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1、商业房地产商铺,商业是城市最古老，最基本的功能。城与市两个概念和在一起才能成为城市。商铺，由“市”演变而来，说文将“市”解释为“集中交易之场所”，也就是今日之商铺。清明上河图曾详实地记录了北宋商铺、商业街市的景况。,清明上河图,城管来了,商业发达程度往往是一个城市经济与社会发展的象征，也是一个城市文化的呈现。（比如：纽约，伦敦，巴黎，香港都是世界知名的商业中心,纽约的华尔街和第五大道,英国的海德公园,法国埃菲尔铁塔和凯旋门,香港、北京、上海、苏杭、成都、昆明、西安、重庆城市竞争力，包括生产力、流动力、活力都在不同程度上与商业的整体规模、整体素质有直接关系。商业地产是城市化进程中的重要推动力量，
2、作为商业的载体，商业地产在发挥城市的凝聚力和辐射力上起到了重要的作用。,选点没有倒闭的记录,麦当劳，7-11分店 有100条选店标准，必须80分，其中前21条是硬指标。公司每年拿出5%营业额作为选点费用。,选好点10%的努力得到90%的收益。没选好点，90%的努力得不到10%的收益。,选择好的商铺的重要性,客服好是5倍销售！但选点好是100倍销售，,买到一个好的铺，人生少奋斗10年，买下一条街的铺，等于创办了一个赢利的集团公司！,选择好的商铺的重要性,结论：购买商铺的三个最重要的原则,（1）选点！,（2）选点！,（3）选好点！,商铺种类,1：按商铺产权自主运营分为：街铺，铺中铺，产权式铺；产权
3、式铺：没有分界，铺位只是在图纸上反映出来，无法自行出租（例如：商业综合体，购物中心，百货商场，酒店内商铺）铺中铺：在商场里用隔板或轻型材料分界，某些铺中铺可自行出租，某些则不行（例如：某些地铁商铺，专业市场商铺等）（这两种铺经营权和管理权在管理者手中，个人较难抵押融资，没有主动权，增值也很受限。）街铺：产权自主，有明显分界，可自行出租，可抵押融资，增值能力强。街铺又可按服务人群区分为：商业街铺，快车道街铺，社区铺,商铺种类,2：按商铺的功能分为：地铁商铺专业市场交通设施商铺旅游区商铺机场商铺3：按所处楼宇分为住宅底商商铺（裙楼铺）商务楼、写字楼商铺,长期稳定的正向现金流：（一铺养三代）经营性现
4、金流：租金收入；投资性现金流：增值，按揭；融资性现金流：加贷，抵押贷、质押贷、循环贷（承兑），消费贷（装修贷款）、信用贷。,投资街铺的十大好处,创造长期稳定的三种现金流,一个90平米的商铺的三种现金流 1、经营性 年租金=36W*12月=432万 432万/10%=4320万营业额 2、投资性（10年-13年）从均价40，涨到了60万/平方米 90平米*40万=3600万 90平米*60万=5400万 增值1800万 3、融资性现金流 巨大不可评估 多家银行会主动找到房东发放贷款,商铺能带来持续不断的增值（商铺由未成熟-成熟：增值空间巨大）：股本收益；总资产增值；溢价增值；租金收益.我们选择商
5、铺的标准是：高人流量、高资金流量、高物流量集中的区域，所以保证商铺的现金周转率很高，投资收益率很高。营业额增长率、利润增长率、现金流增长率得以每年持续稳定的增长。,投资街铺的好处,18,万达商业广场济南,租金收益,09年5月份10万元一套单价，锁定2.1万/平米的价格2010.1月份 按揭 首付50%贷款50%2010年年底陆续交房2010年11月万达广场试营业该租金（元/天/平米）从2元-3元-5元-7元-9元现在的租金在11.5-15.5元/天/平米,平均价格13元/天/平米年租金=300平方米*365天/年*13元/天/平米=142.35万 相当于142.35万/10%=1423.5万营
6、业额的公司,一个300平米商铺的升值分析,1、投资股本收益（10年-13年=4年）a 从均价2.1万，涨到了5.3万/平方米 b 用了50%的杠杆 首付315万+贷款315万=630万 现在涨到了1590万，相比315万来说涨了5倍 C 团购赠送了地下负一和负二层 地下两层价值是地上的0.5倍，地下两层价值795万 合计：1590+795万=2385万，是315万的7.6倍 股本升值了7.6倍，相当于投入1W变成了7.6万，溢价升值6.6万,商铺有整体规划、整体运营，创造增值收益，创造附加值。如：整条街交给运营商运作。买好一个商铺，节省10年创业时间，买好一条街的商铺，相当于收购了一个赢利的集
7、团公司加快资产积累的速度及进程。,投资街铺的好处,资产总值大，直接申请做固定资产证券化，节约税收。商铺可以单独分拆上Reits，做溢价融资。可以分期分批出售资产，分拆上市，产生高溢价。套现率快，易进出，股权可单独交易。,投资街铺的好处,衣食住行与民生息息相关的行业消费都需要商铺去体现。经济危机来临时受冲击最小的是商铺，经济复苏后，最快增值的也是商铺。,投资街铺好处,商铺虽多，一铺难寻 选个好商铺，就像选个好老婆（老公）千万不要急哦！,投资商铺的标准,选择商铺的21条标准,1、商铺位置：商业旺区 王府井大街前门大街 东四 东单 朝外 建国门高档住宅区（社区内外有区别。若商铺在封闭社区内，外面人流
8、很难进入，在选择社区商铺时，要尽量靠近门口）写字楼（消费集中）SHOPPING MAIL和百货商场综合娱乐集中场所及五星级酒店城市级公园除前6点外，不要在其它地方“金角,银边,草肚皮”是商业内流行的择址、选铺的要诀。十字路口，街两端，和转角的商铺财气人气都要旺于其他的商铺。（为什么呢？）,商铺投资二十一条,2、人流量决定升值空间 1.社区铺：做人口调查（3个5原则）：人均收入5000元以上；步行510分钟内，5千套以上住房（1.5万以上人口）。2.商业街铺：人流量每天（按每天10小时商业时间测算）在1万人次以上，人流量越大，商业口岸越旺。（每5分钟人流100人次以上。）,商铺投资二十一条,3、
9、政策、趋势、规划 前景，直接关系到商铺投资的价值空间，正在发展中的商圈，随着商圈的快速发展，商铺的成长性将非常好，是值得投资的绩优股，因此，投资者应“跟着规划走”，多关注政府的城市和商业发展规划。,商铺投资二十一条,4、经营业态和租客品质指标（从商业回报角度考虑，商铺适用行业广泛,这里所指的经营业态是整条街的业态，而非某个商铺的业态）：1、A类业态：银行、连锁珠宝钻石金店（周生生）、国际名牌奢侈品店、名牌连锁服装店、名牌婚纱摄影店、名牌连锁饰品、名牌连锁化妆品、名牌皮具鞋类、名牌连锁快餐店等；2、B类业态：名牌连锁西点店（元祖）、名牌连锁眼镜店（宝岛 大光明）、名牌连锁通信（迪信通）、名牌连锁
10、家纺（富安娜 红棉纺）、名牌连锁内衣店（爱慕 黛安芬）、名牌中西餐、名牌咖啡馆、名牌小吃、名牌高端美容美发等；,商铺投资二十一条,3、C类业态：连锁中介、连锁旅游（中青旅）、连锁药店（海王星辰）、连锁茶叶店（竹叶青 一方茶水）、名牌连锁便利店、连锁面包店(好利来 浮力深林)、连锁烟酒专卖、高档汽车专卖、电玩城等；4、D类业态：普通中餐、火锅、特色餐、普通便民超市、装饰店、家具店、网吧、社区美容美发等5、E类业态：干洗店、花店、普通文具店、书店、茶座、彩扩店、幼儿园、KTV、小酒吧等6、F类业态：洗车、五金、小贩、小餐馆和自由市场等；,商铺投资二十一条,5、管理经营商铺重在管理经营，地段好而没有
11、良好的团队长期管理经营，直接会影响投资收益。目前选择好的管理经营者对商铺投资是越来越重要。*国际品质的物业管理。例如：第一太平戴维斯、戴德梁行、仲量联行、高力国际、世邦魏理仕、高纬环球等*商铺必须有营运商。运作整个项目。营运商：核心因素之一，决定整个项目的成功率。业主是硬件商，营运商是软件商。,商铺投资二十一条,6、交通便利 现代都市可选择：地铁，轻轨站口（两条以上地铁，轻轨线路交汇处更优。）公交站口（5条以上公交线路汇聚处更优。）马路不能太宽，尽量不选择快车道商铺，古语云“宽街无闹市，闹市无宽街”。如果是快车道，则商铺所处位置旁一定要有人行通道。,商铺投资二十一条,7、广 告一定要有门面广告
12、,从广告统计证明，路牌广告占了广告成功率的90%。“绿色”是广告中最抢眼的颜色如果购买的是二楼的商铺，二楼展示面最好是落地玻璃或广告面（广告效果很吸引人），面积大，广告效果直接，生动，是活的广告效应。,商铺投资二十一条,8、门前有（留住脚）的空位门前的人行道宽度至少要在3米以上。避开遮挡物，如栏杆，电杆，绿化带，树，天桥，公交站牌，垃圾箱等。（风水学说：“破局”“犯煞”）门口有三级以上台阶，谨慎购买。（风水学说：“挡财”）,商铺投资二十一条,9、不要选高层*有一楼不选二楼，二楼以上谨慎购买。如果购买二楼就一定要有独立出入口或独立门厅。*每上一层楼，人流损失50%，（一楼100人，二楼剩下50人
13、，三楼25人，四楼无人，有电梯除外）。*而且二楼以上的商铺在抵押融资方面的难度很大。,商铺投资二十一条,10、选方向*单行道街铺谨慎选择。*单边街铺谨慎选择。*多次观察人流动线（人流活动的线路），古语说“一步差三市”。开店地址差一步就有可能差三成的买卖。这跟人流动线有关。*南方城市，面向西的店铺会有日晒，北方城市，面向西北的店铺较容易受寒风侵袭，也不利于顾客入店购物。切记不可选死胡同或者“丁”字路口正对面商铺（人走到这里，就拐弯了，所以这个地方是客人到不了的地方，从风水的角度来说也不好，“犯冲挡气”，丁字路口常常是交通事故的高发地）。,商铺投资二十一条,商铺投资二十一条,11、大门的设立及开间
14、开双门：单门挡掉一半生意（双门商业，单门住家）开间与进深比值不超过1：2.5。,商铺投资二十一条,商铺投资二十一条,单开门,双开门,12、停车位百货商场，SHOPPING MAIL或综合体必须设立人流量10%以上的车位。商铺的面积大（如中大型餐饮），必须设立停车位置。街铺步行5分钟要有停车场地。（如果街铺道路上有临时停车位更优，但不能阻挡商铺的可视性和人行通道。）,商铺投资二十一条,13、硬件与设备层高至少在3.5米以上。（层高超过5米，可做夹层，有创造性）；商铺的内部硬件配置，即指空调安放、给水、动力电、煤气、污水排放、烟道等技术性内容。在同等前提下，内部硬件配置完善的商铺租金要高于配置不全
15、的商铺。（餐饮类业态的特殊性，此类商户比较容易造成污染，其对商铺的硬件配置要求更高，除需要水、电、煤等一般硬件设备外，通常还需要配备隔油池、排污管、烟道等。）,商铺投资二十一条,14、签约年期：一般街铺签约年限应在3-5年内。超过此签约时间对业主约束很大。（如果是购买二手商铺，则离现租客合同到期时间不宜超过两年。）,商铺投资二十一条,15、房型关键长方型最好，利用率高受力柱，剪力墙要少房顶高，大气，空气好圆形，异形差，浪费面积大，难布局,商铺投资二十一条,16、开发商实力和房屋所有权及业主欠债情况新房：5证齐全（土地使用权证，建设工程规划许可证，施工许可证，施工进度和竣工交付日期，商品房预售许
16、可证）新房：开发商的实力和专业度。（九龙仓、金融街、嘉里集团、瑞安、诺德中心、华润，万达）对于二手商铺：房屋证、土地证必须双证齐全。（否则无法抵押融资）对于二手商铺：查明旧业主的欠税费、水电费、管理费拖欠等。对于二手商铺：交易前必须查档。（有无纠纷，查封等。）,商铺投资二十一条,17、出租率，开业率最好要有达（如果商铺所处街上关门或转租的较多，则要谨慎购买。）可能是 租金过高 人流转移 商圈转移,商铺投资二十一条,18、回报率（5%8%）商铺年回报率应在5%以上，反之就意味著租金定价低，同时租金无法支撑每年物价增长指数，即递增5-8%以上的，则说明租金的成长性不高。（有些租客需要业主开出租赁发
17、票，所以净回报要在扣除税费后计算。）稳定、持续、高回报、长期获利对投资最重要。（有的商铺经营业态或商家与此区域不符，虽然现有租金回报较低，但通过调整商家可以提高商铺租金，这种商铺是有创造性的。）,商铺投资二十一条,19、首期越少越好，期限越长越好*社区商铺的价格也有一个大致的类比，是和同位置的住宅价格相比，在3.5倍以内的尚属有升值空间，如果过高，则风险过大。*一次能收一年的租金，就不收半年的租金，能收半年的租金，就不收一季度的租金。*买点（-30%）原因：从完成规划开始进入，商铺全部购买，统一规划、统一管理，确保无竞争稳定增值。,商铺投资二十一条,20、成熟带租约商圈人群的入住率：80%以上
18、。,商铺投资二十一条,21、产权自主性独立产权可自由支配（街铺受欢迎的最大理由）选择产权独立，经营自主性高的商铺有利投资者支配。,商铺投资二十一条,商业房地产风险,投资“商业街铺”的十大风险：商圈转移，商铺的价值一落千丈。政策规划商铺或周围住宅和商业如果会拆迁或改建，会很大程度影响商铺的升值和交易。同时如该商铺周边要建天桥，人行道与车行道之间要建围栏，道路交通改造等会极大影响商铺的出租和增值。像天桥的建立，对于两边的商铺而言，就容易“破局”，这是投资商铺时的“大忌”。,投资商铺的风险,新开发商业区域人气难以预测，经营回报周期长。带不合理租约（租金、时间、免租期、租金上浮比列。），除去税费，到手
19、的净收益很低。甚至可能为了销售商铺，租客与原业主串通。开发商承诺的高回报返租基本是不现实的。消防、电、水、气等老化不合格。商业区，闹市区也会有偏僻冷清的街道。,投资商铺的风险,周边邻居品质直接影响你的租金。租客不履行合同，打官司。新建公交车牌、设立绿化、垃圾箱等遮挡门口。集体买全是好处，个人买都是风险。,投资商铺的风险,投资“社区商铺”的十大风险：个人买，零卖无规划，相互竞争严重、无法统一招商、生活配套不完善。个人买是最大风险。住宅区域搬迁和住户空置率影响人流量，影响商铺生意。招牌、门面、广告，各商家不统一，不规范，影响美观，降低档次，影响租金回报率。,投资商铺的风险,国际品牌店难进入，租金收
20、入低，影响铺位价格下降。社区商铺在建筑期买，等到了住宅成熟期，有良好升值空间，之后升值空间有限。业态的选择受到住户人数、收入、消费习惯限制。,投资商铺的风险,售价被开发商溢价推高，造成租金不涨售价涨的局面，如果接到后一棒，优化就很困难了。停车位受限。租客不履行合同，打官司。现金流增长率低，故银行对他的评估价格也相对低。,投资商铺的风险,踩盘小技巧,穿平底休闲运动鞋。如果是小组一起行动，要事先设定好相互之间的关系。看铺人不宜过多，以两至三人为宜，否则会引起中介朋友的警惕和排斥。看铺时小组再分组为宜。不要提到俱乐部的名字或内部事宜，要保护好我们自己的俱乐部的声誉。不要过度展示自己的专业度，不要在踩盘的时候拿着打分表打分。小组成员相互关怀，关心，注意安全，统一时间，统一行动。大小商业都要了解，包括新楼盘和二手盘，尤其多了解大体量的商业，因为竞争对手少。短时间信息获取途径：当地报纸，网络，居周刊，中介门店。小组带12台电脑，一部照相机，上网卡。,
