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1、深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（草案）第一章总则第一条【制定依据】为规范物业专项维修费金管理活动，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，提高物业专项维修资金使用效率，根据中华人民共和国民法典深圳经济特区物业管理条例深圳市物业专项维修资金管理规定（深府规20208号）等相关政策法规，结合福田区实际，制定本指引。第二条【使用范围】物业专项维修资金属于业主共有，经业主共同决定，用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造，以及共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用。共有物业包括物业共用部位和共用设施设备，其范围依据国家和深圳市有关法律法规、规章及规范
2、性文件的相关规定确定。第三条【使用限制】下列情形发生的费用应当由相应的责任单位或当事人承担：（一）依法应当由建设单位或者施工单位在保修期内承担的共有物业维修、更新和改造费用。（二）依法应当由供水、供电、供气、通讯、有线电视等管线和设施设备等相关专营单位承担的维修和管养费用。（三）因人为损坏或者其他原因，应当由当事人承担的物业共有物业、共有设施设备修复费用.（四）根据物业服务合同及相关约定，应当由物业服务企业承担的共有物业、共有设施设备的维修和养护费用；（五）物业管理区域依法配建的人民防空工程平时用于停放汽车的，所发生的维修、保养、更新和改造费用，按照“谁受益、谁负责”的原则，由停车位使用费收取
3、方负责。第（一）、（二）、（三）、（四）项费用，如因与第三人发生费用支付争议而导致诉讼、仲裁等无法及时得到相关维修、养护、更新和改造等费用的，可以从物业专项维修资金中先行垫支。相关费用收回的，业主委员会或物业服务企业应当及时补充物业专项维修资金。第二章职责分工第四条【区住房建设局】区住房建设局负责福田区物业专项维修资金的监督管理工作，接受市管理机构的业务指导。统筹、指导各街道办开展对辖区物业专项维修资金的收取和使用进行监督管理。第五条【街道办事处】各街道办事处负责对本辖区物业专项维修资金的使用进行监督管理，并协助区住房建设部门开展物业专项维修资金收取的相关工作。具体包括：（一）协助区住房建设部
4、门开展物业专项维修资金收取的相关工作。日常维修金移交方面，指导督促业主大会或物业服务企业将日常金移交市管理机构统一管理、按月存入物业专项维修费金专户或依规范决定日常维修金自行管理；在首期金缴纳及物业专项维修资金续筹方面，对区住房建设部门开展追缴予以必要的协助，对业主大会自行追缴首期维修金、续筹物业专项维修资金予以指导，协助组织召开业主大会会议。（二）指导、监督业主大会和业主委员会关于物业专项维修资金收取和使用的日常活动，组织或应邀参加相关联席会议、现场勘验、竣工验收等，积极调解相关争议纠纷；发现物业专项维修资金使用存在损害业主权益的，向区住房建设局申请暂不予办理核销、划拨手续。（三）对未依法成
5、立业主大会和选举产生业主委员会的住宅物业管理区域，按深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法（试行）有关规定，指定社区居民委员会依法代行业主委员会职责，组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金，及时解决住宅区物业管理面临的可能影响公共安全或者管理秩序等紧急情况或重大事件。（四）对申请单位提交的维修金专项使用备案材料进行初审，并出具初审意见。（五）对物业服务企业报告的应急使用紧急情形予以指导，对物业服务企业申请核拨需提交街道办事处审核意见的，据实出具审核意见。各街道应建立本辖区物业专项维修资金管理制度，组织各社区、业主委员会、物业管理区域党组织、辖区物业企业、相关部门等把好辖
6、区维修资金收缴、使用全过程指导监督关口。第三章缴交和续筹第六条【设立】物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应按深圳经济特区物业管理条例深圳市物业专项维修资金管理规定等政策法规设立物业专项维修资金。物业专项维修资金包括首期归集的物业专项维修资金（以下简称首期维修金）和日常收取的专项维修资金（以下简称日常维修金）.第七条【日常维修金缴存】业主大会决定将日常维修金移交市管理机构统一管理的，由业主大会或者物业服务企业按月存入物业专项维修资金专户。业主大会决定依法自行管理的，应当将日常维修金存入业主共有资金眯户下设立的日常维修金子账户。业主大会既未决定将日常维修金移交市管理机构统一管理，又未决定由业
7、主大会自行管理的，应当按月将日常维修金移交市管理机构统一管理。深圳市物业专项维修资金管理规定（深府规20208号）实施前，物业服务企业代收的日常维修金应当由业主大会与物业服务企业共同组织清算，清算后的余额应当移交至物业专项维修资金专户；深圳市物业专项维修资金管理规定实施前，物业管理区域全体业主未缴纳日常维修金的，由该物业管理区域业主大会决定补缴数额。第八条【日常维修金缴存监督】区住房建设部门定期梳理日常维修金缴交异常项目清单，并通报至各街道。街道办事处协助做好业主大会或物业服务企业交存日常维修金的指导工作，对未及时交存日常物业专项维修资金的业主大会或物业服务企业进行书面提醒及约谈.对于逾期未将
8、日常收取的物业专项维修资金存入专户的，由区住房建设部门依法采取责令整改、行政处罚、不良行为记录等惩戒措施。业主未按照规定缴纳住宅维修基金或者物业专项维修资金的，由业主委员会催缴，也可以由业主委员会委托物业服务企业代为催缴。第九条【首期维修金追缴】建设单位未按照规定缴纳公用设施专用基金或者首期归集的专项维修资金的，由区住房和建设部门予以追缴，业主大会也可以依法追缴。第十条【维修金续筹】一个物业管理区域物业专项维修资金账户余额低于首期维修金百分之三十的，业主委员会应拟定物业专项维修资金的续筹方案，经业主大会审议通过后组织相关业主续筹.一个物业管理区域内分栋的物业专项维修资金账户余额低于其分栋首期维
9、修金百分之三十的，该分栋业主可以参照前款规定共同决定进行续筹，但不得与业主大会作出的相关决定相抵触。第四章使用管理第一节一般规定第十一条【使用类别】使用专户统一管理的物业专项维修资金区分为三类情形：专项使用、日常使用（备用金）和应急使用。业主大会可以通过管理规约等约定专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围。一个物业管理区域内物业专项维修资金账户余额低于首期维修金百分之三十的，只能用于应急维修事项；物业管理区域内分栋物业专项维修资金账户余额低于本栋首期维修金百分之三十的，只能用于本栋应急维修事项和业主大会决定使用物业专项维修资金事项。第十二条【实施主体】专项使用应当由业主大会决定实施；日常使
10、用应当经业主大会决定授权业主委员会组织实施，或由依法代履行业主委员会职责的居民委员会组织实施；应急使用由物业服务企业依照有关法律法规组织实施。第十三条【申请主体】专项维修资金的申请一般由物业服务企业提出申请；无物业服务企业的或根据业主大会决定，可以由业主委员会申请；社区居民委员会代履行业主委员会职责的，可以由社区居民委员会申请。第十四条【维修方案编制】物业服务企业根据共用部位、共用设施设备损坏情况或者业主要求，制定检测鉴定、维修、更新或改造方案（以下简称维修方案）.也可根据业主大会表决情况，由业主委员会或物业服务企业委托施工单位制定维修方案.维修方案应当包括拟维修项目、维修程度、预算费用、分摊
11、范围和标准、施工单位选定方式、竣工验收和结算原则等内容，对于技术复杂或有特殊要求的维修项目，应由具有相应资质的单位编制维修技术方案，并出具施工图.第十五条【施工单位选取】业主大会可以授权业主委员会或物业服务企业通过公开招标、邀请招标、询价或竞争性谈判、直接发包等方式选定施工单位。对于选择通过公开招标方式选取施工单位的维修工程项目，鼓励委托工程招标代理机构通过专业招标交易平台进行公开招标，保证招标全过程公平、公开、公正。对于采用邀请招标方式的，应当向三个以上具备承担招标项目的能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书.第十六条【工程造价审核】专项使用维修预算费用或竣工结算金额超过十万元（
12、含）的以及应急维修费用在二万元（含）以上的，相关预算、结算报告须经具有甲级工程造价咨询资质的第三方造价审核机构予以审核并出具审核报告。申请人通过物业专项维修资金管理系统平台发起第三方造价申请，根据造价机构的要求提供必要的文件以供审核。小区业主大会决定放弃市管理机构提供的免费造价审核服务的，应在业主大会表决中明确自行委托的服务机构名称、资质、委托价格及资金来源.造价机构应及时现场勘睑并出具造价审核成果文件。造价服务机构现场查勘应如实填写现场查勘表，并经物业公司、业主委员会盖章后上传至市物业专项维修资金管理系统。工程竣工结算审核原则上应在竣工验收后三个月内申请。第十七条【监理单位聘请】鼓励业主聘请
13、第三方监理单位对工程施工过程进行监理。业主决定聘请监理单位的,监理单位应根据合同约定负责对维修项目进行全过程工程质量安全监督并做好维修项目造价控制，监理费用可从物业专项维修资金列支。第十八条【竣工验收】业主委员会、物业服务企业等施工合同委托方应督促施工单位严格按照维修方案及合同约定，按时保质保量完成维修工程.业主大会、业主委员会委托专业机构验收的，由专业机构出具验收合格文件。第十九条【业主决议及公示要求】业主大会召开的程序及投票方式、信息公示要求根据民法典深圳经济特区物业管理条例深圳市物业管理电子投票规则等法规政策执行.采取书面表决的，业主委员会或相关主体应将投票情况录入市物业管理信息平台中的
14、市物业管理投票系统，议题表决通过应当符合法律规定的业主人数比例和业主所持投票权数比例要求。表决结果应依法进行公示，在物业管理区域显著位置公开张贴并同时在物业管理信息平台发布，时间不少于十日。在物业管理区域显著位置公开张贴的公示情况需拍照留存。第二节专项使用第二十条【专项使用范围】专项使用是指用于共有物业大、中修和专项更新、改造以及安全检测鉴定等项目。第二十一条【表决要求】维修资金使用分摊方式、维修方案、工程预算费用、施工方选定方式等应提交业主大会进行表决（部分共有的，征求所涉及部分共有的业主意见）。第二十二条【首款备案】经业主表决通过后，物业服务企业将维修方案中的相关信息及电子申请材料录入物业
15、专项维修资金管理系统，并核对预分摊信息。物业服务企业持维修方案、业主大会决议证明文件或者部分业主的书面同意、造价审核结论等材料到物业项目所在街道的行政服务大厅申请首期款项备案（首期款项不得超过项目经费预算款项的百分之六十）。街道办事处对备案材料进行初审，主要审查：申请材料符合清单要求、签章准确；业主委员会在有效期内或已依法完成居委会代行业委会流程；业主大会决议证明真实有效；业主大会召开及公示程序符合法律法规要求；申请主体（物业服务企业）为该小区在管物业管理单位。街道办事处审核后将初审意见表、企业申请材料递交至区住房建设局。若材料齐全，区住房建设局于收件后十个工作日内向市管理机构申请划拨。若材料
16、需要补齐补正,区住房建设局应在收件后三个工作日内一次性告知申请单位补齐补正。第二十三条【组织维修】申请单位应按照维修方案组织实施。原则上，首款拨付到账一个月内，需组织施工单位进场启动施工。工程施工过程中物业服务企业与业主委员会应按施工合同约定与法律规定维持施工现场的秩序，做好工程质量和安全监督工作，督促施工单位、监理单位等建设主体落实主体责任。申请单位及施工单位应按法律法规的规定，及时在施工现场对施工过程中的相关信息进行公示.第二十四条【尾款备案】工程竣工验收合格后，申请单位上传有关申请材料至物业专项维修资金管理系统并核对尾款分摊信息后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料到物业项目所在街道
17、的行政服务大厅申请尾款备案。街道办事处对备案材料进行初审，主要审查：申请材料符合清单要求、签章准确；业主委员会在有效期内或已依法完成居委会代行业委会流程；业主大会决议证明真实有效；业主大会召开及公示程序符合法律法规要求；申请主体（物业服务企业）为该小区在管物业管理单位；工程已完成竣工验收。街道办事处审核后将初审意见表、企业申请材料递交至区住房建设局。若材料齐全，区住房建设局于收件后十个工作日内向市管理机构申请划拨。若材料需要补齐补正,区住房建设局应在收件后三个工作日内一次性告知申请单位补齐补正。第二十五条【及时验收及申报原则】小型维修项目原则上应于施工合同签订后六个月内竣工验收，中大型维修项目
18、原则上于施工合同签订后一年内竣工验收.维修项目原则上应在竣工验收后一年内办理尾款申请或一次性拨付。第三节日常使用第二十六条【日常使用范围】日常使用（备用金）适用于共有物业日常小额维修项目。第二十七条【备用金设立要求】业主大会可以决定设立用于共有物业日常小额维修的备用金及其额度，并决定业主委员会可以对不超过业主大会决定限额的备用金使用和再次申请进行审核.经业主大会表决同意，在业主委员民委员会进行确认。确认完毕后，按照物业管理相关规定将备用金使用情况进行公示。经公示无异议后，申请单位持备用金使用方案、分摊明细、合法票据等资料，向区住房建设局办理核销手续.需再次申请备用金的，经业主委员会或代履行业主
19、委员会职责的社区居民委员会同意，物业服务企业可在办理核销时向区住房建设局一并提出办理再次申请划拨手续。第四节应急使用第三十条【应急使用范围】当共有物业、共有设施设备出现紧急情形，危及房屋使用安全和人身财产安全，严重影响业主正常生活，需要立即采取应急处置和应急维修的项目，可以不经业主大会表决程序，由申请单位直接按照相关规定申请应急使用：（一）物业的天台、外墙、屋顶等共用部位发生严重渗漏的；（二）电梯发生冲顶、蹲底（坠落）及其他故障，可能危及人身安全的；（三）消防设施设备出现功能故障，存在重大安全隐患的；（四）楼体等共用部位墙面饰面有脱落危险，玻璃幕墙炸裂，地面塌陷等危及公共安全的；（五）共用部位
20、的楼地板、扶梯踏板、阳台、晒台、扶梯等存在脱落危险，危及人身安全的；（六）未向供水部门办理产权移交手续的供水主管道、进水管、水泵泵体、泵电机等用水设施设备发生故障，导致供水中断的；（七）未向供电部门办理产权移交手续的高压柜、环网柜、变压器、线路等供电设施设备发生故障，存在用电安全隐患的；（八）未向供水部门办理产权移交手续的专用排水设施因坍塌、堵塞等造成功能障碍，危及公共安全的；（九）其他共用部位及共用设施设备出现安全隐患，危及公共安全的。第三十一条【应急处置及报告】发生深圳经济特区物业管理条例第八十二条以及深圳市物业专项维修资金管理规定二十四条规定的情形，物业服务企业应当在二十四小时内报告业主
21、委员会、社区党委及辖区街道办，同时采取应急处置措施。关于供水、排水、供电、供气设施设备故障或者其他影响正常使用的紧急情况，物业服务企业应同时报告相关专营单位。第三十二条【应急情形认定】物业服务企业拟定应急维修方案并提请进行紧急维修，应急维修方案应当包括拟维修项目、预算费用、分摊范围和标准等内容，并应遵循必要性、适当性的原则编制。共有物业大、中修和专项更新、改造及安全检测鉴定等项目应按照专项使用流程申请报备.业主委员会（代履行业主委员会职责的社区居民委员会）对紧急情形和维修事项真实性、紧迫性与合法性予以确认，并出具书面认定意见；业主委员会无正当理由不对维修事项和紧急情形予以确认的，所在地街道办事
22、处可据实代为确认。物业管理区域无业主委员会且未完成居代业程序的，物业管理区域出现应急情形确需立即开展应急维修事项的，由所在地社区党委据实出具认定意见。应急维修费用十万元及以上的，如相关部门未出具针对维修事项的安全隐患整改通知书，街道办事处需对业委会或社区党委出具的紧急情形和维修事项认定意见进行审核。街道办事处审核过程中认为应急情形存在争议的，可组织有关部门、业主委员会、物业服务企业、社区党委、物业管理区域党组织、业主代表等召开联席会议对应急维修范围、维修事项予以充分讨论。第三十三条【维修启动】原则上应在应急情形认定之日起三个月内动工组织维修，超过六个月未动工的，须重新认定紧急情形和维修事项。第
23、三十四条【应急使用首款备案】应急使用情形经认定后，物业服务企业将维修方案等有关信息录入物业专项维修资金管理系统提交首款申请，持申请表、分摊明细等相关材料至福田区行政服务大厅区住房建设局窗口。若材料齐全，区住房建设局于收件后十个工作日内向市管理机构申请划拨。若材料需要补齐补正，区住房建设局应在收件后三个工作日内一次性告知申请单位补齐补正。首期款项不得超过工程预算费用的百分之五十。第三十五条【应急维修竣工验收】应急维修工程竣工后，业主委员会（代履行业主委员会职责的社区居民委员会）应当按维修方案、维修合同等对工程进行验收。对于存在重大安全隐患、被有关部门责令整改的，邀请相关主管部门参与竣工验收。竣工
24、验收结果、工程费用情况及结算审核报告等材料需在物业管理区域内进行公示，公示期不少于十日。第三十六条【应急使用尾款备案】工程竣工验收合格、竣工结算完成且公示期满后，物业服务企业将竣工睑收、结算及应急使用分摊信息录入物业专项维修资金管理系统、核对分摊信息并上传有关电子申请材料后，持竣工验收合格文件、合法票据和结算资料等到区住房建设局申请尾款划拨。若材料齐全，区住房建设局于收件后十个工作日内向市管理机构申请划拨.若材料需要补齐补正，区住房建设局应在收件后三个工作日内一次性告知申请单位补齐补正。应急维修费用由物业服务企业先行垫付的，可以在应急维修工程竣工验收合格后持应急维修申请拨付资料向区住房建设局申
25、请办理一次性拨付。第五章附则第三十七条本指引对物业专项维修资金使用相关事项未作规定的，按照有关法律、法规、规章及上级有关文件规定执行。第三十八条本指引与上级相关政策文件不一致的，依照上级相关政策文件规定执行.本指引执行过程中的具体问题由区住房建设局负责解释。第三十九条本指引自印发之日起实施，有效期为3年。深圳市福IH区物业专项维修资金管理指引（草案）起草说明为规范福田区物业专项维修资金管理活动，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，提高物业专项维修资金使用效率，结合本区实际，深圳市福田区住房和建设局起草了深圳市福田区物业专项维修资金管理指引（草案）（以下简称管理指引），现就有关情况说明如下：
26、一、起草背景和必要性近年来，随着城市化加速推进，人们对居住环境的要求不断提高，物业专项维修资金使用和需求日益增大。物业专项维修资金作为“房屋养老金”，对保障住宅共用部位、共用设施设备得到及时维修和更新改造具有重要作用,提升居住舒适性和安全性起到了积极的作用。但随着物业专项维修资金工作的深入开展，也出现了许多亟待解决的新情况、新矛盾、新问题.为加强福田区物业专项维修资金使用管理，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，提高物业专项维修资金使用效率，满足我区物业专项维修资金管理工作实际需要，提升我区物业专项维修资金管理水平，有必要起草管理指引。二、修订依据1 .中华人民共和国民法典2 .深圳经济特
27、区物业管理条例3 .深圳市物业专项维修资金管理规定三、主要内容说明管理指引共设总则，职责分工，缴交和续筹，使用管理，附则共五章共三十九条.具体内容如下：（一）总则该部分为管理指引的第一条至第三条，分别明确了制定依据、使用范围、使用限制。第一条明确了需规范物业专项维修资金管理活动，保障物业共有部位、共有设施设备正常使用，提高物业专项维修资金使用效率。第二条明确了物业专项维修资金的使用范围，包括用于物业保修期满后共有物业的安全检测鉴定、维修、更新、改造，以及共有物业维修、更新和改造过程中所产生的设计、监理、验收及结算等费用。第三条明确了物业专项维修资金使用限制的情况下，应当由相应的责任单位或当事人
28、承担费用.（二）职责分工该部分为管理指引的第四条至第五条，分别明确了区住房建设局、街道办事处的具体工作职责。第四条明确了区住房建设部门对物业专项维修资金监督管理工作的职责。第五条明确了街道办事处负责对属地物业专项维修资金监督管理，协助区住房建设部门开展物业专项维修资金收取的相关工作.（三）缴交和续筹该部分为管理指引的第六条至第十条，分别明确了物业专项维修资金设立、日常维修金缴存、日常维修金缴存监督、首期维修金追教、维修金续筹0第六条明确了物业管理区域内需设立物业专项维修金的情况。第七条明确了日常维修金交存可由业主大会决定，管理方式分为移交市管理机构统一管理或依法自行管理。第八条明确了区住房建设
29、部门与街道办事处对未及时交存日常物业专项维修资金的业主大会或物业服务企业的监督职责。第九条明确了由区住房建设局与业主大会对建设单位未按照规定缴纳公用设施专用基金或者首期归集的专项维修资金可以予以追缴。第十条明确了物业专项维修资金需要续筹的情况以及做出续筹决定的要求。（四）使用管理该部分为管理指引的第十一条至第三十六条，分别明确了物业专项维修资金使用类别、实施主体、申请主体、维修方案编制、施工单位选取、工程造价审核、监理单位聘请、竣工验收、业主决议及公示要求、专项使用要求、日常使用要求以及应急使用要求。第十一条一是明确了专户统一管理的物业专项维修资金分为专项使用、日常使用和应急使用。二是明确了物
30、业专项维修资金只能用于应急维修事项的情形。第十二条明确了物业专项维修资金在不同的使用情形下的实施主体。第十三条明确了物业专项维修资金的申请主体。第十四条一是明确了维修方案编制主体。二是明确了维修方案应包含的内容.第十五条明确了业主大会可以授权业主委员会或物业服务企业选定施工单位的方式。第十六条明确了需要工程造价审核的情形.二是明确了工程造价审核的申请及审核要点。第十七条明确了鼓励业主聘请第三方监理单位对工程施工过程进行监理。第十八条明确了业主委员会、物业服务企业的竣工验收义务。第十九条明确了物业专项维修金的业主决议及公示要求。第二十条至第二十五条明确了物业专项维修费金专项使用要点，一是明确了物
31、业专项维修资金的专项使用范围;二是明确了物业专项维修资金使用应提交业主大会表决的事项；三是明确了物业专项维修资金专项使用的申请流程。第二十六条至第二十九条明确了物业专项维修资金日常使用要点，一是明确了物业专项维修资金的日常使用范围；二是明确了业主大会决定设立备用金的要求；三是明确了备用金设立的程序；四是明确了备用金核销及再次申请的要求第三十条至第三十六条明确了物业专项维修资金应急使用耍点，一是明确了专项维修资金应急使用范围；二是明确了发生应急情形，物业服务企业的处置及报告义务。三是明确了以应急维修费用区分应急情形认定的流程。街道办事处审核过程中认为应急情形存在争议的，可召开联席会议对应急情形进行讨论。四是明确了物业专项维修资金应急使用的申请流程。（五）附则该部分为管理指引的第三十七条至第三十九条。其中第三十七条明确了管理指引对物业专项维修资金使用相关事项未作规定的，按照有关法律、法规、规章及上级有关文件规定执行。第三十八条明确了管理指引与上级相关政策文件不一致的，依照上级相关政策文件规定执行0以及管理指引的解释权。第三十九条明确了管理指引有效期.
