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1、通州莲花升级项目城市更新实施方案北京易初莲花连锁超市有限公司2024年8月30日一.编制依据3二、项目背境.5SS*fi1R6四、运作皿18五.项目风险识别及措施19六、合同安排.-.-.,-.-.,-.-.-.-.-.-.-24七、项目监管一25八、绫效渤介25九、项目招标与辆26十、发展规划,产业政策和行业准入分析-26十一、资源开发和节能方案分析30十二.环态影响分析31I.36十四.投资限及资金潮昔39十五、经济和行业影响分析43十六、结论及建议.-.45-编制依据通州莲花升级项目城市更新实施方案的转制依据包括相关法律、法规及相关政袋、地方规划.技术方案等.（一）法律*法规及改第法律政
2、策包括土地管理法、招标投标法及招投标法实施条例、公司法、预白法、民法典、国务院关于固定资产投资项目试行资本金制度的通知X国发（199635号）国务院关于加强固定资产投资项目资本金菅理的通知“国发（2019）26号11中共中央、国务院关于深化国有企业改革的指导意见（中发（2015）22号X中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见（中发201618号国务院办公厅关于进一步激发社会领域投资活力的意见M国办发2017）21号如晾市城市更新条例、北京市人民政府关于实施城市更新行动的指导意见”京政发（2021）10号d关于开展老旧厂房更新改造工作的意见（京规自发（2021）139号X北京市规划和自然资源
3、委员会等5部门关于印发老旧厂向更新改造工作实施细则（试行）的通知（京规自发（2024）67号1关于印发关于促进本市老旧厂房更新利用的若干措施的通知（京经信发（2022）68号X北京市老旧厂房更新导则M京经信发202414号）.北京市城市更新项目库管谡办法（试行R（京建法（2024）2号通州区城市更新项目实施方案申报及联合审查的实施愈见（试行）的通知（通政发2024）13号心文件等.（二）地方规划地方规划1括属地的“国民姓济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要”；如晾城市副中，川雌i三艘J（街区躺（20162035年）等等.通州新城0801街区控制性详细规划土地使用功能规划图，红色
4、为商业，见下图.今呼城0801街区控制性详细规戈（三）技术方案主要包括建设项目经济评价方法与参数（第三板；规划、建设相关技术标准和规范等等.二、项目背里（一）项目发展目标及任务通州莲花升级项目位于通州区运河西大街132号，位于通州区乔庄商圈是通州区运河西大街沿线的更要综合性商业体.商场主入口面对运河西大街，交通网络便捷，占据了重要的城市形象展示位置.卜蜂莲花通州店最初兴建于2004年，建筑主体为一栋四层建筑,米黄色外墙涂料作为外立面主色调,是周边居民的重要购物休闲场所.随着城市发展,原有外力面汲引力活力不足、商场功能欠缺、年久失修,由于商场使用时间较长，中间又经历过改造，对建筑立面形彖以及街道
5、的品质有较大影响.莲花与附近的居民都希望对商场进行升级改造,重新定位商场的运官模式，改变现存的问题，从而使卜蜂莲花通州店的全新旗发活力.这才有了本次通州莲花升级改造项目.通州莲花升级项目发展目标：卜蛙莲花通州店将转型为社区Ma1.1.1定位为“家门口的美食女”,这一波改造不仅涵英了商品和服务的升级，还引入了更多社区生活元素，旨在吸引更多消费者回至蛾下,卜蜂莲花通州店作为街区级合性商业建筑，是附近社区居民使用率最鸟的建筑物之一，是整个街区市要的标志物.在之前的20年中，卜蜂莲花通州店一直在居民对街区形象的记忆之中，为了给消费者提供更好的服务体睑，卜修莲花通州店的改造方向已经确定，未来它将不仅仅是
6、一个超市,还将包含精品超市、菽饮、生活服务、儿童娱乐和杉院等多个业态，全面满足周边居民的各种生5舌需求.（二）通州莲花升级项目必要性密着实体商业嗔式的不断发展,单纯依器零售的单一式商业建筑逐渐被市场所海汰，综合性的商业综合体逐渐成为市场主流.为了推进综合化商业步伐，需要在内部丰富业态，但由于原建筑北立面（临街）老旧，再加上建讲主体建成时间较早，内部的设备系统老旧，所以室内的经m环境条件较差,这不利于增加商场内部业态.在本次升级改造中需要对建筑这些功能问题做出调整改造.目前，零任行业的转型已经成为一种必然趋势.各大超市蚣纷进行改造，目的都是为了更好地服务社区居民，满足他们日益多元化的消费需求.卜
7、蟀莲花通州店的升级改造，从传统的零任超市转型为综合性的社区Ma1.1.1不仅带来了更多的消赘场景,还加强了与消费者的互动.值得注意的是，隐着消费者对生活质员要求的提升，零售企业必须在商品和服务上下足功夫，才能吸引更多的客流,提升整体业绩.此外，自有品牌的开发和供应迨的优化也是关蛙因素.无论是新品孵化还是主的场景的打造，都是为了让消费者有更好的购物体验.总的来看,新的零售环境下，企业需要更力Qi主重人货场的关系，通过多样化的场景和优质的商品来提升竞争力（三）通州莲花升级项目符合性为落实，集城市总体规划，以新时代首都发展为统领推动城市更新,北京市政府、市级委办局及通州区政府出台了多个城市更新类政策
8、.依据北京市城市更新条例（以下简称条例），条例第二条提出：（二）以推动老Iar房、彳氏效产业园区.老I印比效楼宇.传统商业设施等存量空间资源提质增效为主的产业类城市更新；依据相关城市更新政策，本项目现状传统商业设施，随卜姝莲花通州店整体功能转型升级，外立面及室内装修升级改造，属于以推浏。统商业设施产业类城市更新.三、项目基本情况（）项目名称通州莲花升级项目（以下简称“本项目（二）实施主体单位名称北京易初莲花连锁超市有限公司.（三）实施主体单位基本情况北京易初莲花连锁超市有限公司基本信息如下：注册地址：北京市朝阳区朝汨路太平庄176好一层333空公司类型：有限费任公司（法人独资）法定代表人：场纲
9、注册资本：2500万元（美元）成立日期：2003年09月04日经营期限：2003年09月04日至2033年09月03日运营范围：许可项目:食品销售.（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展运营活动，具体经营项目以相关部门批准文件或许可证件为准1.般项目:停车场服务;日用百货销售;食用农产品零售;货物进出口才支术进出口迸出口代理;日用杂品销售;母婴用品销生服装赧饰零售;普通货物仓储服务（不含危睑化学品等需许可审批的项目H随仓储（不含危睑化学品等需许可审批的项目）;会议及展览服务;第二类医疗器械销售;第一类医疗器械销售，外卖递送服务旧用化学产品销售;宠物食品及用品零售;柜台、槌位出租处制品销
10、售;化妆品零售;宠物销售;包装服务;厨具卫具及日用杂品零售;互联网销售（除销售需要许可的商品）;户外用品销售.（除依;趣始批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）（T得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目犍音活动.）实施主体单位筒介卜蜂通花是泰国知名等国集团一正大集团下届的零代旗规品牌,1997年6月23日,中国第一家卜授莲花在上海浦东开业.经过20多年的不断学习和均健发展,卜蜂莲花已经成为中国最大的外资连锁零售业企业之一,目前楣有107家门店，门店遍布中国20多个城市，入驻城市包括上海.、广州、1综、西安、青岛等每年有超过5亿人次的顾客光段卜捡莲花，他们信赖卜笠莲花，并享受卜授莲花所
11、提供的物美价廉的商品附乐的购物体验.卜岬莲花已在所有门店推行609001质量管理体系，用规范的管理方法，保证商品和服务的质量，更好地为顾客服务.凭借完善的食品安全控制体系、丰富的商品种类和有效的管理体系.卜蜂建花有幸成为2010上海世博会和2010亚运会供应商之一.2011年至2013年，卜蜂遂花连续荣获.中国食品健康七星奖”奖项.（四）项目前期研究为了更好地服务社区居民，满足他们日益多元化的消费需求.曲易初莲花连锁超市有限计划对卜蛙莲花通州店进行全面更新改造,改造后用途依然为商场.目前、项目已纳入通州区亚点项目库，有项目实施主体按照更新后的设计方案进行改造升级。并在更新改造完成后依然由莲花自
12、彳握腌莒2024年9月8日，区政府召开专题会议研究通州莲花升级项目（通政会（2023）75号）,会议原则同意通州莲花升级项目，决定由北京易初莲花连锁超市有限公司负责继续积极推进落实，落实确定资金来源，为后续工作开展英定基础，加快审批手续.本次更新改造的通州莲花升级项目、本项目实施主体准备办理本项目前期相关手续.基于上述，本项目为传统商业设施类城市更新项目，技相关政策规定,本项目不需办理立项手续；经与区发改委投资科、城市副中心管委会投资综合处沟通，本项目为内部装修改造项目，不需办理立项手续.（六）更新范围1 .项目位置项目位于通州区运河西大街132号.项目地理位置及项目地块位,如图1-1、图1-
13、2所示.图1-2项目地块位为图2 .项目站兄项目共用土地使用权面积16668.25平方米，制装修改造建筑面积18398.38平方米，H中地上建筑面枳18398.38平方米，地下建筑面积O平方米.具体情况如下：依据国有土地使用证（京通国用（2005出）第001号），项目土地使用权面积16668.38平方米，地类（用途）为工业用地,终止日期为2049年12月24日.依据北京市门楼牌编号证明信（2015）通公牌证字169号，项目地址变更为运河西大街132号.依据2003规（通）意字OoO3号，建筑使用性质为商业服务业；依据2003规（通）建字0081号及附图，本项目总建筑面积24284.23平米.其
14、中地下建笊面积1130.22平米，地上建筑面积23154.01平米.本次装修改造项目依据不动产权证书（京向权证通股字笫0502095号），建筑面积2096200平方米，用途为工交,依据项目上述资料，本项目需装修改造建筑面枳18398.38平方米，其中地上建筑面枳18398.38平方米，地下建筑面积O平方米.（七）用地性质依据国有土地使用证（京通国用（25出）第OO1.号），项目所在的土地产权证，证我地类（用途）为工业用生本项目不涉及存量建筑用途转换.本项目现状用地注技为商业、现有（2003规（通）意字0003号发件时间2003年10月14日）文件表述：拟规划建设用地使用性质：商业金融业、有（2
15、003规（通）建字0081号）规划许可证附件文件）,项目综合性商业创明服务业用地，符合街区控规拟定的用地性质.本项目符合北京城市副中心控制性详细规划（街区层面的规划产业用地用途，按照北京市城市更新条例第三十五条实施老旧彳氏效楼宇更新的，应当优化业态结构.完善建筑安全和使用功能.提升空间品质、提高服务水平，拓展新场景、挖掘新消费潜力、提升城市活力，提高智能化水平、满足现代商务办公需求.对于存在建筑安全阴思或者严面抗震安全隐患，以及不符合民用建筑节能强制性标准的老旧低效楼宇，物业权利人应当及时进行更新；没有能力更新的，可以向区人民政府申请收网建筑物.退回土地.在符合规划和安全等规定的条件下可以在商
16、业、商务办公建筑内安排文化.体育.教育.医疗、社会福利等功能，也可以用于宿舍型保障性租赁住房.（八）项目建设条件项目位于通州区运河西大街132号,为已像工物业，项目周边道路通达，水.电磊g套设施完备,具备装修改造的外部市政条件.（九）建设内容与规模依据国有土地使用证（京通国用（25出）第001号不动产权证书（宗房权证通股字第0502095号），项目土地使用权面枳16668.25平方米，需装修改造建筑面积18398.38平方米.表1-1项目经济技术指标表序号科目指标备注1土地面积16668.25nV共用土地面积2用地性质M1.2003年W惊市规委意见书表述用地使用性质为：商业金融业,且也是按照规
17、委意见建设的3建筑面积24284.23m,3.1地上建筑面积23154.01m3.2地下建笊面积1130.22m4层数5层5高度22.13米6功育吩布6.1IF6183.38Irf中餐馆.西餐馆、房房、卫生间、走廊、电悌厅6.22F5926.45m,超市卖场6.33F5926.4511,中藏馆、西卷馆、厨房、卫生间、走廊、电悌厅6.44F4918.33Itf家居卖场6.55F199.40m,屋则!房本项目此次施工范围为13层内部装修，外立面美化翻新,增加室外非封闭消防疏散钢悌三部及一部垂直运输客球,并非新建项目，使用性质不变.该楼座地下面积不涉及人防面积.（十）建设方案1 .项目定位项目装傕改
18、造后精卜蟀莲花通州店转型为社区Mai1.,定位为家门口的美食地标目的都是为了更好地服务社区居民，满足他们日益多元化的消费需求.从传统的零生超市转型为综合性的社区Ma1.i,不仅带来了更多的消赘场景，还加强了与消然者的互动.改造内容如下：I1.11本工程为内涌修改造工程及北外立面改造,除增加必要的疏散口、及昉排烟.消防所制外窗外,立面只它部分均不做改动2 1本次改造范围为一至三层，更新地下室设省，四层局部两个房间改为其蠲机房,一层至二层增加一部室内扶悌，其余及出屋面部分平面布局均不改动.本次设计不包括建巩月平面图.消防总平面图、雨水控制与利用、绿色建筑的设计等设计内容.3 1首层室外部分除新增加
19、出入口的合阶外,均不改造,原有出入口做法均维持现状.4 本次改造除增加三部室外钢梯及一部室勺随梯外,不改动建筑其他夕潴瓯不改动原有室外消防道路.5 部分保留设备用后的房间门均利旧,门洞高度保持不变,新增非管井防火门门洞高度均不小于2200mm.6除保留设备用房外,其余房间墙、顶、地等室内装修均拆除原有面层后新做.7 本工程不改变原有建筑审批使用功能和性质改造前后使用性质不变均为商业.8 X本次改造一至三层的总面积为18398.38平方米。1、北的立面，整体造型稳亚大方、浅暖橘色金属板螂造型,突出商场主人口及超市主入口的位置,简单整齐、五点突出.造型别致、颖色温暧.亚形造型亲切舒服.一层通透落地
20、坡博可直观商场内部的灯火辉煌.其他部分墙面浅米色颜色，除田大气，衬JB出两个主入口的出点及突出.与现状立面相比，品质极大提升.2、一层包括去二层超市的入口及坡道悌，主入口、各类餐饮门店、.具体分布如下所示：一层平面图3、二层主要为莲花超市、品种丰富，布局合理、通道流畅.-3二层平面图4、三层主要为综合性布局、各类餐饮娱乐、美容美发、健身多种业态布局2 .装修惭去本项目装修改造分为三大部分，为土建工程、装修装饰工程和安装工程.土建工程为技平面布置和功轮分区砌筑墙体,增加室外疏散钢悌,新增扶梯在一层楼板开洞；装饰装修工程为按设计方案就各功能分区和房间进行装修及按照立面方案对外立面进行装修；安装工程
21、为在原有安装设雷的基拙上,根据方案平面布置依据现行消防规范进行设计，具体为采暖通风空调、消防、给排水.强电.弱电.具体做法详见下表：表1-2装修改造做法衷横号分区做法IF公共空间(1)地面：钢筋混凝拄平底地面装饰为混凝土固化剂融1.6i(2)墙面涂料、造型装饰.造型灯具(3)顶面：刷涂料顶棚.：E间(1) 地面：防滑地；(2) 地面：贴墙面砖;(3) 顶面：轻钢龙骨铝扣板吊顶。横号分区做法国招标投标法实施条例.晾市招标投标条例、必须招标的工程项目规定如晾市工程建设项目招标方案核准办法的要求，以招标的方式招采施工总承包方.3 .项目运营管理项目更新改造完成后的运官管理.本项目实施主体完成项目装修
22、改造后,本项目将由北京豺初莲花连锁超市有限公司自行经营笆理，已经同步制超开计划、资金计划、招聘计划、苜销计划、预算等.员工采取本地招聘，与陈易初莲花连锁超市有限公司合同，属于晾易初莲花连锁超市有限公司雇员.（十二）实施计划本项目建设周期计戈IJ5个月，即2024年10-2025年2月.2023年12月完成内部立项事宜，启动项目前期工作；2024年3月到2024年9月，完成项目实施方案编制及审亘,纳入城市更新项目库；2024年7月到2024年10月，完成项目施工图设计及审亘、项目施工招标，具备开工条件；2024年10月到2025年1月，完成项目施工；2024年12月底完成工程谖工验收，1月初试运
23、营、春节前正式投入使用.项目具体的实施进度计划将根据项目实际进度情况的变化进行调整，以保证项目按计划完成.（十三）投资估货与资金筹措项目总投资估算为10992万元.其中:工程费用9595万元，工程建设其他费874万元,预备赛523万元.项目所需资金全部由项目实施主体自筹解决.（十四）不动产登记经营零售企业将在商品和服务上下足功夫，吸引更多的客流,提升整体业绩.通过多择化的场里和优技的商品来提升竞争力.(三)前期工作及费用安项目由项目实施主体组织开展相关前期工作，包括但不限于：项目结构检测、房屋建筑性能评估、项目实施方案编制及联合审亘，项目施工图设计及审亘.施工招标及开工前的准备工作等手续工作.
24、项目招标前发生的前期费用和后期因项目需要而通过项目实施主体产生的费用，实施主体自行承担.五.项目风险识别及措施风蛤分析的最终目的是有的放矢的确保项目建设与运营的完整性、安全性、盈利胜和可控性,忸助选择预防措施并将风检降低SIJ可接受的程度.风险分析的结果非常市要，目的是明确项目面临的风险因素，对可能存在的威胁及带来的冲击进行预防，提出风脸笈理筑路1附体方案，使项目在建设或运营中一旦遇到不可控的风险事件,能以最少的损失确保项目正常建设和运营.风险识别是风险控制的第一步，也是风险控制的关疑一步，对于风睑控制有着重要的影响.精确的风险分析也是项目建设和运营的保障,对于项目的风险控制意义更大.首先，大
25、型装修改造项目所需周期较长、斐金量大，面临的风险种类多，且复杂多变，给项目建设和运营带来严峻的挑战.耳次，强风险事件T旦发生，有效的事前风险分析可以为项目的管理者提供减少损失的黄珞,使项目在风险事件发生后仍能正常建设和运用.最后，风险和收益是对等的，风险的发生必然伴随若机遇,风险识别在了解项目风险的同时也可以把握到项目中除含的机遇,为项目管理者带来意勺面.本项目工程内容主要为装修改造,装修改造后的用途为社区综合商场Mai1.项目装修改造及后续运营过程中发生的风睑主要为经济风险、自然风睑、技术风跄、管理风险和社会稳定冈脸.(一)经济风险经济风起主要表现在项目装修改造过程中项目资金筹措柔道不,顶和
26、因各种原因导致的成本增加.对经济风险主要果取风检回避、风检转移、风险控制等应对方法.主要措施如下：正确选择筹资方式.随着市场经济的发展，企业的筹资装道会逐步多样化.因此，需要根据筹资方案的经济性和安全性选择合适的筹资方式,项目实施主体在筹资前应与多家银行机构进行沟通，选择锻优贷款方式取得项目装修改造资金.控制负债经营风睑。确定合理的财务结构是一个变化的动态的过程，应合理分配管理债务资金与自有资金.短期资金与长期资金的比例关系.一是项目实施主体应合理控制工程进度与付款节奏，在建设期内把控负债范围,二是在装修改造过程中,制定详细的工作开展计划，加强对目标资金运行情况的监控，保证所需资金及时到位，最
27、大限度地提高资金使用效率.项目的建设应在保证质量的前提下阐氐建设和运宫成本，最低限度是严格控制成本超支.对于原材料市场可能发生的价格变动应提前做好准备,防止建设材*刈介格的上升而带来的成本超支.提高施工单位的效率，在不影】向项目完工期限的前提下，解氏劳务支出.（二）自然风险自然风的是由于当地的气候、地渍条件引起的自然灾古而带来的施工延期风险.它主要受当地地理条件、大雪、地震、台风等因素的影响。本项目位于北京市通州区，短期内优先预防的自然风检应为大范围降雪,大风、大幅度降温等，对该类自然风险主要采取风检回避、风险转移、风险自留和风险控制等方法.主要措施：制定科学合理的施工规划，在制定施工规划0寸
28、，应充分考当地的气候情况和地质条件，避开雪天、大风等影响项目装修改造的膝发期进行项目改造.（三）技术风险技术风险主要体现在项目设计方案的合理性、项目建设所用材料的供应风险、项目施工设计的科学性和合理性,风险因素具体体现如下：1 .项目设计方蝴合理性风险工程设计不符合要求，由于设计师对商场原有结构和设计急图理解不透彻，导致设计图纸与实际要求不符,进而影响施工质量和进度.应对措施：选择行业内水平较高的设计团队开展方案设计工作，并要求设计说位与项目实施主体紧电沟通，就设计方案内容和成果达成一致怠见,严格审酸计方案：在施工前，应对设计方案进行严格审亘,嘀保其符合酒店原有结构和设计意图，避免因设计问题导
29、致施工IS量和进度受到影响.2 .项目建设所用材料的供应风险翻斗供应不及时，商场装修改造工程涉及大量材料,如果供应商无i战时提供材料，将导致工程进度延误，应对措施：制定合理的材料供应计划，在工程施工前,应与供应商协商制定合理的材料供应计划，确保才才料能够及时供应，避免因材料短缺导致工程进度延误.3 .项目缸设计的科学性和合理性风睑项目施工设计的科学性和合理性风险，主要表现在施工队伍技术水平不足和施工质量不隐定两个方面.施工队伍技术水平不足风险主要表现为商场装修改造工程对技术要求较高,如果施工队伍技术水平不足，将难以保证施工质量，甚至造成安全Pa患.施工质量不稔定风险主要表现为由于酒店装修改造工
30、程涉及多个专业领域，如建笊、结构、给排水.电气等，各专业之间需要密切配合，如果施工质量不稳定,将影响整体工程质量和进度.应对措施：选择技术实力雄心的施工队伍：在选择施工队伍时，应优先考虑技术实力雄厚.经验丰富的队伍，以确保施工质量得到保障.加强施工质量监管：在施工过程中，建立完善的施工质监管体系，对各专业施工迸行严格监督和检宣,确保施工筋量稳定可靠.（四）管理风除在商场装修改造及运营过程中，建立起高效规范.运转合理的运作体系，采取高效的首理手段，进行正确科学的决策,可有效降低管理风险的关键,但往往在实践过程中伴随若决策风险、供应商管理风险、成本控制风险、施工计划不合理风险、质量管理不严格风险.
31、该类风险主要受管理人员的雳质与能力、管理决策机制的健全、关系的协调等因素的膨响,对管理风睑主要采取风险转移、风险控制、风险自留等应对方法.1.决策风险在装修改造前，管理层需要做出一系列决策，如改造目标.预算、时间计划等.如果决策失误,可能导致改造计划不切实际或不符合市场需求,进而造成损失.应对措施：加强管理人才队伍的建设,人力资本是企业发展的源泉,懂技术通食理的项目管理人才是项目成功的关键.首先,不断提高管理者的风险意识，不断提升领导者的道德修养，同时注重弥!卜资源不足等方面的劣势，以改善管理的效果.其次，量才而用，根讴管理者的才能和优势,分司管理岗位，以最大限度的展现他1口的才能，降低管理风
32、险;最后，加强不同部门之间的协调与合作是项目整体的笆理运管相互货通，增加项目建设与运营的效率.f故好市场调研和决策：在装修改造前，管理层需要做好市场调研，了解市场需求和竞争情况,制定合理的改造目标、预口和时间计划,同时，要根据实际情况及时调整和优化决策.2,供应商管理风险商场装修改造工程需要与多个供应商合作，如建筑公司、设计公司、材料供应商等.如果供应商选择不当或管理不善,可能会影响工程进度和质量.应对措施：严格筛选和管理供应商，选择有实力和信誉的供应商，建立长期合作关系，魂保供应商能够按时提供符合殷量要求的材料和设备.同时，要加曷对供应商的监管1瞪理，确保合作喉利迸行.3 .点蝴礴商场装修改
33、造工程需要投入大量的黄金，如果成本控制不严，可能会出现预货超支、浪费等问题，导致成本风险.应对措施：加强成本拄制,制定合理的预日计划，并对实际支出进行严格控制,在施工过程中，要加强对材料的采购加管理,避免浪费和损失.在结算阶段，要认真审核结算报告，能保成本合理.4 .施工计划不合理风给商场装傕改造工程需要制定合理的施工计划，如果施工计划不合理，可能会影响工程进度用IM量.应对措施：根据改造目标和实际情况制定合理的施工计划，明确各阶段的任务和时间节点.同时，要密切关注施工进度情况，及时调整和优化施工计划。5 .庚量管理不严格风给商场装修改造工程的质量管理至关*要，如果质管理不严格，可能会出现施工
34、筋量问题，影拘整体工程质量.应对措施：建立完善的质量省理体系，对施工质量迸行严格监覆和检查.同时，要力他施工人员的培if管理,提高施工队伍的技术水平.在验收阶段，要认真审核验收报告，确保工理质量符合要求.（五）社会给定风险本项目对周边地区经济和社会发展具有一定的即Q熊项目建设涉及生态环境.社会环境.市民出行等与人民群众切身利益息息相关的问慰,存在可能引发群众性社会事件或负面社会影响、进而影响社会稳定、和谐发展的风险.因此需要对其潜在的社会稳定风给进行先期预测、先期研判，先期介入、先期化解，在了解民情、反映民怠、集中民智、珍惜民力的基础之上,实现科学决策、民主决策.依法决策，进而进行有效的社会稳
35、定风险管理控制，切实维护地广大人民群众的根本利益.应对措施：认真研究各类社会稳定风险发生的原因，杉响的相关醉体及产生的后果等基础上，对主要的社会稳定风睑分别提出相应的具体防超、化解措施.为确保对可能发生的社会稳定问题,尤其是较大群众事件能及时高效、有序地开展工作，提高应急反应能力和处理突发事件的水平，评估提出相应的应急处理预案，本项目的建设运营过程中，相关的防范、化解措施应落实到具体的实施主体.各实施主体执行过程中多与利益相关群体进彳亍沟通交流，积圾按照相关的要求和措施进行操作，加强执行过程中的监君管理，建立完善的维稳制度，确定维柩工作主点.六、合同安排（）合同体系通州莲花升级改造项目涉及到多
36、方主体，因此合同体系繁杂.但大体上包括：为项目实施主体在本项目改造实施过程中与各有关主体签署的协议体系，包括工程总承包合同、供应或采购合同、服务合同等.（二）各方主要权利和义务在签订合同中明确规定各缴与主体的权利与义务，确保各方利益得到保隙.（三）合同条件1 .项目合作期项目合作期包括建设期和运营期两部分，本项目建设期为4个月，运莒期依据签订的合同2 .项目运营明确具体运营范围、运营内容.资金来源和结方式等内容若涉及到特许经营的,需满足特许经营的招标条件及要求.3 .项目用地项目用地以项目现状用地性质及批复的文件为准.未经项目实施主体或相关政附部门事先书面同意,不得变更土地用途,也不得用于项目
37、之外的任何目的.4 .工程启承包项目实施主体通过邀请招标方式确定耳备资质的缸单位作为本项目的工程总承包商，承担本项目工程总承包的全部责任和义务.5 .项目监理项目实施主体应通过邀请招标等适用法律规定的方式选择有相应资质的工程监理机构.6 .工程造价对于工程总承包项目，工程费用采用工程量单计价,依据招标人同意且图审合格的施工图编制的工程量洁单与招初货作为工程要用的计超基数.此外，项目实施主体有权委托第三方造价机构对项目进行建设期全过程造价控制,工程承包方应予以配合.7 .税费承担项目实施主体、工程总承包方、监理方等相关主体各自承担相应税费.8 .项目设施移交建设期结束后，总承包方应将项目设施及所
38、有权益完好无偿移交给实施主体或其指定机构.包括文件资料*设备等等.七、项目监管对项目进行“全生命周期监管是保障通州莲花升级项目顺利推进的市要内容之一，监修方式包括超约监管、行政监管、公众监管等内容.()隅约监管履约监管玉点在于合同制定和合同履行.其中，履约担保机制主要指投资履约担保彳瞳设履约担保.项目实施主体对项目参建方的履约行为迸行监管，包括前期工作.项目招标方案审直备案、投资审计、工程进度、工程质母、施工安全、财账审亘等.(二)行政监管主要包括项目前期、建设期、移交阶段亵设阶段，以及项目运营阶段等全生命周期的监笆.(三)公众监首项目全生命周期中，公众可通过网络渠道、电信等方式向政府进行意见
39、反馈.招投标活动公开公平公正，项目绩效评价结果应适度对外公开，保证绩效评价工作的透明度.八、绩效评价项目实施主体根据项目需要，可在项目执行阶段开展项目绩效泮价。评价范围包括项目产出.项目实施效果和项目管理等内容.绩效评价也是对社会资本考核的市要依据之一.项目绩效评价工作按照以下程序进行：1.下达绩效评价通知；2.制定绩效评价工作方案；3.组织实施绩效评价；4.编制绩效评价报告；5.资料归档.6.评价结果反馈.（二）绩效评价指标体系按建设期与运营期绩效评价指标体系规定的绩效评价标准和内容，在项目建设完工时结合竣工物收对项目进行最终建设期评价，并在项目建设过程中进行定期评价和临时评价.九、项目招标
40、与采85（）招标方式选择tR3WC中华人民共和国招标投标法及中华人民共和国招标投标法实施条例及相关规违制度，结合项目特点选择适宜的招标方式.招标方式分为公开招标和邀请招标.（二）资格条件资格条件最终以项目招标文件为准.（三）评审办法项目评审采用综合评分法，对投标人的资信技术文件和商务报价文件迸行综合评审.十、发展规划、产业政策和行业准入分析（一）发展规划1.项目建设及未来使用符合北京瑞沛总体规划（2016年-2035年B提出的突出高端引领，优化提升现代服务业和”高水平规划建设北京城市副中心,示范带湖E首都功能疏解”以及构建一带、一轴、多组团的城市空间结构”的要求.如滋收市总体规划（2016年-
41、2035年提出要突出高端引领，优化提开现t服务业“，要求聚焦价值链高端环节，促进金融、科技、文化创意、信息.商务服务等现代服务业创新发展和高端发展,优化提升流通服务业，培育发展新兴业态.培育*十大与首都战陷定位相匹配的总部经济，支持弓I导在京创新型总部企业发展.高水平规划建设北京城市副中心，示碉布E首则幽解.4晾城市副中心为北京新两典中的一翼.应当坚持世界眼光、国际标准、中国特色、高点定位，以创造历史、追求艺术的精神，以最先进的理念、最高的标准、最好的质量推进;1晾城市副中心规划建设，若力打造国际一流的和谐宜居之都示范区、新型城镇化示范区和京津蛀区域t办同发展示危区.索紧围绕对接中心城区功能和
42、人口疏解,发挥对疏解非首都功能的示范带动作用.促进行政功的其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能.本项目为通州莲花升级改造项目，装修改造后的用途为社区综合商场Ma1.i.商场的更新改造未来它将不仅仅是一个超市，还将包含精品超市、镁饮*生活0及为.儿童媒乐和账院等多个业态，全面满足周边居民的各种生;舌需求要求.项目建设及未来使用符合北京城市总体规划（2016年-2035年必提出的”突出高岗引较，优化提升现代服务业”和“高水平规划建设ItSI城市副中,示范带动非首都功能疏解”以及“构建一带、T由、多组团的城市空间结构的要求.2.项目建设符合仃晾城
43、市副中心控胜详细规划（街区层面）（2016年-2035年提出的促进行政功能与其他城市功能有机结合，以行政办公、商务服务、文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合功能”的要求.北京城市副中心控制性详细规划（街区层面）（2016年-2035年提出瞄准科技前沿,坚持创新引领，严格产业准入标准,有序引导高端要素失聚。做实转移疏解产业，集中平移中心城区适宜产业资源,做得现有优势产业，提高关键核心技术自主创新能力，做优新兴战略产业，培育发展具有核心竞争力的产业，在城市副中心及周边地区形成优势互扑、错位发展的产业新格局.优化握升城市副中心功能,有效承接中心城区功能和人口颓.聚焦行政办公、商务服务、文化旅游
44、三大主导功能，强化腾笼换鸟，积极吸纳和集聚高端要素和创新资源，智力构建高精尖经济结构，使城市建设发展与现1弋憾济体系相辅相成、相互促进.按照一带.一轴、多组团”空间结构优化城市功能布局,配套综合服务，营造良好的承接环境.促进新老融合，建设美丽家园，不断提升人品群众的获得感.幸福感.安全感,建设新时代和谓宜居典范城区.深化功能定位，明确承接重点:充分发挥城市副中心在承接中心城区功锢疏解、推进京津冀协同发展中的示范带动作用，持续开展琉解控治促提升专项行动，坚定不移调存量,为承接功能顶利落地创造条件.促进行政功能与其他城市功能有机结合,以行政办公、商务服务.文化旅游为主导功能，形成配套完善的城市综合
45、功能.（二）产业政策1.1 晾市政府关于进一步促进社区商业发展的若干措施提出：优化营商环境.鼓励融合发展，鼓励连锁超市在社区新建百音门店，扩大连锁规模，支持超市企业创新转型，对电子价签*智能货架、自助收银等卖场迸行数字化升级改造.完善便民商业服务配套设施，对照街区商业生态配费标准,补齐社区商业设施短板.本项目为通州莲花升级改造项目，装修改造后的用途为社区综合商场Ma1.i.商场的更新改造未来它将不仅仅是一个超市，还将包的品超市、餐饮、生活B艮努、儿猿娱乐和影院等多个业态,全面满足周边居民的各种生活需求要求.满足了区域发展的配套要求，促迸杜区商业发展的要求，2 .关于加快推进3集城市副中心高精尖
46、产业发展实施意见的通知d晾城市副中心从实际发展角度出发，聚焦行政办公、商务服务、文化旅游、科技创第四大主导功能定位，力争在总体规划的第一个十年，即到2025年，形成由商务服务、文化欣游、科技创新三大产业板块支浮,与副中心定位相匹配的高精尖产业基本格局,促迸空间资源高效利用，带动中心城区非首都功能和人口琉解，实现晾城市副中心向营商环境高地5专型,北京城市副中心到2025年的总体目标为区域经济高质量发展，经济总量实现飞跃；创新能力显著增强,国家高新技术企业数量超过2000家，国内外独角管企业培育和引进数量累计达到20家；国际影响力大幅提升，一批国硒名、国内领先的优质企业持续涌现,世界500强企业及区域性总部超过25家、全国SOO强企业及
