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1、房地产物业的接管验收第一节物业接管睑收前的准备工作物业接管验收前要准备的工作千头万绪，事情很多，概括起来，主要有以下几项：(1)成立物业管理机构成立物业管理公司或设巴管理处，设立各种管理机构及各岗位，草拟各级管理员工岗位职货，招聘所需员工及进行岗前培训，建立一支优良的专业物业管理队伍。管理机构股应在物业接管前三个月建立，各级管理人员和员工应该到位。(2)草拟各种规章制度。物业管理的规章制度分为物业管理公司内部的规章制度和公司对外(业主、租户)的规章制度两类：A、物业管理公司内部的规章制度。物业管理公司成立伊始就应该建立起一套科学的、健全的、严格的规章制度，使人人有常可循，事事有法可依。物业管理
2、公司内部的规章制度主要有公司的定旨、纪律、经营方针、工作程序、岗位职责等。如保安员守则、工具的使用及保管规定、制服管理规定、考勤规定等等。公司也可以将各种规章制度综合成一本员工守册3,方便员工全面了解和遵守公司的规章制度。B、物业管理公司对外的规章制度。包括公司向业主、租户解择公司的宗旨、权利和义务，以及公司管理服务范围、管理服务方式，还有要求业主和租户共同遵守的行为准则等方面的文件。如业主公约、住户手册等等。(3)组成物业验收小组由物业部牵头，组织工程部及公司有关人员组成物业验收小组，验收小组还应在验收前完成以下工作：A,提前派出部分工程技术人员进驻现场，与开发单位和承建单位的工作人员一起参
3、与物业竣工收尾监理工作，主要参与机电设备的安装调试，了解整个物业内所装配的设备设施，熟悉件类设备的构造、性能：熟悉水、电等线路的铺设位置及走向，为入住后的管理、维修养护打下良好基础.B、主动与开发单位、承建单位联系，协商物业交接问题(如交接日期及注意事项)和制定验收方案，统验收标准。C,准备接管验收的各种表格，如接管脸收表、接管验收遗漏统计表等.(4)财务方面准备。筹措物业管理维修基金：制定财务预算方案，提交开发单位审批：并建立完善的财务制度，有效控制管理贽及基金收支：制定第一年的管理收支攸算，拟定收费标准，包括管理按金及其他管理款项的建议。5）协助开发单位购买所需用具及设备，保质保量，以保证
4、物业物业管理顺利进行。6）编制物业验收计划。52收小组依据开发单位、承建单位提供的竣工图、设备清单等文件，按设计及施工要求编制验收计划.验收计划应包括项目概况、接管原则、验收标准、职贡分工、日期安排及工作内容、脸收要求等。二第二节物业接管验收的程序1、物业接管验收应具备的条件。物业有新建物业和原有物业两种，新建物业的接管险收应具备以下条件：1）建设工程已施工完毕并已竣工验收合格：2）供电、给排水、供暧、卫生、道路等物业的附属设备设施能膨正常使用：3）物业的名称应有地名物业部门审核的批准书，以及公安部门审批编制的正式门牌号码。2、物业的预验收。接到开发商接管验收的通知后，验收小组核对所接收的资料
5、，具备条件的，应在15天内签发验收复函并约定验收时间。届时，膑收小组根据验收计划、标准（依据建设部房屋接管验收标准，按专业分工进行预验收。1）验收小组对设计图纸、设计变更、爆工图、设备清单进行预验收，对物业的主体结构、外墙、楼地面、装修及电气、水、R生、消防、供气、电梯、附属工程进行质量与使用功能的检验。同时，还要歪点验收设备和主材的规格型号、容量、制造厂并清点数量、安装位置等。2）在预验收中检查出不符合标准的项目，提出节面的物业验收整改通知书h返回给移交单位，并在规定时间内由移交单位或工程施工单位进行整改。3）对验收中的单独设备进行试运转验收。主要验收设备的安装质量和运转中设备的主耍技术指标
6、，时不符合指标的，及时提出书面意见,要求移交单位组织设备制造厂或施工单位31新调试，要达到规定的要求，4）预验收后形成一份预验收报告，交公司总经理审查。3、物业的正式验收。预验收中提出的项目落实后，验收小组要进行检杳、收证，如整改合格，则进行正式的物业验收。1）物业的实物验收，做到三符合：是图纸与设备规格型号、数量符合：二是工程的主要设备的实际安装位置与设计安装位置符合：是设备包括连接的整个系统的技术性能,应与设计的功能符合。验收结果记录在验收交接记录表中。2）对物业的其他公共配套设施进行险收,重点放在预验时已记录在案的问题方面,其结果也记录地骐收交接记录表中。3）各专业人员根据验收后的情况，
7、写出单项工程验收报告。验收小组根据单项险收报告，作出综合性评定及意见书，并将验收报告送公司总经理审批。4）公司总经理代表物业的接收单位，同物业的交接单位进行正式移交。物业管理公司会同开发单位、施工单位、施工监理单位签字生效，并将全部资料收归存档。第三节物业管理的资料移交物业接管时有三个方面的资料需要移交，一是产权方面的资料，二是技术方面的资料，三是开发商对楼撇原有的内部装修标准及销售部门承诺的优惠条件方面的资料的移交。1、产权方面的资料.1）项F1.批准文件：2）用地批准文件:3）建筑执照：4）拆迁资料：5）业主姓名、产权、位置、建筑面积清单。2、技术方面资料。D竣工图，包括总平面图、建筑、结
8、构、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸；2）地质勘察报告：3）工程预决舞分项清单：4）图纸会审记录：5）竣工验收证明书：6）工程合同及开、竣工报告：7）工程设计变更通知及技术核定单位（包括质量事故处理记录）：8）路蔽工程验收签证：9）沉降观测记录；10）设备及主要建材的质量保证书或合格证书以及供水、供暖、管道煤气的试压报告。3、开发商对楼盘原仃的装修标准及承诺的优惠条件资料.1）内部装修标准资料：2）承诺的优息条件。第四节物业接管改收的标准和检验方法物业接管验收的标准主要是根据建设部1991年7月颁布的房屋接管验收标准及业主的合理要求。下面介绍些主要标准及检验方法。1、地基、梁、柱、板主体：I
9、）地基基础的沉降不得超过建筑地施基础设计规范的允许变形值：不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏：2）钢筋混凝土构件产生变形、裂缝，不得超过钢筋混凝土结构设计规范的规定值。3）按图纸设计逐间检查，无变形、弓凸、剥落、开裂、倾斜、移位及非收缩性裂缝：4）无钢筋外露。2、顶棚：1）抹灰而平整，面层涂料均匀，无漏刷,无脱皮：2）无裂纹，无霉点，无渗水痕迹，无污渍。3、墙面：1）抹灰而平整，面层涂料均匀,无漏刷，无面层剥落，无明显裂缝，无污渍。2）块料（如盛前）面层：粘贴牢固，无缺棱掉用；面层无裂缝、损伤，色泽致，对缱线条顺直，对缝砂浆饱满，线条顺直。3）水泥砂浆面以：抹灰平整，压光均匀，无空鼓，无裂
10、健，无起泡等映陷.4）卫生间地面。可用以下2种检隹方法检验：一是向地面冲倒水，观察水流是否准确到地漏，不应仃积水、倒泛水：二是封闭地漏，灌水浸泡地面24小时，第二天到楼下检查楼面应无渗漏。4、门窗：1）开启自如，手轻摇晃门窗与墙面接触牢固，无晃动和裂缝出现：目视零配件装配齐全，位置准确，无翘的变形；2）从室内轻摇晃门锁与门连接牢固，开启灵活；3）水门油漆均匀，观察门缝线条均匀，不掉珀，无变形：4）单指轻击玻璃安装牢固，无轻微足动现象：玻璃胶缝密实，玻璃面层无裂无损伤和刮花痕迹。5）窗台泛水正常，无向室内倒流缺陷。可选择以卜检查方法：先关紧所有窗户，从顶层房间窗户自上向下均匀浇水，停止浇水后半小
11、时逐间检查每个窗台是否有水港入。5、楼梯、扶手：1）舲结构的楼梯：无裂缝,面层无剥落,钢筋无外露：2）钢木结构的楼梯：用力轻推无晃动，安装牢固：钢筋无锈蚀，无弯曲；木扶手表面无龟裂，油漆无脱落，色泽一致，表面光滑，无扎手。6、开关：1）安装牢固，目视盖板无损坏：2）开关艮活，开启接触效果良好。7、照明灯具：D轻碰灯具无轻微摇晃，与楼面紧贴，零配件齐全，灯跟完好无损：2）打开所有灯具，检查电源接通是否政党洒具发光是否正常；3）楼内公共照明全部接通连续工作3天，统计有多少自然损坏的，8、供水系统：D安装牢固不能摇动，管道（尤其是接头）完好无损，无渗漏水，无锈迹；2）水龙头和水阀：打开水阀，流水畅通
12、，无漏水：关紧水龙头，无漏水。9、排污管道（含塑料管）：1）安装牢固，外观完好无损，配件齐全；2）从楼上各排水口注水，楼卜.目视管道接口密实无渗水，楼卜持水畅通无堵塞：3）铸铁管：灌水后渗漏水，表面无锈迹，无裂纹，面层油漆均匀.10,卫生洁具：1）安装牢固，外面完好无损，面层无污沛和刮花痕迹：2）灌水后排水口接口密实，无渗水，接水软管无锈迹：4）便器：水箱冲水正常，不堵塞，冲水畅通。第五节配套工程完善和遗留问题改造时的管理？工程完善是指开发建设单位在房屋本体工程竣工并进行竣工验收后，才进行的部分公共配套设施的工程完善，如游泳池、网球场等娱乐设施的完善或楼道灯改造等.工程遗留问题是指竣工验收和楼
13、宇使用过程中，发现的安全隐患、使用建筑材料不合格、设计无法达到使用要求、保修无法解决等的设计缺陷等方面的工程质星问题。物业部对完善配食工程执行监督职责，指定专人作好协调工作。对发现的遗留问题,及时向管理处经理汇报，并作好与开发建设单位的联系工作。在进行工程完善和遗留问题的改造时，要加强施工现场的管理，具体有两种不同情况的管理：1、在业主（租户）未入伙之前的施工管理1）分清贵任范用，物业部指定专人与施工队保持联系，协调解决交叉工作的矛盾，以确保已接管房屋和设施的完好.2）配合施工队的用水、用电，要求施工队进出场有序（必要时可签订合同）。3）限制施工队的活动范国，不许到施工现场以外区域活动。2,在业主（租户）已入伙之后进行施工时，除按上面第（1）条规定执行以外，还必须加强以下工作的管理：1）限制噪音施工时间，确保业主（租户）的工作与休息。2）严禁施工人员穿拖鞋及袒胸露臂，严禁吸烟.3）淹工单位必须提前把安全负责人、施工人员名单交物业部，办理临时出入证，施工完毕将证交回。4）增强保安力量，加强对施工人员的管理监督，避免给己入伙的业主（租户）带来安全隐患。5）施工队离场前，必须到物业部申请“放行条”，经有关人员核杳无误并签名后,施工队方可撤离。
