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1、第1章 市场与房地产市场,1.1市场1.1.1市场的概念市场是商品经济特有的范畴，是一种以商品交换为内容的经济联系形式。,市场概念解读 市场是建立在商品交换基础上的，没有商品交换的经济形式不能称其为市场。市场的基本经济内容：商品供求和商品买卖。,一、市场形成必须具备的条件商品 存在可供交换的商品（包括有形的货物和无形的服务）；买卖双方 存在着提供商品的卖方和具有购买欲望与购买能力的买方；价格 要具备买卖双方都能够接受的价格和其他相关条件总结来说为三个条件：商品、买卖双方、价格。,二、从经济学的角度理解市场概念（一）市场是商品交换的场所（二）市场是指某种或某类商品需求的总和（三）市场是买主、卖主
2、力量的集合，是商品供求双方的力量相互作用的总和。（四）市场是指商品流通领域,如何从经济学和营销学的角度来理解市场？,买方市场 卖方市场,三、从营销学角度理解市场概念从营销的角度来理解市场的概念，市场是指具有购买欲望和购买能力的消费者。它包含三个主要因素，即有某种需要的人，有满足这种需要的购买能力和购买欲望，用公式来表示就是：市场=人口+购买力+购买欲望1.人口是构成市场最基本的条件，也是首要条件。凡是有人居住的地方，就有各种各样的物质和精神方面的需求，从而才可能有市场，没有人就不存在市场。2.购买力是消费者支付货币、购买商品或劳务的能力。3.购买欲望是指消费者购买商品的动机、愿望或要求，是消费
3、者把潜在购买力变成现实购买力的重要条件。,1.1.2市场的类型根据市场范围划分区域市场、国内市场、国际市场根据市场客体划分根据市场状况划分根据竞争程度划分,区域市场区域市场是由商品在地区范围内流通形成的，其一般是在经济区域的基础上形成的。区域市场又可分为本地市场和外地市场、城市市场和农村市场、沿海市场和内陆及民族地区市场等。国内市场国内市场是在主权国家的范围内建立起来的国际市场国际市场是在国际分工的基础上形成的商品在世界范围内流通的市场。,1.1.2市场的类型根据市场范围划分区域市场、国内市场、国际市场根据市场客体划分第一阶段、第二阶段、第三阶段根据市场状况划分根据竞争程度划分,什么是市场客体
4、？市场客体即进入市场流通的物质。,第一阶段,第二阶段,第三阶段,在商品经济发展的初级阶段，产品的商品化使得物质产品首先进入市场，从而形成了商品市场。商品市场由生产资料和生活资料市场构成。,生产力得到了较快的发展，财产社会化大大丰富了资本市场的内容，其范围和机制都发生了显著的变化。生产力的极大发展使得技术和信息成为市场的重要内容，技术市场和信息市场也应运而生。,要素商品化，从而形成了劳动力市场、房地产市场、金融市场、资本市场等。,1.1.2市场的类型根据市场范围划分区域市场、国内市场、国际市场根据市场客体划分第一阶段、第二阶段、第三阶段根据市场状况划分买方市场、卖方市场根据竞争程度划分,市场状况
5、由供求关系来决定，供求关系变动形成了买方和卖方市场。商品供不应求，卖方把持市场主动权，形成了卖方市场；供过于求或供求基本平衡时，买方具有市场主动权，从而形成卖方市场。,1.1.2市场的类型根据市场范围划分区域市场、国内市场、国际市场根据市场客体划分第一阶段、第二阶段、第三阶段根据市场状况划分买方市场、卖方市场根据竞争程度划分完全竞争市场、完全垄断市场寡头垄断市场、寡头竞争市场,完全竞争市场概念是指竞争充分而不受任何阻碍和干扰的一种市场结构，在这种市场中有非常多的独立生产者，他们都以相同的方式向市场提供同类的，标准化的产品。最接近的就是农副产品市场，例如棉花、粮食、西瓜、大白菜。完全竞争市场的特
6、征市场上有足够多的经济主体产品是同质的各种资源可以自由地流动信息对称,完全垄断市场在市场上只存在一个供给者和众多需求者的市场结构。对于垄断者所出售的产品，市场上不存在相近的替代品。例如，电力公司、自来水公司、通信公司。完全垄断市场的假设条件有三个方面：第一，整个市场的物品、劳务或资源都由一个供给者提供，消费者众多；第二，没有任何接近的替代品，消费者不可能购买到性能等方面相近的替代品；第三，进入限制使新的企业无法进入市场，从而完全排除了竞争。,寡头垄断市场该市场只有少数几个企业，每个企业所生产的产品可以是同质的，也可以是异质的，行业进出障碍较大。寡头垄断市场的基本特征：（1）企业极少（2）相互依
7、存（3）产品同质或异质（4）进出不易,垄断竞争市场指许多厂商生产和销售有差别的同类产品，市场中既有竞争因素又有垄断因素存在的市场结构。垄断竞争市场的特征：市场中存在着较多数目的厂商，彼此之间存在着较为激烈的竞争。厂商所生产的产品是有差别的，或称“异质商品”。厂商进入或退出该行业都比较容易，资源流动性较强。,1.2房地产市场1.2.1房地产一、房地产的概念房地产，又称为不动产，通常是指土地以及固着在土地上的不可分离的部分及其附带的各种权益，包括所有权、支配权、使用权和收益权。,为提高房地产的使用价值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的花园、假山；为提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、
8、电、卫生、通风、通信、电梯、消防等设备。因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于其上的权益两大部分。,二、房地产的三种存在形态土地一宗土地的范围即为该宗土地的疆界所围绕的面积。这里的土地，指的是土地使用权。,宪法规定我国现行的土地所有制为社会主义土地公有制，具有社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制两种形式。城市土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。根据土地被开发的状况，土地可分为未开发土地和已开发土地两种情况。根据土地建设情况，一般分为非建设用地和建设用地，前者基本属于农村用地，后者通常属于城市用地，一定条件下，农村用地可以转化为城市
9、用地。城市用地可以分为九类：居住用地、公用设施用地（含商业用地）、工业用地、仓储用地、对外交通用地、道路广场用地、市政公共设施用地、绿化用地、特殊用地。,单纯的建筑物建筑物是指人工建筑而成的物体，包括房屋和构筑物两大类。房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的工程建筑物，一般由基础、墙、门窗、柱和屋顶等重要构构件组成。,构筑物则是指除房屋以外的工程建筑物，人们一般不直接在内进行生产和生活活动，如桥梁、水井、隧道、水坝、烟囱、水塔、道路等。住宅、房屋、建筑物概念比较：住宅是指人们的居住用房，是房屋中的一种。房屋不仅包括居住用房，而且包括厂房、仓库和商业、服务、文
10、化、教育、办公、医疗、体育等用房。建筑物的范围更广，不仅包括房屋还包括房屋以外的其他建筑，如码头、船坞、油库、水塔、烟囱、围墙等。,房地合一即房地产、土地和建筑物合为一体时，是房地产的完整实务形态。即把建筑物和其坐落的土地作为一个整体来考虑。房地产在物质形态上总是表现为房依地建、地为房载、房地不可分离，因此，在理论上可以对建筑物和土地分开讨论，在实践中也可以对土地进行单独营销。而房地产营销通常是指房地合一时的营销，此时必须综合考虑上述提到的各种因素。,数据链接,2010.3,六地块入市冒出两个地王，亦庄地块创最高总价，东升乡地块以2.9万元创最高单价。1-2月城镇居民人均可支配收入5335元。
11、四环内期房均价首破3万达31220元/m2四至五环路均价17254元/m2五至六环路均价11776元/m2六环外住宅突破1万达10409元/m2“中国各城市地价一览”,三、房地产的特征不可移动性差异性升值性长期使用性昂贵性双重性敏感性,房地产位置,自然地理位置,社会经济地理位置,客观原因,主观原因,国家规定土地使用权一次出让最高年限根据土地用途不同而不同，例如居住用地70年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育用地为50年；商业、旅游、娱乐用地为40年；综合用地或其他用地为50年。,用途的双重性,价值构成的双重性,虽然房地产的自然地理位置固定不变，但其社会经济地理位置却经常在变动，这种变动可
12、以由以下原因引起：城市规划的制度或修改交通建设的发展或改变其他建设的发展等,客观上，位置和周围环境决定房地产的异质性，即使两处的建筑物一模一样，所以出现同一房地产的大量供给是不可能的。主观上，业主或使用者也不希望所拥有或承租的房地产与附近的某一房地产雷同。特别是对于某一地区的标志性建筑来说，房地产的差异性对于扩大业主和租客的知名度，增强其在公众中的信誉有着重要的作用。房地产的差异性使得房地产市场交易的空间和时间都受到限制。,体现在房地产商品消费与投资的双重性和价值构成的双重性两个方面。一方面，土地资源的稀缺性决定了房地产商品的供给弹性较小；另一方面，人口的不断增长以及社会经济的发展使人们对房地
13、产商品的要求日益提高，从而对房地产商品的需求不断上涨。因此，从长期看，房地产商品所代表的社会购买力是不断提高的，房地产商品具有投资和消费的双重特征。同时，对于房地产商品的所有者来说，既可用于自己消费，又可用于出租，这本身也具有双重性的特征。,从房地产商品的价值构成看，房地产商品在物质形态上是由土地和建筑物有机构成的，在价值形态上也同样如此。甚至可以说，不同地段的房地产商品之所以价值截然不同，就是因为处于不同的地理位置，或者说是由其土地价值决定的。房地产商品双重性的这一特征，要求在进行营销时，必须充分考虑由地理位置而决定的土地价值对房地产商品效用发挥的影响。,房地产的敏感性体现在对周围其他房地产
14、和社区环境的敏感性。房地产的价格不仅与其本身的用途等由直接的关系，而且往往还取决于其周围其他房地产的状况。例如，居民楼附近建工厂和花园，对房屋价值的影响是不同的房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围的社区环境而单独存在。,四、房地产的类型按房地产用途分类居住用房地产工商用房地产其他用途房地产居住用房地产如普通住宅、高档住宅、别墅、廉价租屋以及集体宿舍等。商务写字楼、政府办公楼 商业用、旅店用、餐饮用、金融以 及娱乐用房地产 各类工厂、车间、手工作坊、发电 厂、仓库以及油库其他用途房地产又可进一步划分为农业用房地产、公共设施用房地产以及军用房地产,工商用房地产,办公用房地产,贸易用房地产,工
15、业用房地产,按房地产实物形态分类按地理位置，房地产可以划分为城市中心、城市边缘、城市郊区以及农村等房地产；按建筑结构，房地产可分为钢结构、钢筋混凝土结构、混合结构、砖结构、木结构和其他结构；按建筑层数，房地产可分为低层、多层、中高层、高层以及超高层建筑；按建筑标准，房地产可分为豪华、中等以及一般三个标准；按新旧程度，新建筑物和旧建筑物,知识链接,民用建筑物层次与总高度的确定：1.公共及综合性建筑超过24m的，除了单层的以外，均为高层建筑；2.住宅建筑：层数在3层及以下的被称之为低层住宅；层数在46层的被称之为多层住宅；层数在79层的被称之为中高层住宅；层数在1030层的被称之为高层住宅3.凡高
16、度在100m以上的建筑均被称之为超高层建筑,按房地产开发程度分类生地指不具备城市基础建设的土地（如荒地、农地）；毛地指虽然具有一定的城市基础设施，但地上具有待拆迁及安置旧建筑物的土地；熟地指已经经过“七通一平”，即通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天然气或煤气、平整土地，具有完善的城市基础设施，能够直接在其上面进行房屋建造的土地；在建房地产指地上建筑物尚未完全建成，还没有达到交付使用条件的房地产；竣工房地产则是指地上建筑物已经建成，可以直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的或经过装修改造的。,课堂作业,市场的概念市场形成的必备条件市场的分类房地产的概念和三种存在形态,课下作业,每一
17、个小组分别选一个房地产市场，例如北京、河北、上海房地产市场发展，居住、写字楼房地产市场发展状况做PPT，每组汇报10分钟左右,1.2.2房地产市场一、房地产市场的概念从经济学角度看，狭义的理解是指房地产交换的场所；广义的理解是指房地产交换关系的总和，是房地产开发、建设、经营、管理、服务和消费的内在运行机制。房地产市场将房地产的开发、建设、经营、管理、服务和消费等各个环节联系在一起，从而实现房地产的价值，是实现房地产商品价值和使用价值的经济过程。,从构成要素看，房地产市场是由主体、客体和中介构成的。,房地产市场的行为人，商品的供求双方，供方通过对市场提供房地产商品（通过出租或出售的方式）而获取货
18、币。,房地产市场交易的对象，主要包括房产商品和地产商品（土地使用权）、货币资金。,从事房地产交易活动或促成房地产交易发生的中介机构，主要包括交易中介和融资中介。交易中介是指房地产经销商、代理商、经纪人、房地产信托公司、信托投资公司以及房地产交易所等；融资中介是指为房地产的供应和需求提供资金的金融机构，如住宅储蓄银行、住宅合作社以及各类商业银行等。,主体,客体,中介,二、房地产市场的特征权益交易性区域性统一性稀缺性不完全竞争市场,房产市场和地产市场的统一,有形市场和无形市场的统一,投资品市场和消费品市场的统一,房地产市场是不不完全市场，原因有五：原因一：房地产商品是不同质的。原因二：房地产商品的
19、异质性恰恰决定了某一房地产商品只会满足小部分消费者的需求，这导致卖方全体较小，而另一方面卖方只能有一个。原因三：房地产市场进出的门槛比较高，这主要是因为房地产市场的投资额比较高，而且政府对此有比较严格的限制，这就使得资源不可能随意进行流动。,原因四：房地产是市场的交易受政府严格条例和程序的限制，是不完全开放的市场（因为有政府宏观调控在）原因五：信息不对称，许多房地产交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当事人的相互关系，因此这种成交价往往不能反映所成交的房地产的真实价值。,二、房地产市场的特征权益交易性区域性统一性稀缺性不完全竞争市场周期性,基本规律：繁荣、衰退、萧条、复苏繁荣时，空置率
20、低、租金和价格上升，房地产建设欣欣向荣；但由于房地产开发周期长，随着市场需求的降低，市场供应不断增加，供过于求的状况必将产生，空置率上升从而导致租金和价格下调，开发面积减少，市场进入调整期。随着开发量的减少，价格的下调，需求相对就会增加，这又将吸引许多投资者及大众消费者入市，市场开始进入复苏期和繁荣期。,三、房地产市场类型按地域范围划分按房地产的用途和等级划分按房地产交易形式划分按房地产购买者目的划分按房地产开发、销售与消费过程特点划分,房地产转让,房地产抵押,房地产租赁,房地产市场层级结构划分,1.3 中国房地产市场发展历程,萌芽阶段（18451949年）休眠阶段（19491979年）复苏阶
21、段（19791991年）快速发展阶段（1992年至今）,阅读和案例讨论,共同学习材料“中国房地产发展历程”和“中国房地产发展所面临的问题”案例“讲求邻里生活的高层四合院”讨论,案例 讲求邻里生活的“高层四合院”,满堂红佳苑开发商邀请了规划、施工、监理、测量等部门人员，还特别邀请了满堂红佳苑的业主对房屋实施“预验收”。据介绍，这家将提前向业主交房的楼盘最独到之处是其改变了一般商品房业主不相往来的建筑格局，推动了极富创意的“高层四合院”，每一层的走廊两端各设置一个35平方米的空中花园平台。邻居们可在花园平台的绿荫花草中小坐品茗或聊天打麻将等，这为人们恢复传统的邻里生活、创造良好的睦邻关系提供了条件
22、。此外，在每户,的窗外还设有一个3.9米长、0.5米高的花池，公共花园平台与花池均由开发商免费提供。现代人的生活水平越来越高，可是邻里关系却是越来越淡薄。一些楼盘的住户，虽说大家“熟口熟面”，但彼此间就是没有任何交往，形同陌路。传统的邻里关系被瓦解，其中原因很多，比如现代人的生活节奏快、电视节目丰富、互联网让人留恋忘返等。但其实更重要的是我们的居住条件改变了，大多数的多层或高层住宅，根本就没有邻里之间交流的地方胡乱串门有,不尊重别人隐私之嫌，不串门哪里有地方说话呢？大家总不能站在昏暗狭窄、充满回音的过道上侃一通吧？满堂红佳苑的高明之处，是发现了人们心底里的需要，知道很多人特别是中老粘人都怀念那种“有事情大家聊一聊，有空闲大家乐一乐，有困难互相帮一帮”的亲切的邻里关系，并在住宅设计上充分体现出来。请你用本章所学的知识分析案例，并说明给你的启示。,
