青白江市场分析.ppt

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1、青白江房地产市场分析,一、青白江区宏观环境分析,地 理,青白江区地处成都平原东部，距成都市区25公里，境内以平原和浅丘为主，属都江堰自流灌区，水资源充足，土地肥沃，物产丰富，气候温和。自1960年建区以来，一直是成都重要的工业卫星城。经过50余年的建设，青白江区的交通、能源、邮电、通讯、市政建设、公用事业等城市设施功能配套完善，并日臻发达。,行政区划,青白江区全区幅员面积392.41平方公里，辖9个乡镇、两个街道办事处，主城区面积为11.1平方公里。现有人口40余万人，其中城区人口约为15万，预计到2020年，主城区面积将达到40平方公里、人口达30万人。区内聚集了各行业企业300多家，是四川

2、省重要的化工、冶金基地。青白江区交通发达，纵横穿越区域境内的有宝成线、成渝线、达成线、北环线等几条干线铁路，以及成（都）绵（阳）高速和成（都）南（充）高速公路；大件路（国道108线）、唐巴路（省道101线）、川陕路、城太路、成环路等10余条干线公路构筑了区内密集的交通网络。是成都市通往绵阳、南充的门户和成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节。,青白江区城区区域情况,人 文,青白江区域历史悠久、文化积淀深厚，民族风情多姿多彩。域内寺、庙、祠堂众多，典型的有建筑雄伟的文庙、武庙，佛像精美的明都寺觉皇殿，古代一级最高学府绣川书院等。蜀汉丞相诸葛亮也曾在此设置八阵图，演练兵阵。域内清真寺是川西北

3、和陕南伊斯兰教徒重要的礼拜场所。青白江人杰地灵，涌现出众多历史文化名人，清代川剧创始人之一魏长生、四川义和团领袖廖观音、辛亥革命烈士彭家珍以及当代农学家彭家元、诗人流沙河等，有深厚的文化沉淀。,地 位,青白江是成都通往绵阳、南充的门户，是成（都）德（阳）绵（阳）经济产业带的重要环节，是成都城北副中心所在地。区内化工、冶金、建材、机械等主导产业逐步形成，产业优势、产品优势和规模效益初步显现，已成为成都市乃至西南地区重要的化工、冶金、建材基地和交通、能源调控枢纽。,二、社会经济环境分析,宏观经济分析,青白江区GDP数据,数据来源：成都市统计年鉴,2011年全区GDP又攀新高，增长率在全市20个区市

4、县中领先近年来，青白江GDP产值持续增长，从2007年开始增长率维持17%以上，2010年、2011年更是连续2年增长率超过20%，2011年更是创下新高，全区GDP接近250亿元，其增长速度高于全国、全省和全市水平，在20个区市县中保持领先，经济发展异常迅猛。,产业结构分布,近两年三大产业保持较快增长速度，第二产业增长最快从各产业的增长走势来看，从2009年开始，三大产业增长率都在15%以上，第二产业最高更是保持在20%以上的高增长率。在比重上，由于青白江从1960年建区以来一直就是成都的工业卫星城，产业结构以工业为主，加上近年来区政府打造成都生态工业高地的指导思想，青白江的第二产业的所占比

5、重逐年上升，第一、三产业比重逐年下降。到2011，第二产业比重已经达到了69.90%，挑起了全区经济增长的大梁，是青白江最主要的经济增长点。,数据来源：青白江统计局,作为老工业区，青白江十分注意改善投资软环境。区委、区政府下发了成都市青白江区以企招商的实施意见和成都市青白江区人民政府关于鼓励投资的若干规定，在征地、税收、手续等方面为投资者提供良好的服务，使青白江成为国内外客商投资兴业的一方热土。随着青白江政府一系列政策措施的落实到位，将有力推动青白江区的经济发展及房地产的开发投资。,政策环境分析,消费环境分析,青白江区本地消费保持增长趋势2008-2011年青白江区社会消费品零售总额保持了稳步

6、增长，市民的可支配收入不断上升，人民生活水平迅速提高，生活质量进一步改善，以住房、汽车、旅游、信息产品等为代表的新的消费热点正在加速形成。,数据来源：青白江统计局,城市发展规划分析,总体规划 城市近期规划（至2010年）城区规划有地规模23.59平方公里，规划人中规模21万人；城市远期规划（至2020年）城区规划用地规模33.51平方公里，规划人口规模32万人。成都市城市总体规划明确指出：到2020年青白江城区和新都城区将连成一片，成为成都北部城市组团，城市人口将达到100万人，青白江工业集中发展区与新都工业区也将连成一片，从此，成都市北部新城将真正建成。作为成都市主城区的北部新城区，工业向南

7、与新都工业集中发展区连片发展，居住向北发展,用地规划 青白江区在规划布局上延续青白江传统的带状城市形态，形成“两带两区”格局。“两带”：即居住带和工业带，以防护绿地进行分隔。在青白江区建设用地的北部，沿华金大道和老唐巴路，及在建设用地西部沿老川陕路布置主要生活区，形成居住带；在青白江区建设用地的南侧布置工业用地，沿工业区铁路专用线和大同居住区的城市副中心至新都的城市主干道形成工业带。“两区”：即弥牟组团综合功能区、大湾组团综合功能区。城市公共设施结构规划为：“一主一次”两个公共中心结构；“一主”指青白江区城市组团中心。“一次”指大同组团次中心。,三、青白江区域房地产市场分析,区域土地市场整体情

8、况分析,2007年至今，青白江土地供应量大增，成交情况也非常乐观。其中住宅用地和商业用地较多，少量的办公用地，特别是在2010年青白江土地市场出现井喷，成交和供应都大幅增加，土地成交超过110万平方米，规划建筑面积超过400万平方米，主要经济中在北部新城区域，青白江整个房地产市场呈现一片欣欣向荣的景象。2010年过后，由于受到多种因素的影响，开放商那地热情不高，住宅土地市场成交持续低迷。2011年仅有6宗地块成交，2012年上半年也只有3宗土地成交，住宅土地市场出现不温不火的局面；相反，工业用地却异常火爆，2009年至今，工业用地成交已达到96块，从近两年住宅和工业用地的供应和成交以及青白江城

9、市发展方向来看，预计后市工业用还有可能继续放量，住宅用地也有小幅增加。,土地供应和成交情况分析,单位：,单位：,数据来源：青白江统计局,单位：,从以上四图可以看出：不管是供应还是成交，在10年均达到峰值，10年土地供应达2400000，其中住宅供应达到1450000，住宅成交达950000，成交占住宅供应的65.60%，说明10年开发商拿地热情最高，目前市场上的项目多数是10年拿地之后在建项目。,数据来源：青白江统计局,从上图可以看出，2009年-2012年8月，商品房共成交22032套，二手房成交7026套。从以上2图可以看出，2011年商品房市场最为火爆，成交达到最大；2010年二手房市场

10、较为活跃，其后两年逐年减少，由此可见，青白江房地产市场受到来自政策限购、价格较高等多方面因素的影响，而导致楼市有降温的迹象，成交也逐渐放缓。,商品房以及二手房成交分析,数据来源：青白江统计局,由以上可以看出，09年-11年商品房成交面积逐年攀升，11年达到最大，之后有所下降；从二手房交易面积情况看，10年是二手房最为活跃的时期，之后受各种因素的影响，特别是受商品房交易增加的影响，导致二手房成交面积之后两年逐年下降。,数据来源：青白江统计局,从上表可以看出，09年-11年成交总金额大幅上升，商品房成交总金额也是在11年达到峰值，市场一度火爆，对于青白江房企来说，11年是个丰收年。12年至8月，成

11、交金额才达到11年的一半多一点，同比减少分别为42%、40%。可以想象，12年一年是不可能在达到11年的高度，房企回款艰难。,数据来源：青白江统计局,2009年1-12月，全区房产销售备案面积72.82万，备案金额18.65亿元，同比增幅分别为106%、181%。其中商品房预售备案5827宗，备案面积54.202万,备案金额149243.78万元,同比增幅分别为146%、149%、162%。二手房成交1801宗，成交面积18.615万，同比增幅分别为98%、37%。2010年1-12月青白江区商品房预售备案5987件，同比增幅3%，备案面积54.39万,同比增幅0.3%，备案金额167489.

12、04万元,同比增幅12%。二手房成交2240件，成交面积22.38万，同比增幅分别为24%、20%。2011年1-12月青白江区商品房销售7000件（其中网签备案6577件，网上拟签423件），网签备案同比增幅10%，销售面积63.42万（其中网上备案面积58.93万，网上拟签4.49万）,备案面积同比增幅8%。备案金额222223.81万元,同比增幅33%。二手房成交2068件，成交面积20.56万，同比减幅分别为7%、8%。2012年1-8月，青白江区商品房预售备案3218件,同比减少31%；备案面积30.95万，同比减少25%；备案金额12.1亿元，同比减少21%；二手房成交917件，成

13、交面积8.93万，同比减少分别为42%、40%。,价格分析,单位：元,从左图可以看出，08-12年青白江商品房价格一路飙升，12年已突破4000元/大关，据日前了解，青白江目前价格预最高已达到4800元/，预计在当前政策变化不大的情况下青白江商品房价格还会稳中有升。,数据来源：搜房网,四、区域竞品分析,区域竞品分布,目前清白江共计约25个楼盘，其中22个楼盘目前在售，1个楼盘已经入尾盘销售期，2个楼盘待售；总体来说，现阶段青白江市场房源供应较充足，金色港湾、北城映象、翰城国际、绿城尚品等项目接下来几个月月有新批次开卖。,重点竞品项目分析道城春天华逸,楼盘位置：青白江同华大道1151号（凯莱丽景

14、对面）建筑面积：85614平方米占地面积：22331平方米主力户型：54-87平米物业类型：普通住宅 商铺 建筑类别：小高层 开盘时间：2011年08月28日 入住时间：2013年 交通状况：紧邻10公里带状森林，距国际凤凰湖湿地公园仅5分钟车程，成绵高速路入口800米，距成绵乐高铁1000米,步行新客运站仅需5分钟。户数：总共 929 户 物业费：1.2元/月/平米 开发商：成都江凯置业有限公司 均价：3600元/平方米容积率：3.50绿化率：30%车位数：地上137个，地下253个,周边配套：中小学：外国语小学，实验小学，华严小学，川化中学，北大附中，川化蜀星中学 综合商场：千盛百货，九龙

15、超市，家乐福(规划中)银行：工商银行、农业银行、农商银行、中国银行、建设银行 邮局：邮政储蓄所 医院：区人民医院、攀钢医院、民信医院 其他：成钢菜市、杨柳街菜市,楼盘特色：轨道沿线,投资地产,项目进度,一期处于尾盘阶段，二期一批次9月22日开盘，本次推售3、4、5三栋，2梯6户，约100套房源，主推50-90，赠送面积20左右，目前已有15套左右房源预定；底商价格16000-17000元/，30-40的面积,热销户型,77.27两室两厅单卫,87.77两室两厅单卫,88.81两室两厅双卫,87.59三室两厅单卫,热销户型方正紧凑，赠送面积较大，南北通透，干湿分区，刚需首选,周边配商场：千盛百货

16、，九龙超市，家乐福（规划）教育：华严小学，川化中学蜀星分校，川化中学、北大附中、外国语小学、大弯中学、大弯小学医院：民信医院、攀成钢青白江区医院、青白江区人民医院银行：农商银行、建设银行、中国银行、农业银行小区内部配套：健身广场、晨间跑道 内部配套：健身广场、晨间跑道 周边商业：千盛百货，九龙超市，家乐福周边医院：民信医院、攀成钢青白江区医院、青白江区人民医院周边学校：华严小学，川化中学蜀星分校，川化中学、北大附中、外国语小学、大弯中学、大弯小学周边交通：3路（红阳路）、6路（和盛花园站）,重点竞品项目分析泰和欧城,楼盘位置：青白江红阳街道办红阳十八组（武装部背后）建筑面积：74655平方米占

17、地面积：18382平方米主力户型：79平米物业类型：普通住宅 建筑综合体 建筑类别：板楼 高层 开盘时间：2012年07月07日 入住时间：2014年01月 交通状况：公共交通：3路（红阳路）、6路（和盛花园站）户数：总共 667 户 物业费：1.20元/月/平米 开发商：四川泰和置业 均价：4000元/容积率：3.50绿化率：30%总户数：667车位数：426,楼盘特色：低密居所,观景居所,项目进度,项目共5栋，目前推售1、2两栋，顶层为跃层，约250套房源，70-110，开盘两个月，已销售40余套，周边配套一般，能满足日常生活需求。,97.20三室两厅双卫,75.30两室两厅单位,户型方正

18、，南北通透，赠送面积较大,热销户型,重点竞品项目分析九州金色港湾,楼盘位置：青白江凤祥大道78号（成绵高速青白江出入口200米处，国税旁）建筑面积：98470平方米占地面积：28792平方米主力户型：50-109平物业类型：普通住宅 建筑类别：板塔结合 小高层 高层 开盘时间：2012年01月01日 入住时间：2013年12月 交通状况：601路，成绵乐快铁、成兰高铁轻轨3号线户数：总共 2000 户 预售证：成房预售青白江字第403号 物业费：1.20元/月/平米 开发商：九州地产销售均价：4300元/容积率：3.0绿化率：36.8%总户数：2000,周边配套：商场：千盛百货、家乐福超市教育

19、：川化中学、外国语小学医院：攀成钢医院内部配套：社区商业、羽毛球场、迷你高尔夫、游泳池、儿童天地、老年休闲活动设施 车位数：636,楼盘特色：公园地产,低密居所,观景居所,项目进度,本项目分三期开发，目前一期工程正在进行外墙装饰，二期基脚已完成，一期主推1、2、3、4号楼，其中2、3、4号楼基本销售完毕，1号楼销售一般，还剩余100套左右，一期主推户型70-89，整个项目50%的户型为89，有较大的赠送面积20左右，一期预计2013年10月交房，商铺还未对外销售；客户多为本地人部分农村人口。,热销户型,87.59三室两厅单卫,62.5两室两厅单卫,89.66两室两厅单卫,89.66两室两厅单卫

20、,户型多样，不拘一格，大气与紧凑并存，赠送面积较大，使用率较高，南北通透，干湿分区，刚需首选,重点竞品项目分析正邦誉都,盘位置：华金大道669号建筑面积：126052.1平方米占地面积：32397平方米主力户型：二居室 77-93平米 三居室 76-114平米物业类型：普通住宅 公寓 建筑类别：高层 开盘时间：2012年07月15日 入住时间：2013年10月 交通状况：地铁三号线，新客运中心，成绵乐高速入口 户数：总共 1171 户 预售证：成房预售青白江字第394号 物业费：1.38元/月/平米 开发商：正邦房地产开发有限公司 销售均价：3600元/容积率：3.49绿化率：40%总户数：1

21、171,周边配套：中小学：大弯中学、川化中学、华严小学、川化外国语实验小学、北大附中综合商场：千盛百货，九龙超市，苏宁电器、各大商贸商超银行：农业银行，工商银行，中国银行，交通银行，招商银行等医院：友爱医院、攀钢医院其他：成钢菜市，红阳菜市，儿童游戏天地，大型健身广场车位数：地下：631个,楼盘特色：低密居所,项目进度,整个主体工程即将封顶，目前一期即将售罄，二期即将销售，商业还未开始对外销售,热销户型,101.29三室两厅,105.66三室两厅,107.63三室两厅,101.29三室两厅,热销户型布局方正大气，面积较大，使用率高，南北通透，干湿分区，适合改善型居家,重点竞品项目分析北城映象,

22、楼盘位置：青白江同华大道北侧（九峰路交汇处）建筑面积：500000平方米占地面积：130000平方米主力户型：78-122平米物业类型：普通住宅 建筑类别：板楼 小高层 高层 开盘时间：2011年12月18日 入住时间：2013年08月30日 产权年限：70 装修情况：毛坯 交通状况：处于新城核心，目前仅有601公交，交通较为不便户数：总共 4000 户 预售证：成房预售青白江字第398号 物业费：1.5元/月/平米 开发商：成都英祥房地产开发有限公司 销售均价：4300元/容积率：4.00绿化率：30%总户数：4000,周边配套：家乐福、嘉禾影城、肯德基即将入驻，王府井还在谈判中 规划1个星

23、级酒店 规划300m商业步行街以及12平方米的大型商业,楼盘特色：旅游地产,世外田园,项目进度,本项目分四期开发，目前一期已经主体封顶，一期一批次7号楼小户型销售基本完毕；二批次8号楼2梯4户18层，目前已销售70%左右，主力户型78-120，临街前五层为12万商业部分，开发商自己持有，自己招商，外加2栋写字楼18F，规划300商业米步行街底商目前售均价约为20000元/。,热销户型,95.89三室两庭单卫,122.31三室两庭双卫,热销户型面积较大，布局方正大气，面积较大，使用率高，南北通透，干湿分区，再加上周边大环境较好以及项目本身配套较好，因此本项目既适合居家自用，又适合投资，还适合养老

24、。,重点竞品项目分析经典上城,楼盘位置：青白江同华大道实验小学旁（幸福家园对面）建筑面积：112400平方米占地面积：37000平方米主力户型：三居室 107-131平米 四居室 134-139平米物业类型：普通住宅 建筑类别：板塔结合 小高层 高层 开盘时间：2011年05月18日 入住时间：2012年07月 交通状况：贯穿新老城区，交通便利，2、3、4、6路公交户数：总共 842 户 预售证：成房预售青白江字第363、365、366号 物业费：1.30元/月/平方米 开发商：四川经典房地产开发有限公司销售均价：洋房3600元/电梯4000元/容积率：3.24绿化率：30%总户数：842,周

25、边配套：教育：青白江实验小学、北大附中、大弯中学、大弯小学、规划中的幼儿园等超市：规划中的家乐福、幸福天地商业街等公园：带状森林公园、凤凰湖湿地公园餐饮：田鸭肠火锅、尚膳 本位、源味居粥店、项目西侧的新城商业中心，约 400亩商业配套娱乐：博能商务会馆、澜雅养生堂、雅韵轩茶艺馆、新广场、城市森林公园等体育设施：怡湖公园游泳俱乐部、凤凰湖公园、城市森林和谐广场等项目有约3000平米商业配套 内部配套：约3000平米商业配套,楼盘特色：公园地产,教育社区,世外田园,低密居所,项目进度,本项目为准现房，大部分已经完工，现正在打造小区配套设施。洋房二批次还剩余100户左右，电梯一批次还剩余350户左右

26、，商业均价15000元/左右,热销户型,113三室两庭双卫,131三室两庭双卫,117三室两庭双卫,127三室两庭双卫,面积多为大户型，方正大气，面积使用率较高，赠送面积较大，适合五口之家。,重点竞品项目分析嘉和瑞景,楼盘位置：青白江区华逸路111号建筑面积：160000平方米占地面积：54517平方米主力户型：40-110平米物业类型：商住 建筑类别：高层 开盘时间：2010年12月18日 入住时间：2012年09月28日 交通状况：成绵乐快铁、地铁三号线、新客运中心，众多交通路线直达成都、德阳、绵阳、泸州、南充、达州、广汉、自贡、乐山等地，距离成绵乐高速路出口仅五分钟，出入方便快捷。1、2

27、、3、4、5、6路城区巴士可达项目。户数：总共 1873 户 预售证：成房预售青白江字332号 物业费：0.6元1.2元/月/平米 开发商：成都市万家和房地产开发有限公司 销售均价：3700元容积率：3.5绿化率：37%总户数：1873,周边配套：商场：家乐福、千盛百货、九龙超市教育：华严小学、川化中学蜀星分校、川化外国语实验小学、青白江区实验小学、北大附中医院：区人民医院、攀钢医院、民信医院 周边商业：家乐福、千盛百货、九龙超市周边医院：区人民医院、攀钢医院、民信医院周边学校：华严小学、川化中学蜀星分校、川化外国语实验小学、青白江区实验小学、北大附中,楼盘特色：轨道沿线,观景居所,项目进度,

28、目前项目一期即将交房，二期主体工程已经封顶，一期住宅还剩余30%左右，商业还未对外销售。,热销户型,南北通透，超大景观阳台，全明采光，注重居家实用型，少量面积赠送。,重点竞品项目分析翰城国际,楼盘位置：青白江同华大道安居路路口（幸福家园对面）主力户型：二居室 86-88 三居室 111-136 四居室 136物业类型：住宅 建筑类别：小高层 高层 开盘时间：2012年09月24日 入住时间：2013年 交通状况：轨道交通：成绵乐快铁、成兰高铁、轻轨三号线。公共交通：601路公交车，站点安居路口户数：总共 3219 户 预售证：成房预售青白江字第376号 物业费：1.38元/月/平米 开发商：成

29、都瀚翔置业有限公司 容积率：4绿化率：30.2%总户数：3219建筑面积：400000平方米占地面积：97333平方米,周边配套：商场：家乐福(在建)、社区5万方商业街区教育：北大附中，实验小学，川化中学、外国语小学、社区国际幼儿园医院：青白江友爱医院银行：工行，交通银行，建设银行，成都商业银行其他：凤凰湖天泉大酒店(4星级)，项目旁边待建的综合体育馆里配置的有文化馆、游泳馆、体育馆、图书馆等。安居路农贸市场等。周边商业：紧邻的家乐福国际购物中心、星级酒店、影视城、体育中心、图书馆等，打造一个购物、休闲、娱乐为一体的舒适生活社区。商场：家乐福(在建)、社区5万方商业街区 银行：工行，交通银行，

30、建设银行，成都商业银行 医院：青白江友爱医院 教育：北大附中，实验小学，川化中学、外国语小学、社区国际幼儿园,楼盘特色：轨道沿线,投资地产,项目进度,项目分五期开发，目前项目一期已经销售完毕，二期9月22日开盘，价格不详，预测4000元/左右；二期推售200多套房源，户型在50-125之间，赠送空间较大约30%，临街前两层为商业，约20000，价格预计13000-18000万元/，,热销户型,88.48两室两庭单卫,户型方正紧凑，全明设计，南北通透，有较大的入户花园干湿分区。,其他竞争楼盘分析,其他竞争楼盘分析,小 结,青白江区域竞品分析规模：大盘少，小盘多，目前较多为在售楼盘。近期新批次推售房源数量激增，届时整体供应量大，竞争激烈。物业类型：小高层和高层电梯产品将成为市场主力，多层及商业为辅。户型面积：各面积段均较多供应，大面积赠送产品较多。户型优秀、布局合理、面积控制得当的小户型稀缺。产品价格：主力供应户型均价在3500-4500元之间。市场定位：中档为主。但凤凰湖片区楼盘后期都将逐步打造高端房产。客户来源：本地区域客户为主，经开区将形成较强购买力。辐射周边大青白江区域市场。,经过对周边项目调查，得出基本结论为：,市场总结,