（1）发票，你心中永远的痛，忠告：与假果彻底分手吧（2）股权交易,你的达摩克利斯之剑（3）利潮大户,IW1.d住查与不查、税款都在那里，不增不减：来与不来，财务都在那里，不卑不亢：严稽查，你永远都不知道下一个倒毒的会是俄！7、刑法修正案（七）3201条：纳机人采取欺弱、隐睛手段进行虚假纳税申报或者不申报.逃避激的税款数额我大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑：有第一款行为,经税务机关依诙下达追澈通知后,补缴应纳税款,巅纳潜纳金,已受行政是分的,不予追究刑事责任：五年内变同或二次以上行
4、政处分的除外8.税收征收管理法六十三条：纳税人伪造、变造.隐匿、擅自销毁麻编.记滕凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或吉经税务机关通知申报而柜不申报或者进行生眼的纳税中技，不堪或者少缴应纳税敕的，是偷柳.9、刑法修正案（八淮笫2。5条：虚开本法第205条规定以外的其他发票.情节产更的，处二年以下有期徒刑.拘役或者管制.并处分金：情节特别严生的.处二年以上七年以下有期徒刑，并处分金：单位犯前款罪的.对单位和处分会,并就其直接负贲的主管人员和其他直接费任人员,依照前款的规定处分。财务人员的涉税风险1：虚开发票、手法出售布值税专用发票单.非法购置增值税,专用发票、购置伪造的增值税当用发票
5、季、零法出售发票罪的，对单位判处分金，并对直接负责的主管人员和其他直接责任人员（如“财务人员,依第各该条的规定处分.起诉标准：最高人民检察浣公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二淮第六十八条规定“非法出售发襄案（刑诙第209条第四款）非法出售普通发票100份以上或者票而领果计在40万元以上的.应予立案追诉。”财务人员的涉税风险2：若单位犯了上逑几项罪，则判刑的是单位法定代表人、财务人员。另外，全国人民代表大会常务委员会关于德治偷税、抗税犯晕的补充规定第三条规定，企事业单位犯偷税晕的，对单位判处分金，并对其直接负费的主管人员和其他吏援责任人员，欠三年以下有期徒刑或者拘役.二、合法
6、有效扣除凭证的种类1.财政收据（非税收入收据、捐赠收据.M*J;不含费金往来结算收据）2.税务监制发票3,自制原购凭证4、合同，收抠+狎决书/调解书/公证书收据是否可以税前列支？可以税前扪除的收据同时符合以下条件（1）费用合法真实，要有交易或提供劳务的合同：（2）与生产羟首有关；（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“运营活诂”特征（收款方既不交沼值税,也不交营业税.如塔偿款.符合不需要开发票的条件不常要开发票的情形：治于农民的青苗补偿费；工伤事故赔信金：职工解聘授济补偿金：给予个人的拆迁补偿金：股权收购和资本收购支出：好济合同违的支出营业机细则第19条：务例第六条所葬符合国务院税务主管部门
7、有关规定的凭证（合法有效凭证），是指:支付给境内单位或者个人的款项,且该单位或者个人发生的行为属于昔业税或者增值税征收苑用的.以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭正：支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证：支付给境外单位或者个人的款项,以该单住或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对差收单据有疑义的,可以要求其提供境外公证机构糙实认迁明：国家税务总局规定的其他合法有效凭证.三、号期取得发票的税务处理与会计处理1,得年度发放工费（工费薪金扣除的原则一收付实现制，实际支付）国税函20093号实施条例3第三十四条所称的“合理工费薪金”,是指企业按瑕股东大会.董事会、
8、薪酬委员会或相关管理机构制订的工费薪金制度规定.实际发放给员工的工资薪金。税务机关在对工资薪金进行合理性俄认时，可按以下原则掌握：（-企业制订了较为标准的员工工费薪金制度：（-企业所制订的工资薪金制度符合行业及地区水平；（三）企业在一定时则所发放的工资落金是相时固定的，工资薪金的调整是有序进行的：（三）企业对实际发放的工资薪金,已依法履行了代扣代缴个人所得税义分。（五）有关工资薪金的安排，不以减少或选道税款为目的实施条例第三十四条企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除.前款所称二资薪金，是指企业每一纳积年度支付治在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳诂看酬.包括根本工进、奖
9、金.津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或老殳届有关的其他支出2,已付款但跨期取得发票的费用某公司在2010年9月发生一笔代理费支出，2仇1年取得发票，该费用是否允许扣除？3、无发票、无付款的侦提费用（后付的利息、租金）总局2012年15号公告：企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上巳确认的支出，凡没有超过企业所得税法和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理魂认的支出.在企业所得税前扣除，计售其应纳税所得额。4.跨期本钱之存货5.寿期本钱之固定资产6、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？总局公告2012年第15号：根据机收征收管理法的有关规定，对企业发现
10、以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或老少扣除的支出,企业儆出专项申笈及说明后.准予追补至该工程发生年度计算扣除,但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税挽款.可以在迨补端认年度企业所得税应热挽款中抵扣，缺乏抵扣的.可以向以后年度递延抵扣或申清退税.亏战企业追补瑞队以前年度未在企业所得杭前扣除的支出，或当利企业挣过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损领，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多微的企业所得税款，并按前款规定处理。总局20H年第34号第六条规定,汇缴期前取褥发票才能税前扣除（企业当年度实际发生的相关本钱.费用.由于各种原
11、因未能及时取稗该本钱.费用的有效凭证,企业在演斌季度所得税时.可哲按聚面发生金就进行核算：但在汇算清缴时，应扑充提供该本钱、费用的有效凭证），而总局2012年第15号第七条规定，企业发生应扣未扣的支出,可以在5年内追补扣除，即15号第七条是否否认了34号第六条？没前，是让追溯在所属年度扣除，然后该退就退税，或者抵当年的应交所得机7、汇算清缴结束后,取得以T年度开具的发票如何处理？本年支付所属期为以前年度的费用，如何处理？凶、财务人员如何嫌避风险，发票的审核要点1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）音逋发票代码第一位,根据收款方经营主业来狎断2.票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在
12、地相符普通发皋代码第2-5位3,发票有效期：发票所属年份，普通发票第67位.4、票据与泾济合同泾济业务是否用符交易双方名称.劳芬/货物）5、票据形式是否合规（抬头.印章）汇总开具发票必须附清单6 .付歆方向与支付方式7 .真伪检查五、权责发生制的运用与以累控税之,“实际发生”如何界定1、实际发生与实际支付实际发生就是一项经济业分的义务和权我现在发生了；实际支付就是现在兑现了一项经济业务的义芬和权会。显然实际发生中的经济业务的义务和权益时点就是现在,而实际支付中的经济业务的义务和权登时点则可能是过去.现在和将来。从时点和对价上来看：实际发生实际支付.收入和费用确实定不能以是否收付款项作为标准，要
13、遵循机直发生到原则，除非有明稳规定（如工资薪金支出）,所以款项支付行为不是扣除工程的实际发生标志。但是企业支付的敷项并不能与泾济业务形成对价关系,而且支付的款项金额无法确定为扣除工程支出的金额,所以款项支付行为不一定就是表示扣除工程的实际发生.实际发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的,正常的支出，与企业发生的本钱、费用性质相同，是企业取得短营收入实际发生的经济负担，符合猊前扣除的根本原典1.因比，将税金和本钱、费用并列为支出，支付义务发生因为实际发生,也就意味看扣除工程支出发生,无论款项是否支付，还是何软凭据是否取存.纳税人最终都要负担此项费用,把支付义务发生时间作为扣除工程实际发生
14、时间符合楂黄发生制原则.2、实际发生与取界发票收到发票只是取得了支付款项的凭证的行为,并不能说明扣除工程什么时间发生的。若将收到发票作为扣除工程的实际发生，最终就是税前扣除遵循收付实现制,所以收到发票也不能作为扣除工程真实发生的标志.泥且发票也不是费用真实发生的唯一凭据，如农民拆迂补偌等，但需提供适当凭据，否则如果本钱瑞巴发生，税务机关可以核定开具或收到发票不仅仅是表示取得了收付款项凭证的行为,同样也表现双方对该授济业务的义务和权登互相确认行为.即使是违规提前开具发票没有款项支付行为，也属于承当的定义务,具有不可撤消的性质，也就是说双方确定的发生时间和支出金额.3、实际发生与权利义务发生支付义
15、务发生也就意味着扣除工程支出发生,无论款项是否支付,还是付款凭据是否取得,纳税人最终都要负担此项费用，杷支付义务发生时间作为扣除工程实际发生时同符合权责发生制原则。至于这肿支付义务的金题是否能够俄定.是否有支付凭据这只是税前能否扣除的条件，并不能否认纳税人转支付义务的负担。当然支付金软不能玻定、没有合法凭据即使扣除工程实际发生也不能在税前扣除.税法和会计准则时销售（交易行为）的规定差异在于“相关的泾济利益很可能流入企业.：都强调“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移电购货方：收入的金薇能够可维池计量:已发生或将发生的销售方的本钱能然可靠地核ir.在这里税法持傲了“可能”性却强调可Ir性，观
16、注点在“所有权转移”和“义务承当,上.遹过上述分析，判断“实际发生”实用旬易的方法：应当采用货物商品（效劳名义交付与支付义务发生双Ie标准来认定,即只有同时存合这两个条件才可认定为“实际发生”.六、入账票据管理1 .自交发现假发票如何补救，纳税检交发现假发票如何定性处分？2010年度开发工程未完工,税芬检查发现有100C万假发票计入开发木线,应该如何定性处分？如果是费用发票呢？2,当年票据的入账时效均不合规累据的补救3.羚年度发票的税务处理士增说清算后转让房产，扣除工程按清算时单位速筑面积本钱来以销售或转让面积计算（产柬侵犯房地产企业利荒，清算之后发生的本钱，清算时巳发生但尚未取得，清算之后取
17、得合法票据将无法扣除）4、发票遗失如何处理5,如何防止取得虚开、代开的发票6.格查杳处假票应如何定性欠分，企业如何应对七、建约金专题1、房产企业支付的造妁金支付蛤业主一一支付蛤供给商或龙筑商一一2、房产企业收取的遗约金向供治奇或建筑帝收取向业主收取一一八、征地过程票据（拆迁补隹）（一土地闲置费的扣除企业所得税一一国税发200931号第27条，土地征用及拆迁补修费土地增值税一一国税曲2010220号，不得扣除（-拆迁运速发票如何开具2009年1月，A房产公司参与旧城改迨，以评估价值为基准，拆迁补傕协议妁定，被拆迁人可选择货币补借,也可选择按面积置换新座房屋（协议价4800/平方2010年6月开发
18、工程完工,现房销售价格为6000/平方.税务机关提出安置周部应按6000/平方计税.你认为是否正确？房地产企业拆迁实物补偿如何缴税一、营业税1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补借房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税的税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手域时。2,计税依据国税函发（1995）549号规定,对外罚投资企业从事城市住宅小区建设,应当核照营业税暂行条例的有关规定.就其取得的营业预计征营业税：对方还面积与拆迁建筑互粗相等的局部，由当地税务机关按同类住宅房屋的本钱价核定计征营业科.这里的本钱你如何前定？有的地方认为，考店到被
19、拆迁房产,原占右土地，开发商不备对该土地支付太钱，补借房产的本钱价不应再计算土地本钱：有的地方则认为应包括土地本钱.回迁房的本钱和正常销售的商品房一样，应分为土地本钱和咫筑本饯两个方面,只不过这里土地本钱是以房换池换回来的.本钱价应谖包括土地本钱。从筹划角,变.赛议把回迂房隼独核算.别对外出名.这样无法取得同类房屋税名价.SJif房本钱价就无法从市场荻得,只能从建筑本筏，前期工程费等方面考虑土地本线,降低土地木钱,才是降低营业税、土地增值税的珞干.某些县的征管水平达不到如此高度，按照速筑水钱交也有可能.3、开具销售不动产发票问题无论怎么开发票，都不影响归还面积与拆迁窿筑无税相等的局部按本钱价核
20、定计征营业税.二、土地增值税国税函（2010）220号规定,房地产企业用建造的本工程房地产安置SJif户的，安置用房视同销官处理，按国税发（2006）187号第三条第（一）款规定确认收入.同时将此确认为房地产开发工程的柝迁补怯费。”三、非直接粮售和自用房地产的收入确定（-房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、蚊偿债务.捺取其他单位和个人的年货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按以下方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度精售的同类房地产的平均价格确定；2,由主若松务机关参照当地当年、同美房地产的市场价格或评估价值确定。均企业所得税不
21、同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算,只需要预衽。三、企业所浮税企业所得税法实施条伊作第六十六条第三款规定,通过悯赌.投费.年货币性资产交换、债务重组等力式取得的无形费产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础.国说发（2009）31号第七条规定，企业将开发产品用于捐赠、转助.职工福利.美励、财外投资、分配给股东或投资人、抵叁价务、换艰其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际艰辨利拄权利时确认收入（或利润）的实现。注意，不能按预计毛利率计筑城税，而是要确认视同销售所得计算城款。四、以上三种税计税依抠比较1.营
22、业税是模糊的,“按同类住宅房屋的本钱价核定计征营业校”.2,土地增值机较清晰“1.按本企业在同一地区.同一年度销售的同类房地产的平均价格确定：2.由主管税务机关卷照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定3、企业所得税更清断“（一）按本企业近期或本年度最近月份间美开发产品市场销包价格验定。（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定.（三）按开发产品的本钱利涧率喻定。开发产品的本钱利涧率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定五、以上三种税纳税时间比较1 .芒业税：没规定。2 ,土地增值税：发生所有权转移时.3、企业所评税：“于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利
23、时瑜认收入（或利润）的实现连埃几4或者，你看着如何或者吧,六、契积拆迁补借要股纳英税.依据：财税（2004）134号出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承殳人秀取得该土地使用权而文付的全部廷济利拄。（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金.土地补偿费.安置补助我，地上附着物利育苗补怯费*拆迂补住费、市政建设配套费等承受者应支付的货币.实物、无形资产及其他经济利首.（二）以竞价方式出让的，月契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配妾瞽以及各种补隹传用应包括在内.七、扣除凭据1,委托拆迁公司的,要有拆迂合同，拆if公司开具的建筑业发票。2、
24、居民局部要有：合同、补借标准、花名招*位置、联系方式，身份证复印件、收条等。（）某房产公司以每亩560万元价格中标某宗地，协议书另附条件：房产公司需在协议筌订之日起1年内为政府无借修这一条长5公里的市政公路，该代修公路行为是否征营业税，所发生支出如何处理？观点一：无偿代龙.不征昔业税；观点二：征收芳业税土地出让/转让协衩出让金返还涉税条款地方政瘠出于招新引资，建设回迂层、基础设施建设等原因,对企业通过招拍挂取得土地后最纳的土地出让金进行一定比例或黄度的返还.由于政府与开发商之问狗定返还的条件和形式不同,其税务处理也不尽相同，税务机关对返还收入的涉税认定，主要依据是政府与全业卷订的出让协议和补充
25、侨议的约定内容.一、土地出让金返还条款1、用于莫设购Jt安量回迁房例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地K）O亩，与国土部门签订的出让合同价格为100Oo万元，企业巳缴给。协议的定，在土地出让金入库后以财政文持的方式给予乙方补助3000万元,用于该工程100CQ平回迁房建设，回迂房速成后无弊移交给动迂户。相关税务处理：（一）营业税：本例实际上是由政府出资购置回迁房,用于安置动迁户。对房地产开发企业,属于锹名目迂房行为。在返迂款营业税的计税依据上.应区分以下三种情形.1 .返还款相当于回迁房营业税组成计税价格确认收入的局部如果返还款3000万元相当于回迁房组成计税价格确认收入，房地产开发企业应按
26、取得售房3000万收入计算敢纳营业说.2、返还款大于回迁房级成计机价格确认收入的局部如果土地出让金返迂协议约定返还款大于回迂房限成计税价格确认收入，则取得的土地出让金返还应作为辆售回迂房收入，征收言业税.超过的局部,如果协议未约定该局部的特定用途，应视同购置回迁房的价欺或价外费用,征收营业税。3,返还款小于回迁历组成计税价格瑜认收入的局部开发商取得土地出让金返还款小于回迂房限成计税价格确认收入.则取得的土地出让金返还应作为销售回迂房收入,征收营业税。返还款与计税价格戏认收入的爰额后部,属于营业税条例细则中的价格明显偏低，如果没有正当理由.应扑征营业税.（二）企业所得税本业务属于政府主导的拆迁安
27、置工作，由政府部门将土地出让金身部返还予开发企业,该款项是开发企业销售回迁房取得的收入，应当并入所得计征企业所得税,关于房地产开发企业取得的土地出让金退还款是否属于不征税收入问题：根据财税2008151.号：对企业取得的由国务院财政、税务主管部门规定专项用途并经国务院批准的同段性资金，准予作为不征说收入，在计算应纳税所得额时从收入总颖中减除。财税2011）70号明确：企业从县级以上各级人民政府财玫部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性真金.凡同时符合以下条件的.可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总项中减除；土地增值税1,返还款相当于回迂房土地增值税确认收入的局M如果返还款300
28、0万元相当于回迂房土地沼值税确认收入,房地产开发企业应按取得售房收入3000万元收入计算缴纳土地增值税：企业审纳的土地出让金10000万元全额计入开发本钱中的土地征用及拆迁补堡费的金额。2 .返还歆大于回迁房土地增值税瑜认收入的局部土地出让金返还t议如果的定返还款大于回迁房土地增值税确认收入的局部，体议如果没有妁定该局部的特定用途.应抵藏房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补性费的金软，3、返还款小于回迁房土地增值税确认收入的局部如果送运款3000万元小于回迁房土地箝值税视同箱售玻认的收入，房地产开发企业应将取得的退还款3000万元全部计岸售房收入计算地纳土地增值税。然后还要因“转让房地产的成交价
29、格低于房地产评估价格.又无正当理由”,根据国税发2006）187号应视同铺售房地产的土地增值税收入确认的方法和顺序,按珊房地产评估价格计算征收。对开发商取得土地出让金返还款小于回迁房土地增值税辅认收入的局部,计算征收土地增值税.企业缴纳的土地出让金K）OOO万元金装计入开发本钱中的土地征用及拆迁补卷费的金筱.（四）会计处理土地出让金逸运用于建设购置安置回迁房，企业应撇营业收入处理.2,用于拆迁（代理拆迁、拆迁补偿）目前招拍挂制度要求土地以“独地”出让，但现实工作中一些开发商先期介入后迂，政府或生地招拍挂，由开发商代为拆迁。在开发商交纳土地出让金后,政府部门就开发商进行局部返运，用于拆迂或安置补
30、缪.某房地产开发企业通it招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为100Oo万元,企业巳缴纳。协议约定,荏土地出让金入库后以财政支持的方式给予乙方补助3000万元,用于该工程100oo平土地及地上建筑物的柝迂费用支出.国土部门委托房地产开发公司代理进行建筑物撤除.平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁扑住费,为定返近的3000万中，用于拆迁费用100o万元，用于动迁户补性2000万元.企业实际向动迁户支付补偿款1500万元。相关税务处理：(一)管业税：国税函2009520号第二条规定：纳税人受托进行建筑物粼除.平整土地井代委托方向原土地使用权人支付拆迁补卷费的过程中，其提供建
31、筑物撤除、平整土地劳务取得的收入应按照“娓筑业”税目缎纳营业税：其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补借费的行为属于“效劳业一代理业,行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迂补偿费后的余领为首业领计算盘纳营业税。返还款3000万中，取得的提供速筑物撤除、平整土地劳务取得的收入100O万元,应按是筑业埃纳甘业税30万元。代理支付动迂补信款差额,应按效劳业一代理业征收营业税(2000-1500)X5%75万元.(二)企业所得税：返迂款3000万元中：1.取得的提供建筑物城陵、平整土地劳务取得的收入100o万元，扣除相方启的水钱费用，差额应计入当年的应纳杭所得航。2、代理支付动迁补
32、傕款差犯,应计入当年的应纳税所得部.3.企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生当年扣除.(三)土地增值税企业取得的返还款3(K)O万中.属于拨供戏筑物掖除、平整土地劳务取得的收入和代理效劳求得的收入，不M于转让不动产收入.S.不征收土地增值税。全业逾纳的士地出让金100Oo万元全便计入开发本钱中的土地衽用及柝立补偿卷的金额，(四)会计处理3、用于开发工程相关的茶础设建设(BT)在经营性用地招标、拍卖、挂牌的实际工作中，大量存在*“毛地”出让的情况，很多政府部门在招拍挂出让土地后，都会以土地出让金退还的形式，用于开发工程相关城市道塔、供水、排水、燃气、热力、防洪等工程碇设的补偿。
33、案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩.与国土部门签订的出让合同价格为IoC1.OO万元.企业已缴纳100oO万元.协议约定,在土地出让金入库后以财政支持的方式拾于乙方扑助3000万元,用于该工程外城市道路供水，排水.燃气、拈力、防洪等基地设施工程建设.相关税务处理：(一)营业税：本例符合投融资建设模式(BT模式即“建设-移交的特征。即房地产开发企业将该工程城市通路.供水、扑水、燃气.热力、防洪等基础设施工程建设完工后，移交给政府,对此开发企业取得基础设施座设返运款业务BT模式的营业税征收管理：1.无法共房地产开发企业是否具备建筑总承包资质，对房地产开发企业应认定为龙就业总承包方，按
34、建筑业税目征收营业松。2、房地产开发企业取得的返运款.应全额交纳戏就业营业税，并全版开具咫安发票.如果协议约定返还款用于工程内应收开发企业自行承当的城市道珞、供水、揖水.燃气、热力、防洪等基础设施工程支出,则应按企业取得政府补贴处理,不征收营业税.（二）企业所得税：本案例企业取得的提供基础设施建设劳务收入3000万元，扣跌相对应的本钱费用，差额应计入当年的应纳税所得割”企业实际发生的与上述业务相关的营业税等税费，可以在发生3年扣除.（Z）土地增位税规定企业取得的返运款3000万，属于提供参地设簿建设劳务收入，不属于转让不动产收入，因比，不征收土地增值税.企业康纳的土地出让金100oo万元金粉计
35、入开发本钱中的土地任用及拆迁补隹强的金极“（四）会计处理fi:银行存款3000贷：其它业务收入30004、用于建兴开发工程内公共配套设篇（学校/医院/幼儿园/体宜场馆）公共配套设施是开发工程内发生的、他立的、手营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与她为政府、政府公用事业单住的公共配套没盍，是企业立项时承诺建设的，其本钱费用应由企业自行承当.而且开发商在制定房价时，已经包含了公共贪表设施的内容.比业务实质上是土地出让金的折扣或折让，应收到的财政返还的土地出让金应冲成”开发本饯一一土地任用费及拆迂补偿费”。企业将空成的公共配套设施移交给全体业主,或无偿咐与地方政府.政府公用事业单位,不R于视同
36、钠售行为。因为开发商通过设定房价,从钠售给业主的房款中取得了相应的经济利就。案例：某房地产开发企业通过招拍挂附入土地100亩,与国土部门荽订的出让合同价格为100oO万元,企业已缴纳100oO万元.炸仪的定，在土地出让金入库后以财政支持的力式蛤于乙方扑助3000万元，用于企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站.热力站，水厂、文体场馆、幼儿团等配套设施。相关税务处理：（一）营业税：比业务实际上是由政府出资购置全部或局部公共配套设施.此业务返还款3000万元，应作为房地产开发企业取得销售不动产收入计算激纳营业税（30005%）150万元.返还款3000万元如小于公共配套设施的本饯的差额局部，
37、不属于视同梢售行为。这局部应取裨的的经济利拄,开发商巳廷通过设定房价.从销售给业主的房款中取得了相应的是济利拄,并亩销售奇品房收入中实现并激纳营业说。（二）企业所得税根据国税发200931号第十八条：企业在开发区内建迨的邮电遹讯、学校.医疗设施应单独核算本钱,其中,由企业与国家有关业务管理部门、单位台资处设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济林偿可直接抵扣该工程的建造本钱，抵扣后的里根应调整当期应纳税所得收.企业取得退还款3000万元，应直接抵扣祓工程公共配表设施的运道本钱，抵扣后的差秋应谶整当期0纳税所得额。（三）土地增值税企业在实际交的土地出让金IC1.OOO万元,全额
38、计入开发本钱中的土地征用及拆迂补偌费.企业取得的返还款3000万.土地增值税清算时：1 .如可以认定为属于向政府销售全部或局部公共配套设施的行为，即为转让不动产收入,因此.应衽收土地增值税.2 .如不能认定为属于向政府销售金部或局部公共配套设施的行为,企业应将从政府部门取得的3000万补隹款项，抵减房地产开发本钱中的土地征用及拆迁扑住费的金额.（四）会计处理收到返还款时:如是补贴行为：借：银行存款3000贷：开发本魄3000或如是购置行为：借：银行存款3000贷：营业收入30006、返还给其它关联企业目前土地招拍挂制运作过程中，出于存件考虑，在开发黄交纳土地出让金后，政府部门对开发商的关联企业
39、进行局部返还，用于企业经营奖励、J1.t政补贴警警。案例：某房地产开发企业通过招拍挂购入土地100亩，与国土部门签订的出让合同价格为K）OoO万元，企业巳激100OO万元.协议用定，在土地出让金入库后以财政支挥的方丈蛤子乙方的关联企业丙补助3000万元,用于两企业招商引荏奖励和生产羟苕财政补砧。（一营业貌本案例房地产企业（乙方）未取得收入,也未直接获得统济利登,不衽收营业税。丙企业取得政府奖励企业的3000万元,但未发生营业税条例规定的劳务.有偿转让无形费产或者有堡转让不动产所有权的行为,因此也不征收营业税。（二）企业所得税：本案例房地产企业（乙方）未取得收入，也未直接获得经济利益，不征收企业
40、所得机.丙企业取得政府奖助或叫我补砧3000万元，是否属于不征税收入同题，要进行判定：如符合财机201170号的三个条件，应体为不征税收入父理,但根据企业所得松实施条例第二十八条的规定,上述不征税收入用于支出所形成的费用,不得在计算应纳税所得额时扣除：用于支出所形成的资产，其计算的折旧、摊钠不得荏计算应纳税所得额时扣除。如不符合财税201170号的三个条件,则不属于不征税的财政性密金,应当作为收入计算缴站企业所得税.（土地增值税房地产企业（乙方）企业在实际交纳的土地出让金K）Ooo万元后，全额计入开发本银中的土地征用及拆迁补偿费.乙方企业未取得的返还款，土地增值猊清算时，不计收入，也不冲减开发
41、本钱.丙企业取得政府奖励3000万元，但未发生出售或者其他方式有侵转让房地产的行为，因比，不应征收土地增值机。比收入不应计算土地港值税清算收入。（四）会计处理房地产开发企业（乙方）未取得返还款.会计上不作处理.丙企业取得3000万元政府奖励或财政补玷。收到奖励或补贴款时：借：银行存款3000贷：营业外收入30006、未的定任何事项，只是奖扁或补助例：某房地产开发企业逋过招拍挂处入土地100亩，与国土部门绻订的出让合同价格为K）OOO万元，企业巳眼纳100oo万元.协议判定，在土地出让金入库后以对欧支持的方式给予乙方补助3000万元，目的是给企业招商引交的奖勒，未规定规定资金专项用途.（一）营业
42、机本例房地产企业（乙方）取得政府奖励企业的3000万元,但未发生芳立税条例税定的劳务.有供转让无形笠产或者有偿转让不动产所有权的行为,因牝不征收营业税.二）企业所得税：本案例房地产企业（乙方）取得政府奖励或财攻补贴3000万元,是否属于不征税收入何题，荽根据财税2008151.财税2O1.1.7O号进行判定:本例业务，由于土地出让褂议未规定资金专项用途，因此，不符合财税201170号文件所称的“不征税收入的三个条件之一，不能作为不征税收入处理.应在企业取得政府奖励成财改补站3000万元时，计入当年应纳税所得额漱纳企业所辨税.三土地增值粽：企业在实际交纳的土地出让金100OO元后.全额计入开发本
43、钱中的土地衽用及拆迁补偿费。实务操作中.身地产开发企业收到政瘠返迁的“土地出让金”或政府给予的补份返迂款,虽然是政府对房地产开发企业的一件补助，是企业的一项营业外收入，但实质上是政府蛤与房地产开发企史的土地价款的折让，因比应扣减土地本钱。因为返还3000万地价款，实质上并不是“取得土地使用权所支付的金Jr的范畴.Sft,企业取香的逗还敕3000万，土世增值税清算时，应抵成房地产开发本钱中的土地征用及拆迁补借费.土地增值机暂行条例典施细典1箫七条，条例第六条所列的计算增值额的扣除工程，具体为：（一）取掘土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所文付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用
44、。这里所称“地价款”.应为实际支付的价款,应为扣除政府返还后的土地实际价款。九、前期规划立项设计票据管理1,支付境外咨询费、设计卷的代扣义务：在劳务的境内外所得的划分上,企业所得税以劳务发生地作为判定原则。而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则判定是否为常设机构、判定劳务与特许收.技未转让常设机构:提供劳务方在嶂州国一方任何12个月中连续或累计掰过6个月（或183天）为祖2、房地产企业委托境外设计公司进行方案设计,在卷订设计合同时注博：（1）谀计本钱归属的约定-开发商所有,如果合同约定成果归设计方所有,或未约定归属（按著作权法归设计方所有）,应认定特许权使用卷:（2）明确境内外工作
45、时跟企业应与境外设计公司协定提供谀计效劳的方式,若全部为境外提供的，应在合同中说明。这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和供取合法收款凭证,以便税务机关审支。若需理境外谀计公司在中国境内提供密智管理和技术指导的,应在合同中分别说明境内和境外的效劳费金额。这样可以防止为境外设计公司代扣澈一些额外的利负和一些不必要的税务麻烦3、勘察/监理合同（D工程陂理合同不属于“技术合同.税目中的技术咨询合同,不征印花税（2国榄发19931149号,设计、制图、测粉.勘察设计劳芬属于营业税税目中“效劳业一一其他效劳业.应税劳务。国税函20061245号规定：对勘察设计单位将承当的勘察谀计劳务分包或转包拾其
46、他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的,以其取得的勘祭设计总包收入;*去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余嬴为管出税计税营业预.上述设计合同分包给境外企亚，境内企业均可以按国税函20061245号规定笠预纳税，但在支付分包给境外单位的劳务款时，根据条例第十一条关于“营业猊扣族义务人”的规定，应奥行扣缴营业税义务十、速设施工发票取得（一）混合销售发票加何开具甲公司赛供设备并负责安装，设各价款300万.安亲费100万.应如何纳粽,如何开具发票？A, 300增值税+1。0营业税B, 300+100中值税C, 300+100营业税D.不一定（一）麓工阶段富见合同类型与发票开具，A：单独货
47、物购错合同B:混合辆售（铠售方提供货场并菸工）合同C:工程大包.清包工合同D.工程总包.分包合同某窿筑公司总包价款为IeK）O万，将一局部工程分包蛤其它单位，分包方销售自产防水材料并提俣建筑劳务，合同中约定，防水材料为200万，工程费是40万，分包方应如何开具发票，如何就税：总包方如何开具发票，计税依据是多少,如何纳税申报？【问】迎合偌名与甲供行为如何开具发票？企业工程建设中设备的发票及税收问题企业搐工程熊设，情况有两种：一是房地产开发企业开发房地产，然后出售：二是企业自速自用.工程中总少不了设备：中央空调.电梯等。那么，这些设备到底应当取得增值f发票，还是营业税发票？是遒纳给值税还是营业积？一、企业从生产厂家或者经销商的入设备
