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1、财务预算编制方案,三,一,二,四,五,预算管理特点及编制原则,主要内容,预算编制方法,预算和经营计划编制内容,预算编制程序与预算控制,预算和经营计划编制目标,一、物业服务企业预算管理特点及编制原则,一、物业服务企业预算管理特点及原则,一、物业服务企业预算管理特点及编制原则,1、物业服务企业预算管理的特点,财务预算是现代公司理财的重要手段，在企业财务管理过程中，占有十分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来，物业服务企业财务管理也不例外。财务预算是了解、分析和规划活动结果的体现，又是保证公司规划目标或财务管理目标得以实现的控制工具。,一、物业服务企业预算管理特点及编制原则,2
2、、财务预算的种类,我公司财务预算分为公司财务预算和部门（项目）分项财务预算。公司财务预算是根据公司的经营目标和方针，了解既往的经营成果及财务状况，对未来可能出现的各种情况进行科学推断，为达到下年度预计的财务状况和经营成果，而进行的各种财务决策活动，是部门分项财务预算的汇总。,一、物业服务企业预算管理特点及编制原则,2、财务预算的种类,部门（项目）分项财务预算是各种财务安排的系统化和具体化，是财务决策结果的分解，指明了各部门的具体目标，提供了对公司日常资金运动进行控制的依据，并可作为各部门经营业绩的考评标准。,一、物业服务企业预算管理特点及编制原则,3、财务预算编制要求,财务预算的编制过程，是对
3、公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此，为了保证财务预算的有效性，编制财务预算时，必须遵循以下原则或要求：（1）加强调查研究，认识资金运动规律。为提高财务预算的准确性和可操作性，在编制财务预算之前，要了解物业服务行业资金运行的特点，特别是设备维修保养等支出项目的规律性。（2）实行参与管理，调动员工积极性。财务预算是一种财,一、物业服务企业预算管理特点及编制原则,3、财务预算制的要求,务管理手段，其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门各班组各岗位的执行得以实现。财务预算的编制过程，就是财务管理目标的设置过程。公司全体员工都将参与财务预算的执行，因此，一定要将预算目标尽可能的
4、分解到各班组及各岗位，让班组参与财务预算的编制过程。(3)符合实际，适当留有余地。预算作为一种控制目标，其水平的高低既应该具有挑战性，也应该是可以实现的，不,一、物业服务企业预算管理特点及编制原则,3、财务预算的要求,能高不可攀，否则，财务预算难以起到应有的作用。编制的财务预算应符合实际情况，不宜过低，也不宜过高，通过全体员工的努力应能够实现。（4）全面权衡，提高资金使用效益。计划带来的节约是最大的节约。物业服务中，物业费是固定的标准，如何提高物业费的使用效益必然是我们始终关心的主题。因此，我们不仅要严格控制费用的支出，更重要的是在财务预算过程中，应充分考虑各项费用支出的必要性和其经济价值，防
5、止预算中包含不应发生的费用项目。,二、预算编制方法,二、预算编制方法,二、预算编制方法,编制财务预算的常用方法有固定预算和零基预算两种。,二、预算编制方法,固定预算是传统的预算编制方法，其优点是编制简单。此外，由于固定预算以过去的费用支出为基础，费用支出水平的控制要求，容易被各部门所接受。这一方法的缺点是：没有结合预算期的情况，重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证，难以实现费用支出效益的最大化；同时，由于采用该方法编制的预算缺乏挑战性，因而，也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。固定预算是我公司的辅助编制方法。零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全根据预算期业务活动的
6、需要和各项业务的轻重缓急，对各支出项目进行逐个分析和计量，从而制定出费用预算。零基预算的编制程序为：由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额，而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少；将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和可以增减变动的费用项目两大类；对各项,二、预算编制方法,费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析，并按照成本效益率的大小进行排序；将预算期内可动用的资金在所有费用支出项目之间进行分配。分配时，首先满足必须保证支出的费用项目，然后再按照成本效益率的高低，将资金在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。对我们物业服务公司而言，零基预算有着重要价值。
7、在既定的管理收费标准下，它有助于提高管理收费的使用效益，改善公司与业主之间的关系，从而增强物业公司的市场竞争能力，也体现了我们公司的一种社会责任。但零基预算也有不足处，主要表现为：编制预算的工作量相对较大，各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等，所以我们编制成本费用预算时要以零基预算为主，固定预算为辅的编制方法。,三、预算和经营计划编制目标,三、预算和经营计划编制目标,三、预算和经营计划编制目标,各部门（项目）预算和经营计划要达到以下目标：,1、营业收入在2011年实际值的基础上实现增长。2、各项成本费用不高于2011年实际发生额，工资总额原则上按2011年实际发生数进行编制预算，与工资总
8、额相关的各项保险等费用按相关规定具实列报。3、成本费用总额占营业收入的比重在2011年实际值的基础上有所降低。4、2012年生产量（房屋出租水平、各项费用的收缴水平等）要不低于2011年实际完成值。,三、预算和经营计划编制目标,各部门（项目）预算和经营计划要达到以下目标：,5、利润总额在2011年实际值的基础上实现增长。6、新投入运营的部门或项目，要根据进场计划和入住进度进行编制。,四、预算及经营计划编报内容,四、预算和经营计划编制内容,四、预算及经营计划编报内容,1、公司财务预算是建投集团公司统一的格式，是由财务预算情况说明书和17张财务预算报表组成，财务预算报表具体包括资产负债表、利润表、
9、现金流量表、收入预算表、营业成本预算表、期间费用预算表、职工薪酬及其他支出预算表、固定资产和无形资产购置预算表、资产处置预算表、利润分红明细预算表、主要指标分析表等17张报表。本套报表由财务管理部汇总填报。,预算报表分为公司汇总预算报表和部门分户预算报表,四、预算及经营计划编报内容,2、部门分项预算是根据我公司的预算管理实际，统一简化编制格式，便于预算的汇总与实施，在编制预算报表的同时，必须认真编写预算情况说明书。预算报表包括预算汇总表、收入预算表、营业成本费用预算表、人工成本预算表、固定资产和无形资产购置预算表、办公用品预算表、物料消耗预算表、重点工作计划表。本套报表填报范围为公司所有部门和
10、项目，要全面反映本部门预算年度内财务收支和经营成果。对因特殊情况暂未纳入年度预算报表编制范围的部门或项目，应进行专项说明。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,物业费收入（也包括项目上的秩序维护、保洁、维修养护收入之和）、洗衣收入、泳馆收入、羽乒中心收入、会议室收入、餐厅收入、房屋租赁收入、客房收入等（附：收入明细汇总表，部门预算汇总表的收入数据是由收入明细表中数据自动提取过来，由相关部门填报）,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,车场运营费收入是指地下停车场车位收入。（服务中心填报）,四、预算及经营计划编报内容,（
11、1）部门预算汇总表,临时停车费收入是指由广场出口车辆管理人员收取的临时停车费。（保安部填报）,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,自行车场运营费收入是指自行车场存车费收入。（服务中心填报）,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,洗车收入是指洗车场的洗车收入、打蜡收入等。（保安部填报）,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,维修费收入是指入户维修收入。（工程部填报）,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,保洁费收入是指根据和业主或客户签订的合同，提供非公共区域的保洁服务，并因此收取的入户保洁服务费。（环境绿化部填报）,四、预算及经营计划编报内容,
12、（1）部门预算汇总表,绿植费收入是指根据和业主或客户签订的合同，提供非公共区域的绿化养护服务，并因此收取的绿植服务费。（环境绿化部填报）,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,其他收入是指热水处理费、中水处理费、前台服务费收入、装修管理费、广告位服务收入、通勤卡收入等之和。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,热水处理费是指业主有偿使用热水的费用，是根据热水表的读数收入。可参照往年数据填报。（工程部填报）,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,中水处理费是指业主有偿使用中水的费用，是根据中水表的读数收入。可参照往年数据填报（工程部填报）。,四、预算及经营计
13、划编报内容,（1）部门预算汇总表,前台服务费收入是指业主缴纳的前台服务人员的服务费用（经营部前台组填报），和业主缴纳的保安监控人员的服务费用（保安部填报）,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,装修管理费收入由服务中心填报,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,广告位服收入由服务中心填报,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,其他收入是指不属于以上的各项收入，由相关部门填报,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,四、预算及经营计划编报内容,（1）部
14、门预算汇总表,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,工资总额：指本部门的职工工资、加班费、风险金、奖金等总额。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,职工福利费：指本部门职工采暖补贴、过节福利、职工餐费、职工洗涤费、体检费等总和，但不得超过工资总额的14%。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,职工教育经费：指按本部门职工工资总额的2.5%提取。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,工会经费：指按本部门职工工资总额的2%提取。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,劳动保险费：指本
15、部门职工的养老保险、医疗保险、生育保险、失业保险、工伤保险之和。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,养老保险：指本部门职工养老保险，按上年缴费基数增长15%编报。公式：缴费基数*20%*12,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,医疗保险：指本部门职工医疗保险，按上年缴费基数增长15%编报。公式：(缴费基数*7.5%+80)*12,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,生育保险：指本部门职工生育保险费，按上年缴费基数增长15%编报，基数同医疗保险缴费基数。公式：缴费基数*0.8%*12,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,失业保险：指本部门
16、职工失业保险费，按上年缴费基数增长15%编报，基数同养老保险缴费基数。公式：缴费基数*2%*12,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,工伤保险：指本部门职工工伤保险费，按上年缴费基数增长15%编报，基数同养老保险缴费基数。公式：缴费基数*1%*12,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,住房公积金：指本部门职工住房公积金，按上年缴费基数增长15%编报。公式：缴费基数*15%*12,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,车场运营成本：指车场运营成本与洗车场运营成本之和。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,停车场运营成本：指地上和地下停车场运营
17、支出,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,洗车场运营成本：指洗车场运营支出，包括洗车物耗等,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,营业物料消耗：指泳馆、羽乒中心、洗衣场、餐厅、客房等经营场所的经营性物料消耗和商品成本。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,设备设施维修养护成本：指共公区域的维修养护支出。包括：房屋建筑、附属设施、给排水、空调、供暖、供配电、电梯、消防、监控、门禁、防汛、照明、通信、楼宇自控、视听等系统的维修养护支出（由工程部编报）。也包括经营场所的设施设备维修养护（由各经营场所编报。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,入户
18、维修成本：指对业主的特约服务，应收取维修费，是进行的非公共区域的维修养护支出。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,年检费：指由专业机构对公共设施设备进行年检的支出。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,维保费：指由专业机构对空调、电梯等公共专用设备承揽全部或部分的维修保养的支出，并签定维保合同。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,能耗：指公共区域能源的消耗和各经营场所的能源消耗。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,秩序维护成本：指为了维护公共区域秩序发生的支出。包括警棍电池等物料消耗。（由保安部编报),四、预算及经营计划编报内容,（
19、1）部门预算汇总表,清洁成本：指外墙清洗费用、清洁物料消耗、垃圾清运费、灭鼠灭虫、消杀等支出。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,绿化养护成本：指外购绿植、施肥、打药、修剪等支出。（由环境绿化部和相关项目编报),四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,其他成本：指除以上成本以个的支出。（由相关编报),四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,间接费用：指部门为开展物业服务和经营而发生的各项间接费用之和，包括劳动保护费、业务招待费、交通费、办公杂费、车辆使用费、折旧费、差旅费、邮电费、会议费、公共保险费、税费、审计费、代理费、资料费、行业会费、无形资产摊销、低值
20、易耗品计算机运行费等。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,劳动保护费：指劳动保护的各种支出，包括工作服、手套、清凉饮料等劳动保护用品。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,业务招待费：指为业务、经营的合理需要而支付的应酬费用。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,交通费：指职工市内办公发生的车费、停车费等。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,办公杂费：指部门发生的办公用品支出、电话费、网络维护费等之和。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,车辆使用费：指部门因用车而发生并支付的费用，包括汽油费、路桥费、车辆维修费、车辆保
21、险费等。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,折旧费：指固定资产计提的折旧。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,差旅费：指因公赴外地出差而发生的交通费、食宿费、差旅补助等。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,邮电费：指邮寄货物及信件等支付的费用。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,会议费：指因参加或召开会议所发生的支出。发生会议时应提供证明材料，包括会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准和支付凭证等。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,税费：指根据税法规定缴纳的各种税费。包括车船使用税、印花税、残疾人就业保障
22、基金等。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,资料费：指办公用专用书、办公用资料及制作资料图书发生的费用等,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,审计费：指聘请有资质的中介机构提供审计和评估服务支付的费用。（档案代管费）：是指由人才中心等专门机构代管人事档案发生的费用。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,财产保险费：指向保险公司支付的财产保险费、公众责任保险费、公共设施设备责任保险费等,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,行业会费：是指公司按行业规定支付的会费。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,无形资产摊销：是指无形资产
23、摊销金额。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,低值易耗品摊销：是指低值易耗品摊销金额。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,计算机运行费：是为了保证计算机系统正常运行而发生的硬件、软件维护费用，日常消耗物资的费用等。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,其他间接费用：是指不属于上述各项的其他零星费用支出。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,营业税金及附加：是指经营活动发生的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加。除泳馆为收入的3.36%外，其他为收入的5.6%,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,财务费用：包
24、括利息收入、相关的手续费等,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,营业外收支：是指各项营业外收入和营业外支出。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,营业外收入：是指各项营业外收入，包括非流动资产外置利得、政府补助、盘盈利得、捐赠利得等。,四、预算及经营计划编报内容,（1）部门预算汇总表,营业外支出：是指各项营业外支出，包括盘亏损失、处置固定资产(无形资产）净损失、罚款支出、违约金支出等。,五、预算编制程序与预算控制,五、预算编制程序与预算控制,五、预算编制程序和预算控制,1、预算编制程序,预算的编制采取“上下结合、分级编制、逐级汇总”的程序进行。（一）下达目标。公司下
25、达预算目标，预算编制的政策、依据。（二）编制上报。1、公司职能部门，根据有关合同和标准编制收入预算，根据工作计划和可控费用标准来确定成本费用预算，编制本部门的年度预算；2、各部门在每年的11月中旬上报公司财务管理部。,五、预算编制程序和预算控制,1、预算编制程序,（三）审查平衡。公司财务管理部会同有关部门对上报的预算初审、汇总后提交公司预算审核机构对预算进行审查。在审查过程中，与预算编制单位进行沟通，对发现的问题提出质询，对于不符合公司发展战略和预算编制要求的事项，责成预算编制部门进一步修订和调整。（四）审议批准。公司财务管理部在有关预算编制部门修正调整的基础上，编制出公司预算方案，报上级财务
26、主管部门。在上级财务主管部门通过后，财务管理部正式编制公司年度总预算（草案），提交公司董事会审议。,五、预算编制程序和预算控制,1、预算编制程序,（五）下达执行。2011年年初，根据批准的预算，下达各预算执行部门执行。,五、预算编制程序和预算控制,2、预算控制,财务预算，就其本质而言，是一种控制手段，是对物业管理服务资金运动过程的控制，即财务预算控制。为了保证财务预算能真正落到实处，公司财务管理部门应搞好物业管理财务的预算控制工作。,五、预算编制程序和预算控制,2、预算控制,财务预算控制的内容，主要有成本费用控制、现金流转控制、应收票据控制、存货控制、流动负债控制等。财务预算控制主要应做好以下
27、几项工作：(1)将财务计划的各项预算指标分配落实到各部门，各部门分配落实到各班组各岗位。(2)通过会计核算反映和监督公司各部门有关指标的实际完成情况，我们每月都要编制发送一份核算表，请大家认真分析比对。,五、预算编制程序和预算控制,2、预算控制,(3)每季度把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析，找出存在的偏差，并分析产生偏差的原因，提出降低成本费用的途径，制定纠偏的有效措施。(4)对责任部门和责任人进行评价和考核。根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。,五、预算编制程序和预算控制,2、预算控制,(5)调整预算。在财务预算执行过程中会发生一些不可预见的因素，造成财务预算执行发生偏差，为了做到
28、考核合理，奖罚分明，一般在每年第三季度对财务预算指标进行有依据的必要调整，保证预算的合理性和可行性。由于预算调整要经过集团批准，手续比较繁索，所以我们一般不进行预算调整，在年终根据经营实际情况找出差距因素进行具体分析。,五、预算编制程序和预算控制,2、预算控制,财务管理部门实施财务预算控制，一般应遵循以下几个步骤：(1)检查监督。根据确立的标准，实行监督、检查，比较实际执行结果与标准之间的差异。(2)分析原因。实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差，那么，到底是什么原因产生这些偏差，责任者是谁，应该予以明确。(3)纠正偏差。提出纠正偏差的对策，并组织实施，尽最大努力减少损失。(4)奖惩兑现。根据监督检查结果，落实责任，兑现奖惩办法。,
