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1、鎏后洵砥虎工程项目风险管理分析与探讨班级：0524104组别：小绢姓名：王一伟张凯红刘方嫄卫倩倩周妙婷郭俊盟指导老师：陈花军文疵工我管理建筑工程项目风险分析及应对探讨第一章绪论1.1 建设项目11.2 风险11.3风险管理2第二堂风险概述2.1风险22.2风险因素识别32.3风险的评估和分析42.4风险对策的制定4第三章建设工程项目投资风险管理概述3.1 建设工程项目投资风险分析63.2 建设工程项目投资风险管理7第四章风险管理的方式与应对策略4.1管理方式84.2应对策略9第五章建筑工程项目风险管理实例应用5.1 项目背景95.2 XQI1.期工程项目的风险识别115.3 分析XQI【期工程
2、项目的风险因素115.4 XQI1.期项目的风险应对措施14第六堂结论与展望16第一章结论1.1建设项目建设项目是指在泞定建设期间内，在资源有限的条件下，在预定的时间内完成达到要求的现镶和项居标准的一次性任务.它以形成固定资产为目的，有明确项目建设规模、痂显标准及运用周期，人、财、物的运用上都有明确的限制,通常由建安工程、设备工器具、技术改造活动以及与此相联系的其他工作组成.建设项目有以下特点：(D投资巨大建设项目的规模往往很大,投入的资金较多.因此，若建设项目失败，损失是特别惨更的。(2)建设冏期长建设项目的投资如此巨大,因而，建设的工期也较长.短的一年半就.长则几年甚至更长.在这样长的周期
3、中，无论任何环节发生问应，其后果都是碓以估Ift的.(3)整体性强、涉及面广一个工程项目往往由多个的项工程组成,每个的项工程都有独立的设计文件,而各单项工程之间又具有不行分割的联系.而旦，建设项目涉及的方面特别广泛，如政府主管部门、银行、税务、保险、法律、设计询问、施工和材料供应等等，管理上的物潮工作业特别巨大。(4)具有固定性、一次性任何建设项目都是特别明显的一次性任务,而且建设项目都是土地上的附着物.不能移动.独一无二.即使是在同样地区，运用同样的设计图纸，其最终产品也会因时间、空间和其他外界条件的不同而不同。(5)制约条件多、风险较大由于工程项目都是在指定的地点建设，因而受到的制约因素较
4、多，如气候、地质、地形等。而且，由于技术条件、资金条件以及参加人员的阅历、水同等方面的限制，使得工程实现的可变因素更加困难，对忏理、出调的要求大大提高，因此，从项目起先到结束，不确定性因素多、风险较大.1.2风险是人们因对将来行为的决策及客观条件的不确定性而可能引起的后果与预定目标发生多种负偏离的媒合。工程项目的风险具有以下特点:第一.风险存在的客观性和普遍性作为损失发生的不确定性，风险是不以人们的意志为转移并超越人们主观意识的客观实在，而且在攻F1.的全港命周期内，风险是无处不在、无时没有的，这些说明为什么虽然人类始终希望相识和限制风险.但直到现在也只能在有限的空间和时间内变更风险存在和发生
5、的条件,降低其发生的颇率，削减损失程度，而不能也不行能完全消退风险.其次，某一具体风险发生的偶然性和大成风险发生的必定性.任一具体风险的发生都是诸多风险因案共同作用的结果,是一种的机观望.个别风险事故的发生是偈然的、杂乱无章的,但对大量风险事故资料的视察和统计分折，发觉其呈现出明显的运动规律，这就使人们有可能用微率统计方法及其他现代风险分析方法去计舞风险发生的概率和损失程度，同时也导狭风险管理的迅猛发展。第三，风险的可变性.这是指在项目的整个过程中，各种风险在质和Jft上的变更，陆看项目的进行，有些风险会得到限制,有些风险会发生扑得到处理，同时在项目的每一阶段都可能产生新的风险.尤其是大型项目
6、中,由于风险因素众多,风险的可变性更加明显.第四,风险的多样性和多层次性.大型项目周期长、规模大、涉及范围广、风险因素数盘多且种类繁杂致使大型项目在全寿命冏期内面临的风险多种多样.而且大麻风险因索之间的内在关系错综困碓、各风除因素之间并与外界因素交叉影响又使风险显示出多层次性,这是大型项目中风险的主要特点之一。1.3风管理风嗓管理是指经济总位对可能遇到的风险进行预料、识别、评估、分析，并在此基础上有效地处巴风险，以爆低成本实现最大平安保障的科学管理方法，国内风险投资的发展历史不长，而且由于客观环境的特殊性，使国内风险投资存在肯定的先天不足。中国风险投资缺乏相关的规范化法律制度环境，同时又缺乏合
7、格的5业风险投资人才,更缺乏风险投资的闽方.这些都使中国风险投资项目的风险表现出肯定的特殊性.因而就对投资项I1.的风险管理提出了特殊的要求。其次章.风险概述Ki籽市场经济的不断发展，工程建设项目的风险分析也越来越受到里:视，通过对风险的防莅措施的探讨来降低风险产生的损失也变褥越来越Hi要，工程建设项目的风险成穿项目决策（可行性探讨）、实施、生产运营的全过程.每个阶段的风险因素都将对项目的预期产生偏离，在实践中假如对投资MJ冷进行有效的防范,有利于减小实际结果与预期目标的偏离程度，降低风险损失，提制管理人员的管理效率和管理水平。2.1风险到目前为止，理论界对风曦达概念还没有统的相识。有人把风险
8、定义为“损失的不确定性，可以说是不确定的因素造成了投资项目决策的实际结果偏离了预期的程度“，不谛定性是指对某些因素缺乏足够相识而无法做出正确估计,或者没有全面考虑全部因素发生的可能性而造成的预期价值与实际价值之间差异。而另外一部分人认为“风险与不确定性跳行区分,乂有联系,是某一特定行为的全部可能性结果和每一种结果发生的可能性:从理论上讲,风险是指由于某种不确定的绿中所引起的总体实际价值与段期价值之间的差异.风险不仅只是损失发生可能性的一种状况，往往风险既包括损失的可能也包含流利的可能，与期里值的偏离就是风险，现在比较一样的看法是：不确定性是风险的起因；风险是不确定性的结果,是个系统造成失败的可
9、能性和由这种失败而导致的报失或后果.风险具有客观性、普遍性、偶然性、可变性和多样性的特征，（1）客观性.风险是不以人的意志为转移并超越人们主观意识而客观存在,而且在项目的全寿命周期内，风险是无处不在、无时不育的.（2）普遍性。风险存在于投资项目的全过程,而H.风险因素之间内在关系错煤困难、与外界交叉影响又使风险楂示出多层次性,不能从根本上完全消退,只能降低风险发生的概率和削减风险造成的损失。（3）偶然性。风险的发生具有不价定性，影响常常不是局部的，甚至对某一段时间或某一个方面的来讲，风险是全同性的.（1可变性,风险是不断变更的，在整个过程中、各种风险在旗和瞅上的变更，并且一旦发生，如不实行必要
10、的挽救措施将可能导致更严峻的风险投失.（5）多样性.风险因素数最多且种类螭杂,致使工程项目在全寿命冏期内面临的风险多种多样.不同的主体对同样风险的承受实力是不同的，人们的承受实力受收益的大小、投入的大小.活动主体的地位以及拥有的资源有关.2. 2风险因索板别风险因素识别是风险分析的基础,是运用系统论的方法对项目进行全面媒合考察分析.找出潜在的各种风险囚素,并对各种风险能够比较、分类,确定各囚素间的相关性和独立性，推断其发生的可能性及时项目的影响程度。通常的风险来源有：（1）条件发生变更,（2）设计误差.（3）管理不善“风险因素识别应依据项目的特点选用适当的方法,要留意项目的不同阶段存在的主要风
11、险有所不同，并正确推断项目的相关性和独立性.对各种可能发生的M险因素识别，是风险管理的首鬟步骤，在实践中，用于识别项目风险的方法有很多，目前常用的有:专家调查法、故障树分析法、情景分析等”（D专家调杳法是风除识别的基本方法，以专家信息为主要对象，通过专家运用特地的理论学问和丰富的实践阅历,找出各种潜在的风险因素,并时后果做出分析与估尊的一种简洁的方法.该方法在实践中较简洁操作，应用广泛.（2）故障树分析法是利用图解的形式，将大的故障逐步分解为小的故障，或对各种引起故障的缘由进行分析的方法.（3）情疑分析法依据发展趋势的多样性,通过对系统内外相关问题的系统分析,设计出多种可能的将来前景，对系统发
12、展态势做出自始至终的情景和画面的描述的方法。并时可能的风险损失起因进行评价，提出预防和规避的有效措施“风险识别要针对具体的项目区分对待，留意在不同阶段存在的主要风险因素有所不同，并具有特殊性以及相关各方面也行所不同，要用痣借鉴历史阅历，同时能够正确推断风隐因索之间的相关性和独立性.2.3风险坪估与分析风险分析是风险识别和风险管卉之间联系的纽带，可使管理者更精确地相识风险和影响以及相互作用，常用的方法有简洁（占计法、圾礴性分析法、概率树法和蒙特卡洛法.（1）简沽估计法包括专家评估法和风险因素取做评定法.专家评估法也叫徐尔菲法，是以发函、开会或向专家询问对项目存在的风险因素及其进行评定，每位专家凭
13、借阅历独立对风险因素和风险影响程度做出正确的推断.找出各种潜在的风险并对其后果做出分析和估计。风降因素取信评定法是估计风险因素的乐观、以悲观和最可能值，计算出期望值，将期望（ft的平均值与目标值相比较.计算出两者的偏差值和偏差程度.据以推断风险程度的方法.简洁估计法只能就单个风险因素判定风险程度，精确度低，简洁产生偏基.（2）敏感性分析法包括敢呼性分析和盈亏平衡分析。其中盈亏平衡分析是一种戢筒活的风险评价方法,重点关注产量、成本和利润三者之间的变更关系.通过测算项目的盈亏平衡点，来分析投资项目在不亏损的状况下所能承受风险的实力.该方法可以粗略地对高度敢礴的产量、内价、成本和利制等因泰进行分析,
14、方法筒洁，是一种广泛采纳的风险分析方法。（3）概率树法贴在构造概率树的基础上，运用概率论和数理统计限理.计算出全部可能变更姐合净现值的期望值和净现值大于零的概率，再画出其概率分布图，从而推断风险因素可能发生的概率.（4）蒙特卡罗法是目前风险分析方法中较为钱典方法，又叫K1.机模拟或统计试验法，是通过对随机变价的统计试脸、随机模拟来估计经济风险和工程风险的数学方法。该方法在实际应用过程中内干过程较为繁琐应用的不是很多.在工程建设项目中，风险的估计与分析方法很多，每种方法不是孤立应用的，可以依据具体状况抵合运用,但必需依据具体状况来正确选择运用,才能得到可信的分析结果，否则，分析结果与实际将不吻合
15、.2. 4风险对策的制定风险的识别、评估与分析完成后要依捌建设项目具体的状况制定相应的防范对策,以削减经济损失.风险对策是实行有效的方法避开风险、歼灭风险或以应急措施将已发生的风险造成的损失限制在以低限收，股可以从变更风险后果的性质、风险发生的概率或风险后果大小三方面提出多种策略。依据风险程度和风险大小的不同，应当实行不同的应对措施,制定应对措脩应用意以下原则：1）针对性.应妹合行业的特点,针对项目的主要或关犍风险因素提出切实可行的应对措施.2）uj行性。风险对策应立足于现实客观的措枪的基础之上，应在财务上切实可行。3）经济性应将规避风险措施所付出的代价与风险可能造成的损失进行权衡,如应对措施
16、所花费用远远超过可能造成的风险损失，应对措施将失去痣义，风险对策的制定主要从削战风险和限制风险事务的发生著手,对风险发生前或已发生时实行的一系列手段和方法,以达到削风险描失或规避风险的目的.通常有风险回避、损失限制、风险转移、风哙自留等方法。应对措施忏Ri制性措施和财务性措施,限制性措施是避开和削减风隐事故发生的机会限制已发生损失接著扩大可实行风险回避和损失限制措6-风险W1.避是彻底规避风险的种做法,通过M通风险因素.从而【可避可能产生的潜在损失或不确定性，或风险应对措瓶的代价品贵，得不俳失，就可以实行回避风险的措施。表现为拒绝担当某种特定的风险和中途放弃已担当的风险.损失限制包括损失预防和
17、损失抑制.预防是实行措施削减损失发生的机会，而抑制是设法降低所发生风险损失的严竣性，这种方法主要针对那可以限制的风险因求,提出降低风险发生可能性和削战风险损失程度的措施.财务性措施包括风险转移和风险自留。风险转移通常也叫风险合伙分担.是投资人针对风险潜在损失较大,发生概率小,独自无法担当的项目时,符可能面临的风殴向其他部门蜕实体转移,从而削减风险的转移对策：说为了限制项目的风险源而实行的与其他企业合费或合作方式，共同报当风险，共同受益的避开加险畏失的方法.风险犯移：一是将风险源转移出去：二是把部分或全部非风险损失找移出去.其目的不是降低风险发生的概率,而是借助合同或协议，在风险任故,旦发生时将
18、损失的一部分转移到第三方身上.风险防莅与限制的方法措施很多，每种方法的应用不是单一的，也不是互斥的，可视具体状况祖令运用，才能取得较好的效果.第三章工程建设项目投资风险管理IK述工程建设项目具有投入资金大、开发周期长，影响因素多.效益与风险技存等特点.随着科技的发展和项目白身环境的变更，工程建设项目所涉及的不确定囚素、随机因素和模糊因素越来越多，从筹划、设计、建立到竣工后运用，整个过程都存在着各种各样的风除，并伴随工程项目建设的全过程.随着中国经济全面开放和投资主体多元化进程加快.工程建设单位及其他相关单位的比争更加激烈，将面端比以往更多的风险,因此.加强JS程项目风险管理已成为项目管叫!人员
19、的重要任务。3. 1工程建设91目投贵风除分析就企业投资而言，投资(干脆投资就是把资金投入生产建设和经昔，如购买土地、设备、瓢立厂房、生产工艺、购买生产用材料等，以便获得投资后的预期利制。是企业运用资金网整产品结构、提高生产J1.艺、实现产业更新换代、增加企业比争力的主要方式之一，也是投资风险产生的主要领域，工程建设项目投资风险表现有以下方面：(I)、技术风险：是指技术条件的不确定性而引起JS程变更的可能性.技术风险主要友现在Ur行性探讨、工程方案选择、工程勘察、工程设计、工程施工、工程监理等过程中，由于技术标准和计舞模型的选择、设计参数的选IU等何虺上出现偏差而形成的技术变更风险.(2)、自
20、然条件风险:是指由于自然现象如塞冷、台风、续雨、洪水、火灾地熊、地顽灾难、雷基等风险因素可能给工程施工带来影响和损失.(3)、羟济风险：是指的社会因素导致的工程造价上升说工期延误的风险.主要我现为宏观经济形势不利：工程投费硬环境和软环境(管理部门服务意识和工作作风等)变差；通货膨胀幅度过大：资金筹措困难：原材料价格不正常上涨等方面.)、合同条件风险：是指由于合同条件制定的不完善以及合同执行不力给，程施工宿来的变更风险,如合同范明界定不清，计价方式不合理、项目加织管理混乱等因泰均给管理带来负面影晌.(5)、人员素养风险：是指工程参加各方的主要从业人员技术素养欠缺给工程施工带来不利影响，如主要设计
21、人员素养差造成工程出现大量的设计错误和造漏；施工管理人员素养低下，使工程出现大而枳返工：监理人员素养低下，导致工程变更箱繁发生：业主管埋人员素养低下，导致工程管理失控，项目各方玳以协调工作，致使工期延长和成本上升等。工程建设项目的风险表现多种多样.同一个风险因素在不同的阶段所表现膨式和造成的损失都是不同的.假如不重视每个环节风险的防范.最终导致风险因素相互叠加,引发更大的风险后果，工程建设项目投资风险伴随工程项目建设的全过程，是一个周期长、投资多技术饕求高、系统困难的生产和消费过程,在全过程中，存在若未知的、随机的因素，至今没有得到有效的理论和方法，由此而造成的风险干脆影响工程建设项目的顺当实
22、施和胜利，4. 2工程建设项目投资风陂管理工程项目的风险管理就是以降低J：程项目中风险发生的可能性为目标减轻或消退风险的影晌,实现工程项目的颈期目标和经济平安。工程项目风险管理一般包括以下内容；工程项目风险的识别与预料、风险源排列分析、确定风险管理策略、制定风险管理支配、风隐的测定与评估以及工程项目风险的防莅与处河,工程项目的立项，各种分析、探讨、设计和支配都是基于对将来状况（政治、经济、社会、自然等方面）的预料之上，基于正常的、走向的技术、管理和组织之上.而在实际实施以及项目的运行过程中，这些因裁都有可能会产生变更，各个方面都存在芍不确定的因素使目标不能实现.工程项目风险管理是工程项目管理的
23、重要组成部分,但其不同于其他管理功能.它是人们在迫求车端和平安的I1.惊下，在传统管埋思想和现代科技理论相结合的基础上发展起来的一门新学科.工程项目风险管理就是人们对潸在的意外损失进行辨识、评估，并依据具体状况实行相应的措施进行处理,即在主观上尽可能行备无患或在无法避开时亦能寻求切实可行的补偿措施，从而削减意外损失或使风险为我所用，工程隹设项目风险因素涉及面广泛，表现在以下三个主要的阶段：前期决策阶段、项目实脩阶段和生产运营阶段，对风险的管理也主要集中在这三个阶段，本文中点对决策阶段和实能阶段的风险因素诳行分析，工程建设项目风险分析贯穿工程建设的市场预料、工程技术方案、融资、经济和社会效益的各
24、个方面.是对工程建设项目活动中涉及到的风险进行识别.评估并制定相应的政策，以最少的成本,她大限度地避开或削减风险事务所造成的实际效益与预期效益的偏离，平安地实现工程建设项目的总目标，主要包括几个环节，即工程项目风段识别、风险分析、风险评价及风险管理方法制定,如图11所示.图1-1：工程项目风险管理的流程图第四章风险管理的方式与应对策略4.1 管理方式第一，实行更严格的法律约束，在投资协议中增加对风险投资的特殊爰护条款.对于在投资前投资协议中相关约束条款狭乏的项目，在投资项目增资或者其他事务发生时,应当利用此契机，作为谈判的条件，加入新的约束条件，以加覆对投资项F1.的监别爱护条款。对于在投资的
25、投资协议中相关约束条款块乏的项目.在投资项In增资或者其他事务发生时.应当利用此熨机,作为谈判的条件，加入新的约束条件，以加强对投资项目的监控力度，防范和规避风险的发生，由于创业企业一般急需其次轮的融资，所以风险投资公司假如情照给该项目接着投资,在与创业者做增资读到时,由于在谈判时处于有利地位,可以把加入的相关条款作为接者投资的徜提，从而加强投资协议中的监管条款的效力，其次，推动投资企业内部治理结构的规范化。风险投资公司必需有意识地推动风险企业内部治理结构的完善.培育风险企业对规范化管理的意识.要明确股东大会、施事会、监事会及经首管理层的资权利，以制度的设立与完善制约投资者与羟首者的行为.要用
26、树立现代企业管理理念，以先进的管理手段与管理方式，对企业进行规范管理。第，以供应增值服务契入监管.依据中国创业者的文化习惯中国风险投资方应当对投资企业的风险管理采纳敏她的策略要与被投资企业建立比较好的关系，多供应管理彻问，帮助引进客户、合作伙伴等增值服务.用服务来换取投资企业的协作,从而有利于对被投资企业信恩的刚好驾驭,性好对其风险管理和监控.4.2 应对策略首先,对于资金不足的创业企业，或前景基本不看好的企业应当时刻关注其财务状况.对己羟或者将支持不下去的企业，建议风畛投资公司刚好实行休眠、合并、清算等方式止投：对尚存在发展前景的企业，要亲密关注其财务状况，防止创业者损者投资者的利益；在市场
27、开拓方面为创业者供应有效的帮助，同时为其找寻技术、市场、资本方面的战略合作伙伴：对于发展前妣较好但跳乏资金的项目，应主动柄助联系贷款投保获得银行贷款，也可追加投资.其次，射于产M结岗单一的企业，建议尽显拓展产M线,或者适当变更钱营策略.开拓新的扁利点。对尚在产品开发阶段的企业,应时其产品漕在市场进行深化了解，越议在其开发过程中,增加产品宽度和市场适应实力,并随着市场变更适当调整产品方向和经营模式.第三，对于经昔管理实力弱的企业，应加强与管理层的协调沟通，尽可能地输出增值服务和管理，相助企业的管理者改善经营管理,或举荐职业经理人干脆参加管理,并督促被投资企业完善法人治理结构，精助投资企业建立健全
28、内部管理制度.第五章建筑工程项目风险管理实例应用5.1 项目背景闲徜国家一系列救市政策出台，如金融机构贷款利率降低、多项房胞产税裁减免或廷迟收取、公枳金贷款首付卜降、政府购房常奖等多项措施的推动，XQ1.1.期项目所在地区房地产业在遭受金啦危机后逐步回暖.同时,由于全球金融危机的扩散,全球市场对水泥、铜材等产品的衢求陷入低迷状态，钢怏、水泥等建材产能过利.建材价格持续较低.XQ1.1.期项目正好借机上位，利用现有实惠政策和低成本的有利时机，更好地实现利润以大化.加之XQI期项目积累的阅历、为企业打响了品牌,更为11期销售打开了市场,奠定了基岫。5.1.1 项目主要建设条件1 .工程地质条件XQ
29、n期项目处干长沙城沿江盆地中心,其岩基结构坚硬,地下水源丰亩.地表为粘土砂砾层，相宜于建设高层建筑.从现场勘察及原右建筑物运用状况推断,该地结构稳定，无滑坡无洪水危害，地震裂度为6级历史上无突发性地震等不良迹象.2 .自然气候条件XQH期项目所处地处亚热带季风性潮徭气候，四季分明.春末要初多雨，夏末秋季多早；春湿多变，夏秋多睛，严冬期航，冲热期长。全年无需期约275天，年平均气都16.817.2C,年平均总降水能1422.4毫米.3 .水电、交通等公用配套设施XQi1.期项目接近湘江，水源足筋，市区供电状况良好，能保证生产生活所需,该项目定址于长沙城某县中心主干道上,地理位置优越，交通便利,区
30、域基础配套设施特别完辔，规划布局特别合理,还积爨商业、教化、医疗、金融、邮电等设施干一身,区位优势明显,投资价值大，升值空间大，5.1.2 项目主要技术经济指标表6.1XQn明项目主要技术经济指标表项目单位数值备注一、总用地面积：m,405101.商品房Itf371902.商场m3320二、总建筑面枳：Itf1160151.商品房住宅建筑面积ID190485架空层建筑面积m2160车座及杂物间面积ID11420物业及活动用房面积m,180庖下车阵建筑面枳m,4854不计入容枳率合计m993992.商场商业建筑面枳m,12240卜车库建筑面枳m,3276不计入容枳率合计m,15516三、新增住户
31、数户657四、新增出售车位/163五、容积率（总建筑面枳/总用地面积/2.86六、建筑密度%20.4%50.9%七、球化率依上述建筑工程项目风险管理理论学问.对XQH期项目进行风险管理探讨。5.2 XQ1.I期工程项目的风险识别通过分析XQH期项目的实际工程状况，运用专家冏查法、WBS分解法，没实地考查、口头询问、以及问变调杳，结合图21”建设工程项日风险的分类图”，总结出XQII期项目面临的风险，进行分类，建立风险因素初步清单。依据初步清单列出的重要风险来源.针对XQI1.期项目的特点，推想与其相关的各种合理的可能性，包括.赢利、损失、时间、成本等方面，钱J目管理者及其他有关人员的仔细分析、
32、预料，汨到XQH期项目的风险因素表，结果见表6.2。对XQ1.I期限目的风险进行识别工作的，主要是项目组人员。他们对项目的干脆和间接的资料的驾驭比较多,比较了解项目的状况.表6.2XQH期项目风险因素表风险分类风险因素政策法律和政策不健全、内容变动等经济通货咙张、产品市场动荡、物价上涨、汇率和利率浮动、相关财务风险等设计设计错误、遗漏、变更、不具有先诳性等施工施工工期延误、材料和设备选择不当、鲂量不达标、技术工艺水平低下或流程不合理、平安措施不当、6直工环境恶劣等管理袂策失误、愫作规程不完善、制度不健全、备利益相关者的协调不良好、从业人员水平低或失职等合同合约推订及履行实力的风险、索赔及合同纠
33、等自然与环境地震、火灾、暴雨M、恶劣的天气变更、困难的工程地质条件、脩上对环境的污鎏等5.3 分析XQn期工程项目的风险因素5.3.1 政策风险因素为了应对全球金融危机,2009年上半年,中心政府推行了很多促进楼巾健康发展的政镇.从金融和财政上给楼市稳定发展予以政策扶持.省、市、县为“保增长.扩内需，调结何”推行的一系列政策措施已经成效显著。房地产业作为城市建设投入的大头，也是固定资产投入比重垃大的行业，对县经济增长的推动作用H益凸业,为了提振市场信念,保持房地产投资消费热度.实现房地产业的ft!康持续发展，XQH期所在县政府于2008年出台一系列房产激活政策,如减免房产交易税费、财政嘉奖购房
34、户等，激发了市民购房主动性.为进一步激活房地产市场,促进全县房地产业大发展大提速,县政府还明确提出.2008年以来应对金融危机,中心和省市出台的有关政或,没彳f明令取消的，郎将接著执行，凡是我县出台的相应激励机制，都将坚持下去.县政府还对对房产企业还实行县慑领导联点服务制度。这些措施都促进了房产消费热度持续里升为XQI1.期项E1.供应了很好的建设和发展环境激发了其投资主动性.5.3.2 经济风险因索通过专家调查可知,XQ1.1.期项目的主要经济风险是市场变更、融资对项目收益的影响.1.市场风险从长沙城的整体销件状况来存.2009年上半年商品房销售而枳和第（4金额,与去年同期比分别增长63%、
35、56%.特殊是90平方米左右的二房以及120平方米左右的：.房,相鼠最大，占总情比都超过了20%,其中90平方米以下中小户型供应占比为43.93%。整个城区楼市早.现“量埴价稔”的局面，呈现健康有序发展的良好趋势.2009年XQ1.1.期项目所在县房地产发展势头也特别良好,新开发而税近27万平方米,在建面枳拉过139万平方米，竣工面积超过30万平方米：销售商品房与去年同期相比塔长172%,销仰面积与去年同比增长183%；销仰金额达12.4亿元，实现财税收入2.35亿元；商品房带得均价与去年同比增长8.6%.同时,伴防着经济的迅猛发展,大量工业企业的进驻产业发展规划的实施.XQn期项目所在地的产
36、业实力在持续增加.居民人均GDP在2002-200年间累计增长339%,总体购方实力也在持续增加，针对XQ1.1.期项目而言，它地处县政治经济文化中心,是？T会长沙的西大门，倚“长株淖”经济一体化黄金困：小区位于县中心主干道,交通便利,区域基础配套设施特别完善.规划布局特别合理,还积聚商业、教化、医疗、金融、邮电等设施于一身.因此.XQH期项目地理位汽和区位优势得天独厚，市场竞争力明显强于其他楼盘，投资价值大，升值穹间大。2,融资风险XQ1.1.期项目分为商品房和明物商场两大内容，企业将【期回笼的资金调剂至商品另建i殳,加上公司支配对此项目分两次开工，因此，首批开工的项目不需向银行贷款.H期商
37、品房购地款项己全部付清，前期设计和项目报建工作的部分费用也已支付，如前期JSH的预传状况好，马上开工余卜工程，同时建设该项目可分期向施工方支付工程费用，项目开工至主体封膜时支付70%的工程款,琮合预料整个II期项目一共需向银行贷款约1亿元,贷款利率按现行5.3战预管.贷款年限按建设工期1年预Jr的物商场的全部资金则由企业自笫出资。预料在建设工期内,银行贷款利率的变动不大，因此,XQH期项目的融资风险不会给项目预期目标逐来很大的影嘀.5.3.3 设计风险因素IKj看房地产业的不断成钻.住宅小区建设进入高品质时代.XQI1.期项目规划空间布局合理、科学，留意建筑与环境并重，绿化率高达50.7小区整
38、体的设计更留意创新、超前，创建性地设计出了一个绿地景观美丽，功优质最优良，人居文化上乘，物侦、精神可持续发展的志向而品质宜居家园.在市场调查的她础上，该项目而层商品房的户里设计为三室二厅占60%.四室三厅占40,主流面枳在100130平方米之间.户型采纳大开间、短进深板式结构和少届点式结构,户户朝两，房屋紧凑适用，功能布局明显，做到干湿分别、动群分隔、脏净分区。XQH期项目在设计阶段,存在着向设计提出违反设计规范、标准,特殊是强制性标准的要求，造成的“投机性”质限问区.给项目带来风险：为了企业持续稳步发展,迫求项目与周边项目的“差异性”，XQH期在打造高品质住宅小区的设计理会上，在环境、户里方
39、面大胆创新，存在着泞定的风险。5.3.4 施工风险因素工程项目施工风险有很多种,对于XQH期项目而言,主要有工期风险、质量风险和平安风险.1. XQII期项目工期的不确定性因素分析：(DXQH期JS曰施工大多在现天、海空作业，气候环境等因素对工期有影响，如施工过程中出现的驻雨、天气变更异样等都有可能施延项目工期：(2)劳动生产率.如施工队伍素养、劳动用工配套的合理性、劳动用工动态性等：(3)各工种交叉作业时间支用不当：(力材料供应、当地运输条件，XQ1.1.期项目小区位于县中心主干道，交通便利，运输条件良好.XQn期项目实施进度支配支协作理预料2010年9月能完成土建工作然后起先预售、预租.2
40、. XQ【1期项目施工质状的不确定因素分析：(1)XQH期项目建立了一个较为完簪的底量体系，确定了质量目标：(2)项目严格要求材料的选取、质加要求,重点防范削减材料用量现象.杜绝“伤I：减料”：(3)项目存在从业人员对设计学何相识有正大错误，推自变更设计而造成的质5ft风险；(4)在桢琏管理过程中，存在没有重视关键部位和关键过程的跟踪检杳处理，对一线简洁H；现影响结构平安,特殊是一些虽不影响结构平安,但对正常运用功能有严峻影响的问跑.未刚好处埋，没有做到“事前”限制，给愧出、交房后造成的质疑“隐患”等.3. XQH期4F1.工程施工在施工打舞、施工过程、竣工及试运行等阶段中，存在的平安风险因素
41、主要有：(D员工误操作.导致机械设备损坏.畏害现场人员：(2)设济、工具等的运行和运用状态不良，如脚F架搭设不牢、超歌.(3)施工设计对平安风险的考虑不充分.5.3.5 管理风险因索XQH期项目建设单位是具有独立法人地位的有限芮任公司，公司技术力气较覆，淙合人才云集.公司组织机构健全，设有行政部、财务部、企划部、稻竹部、工程部.本着团结务实.开拓进取的经营理念.不断为社会和民众供应买褥起的优施产品.XQH期项目制定了完善的规程制度、平安制度及其他相关制度.在做决策的，邀请专业人士对项目IS行可行性探讨，以加强决策的精确性，产格限制选取相关管理人员的过程，对其各方面的索养进行了粽合考察,并对从事
42、人员进行了专业培训，以提高他们的专业工作实力“XQI1.期项目面临的主要管埋风险因素是各利益相关者之间的协圜，果然项目有从各个方面层域协调各方关系，但是由于工程时间长且困难，难免会有摩擦和误会。5.3.6 合同风险因素XqI1.期项目在合同审查和签订阶段，严格依据中华人民共和国合同法的相关规定，采纳规格的合同范本，明确约定的合同条款。XQn期项目面临的主要合同风险是合约履行实力的风险.在其运作和建设过程中涉及土地转让、融资、设计、监埋,工程地质勘察、设计与勘察谀计成果审核、招标代埋、施工、材料设备供应、质玳检测、销的托付、购房等合同或1.议的咫约过程，涉及方面多，假如在关键的过程出现失误，都将
43、给项目造成相当大的麻烦.5.3.7 自然与环境风险因素从工程地质条件分析中可知,XQH期项目所处地结构稳定，无滑坡，无洪水危占，地箧裂改为6级,历史上无突发性地麴等不良迹象：其自然气候四季分明气温校野适.XQH期项目留意高晶顺的住宅小区建议，实行主动措施防范建设过程中对环境造成的影响，制定了相应的污水、污气、噪音及建筑废弃物的处理措施，尽IR不给自然环境与项目周边环境带来影响。5.4XQI1.期项目的风险应对措施5.4.1 政策风险应对措施从上述XQ1.1.期项目政策风险分析与评价的状况来看，它是属一般的项目风险，较简怙防蜜和规避.而且,相关法律、政策在日渐完善,且变动频率很低.因此.主婆果纳
44、风险自留和风险回避的方式来应对XQII期项目政策风险.在进行风除自留指施时，综合考虑国家政策、法规和社会的稳定性，以及因这些因素的变动而3致的其他不利因求,刚好对项目进行调整，I1.多少取地方政府的支持，享.有现有实惠政策,主动适应国家宏观调控.都能削减项目损失.当面临不行接受的政策风险时.可选择风险回避的措施,以削战不必要损失.5.4.2 经济风险应对措施经上述风险分析与评价可知，XQH期项目经济风险中的市场风险是整个项目的重点防范风险之一，因此，需加强市场管理，防范其对项目产生巨大的影响。XQH期项目在项目IW期进行可行性探讨时.已对市场逆行严密和具体的市场调杳.估测市场的备求量以及要求,
45、加之XQI期项目积累的阅历,打响企业品牌,为H期销但打开市场奠定了基础，可有效预防“有价无市”现象.XQH期项目还可通过加强羟甘管理，提高产品的性价比，并采纳差别化战略，拉大与同类房产的差距，以提高市场竞争力：还须要保持市场信息的刚好反馈,以刚好了解市场的需求：并制定风险管理制度.起风险预警作用.在融资方面，XQII期项目可以实行风险自留来应对通货膨张，如在投标中考虑应急费用：实行风险转移应对汇率浮动，如投保汇率险、套汇交易；也可以通过市场调汇来限制风险，转危为安.为防范资金风险和销售风险，公司对XQi1.期项目实行“一次规划设计和报批,分两次开工建设”,第一次开工“商场”和1号栋和2号栋商品
46、房,假如预瞥状况较好，马上开工剌余的3号栋和I号栋商品房,防范资金沉淀.5.4.3 设计风险应对措施应对谀计风险，XQH期攻目首先应严格监控设计质房和进度支配，尽瓜防范和限制设计风险的发生。此外，XQI1.期项目还应针对不同缘由产生的不同设计风险，制定相应对策.1.实行在设计合同中分消责任以转移设计不充分或存在决陷带来的风险：2 .对于现行规范不完善带来的设计风险,通过风险分散将风险分散给项目的其他利益相关人：3 .通过加强爱护措施、员工培训、标准化作业及制定应急指曲来预防设计变更风险和创新风险：（对于图纸滞后风险则采纲风险分放或应急方案来应芹5.4.4 项目施工风险应对措施应对项目施工风险，
47、XqH期项目应采纳先进的、抗风除实力强的技术方案和军界的平安措施，实行有效的管理祖织形式，对施工过程进行严率的监控，I-XQ1.I期项目支配工期为一年它是建立在产递的科学看法匕分析评价进改目标实现的可能性及存在的主要影响因索.采纳倒持进度法编制总体进度支用，给出富余量，包括按料各种可能风哙的的时间损失，作为夜日具体实施的总工期.XQI1.期项目已集中力气做好前期打算工作,抓紧项目规划和设计,为一工顺当艇开创建条件.为了主动应对合同工期中的风险因素,避开因工期延误而造成的损失.首先，XQI1.期项目在施工进位限制过程中，可以总工期关世路途上的关覆节点为限制目标,保证关键节点的进度目标；其次，可通过时工期的合理支配，削减窝工和机械闲置现象，加快材料、设得的周转，削减资金占用量：并对进度实施动态限制.刚好调整进度支配.再次，项目可建立协Wi制度,定期协调各参建单位间的进度关系：计对施工工期中的关键问题，干先制定解决方案,实行措施进行系统探讨，2. XQ1.I期项目为了应对的质量风险，己制定了明确的麻量目标保证体系，建立了层层负责的质量贵任制.为了限制因质量风险而对项目造成的损失，XQII期项目应完善俺工技术及工序，对施工过程进行严密监控，以降低顺破风险
