竞争对手研究报告.ppt
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1、宏观调控下的竞争对手,主要内容,一、竞争对手分类二、城市布局及资源配置三、宏观调控后各家土地储备动向四、竞争对手案例介绍,一、主要竞争对手分类 我们关注的竞争对手有哪些,我们关注的三类竞争对手,二、城市布局及资源配置 宏观调控对不同发展策略企业产生的影响,2.1 土地储备总量比较 土地储备被更多的竞争对手所重视,6家开发商土地储备超过900万平米;万科土地储备的总量暂不再具有领先优势。,注:此处及本部分后续数据统计截至2005年6月,未区分权益土地储备量。,2.2 竞争对手的城市布局比较 宏观调控前,各家均选择扩全国扩张,但策略不同,全国布局超过十个城市的共有五家公司,万科进入城市的数量排名第
2、一,合生目前只进入了七个城市;从各发展商的城市布局来看,基本上都采取了全国扩展的基本思路,但由于公司发展阶段、经营策略等方面的差异,其选择的扩展策略也存在差异,如顺驰与绿地目前没有进入珠三角。,策略差异之一 对于聚焦三大城市经济圈,各家的选择不同,除和黄外其余各家土地储备在三大经济圈内聚集程度均超过60,万科为83%。未计算西安经济适用房项目时,合生为100;从各区域土地储备的分布来看,合生在珠三角最多,绿地在长三角最多,顺驰在环渤海最多,和黄在中西部最多,万科比较平均。,分区域土地储备量比较(万平米),三大经济圈土地储备占总储备的比例,策略差异之二 对于是否进行中西部扩张,各家的选择不同,在
3、布局超过10个城市的5大开发商中,有三家选择了西安、重庆;同处中西部省会城市的郑州、合肥、长沙也成为竞争对手的选择目标。,策略的差异之三 对于三大区域内核心城市与二、三线城市选择不同,从绝对量看,除深圳外,万科在核心城市的土地储备与“地主”存在明显的差距;从核心城市土地储备比例上看,合生与金地集中度较高,万科低于其他竞争对手。,核心城市土地储备数量(万平米)比较,核心城市占三大核心区域土地储备总量的比例,2.3 各种发展策略受宏观调控影响分析 万科的核心城市集中度有待加强,核心城市的行业成熟度及市场需求量较高,调控后的恢复能力较其他城市强;采取各个区域均匀布局的办法,有利于防范个别地区房地产市
4、场可能存在的风险(如万科),而集中于核心城市,有利于防范整个行业的市场风险(如合生);和黄在内地的土地储备主要集中在中西部,理论上受调控影响会较大,但是:其资金实力较雄厚;在内地一直采取“冷场进入”的土地发展策略,项目地价可能较低;地价支付上可能存在优惠。综上,和黄可以较为从容地应对目前的宏观调控。万科在核心城市土地储备集中度方面低于所有对手,受宏观调控影响应较大。,三.宏观调控中各家土地储备动向,数据来源:中国房地产TOP10研究组、各上市公司年报、公告、各地土地交易信息、企划部竞争对手数据库,3.1 主要竞争对手2004年10月以来项目获取比较 宏观调控初现,并未影响对手的扩张步伐,由于率
5、先采用了战略性并购的方式,确保了万科扩张速度;和黄的资金实力和绿地的项目获取能力得到充分的体现,扩张速度明显加快;中海和顺驰的新获取项目完全来自于公开市场,其扩张规模受到了明显的限制,3.2“5.11通知”后各竞争对手的项目发展动向,和黄、绿地及中海仍然采取较为积极的项目发展策略;合生与顺驰采取了较为保守的项目发展策略。,3.3 各竞争对手对宏观调控的认识及策略调整,从04年10月宏观调控刚刚开始,对各大发展商的土地储备及扩张速度影响不大;至05年5.11通知出台后,大部分发展商土地储备步伐放慢,扩张策略有所调整。如顺驰、合生等。5.11通知后和黄、绿地仍在继续获取新项目。但要看到:从策略上看



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