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1、房地产市场调查,第十章 房地产市场调查的数据分析,第一节 调查资料的审核与整理,一、资料收集,1有关被调查者社会特征的资料被调查者的身份背景，包括年龄、性别、婚姻、教育程度、职业、收入和社会阶层等等。2有关被调查者购买行为特征的资料表现在购买的产品和品牌、商品的价格，购买的地点选择，购买的数量和支付方式等3有关被调查者心理的资料购买认知、购买动机、购买意向和购买态度等。但是，购买者的心理是很难被准确测量的4有关被调查者购买行为结果的资料年度商品房成交金额、年度二手房成交面积、年度二手房成交金额、销售率、企业的市场占有率,第一节 调查资料的审核与整理,二、数据审核,第一节 调查资料的审核与整理,
2、二、数据审核,年龄：151岁,年龄：12岁婚姻：已婚,加总法、对比法、平衡法,第一节 调查资料的审核与整理,二、数据审核,首先，各调查组分别在组内对当天所做问卷进行逻辑审核，核选出内容填写完整、符合逻辑的问卷。然后，对各组问卷进行汇总并统计初步有效问卷数量，归档保存。,第一节 调查资料的审核与整理,二、数据审核,无效问卷的情况：回答不完全没有理解问卷内容答错问题（单项题选多项答案）回答可疑（如所有题目答案均为2）缺损的问卷（缺页或无法辨认）截止日期之后回收的问卷非调查对象填写的问卷（调查对象是病人，则非病人的答卷无效）前后矛盾或明显有错误的问卷,第一节 调查资料的审核与整理,二、数据审核,敏感
3、性问题：对于被调查者姓名、身份证、联系电话这一敏感性问题，仅对抽样回访的样本作严格要求，其他问卷参考逻辑性问题，只要逻辑性问题有效，就视该问卷有效。逻辑性问题：逻辑关系不成立，则该份问卷无效。未填问题：应填不填的空项。,调查完成后，对初步有效问卷进行10的抽样检查，以确保样本质量。通过被访者留下的个人资料，进行电话回访，确认个人资料及所填问卷内容是否详实。对一些次要内容漏选的问卷进行补查，经询问后内容补充完整的问卷也可归为有效问卷。如果被调查者所留电话不属实或查无此号，则视为无效，总样本中不再重复抽样核查。最后统计有效问卷数量。,问题的处理措施：退回重新调查视为缺失数据（这样的问卷较少时、有令
4、人不满意的回答的变量不是关键变量时）放弃不用该问卷（这样的问卷较少时、样本量很大、该问卷中令人不满意回答的比例较大、该问卷关键变量回答缺失）,第一节 调查资料的审核与整理,三、数据编码,第一节 调查资料的审核与整理,三、数据编码,第一节 调查资料的审核与整理,三、数据编码,前设计编码：单项选择题，只需规定一个变量，取值为选项号多项选择题，通常将各个可能回答的答案选项都设为0-1变量，被调查者选择了该答案，变量为1，否则为0。排序题与多选题类似，变量个数即选项个数，分别定义各变量为对应选项所排次序号，取值即为次序号。,第一节 调查资料的审核与整理,三、数据编码,Q1.你的性别：1、男 2、女（变
5、量的取值1、2、9，9表示缺省值，不能与合理回答重复）Q2.您选择建材购买场所考虑的因素有哪些？1、公司信誉 2、服务 3、价格 4、质量 5、广告宣传 6、其他Q21：0 Q22:1 Q23:1 Q24:1 Q25:0 Q26：0Q3.您选择万科的楼盘考虑的因素是（请按重要程度排序）什么？1、公司信誉 2、楼盘质量 3、地理位置 4、楼盘价格 5、服务水平Q31：4 Q32:1 Q33:3 Q34:2 Q35:5(某调查者回答：24315；如何编码),第一节 调查资料的审核与整理,三、数据编码,后设计编码方法：随即抽取（分层抽取）部分问卷，尽量使问卷分布分散些。仔细阅读每个被调查者对该特定问
6、题的回答，每遇到一个新的答案类别就记下来，同时记录其频数结合调查分析目的，对各答案类别进行整理归纳，突出分析重点，尽量包含所有信息且互不交叉，将不能编码或个数较少、可不予考虑的答案归入其他。留出位置准备修改，以备后期出现新的类别，可以增加或细化类别,第一节 调查资料的审核与整理,四、数据录入,(1)录入形式：Excel数据库形式。主要考虑是录入人员较为熟悉，应用较为普遍，后期统计处理时数据格式转换也较为方便。(2)录入标准：首先制作标准的Excel文件，然后写出详细的录入说明，对照问卷向录入人员讲解，保证录入数据准确。,第一节 调查资料的审核与整理,四、数据录入数据有效性,第一节 调查资料的审
7、核与整理,四、数据录入核查,数据录入核查：有限选择项可以用一般性排序核查方法。例如Q1只能填录1,2,3，如果超出3个答案，肯定是错了。范围性排序核查对于具体数值，如果有一些正常范围的，也可以通过排序检查出错误。如身高、年龄应在正常的范围内。,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,1、分类数据的整理,分类数据的整理列出各类别计算各类别的频数制作频数分布表用图形显示数据（条形图、饼图）,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,1、分类数据的整理,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,1、分类数据的整理,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,1、分类数据的整理,第一节 调查资
8、料的审核与整理,五、数据整理,1、分类数据的整理,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,1、分类数据的整理,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,2、定序数据的整理,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,2、定序数据的整理,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,2、定序数据的整理,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,前面分类数据、定序数据整理的方法也适用于数值型数据的整理，此外数值型数据还有些特定的整理和图示方法,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,数据分组：单变量值分组（离散变量）+组距分组（连续变量）,斯特基给
9、出的计算公式：,E、确定各组观察值出现的频数：凡观察值落在某一区间的，就计发生一次，最后统计各组观察值发生的总次数。采用组距分组时，需要遵循“不重不漏”的原则。为解决“不重”的问题，统计分组时习惯上规定“上组限不在内”，即当相邻两组的上下限重叠时，恰好等于某一组上限的观察值不算在本组内，而计算在下一组内,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,数据分组：单变量值分组（离散变量）+组距分组（连续变量）,k=LOG10(50)/LOG10(2)=5.6（取5）,组距=44/5（取10）,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,数据分组：单变量值分组（
10、离散变量）+组距分组（连续变量）,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,数据分组：单变量值分组（离散变量）+组距分组（连续变量）,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理茎叶图,排序,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,问题：茎叶图与直方图有何联系？,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,统计分组,统计分组如果原始数据非常琐碎，则通过分组反映出研究对象的各项基本特征。统计分组可以分为单一分组和复合分组。单一分组是按一种标志进行分类
11、，如按年龄分、按性别分。复合分组是按两种或两种以上标志进行分类，如按不同年龄性别分。另外，对于分组还有一条默认的规则，即“上限不在内”，例如对于30-40岁和40-50岁组，40岁的样本在后一组。,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,单一分组,表1购物场所类型偏好统计表 表2年龄结构比例表,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,复合分组,表3 年龄和购物场所类型交叉分析结果表,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,交叉分析表的制作,第一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,交叉分析表的制作,第
12、一节 调查资料的审核与整理,五、数据整理,3、数值型数据整理,交叉分析表的制作,第二节 调查资料统计分析,一、静态分析指标,1、总量指标,第二节 调查资料统计分析,一、静态分析指标,甲公司职工男职工人数占职工人数的70%,甲公司职工男职工人数是女职工人数的2倍,甲地职工平均收入是乙地职工平均收入的1.3倍,2、相对指标,第二节 调查资料统计分析,一、静态分析指标,3、平均指标,平均指标可以是同一时间的同类社会经济现象的一般水平，称为静态平均数，也可以是不同时间的同类社会经济现象的一般水平，称为动态平均数。,平均指标按计算和确定的方法不同，分为算术平均数、调和平均数、几何平均数、众数和中位数,第
13、二节 调查资料统计分析,一、静态分析指标,3、平均指标,（1+2+3）/3,3/（1/1+1/2+1/3）,（1*2*3）*(1/3),1 2 3 3 2 2 2 2,将数列按大小顺序排列，处于中间位置的标志值就是中位数,1 2 3 4 5 8 9,1 2 3 5 8 9,第二节 调查资料统计分析,一、静态分析指标,4、变异指标,第二节 调查资料统计分析,一、静态分析指标,绝对度量指标,相对度量指标，可以反应相对趋势,4、变异指标,第二节 调查资料统计分析,二、动态分析指标,前面提到的统计量，主要根据同一时期的统计指标进行计算分析，有时也被称为静态分析。而有时需要从事物发展角度进行分析，即考虑
14、时间发展，被称为动态分析,累计增长量：报告期发展水平减固定基期发展水平之差逐期增长量：报告期发展水平减前一期发展水平之差定基发展速度：报告期水平与固定基期水平之比环比发展速度：报告期发展水平与前一期发展水平之比平均发展速度：反映现象逐期发展的平均速度定基增长速度：报告期比固定基期的增长量，与固定基期水平之比环比增长速度：报告期比前一期的增长量与前一期水平之比平均增长速度：反映某种现象在一个较长时期中逐期递增的平均速度,第二节 调查资料统计分析,二、动态分析指标,发展速度：说明事物发展快慢程度的动态相对数增长速度：表明社会现象增长程度的相对指标平均增长速度（%）=平均发展速度1（或100%）,例
15、：某地固定资产投资1994年为366亿元，1993年为328亿元，发展速度：3663281.12，用百分数表示为112，用倍数表示则是1.12倍。增长速度：(366328)3280.12，用百分数表示则为12。,第二节 调查资料统计分析,三、统计表,统计表把统计汇总数据、统计量、统计指标等用一定形式的表格表示出来就是统计表。统计表是比较形象的一种统计分析方式。(1)统计表的一般形式统计表一般由标题、横行、竖栏、标目、统计数字、说明等构成。分为简单表、分组表和复合分组表,第二节 调查资料统计分析,三、统计表,按某一标志进行分组，这样的统计表就叫做简单分组表复合分组表指的是在第一次分组的基础上再分
16、小组，每复合一次，组的个数都翻一倍,统计表设计原则,表的内容应简明扼要，主题突出，如果内容太多，可分成多个表。标题要清晰，概括地反映表的内容，与说明的问题一致。分组合理，指标排列合乎逻辑，标明计量单位。整理后的统计数据不能有空白，数据为“0”的不能省略，不能以数据表示的标成“一”，缺项或暂时未定的标为“”。,第二节 调查资料统计分析,四、统计图,绘制统计图的基本要点是：目的明确，主题突出。选择适当的类型。准确形象。,饼图反映比例关系圆环图显示各个部分与整体之间的关系，但是它可以包含多个数据系列柱形条形图、圆柱图、圆锥图、棱锥图折线图反映发展趋势,第二节 调查资料统计分析,五、相关分析,（1）相
17、关系数计算,（2）判断相关性 0 r 0.3 基本无相关 0.3 r 0.5 弱相关 0.5 r 0.8 中度相关 0.8 r 1 强相关 r1 函数关系,第二节 调查资料统计分析,五、相关分析,例：某调查得各家庭月收入与月储蓄如下表：,(1)在表中计算出、；(2)计算相关系数 r=0.970.8 属强相关关系。,第二节 调查资料统计分析,五、相关分析,第二节 调查资料统计分析,五、相关分析,第二节 调查资料统计分析,五、相关分析,第二节 调查资料统计分析,六、回归分析,如果某种数据的历史值是按时间呈线性相关的，即时间是自变量，数据值是因变量，则可采用回归分析法。,1、问题的提出,第二节 调查资料统计分析,六、回归分析,2、建立多元线性回归模型,第二节 调查资料统计分析,六、回归分析,3、多元线性回归模型求解及检验,
