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1、什么是产权式酒吗?产权式酒店由“时权酒店（TIMESHARE）演变而来.由涧费者或个人投资齐买断报）Mt新设施在特定时间里的使用权.府制这概念的般瑞士的费力山大耐提.1976年.法B1.间尔即厮山地区的旅韵泅店首次进行了我正意义上的耐权线管,向旅在出售了在林定时间内享自施第住布和妖乐设色的权利，而产权酒店M!是避而买断产权而不伙及外断舟段,即酒坨物何客，另分刖成独，产权出曾给投资杼,投资，殷并不在酒店居住向是将客房委托蛤酒店经昔分取投资网报.同时还可改行酒店财送的定期取的免班入付权.一、分时度假的定义分附度假（Timeshare.XVacationownershipHo1.idayowners
2、hip.i“是指人们在映口Hi购买柠;产时.只购买部分时段的产权.几户人家共同拥有处房产,共同雉护、分时使川的度假形式,用来逐渐演变成加户人家在加年“树仃某时间段的收假地房产使川权.并I1.n1.以通过交换余统对不同取产的使用权进行交换I：收通行的惯例是：将处住宿役施（如饭店、公班,度假别堂等）的住宿单元/4：的使用期分为52周，格52周中的51周分时In仰圻顾客.可个用位的分时度假产小，就是在约定的时用内（一股为20年-40年）你年在这住宿单元中住宿周的权利。（）法律定义1.对分时度假进行定义的动度分时度假儿牙很强的丐业性,多数业内人士对分时度假也仅限于轮次性的了转，由于时分时废假的认识用收
3、不同，产生了对其概念的不M说法.分时愎假产治的”杂性又过步加大了对其逼行定义的困椎，分时收假产AA的以卜特戊决定对它进行规范化定义疗较大的4M%I产品种类E?Jf分时度假产/具有种类聿京的构她方式，无论从H向长短、X员面积.还是软方式、度假地类型等方面，种炎乂杂多样，造行定义需要将这小罗万敦的产拈包含在甲.而，I各IH法律收的差异分时度假作为个琮件的产骷.在各国不同的穗律制度下,也IUjr不同的含义.也为典汇的是欧洲和英国之间的笔异.矢国安数地区把分时堆假产品视作共同拥自房产产权的法神模式.而欧洲则更多地把分时废假产金当作购买我IWf使用权的形式.I发展笑化迅速以住IS业中创新产品的衡貌出现的
4、分时度假.门从产生之日起皎住处J1.发收变化当中.不PJ阶段的产品,箕性质和将点都竹加大茏k.H前新老产吊井疗,空把这吨产品全邮包在在一个定义力中，笫他地大，2、国际上汲半较广的两个定义塔首世界各闺从法律的收对分时喳假给出的定义，!花八门.代实践中还处形成C些被广泛接受的定义.4买国佛罗里达州4分时度假房产法案）Rea1.EstateTimeshanngActCH721F1.orida）中时分时度假的定义是：“所仃以会员制、协议、租契、IfiM出租合同、使用许可证、使用权合同或其它方式救出的交JJ设计和项目实拌.交马中.购买我获拇了对F住带和其它设施在某线播定年度中低于一年的使用权.并口这协约
5、皆效期在：3年以上即教之为分时度假项目.近期对J分时惬仪的权或定义来I欧僦分时度置指令IEuropeanUnionTimeshareDfec1.ive,匕要为了保护消黄寿明实以分附度假产品时的权茹.关于分时度假交易令同，在拧令）中被定义为：”所有的有效期在3年以上、提定泊物齐在按某价格付改之后，将向技成间接注得住年的某特定时段（这期IIU要在1周之上）使用某项医产的权利的合同.住宿设场必须足已经it成使川.即将交付使用或即将建成的项目，3.定义的核心要系在这些定义中包含的枝心变茏仃以下几个I是对卜鲁可行效期的坟定.通过这种含利安扑.沂者各所购买到的是3年以上的使川某处房产或某项改地的权利.:是
6、但仙歆珀，消费齐为了统行未来的住宿权利，焉委按照协约的安外提的支付所需的软项.:是仃摊年住宿大效的蔓求（欧盟、坟定他年在火处法睡住街的权利不能低:7天.蒯存点妆制做队部用如明包价故游等各种新产拈形式的不断涌映.总行的各种定义都面他在来自各力面的械战.比H足，播背而为了M避分时度假法规的管制,统开法规治出的引确定义,专门设计出不受法律娓制的各种虢产小.这些产品尽管在形式1:儿付了分时废IH产小的M不价证，但却从法律上不就其现制的危国之内,迫使改艇和国际殂织不得不根据新形势不断湖核分时度假的双抱定义（1）分时度的实质从本辰上而言，分时僮假实1.上是介干房地产产瞌和饭店产丛之间的种中何产Ah对于某个
7、住宿谀城的制哎安村中.个极期就比博地产产8A.开发布比松把历产的所有极川便川权次性价他蛤消费行.消费齐取存了对房产的终身处究权.另外个极湍是饭店产晶.以饭址建筑物的寿命为40年计W.它相为J把某间X肝的使用权分对成为14600份（40x365来第（明消变不传购买大的产品就啊买了对房间一天的使用权,分时度假产,介于两衣之间.以择年使用1周的标准分时度假产丛来说,它树当于格而产的使川权分刘为52份他曾给不同的消贽W.也就足说.9序地产项U相比,它将产品分别后佛化.没有际地产那么克第：。板宙产晶相比.它分期的份数没有饭出那么不附.分时收仪就站将房产住宿权按定程憧分M出售的种住宿产必.庙地产产品分时度
8、假产修愎店产品图1分时度的本质在更为详细的划分i中，除了成危化的分B1.度假产M之外,在防地产产M和饭店产丛的网个极端之间,”在系列的过渡形式.包括分段时极、点酸制体乐部郑.图2从完全产权到完全使用权的过渡点数制（H乐部和分段时权也是两种住宿谀葩的制便安扑,分段时杈比标准的以周为取收的分时俄仪“慕联分的时何段更长，加格处用产分刖为2份、4份、8份、IQ份、12份第（分割般在15份以下），分别HI伊给不同的消我力,点数制做乐部在产丛迭拌上比标淹的分时度假产M有更大的灵活性，1 .分时收*产M的运营机制（一）用本主体在分时度假产品当中生襄涉及以F几方主体;I开发食指训仃所开发的分时垃联房产产权的房
9、地产经昔.开发稿或日已开发建设川怆分时度IE产M的物产,或通过物买觇成的历地产将他们改造为分时收帽产AA.Itfi1s负费宣传件销分时度假Ia品行些开发育1.身兼作第伸商,他巾场上存许多独立的分时度假产品HU4公司,他。作为开发商的tf1.1.”代理，向公众钠科分时度仪产品，I度假房产管理公司他们负责菅理和维护分时度假房产.既可能由开发储北任,也可能是独立于开发口.I分时段假交换公司史要是闻H有分时段假史产使川权的消卅不（会班）提佻不同地区之间的分时收检产品的交换业务.I信托公M通过定的法冲程序来保中购买分时境假产品的消费#的权益.垃常见的是英国式的*1乐出倍托体耒,I业k联合会IS明实r同处
10、分时度假产金的潸费者技IH法律规定成立的保护口身利薇的HI体.Zfc-Sff1.*巧中已经it比起仝W数H1.的分时俄假漕身齐联合会.I再精华商指负贵在公开巾场I:销四分时度假产品所方齐转卖的：手分时度假产品的机构,它们仃茎独立经.有些是开发问公司的个分支机构，I分时收假业协会由某个K域内从小分时收假经告业务及此相关不付绢成的行业协会.影响较为广泛的行关W度假地协会：AmericanResortsDeve1.opmentAssociation.的称ARDA;和Ift洲分时收取组织（TheOrganizationforTimeshareinEurope.箍科:OTE.I相关*它群体还#律Mi.金
11、融机构,咨1.顾同等内接或间接F分时段假产M仃关的专业器体，（二）主要法律关后在分时收钱及交换系统的运营机制中.存在几个核心的关奈.在属简单的分时度假产出体泵中,开发向开发出度假村房产.直接以分时ft的方咒H1.f1.f给会Ja（图3）.右退训发4通过精科代理商朱锁田分时度假产,在父同中形成的关系如图4.分时度假交倏公H出现以,它充“iI会员1,会员之间进分时收件交换的媒介.加入交模公司员的运升机制心仃一定的代发性（图5）.在更为现杂的情形中,分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产浮理方、为会员监?分时度假房产使用权的信托公E和方便会W消优的点数制伏乐部将从图5J以。出.典型的分时度假乐统中包含
12、了房产开发商.铸仰代牌商、会员和交换公司四方之间的六种大系.理清这六种关系.减些本笔期了分时度假产品的运营以理.1、房产开发商与会员在M接HH”的情形物产开发女。会员之间是买卖关系,即房产开发将股联房产未来定期限的分时物川权灵给明火分时收假产丛的会班.双方以他曾合向明畴芥A的权利义务.2 .房产开发商j销件代理商两行之何是委托代理关系，即房产开发商委托M11”代理育用的式分时度假产品，WH4代理商按照女方委托代理合同的授权对外用的产丛，3 .3例代理褥与会员错何代理官。会员之间也Mf而业买卖关系,代理商按开发商的委托授权向会员博伊分时成假晶.作为房产开发商,在委托代理商向公员销仲产品的时候,婴
13、就口已在委托合向中的承诺对会员负面，销出代理俞在委托代理权限之外发生的共触何闽则需由销生代理前木扪法律而任.4 .会员。交换系统公“1会员。分时度假交换公司之间弧服务产品的提供%j消费存之间的关系.公公使用间络交换系统来实现自己与其他会员交换分N度假房产使用权的目的,同时，向交换公司支忖费用.交换公E则通过提供河络交换职务获得收益.5 .房产开发布、交换公司房产开发立。交换公“1之间是种加%大系,即通过双方的门由选择,交换公，”批布；符合条件的房产开发商将H己的分时度假产品加入交换公诃的储存库中，8?其他度葭地国产逆行交换，房产开发商察向交换公司支付相关我用.6 .会员和I，戈开版交换的H他会
14、明早期,会如如果通过交换公，：I必也会员进行交换曲上之例也成为通过台的进行育业交换的关系.内为会员在通过交换公司送行交换时明前雅达自己所布果得到的产品的相征,实际1:就是发出要的，匕双方条件彼此符合.交换耒统”为中介按统制僮双定的顺序格彼此符合条件的会员JK法到起，实现M上交换.Hf.通过储存昨设计的卡对交换模式中.会员只与交换公司发生联系会员之间减小用I1.有交易的关系,会员将自己的度假历产使用权收入支推公E储存辉，然,Vi选界自己所窜的产小，通过支换公“1对口己的住宿权利遥行确认.此外.在加入行理公司、信托公，1等的情双卜,各方之间的关系更II1.U杂.仅以竹理公司为例.种情况是开发商在投
15、泞J管理商HIJF发商的“行机构,仇贵管理分时度假员：HAiHS况是外请管理机构,送样的机构在产品风伸切明由开发而找式/聘请，按照与开发商缓”的管理合同管理物业，花产品销色到一定比恻以京山业主组成的要.1委员会负资选释件理公司进行物业价理.在不涉及产权的分时度假产品设计中.自始至终辩理公司是对开发病负责的.三、中国的分时度假业（-中国分时攫假业历史但IB1.从中国分时度戢业的发展进程来看.H的运远不足总结与则项历史的恰当时机.小作力全面了解我国分时收假业个必需绢成部分.本H中凭借行隈的材料来前单回评分时收假业在中闺初行的发履史.1.国外公司的违规进入分时度日假名传入我国，是从90隼43期.19
16、97蛉国务段批准.闰族游同、公安部联合发布了中国公民自费出国旅游钟理出行办法h1997年7月1日正式实施.这个办法，的出台,标志着我国出IS彼游市场正式膨成,引起海外1游界的济遇关注.英W派克林环球仃椒公司认为到我W发我余外的时机1.I经到米1本”我任何部门批准的忸况卜.印。北京的小写字楼租用了办公空,IW用了几名外国人.非法进行销传会员卡的新功.为此，他们?门思用了批国内的工作人i花曲场、酒店笫场所物色潜在消般的.U次知其时出国旅渺度祖男兴趣,就向他们介绍分时度假（念和分时收假交换网络的情况,爰请他们参加派克林联示会.他们纲织的联“；会.I硅次行10对中囚夫妇静却.会卜.播放世界M丸就像片.
17、介绍RcI绢投.推广会此卡（每张卜3力美元.林先加入才可学受45%的折扣,即每K16500类无：可先B!付2000美元,周内交齐氽歆：并移凭此N每年可携假3个人在世界E83个国京的3000个嫉游度假地力殳免功住宿收假2冏的权利九北京市籁源M、I.由N发现此情况后,依法对K进行门障处.“垓旅说NJ1997年9J1.2311向各行、自淅区、立林市施源M发出关I对作法从小旅湖势昔活动的境外伦业驻华机构自处1：作情况的通报及第条印点出?quot：滋克林公司等注册用【作人员在京举办展示会.收取会负”的向13.似时隔不久,乂仃人向国家旅游均举报说,$氏立林公司仍在搞发展会员的II；法活动,宓求即联合北京市
18、就源用、工商M公安周等有关部门,再一次对波克林公司租用的办公室进行检蛋,发现此处已改由W内的京东仃社的用.*.这个Jfe行社从7月卜何与IR克林公司就境外度假H笈历使川根i成协议起.即积极势助派克林公诃愀山会员卡.从8月1日至1。月13日,共与我国公民提订合同58份,收入人民币940万疝大中汇出境外款项折合人民巾230万元,完成令问27份,对派克林公司和这家旅行社违反我IB法律法MI的中怯经小行为,国家也斯忖在向该旅行社的仔政比*部门通报后.及时作了产翻处风.该侬行社即中止了与混克林公司的”介作”.2、国内企业的YJW探索根据RCH997年版的RCI度假地名录）,我国的杭州盼湖收慑忖.北京九华
19、山庄、北京燕苑度假村名列K中.并I1.注明九华山东97年3日以后.妙湖收林村97年7月以后.嘉苑度假村97年9月以府即开始.这州度假村州我国卅批加盟国际交换阳络的经营商.497什：之前就已经进入RC1.的网络系统当中.其中在Re1.废假地名或中环字号垃Y的是杭州梦湖域祖村一3953在这阶段,中国用地产开发公司.海用状创置业端”用地产开发面.为了解决定置的房地产问题，冠出人员远赴美田.3%分时度假业在美国的发联优况.开始与比将分时收收微念引入中M,以推动，另地产的箫竹.1998年8月28大率IJ赛尔休闲产业网络集团右B1.公司在人民大会堂召开新闻发布会,U布推出“泰幕赛尔共享权时空北平网络.由来
20、自中I”经济体制改性研究会、国务院发收研究中心.中共中央改革研究会.出行资产首理N、中收流板店称会，清华*北大.中国社科院的专家和知名人士专门设立的酒店度假村贸产乖组专的研究组.对秦卷爽尔的势营理念和经营模式桧苜定.广州华电大玳店北京前门饭店.或部锦江氏怅、1:海享惠斯会所、武汉门以理大活自、大泮泞利华大酒3、哈尔滨的江大酒内、珠海憧假村酒店、江西宾江、曦庆/湖西曷山庄的50多家臬级酒店缘:加S1.同时.产生了Ii内第Itt分时度假产品的沂切齐.塔行因融究为向翅公司很快就宣匕融股,但公司中管理层的人M都成为后来田内发展分IH段股产业的人才像备.D我国分时度假企业的主暮类别1 .I1.1.S!国
21、际攵摸网络的公司U前我IS加入IB抵分时度假交换网络体原的发瞿村或饭店已热行十几家.其中加!RCIW16家,加祝I1.的3*心,，,7式卬，际市场接轨如Utfi含2040年的年即周的便假地住宿权的方式,产品W价皎在4万一6万元之何.在加!URC1.的企业中,北京地区仃3家，分网是九C山庄、燕苑11熊会员=生存的华&N东分时度假交换公司的存在和友展何修.同时由F该体制对分时废假救总和会员的妁束较少，对销仲宜也没有约束力，而分时度假之换技术并等技术5利也不是有岛科技含Irt的技术,其址响力1:要来自市场的利%率.如何比脱材开发自的依饿，理接来日开发商自助联合建立交铁络的携战.W个主要何堰.W外分时
22、便宣发联的历史是先行分时度仪坂店、精华丽和消费婚后才仃分时度假交换公司.而华St之族公司却是在先建*支级系统的后就I:发展分H度口酒。、销售商和会员，因此他们的发展遒跣公I匕校设也从田内现行的分时收*企业资料求行.华G之娘公司在对分时度假交换技术的军舜理丽和燃范化方面此处于较额先的地位,因而使该企业的交换系统仃气强的欣容性林常认介d这个必砒卜.格内的世体坡店和-鳍小型的分时度假做东部以及其也旅湖版务企业强介起来,成为个人戏校的分时废曲IXsr然而，Sb告我国成游业开放程Ift的不断提高.CI在:国外h广垄断地位的RC1.将在我国市场上形成越来越大的影啊力.所以.国内专业交换公司必林会在未米面够
23、严废的挑板.6.相关创新概念企钟还有批信用分时度假想念,开发出类M产品的小体企业,北京族旅度假村资源开发犷限公司（http,）是国内嘘利用分时度IK概包再创新形成的分时潸所公“3他们招分时僮假的点数制影式经过改造应用中国市场.成为家较为B1.特的分时收假企业新旅间公司的操作方式是仃先加盟狼禽城约统行介作保证，然后再近过H1.1.的销件网络以点数KYICK-的形式对外WH”，曲们称为房东卡，实1.1.:是含一定数额资金的消我R,房东卡的销出收入再通过协收仪和斜依河的绢算中心,根M沂者刘庄各用隙坂宙的实际快用St拨付冷饭店.他们的麻利1：要来源何化收入中1.j饭杵推定的分M比例.文以上分时度假的点
24、数;Wt要透用Fi1.1.个企业控刷的饭办Kf,这样就不公使加眼板内在利战分配方.面产生异议，并会努力保证题客的使用权益，山干坂店的收入是由新旅同公司先统收取再按实毋使用怙况逐步分配的.St无法使饭店获得分时度假开发中”一次性回收投资”的主要优点.同时.若在侨种上获得大笔资金也会使新旅网本9优执极人的政策风防和经汗风防.新旅Md:对吸房客房使用权的捽制匕还钱乏力底,无法先分保障泪费打花使M房东卡时定能米行宫房的也用权，似斫流网的.点数对cr产丛在检务旅淤市场IJtut卜采用交换制的分时度假企业去说是只仃明必的党争优势的.k要是因为水数MP无须进行交换.所以在使用上更乂话更力使.而相对宋说.交换制的分时收假却比点初”更强的侬行住宿方网的确定性.可以解决令旅谢齐担心的上整HJS所以交换制的分时度假企业在休闲惬依嵌港方面更真的自己的优势.四.如何在中国发暧分时度假（-分时度假产出在我N的本土化也造分时度假产品在我国市场ifiiT水土不UT.必须对其进行本上化改迄.方可增货我国的度假巾场.
