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1、-房地产市场研究工作流程及工作要求目录. z.-市场研究的主要物业形态房地产市场研究的物业形态主要包括但不限于以下几种：1 住宅市场2 商业物业市场3 办公物业市场4 酒店业市场对各个细分物业市场的档次定位，可结合客户需要具体确定。在进行调查研究前，需做出一系列假设确定研究对象和研究*围。按什么标准进行物业的档次分析按什么标准确定为存量还是未来的供应量均价的计算方法各物业的开发周期项目整体工作流程主要包括项目前期准备、现场调研、分析研究三个阶段。1. 项目前期的资料整理、收集和分析（1） 资料整理内容l 城市自然概况（行政区域、人口、面积等）及经济概览（主要是各种宏观经济指标、房地产指标、经济
2、发展情况等） l 城市的整体规划、基建及交通网络情况l 过去两年中央及地方政府推出的宏观调控政策对房地产市场的影响。（2） 资料来源l 市政府l 统计局（统计信息网）l 规划局l 国土资源局l 建设局l 各种房地产信息网l 其它（其它公司的行业分析报告、公司年报等）（3） 资料整理要求通过上述资料的整理、消化吸收，要形成以下文字或图表资料：l 各种宏观经济指标及房地产指标（附表1：主要宏观经济指标，附表2：主要房地产指标）l 当地城市的自然概况（地理位置、行政区域、面积、人口、经济发展地位）及经济发展情况（主要说明该地区的优势产业、政府主导发展的产业方向及未来发展构想）l 其它指标：旅游业指标
3、、酒店业指标（可通过当地统计局或旅游局获得），根据研究的物业形态确定该部分数据是否要收集。l 此外，各种网上资料要形成资料储备2. 现场资料收集工作（1） 到达该城市后，需要获得以下资料：l 城市地图两份l 城市的楼市分布图1份（如无，可通过当地的房地产信息网，收集比较全面的楼盘项目，作为我们到达当地后采集楼盘项目的导引）l 城市的统计年鉴，当地的房地产行业的专业性报刊等以上资料存档备查（2） 现场调研 同客户进行深谈，了解以下信息 该城市房地产发展历史 住宅、办公、商业等主要集中区域 政府调控措施对城市项目开发的影响 城市规划，尤其是重要的交通设施建设的影响 项目所在区域发展规划及该区域在城
4、市中的定位 研究的物业类型主要集中区域，项目所在区域的优势和地位 该区域目前的发展状况、主要发展的物业类型和重要的物业项目 项目定价依据（目标定位和销售策略）、客户群项目勘查了解包括目标项目在内的样本楼盘的基本信息，现场调研。完成以下具体调研表格。（3） 工作要求形成初步研究素材3. 分析研究针对不同的物业形态，要选择不同的主要影响因素进行分析。撰写报告前要对撰写的内容有深刻地认识后才可开始撰写工作。报告格式：各部分报告撰写完，询问统一格式，进行调整，保证每部分报告格式的统一。提示：容易忽视的问题：1、 表格数据比正文小1号（一般为小五）2、 注意数字使用千位附号3、 道路名称、铁路名称和城市
5、名称等首字母大写4、 图表无底色，与正文字体一致，无边框，力求大方、漂亮5、 需要做区域图形的做出图形放在报告内住宅物业的研究住宅分类：根据客户需求，住宅项目一般可以分为以下几种类型：服务式公寓：包含专业的服务式管理公司统一租赁管理的公寓项目，和产权式管理项目高档公寓：核心区域内的高端精装公寓项目中高端住宅：市场内有一定影响力的楼盘项目，中档偏上中档住宅：比上述*围更广泛，包含了市场上一个平均价格的项目统计，是一个最大量的市场。别墅/低密度住宅项目：同时要领会该市场住宅发展的趋势，收集房地产和住宅开发的相关数据。了解研究项目类型的客户群，各个区域的特点、优劣势等1、存量的统计在选择楼盘样本时，
6、有针对性的选取。对已全部完成入住的项目，可参照二手房市场，将那些价格与目标市场接近，规模较大的项目。渠道：1、网上交易 2、房产中介 3、多期开发项目的已入住项目调查2、供应量的分析重点从两个角度来分析计算未来的供应量l 2007年土地供给情况（可从国土资源局获得）l 目前在建项目，在未来3年左右形成供应（入住或竣工）。住宅未来供应量统计表项目名称位置（片区）预计竣工日期开发体量总规模历史销售价格备注（销售）123、需求的分析除要研究一般的宏观经济影响因素外（GDP的增长等），可重点分析：l 人均可支配收入的增长趋势l 城市化率的影响l 购房者的类型、需求特点l *些基础设施对住宅市场的影响l
7、 政府的*些重要经济政策对房地产市场的影响。关键要求：找出该城市对该类型物业市场的需求支撑因素4、工作要求完成以下表格及文字：l 宏观经济及房地产指标信息表l 住宅项目统计信息表l 住宅未来供应量统计表l 影响住宅市场需求的主要经济影响因素（形成研究素材）商业物业市场的研究商业可以基本分为：商业街商业；市场类商业（小商品城、服装城、建材城等专业市场）、购物中心等综合体商业；以及社区底商（1000-20，000平米左右）具体撰写报告时，可能不会按照上述标准分类，一般会分为：高端零售、中高端和中端等，具体描述哪种类型的商业需要有个限定标准和判断。高端零售： 一般指：重要商业区内的百货和购物中心项目
8、，有时可以考虑重要步行街商铺；这些区域名气大、影响力大、价格高、位置核心中高端商业： 一般可指：建筑面积较大的区域性的重要百货和购物中心项目。这些项目一般在各个区域的重要商业区内、项目体量较大，对区域有一定影响，吸引中高端的人群。前两个部分也可以放在一起研究，作为“重要商业”（Prime Retail）中档商业：可以分为两个部分：市场类的商业和社区底商。根据客户开发的类型，选择合适的类型研究。不管研究哪种类型都需要有区域划分，重点研究。1、存量的分析和统计首先理解对各种档次商业物业的分类和定位。通常，高档商业指的是该商物业规模大，品牌影响力强，可以吸引整个城市的中高收入者来购买；中档商业主要指
9、的是社区商业，超市，家居，社区底商等。在分析商业物业存量时，需统计以下信息：商业物业项目信息表位置建筑面积开业时间经营模式主要客户群（商品、品牌）档次通达度物业名称1百货/大型超市/shopping mall）物业名称1针对商业物业，要选区重要的区域作为研究的载体，介绍这些主要商业区域的特点、商业类型、优劣势、通达型、发展趋势等；尽可能做成表格进行分析，将以上具体物业分布在主要区域里，反映：现有存量、预计未来供给、均价、客户群和通达状况等。在进行分析研究时，将上述商业物业项目信息表整理成如下表格： 商业物业统计信息表区域1区域2区域3区域4现有存量（e*isting stock）新增供给量 1
10、0/07-2008(additional supply）预计存量2008*（forecast stock）平均售价/租金经营模式目标客户（Target Customer）主要优劣势通达度（accessibility）2、租金、售价及空置率的调查研究商业物业可能采用租或售的方式。按以下表格中提到的要素了解信息。如商业主要采用销售方式，则应主要了解其售价水平及其变化趋势。商业物业租金/售价表租期租金水平租赁期限每年增长幅度租赁方式空置率商业物业1（注意租金是如何计算，租金增长幅度）以租代售还是按零售额来租.商业物业2注：在统计租金水平时，也可按商圈和经营业态（零售、洗衣店、餐饮、健身中心等）来进行
11、分类统计。同时考虑到地段和位置差异，租金水平的变化。对于散售的项目，要调查售价水平，尽量搜集历史价格。最后形成历史年份，或是各个不同区域的租金、售价、空置率的图表，（具体根据搜集的资料情况而定），但是市场的平均水平一定要获取。（下表作为参考）2002。2007售价租金空置率3、需求的分析除要研究一般的宏观经济影响因素外（GDP的增长等），可重点分析：l 社会零售额的变化增长趋势l 人均可支配收入及消费支出的影响l *大型住宅楼盘对该地区商业的影响l 其它重要影响因素（根据研究的档次而定）4、工作要求完成：l 商业物业项目信息表l 商业物业统计信息表l 商业物业售价及租金价格表l 形成初步的商业
12、物业市场分析的素材。（包括传统商圈、消费趋势、消费特点、酒店行业的研究1、资料收集工作：（1）收集旅游业宏观经济指标、酒店业经营指标（见附表8：旅游饭店业宏观经济指标）表8：旅游饭店业经济指标200020012000220032004200520062007国内旅游人数国内旅游收入国际旅客人数国际旅游收入游客总人数旅游总收入注：该数据应该尽可能统计到研究当月时最新的统计数据。在具体研究时，不一定要采用全部的数据。表9：酒店业经济指标表200020012000220032004200520062007五星级酒店数量房间数平均房价入住率GOP注：1、根据研究需要，选择是统计五星级还是四星或者其它星
13、级酒店来进行分析。2、平均房价、入住率数据可通过多种渠道获取。（如当地的酒店业经营人士、酒店业协会人员、以及现场勘查），GOP可能不能获得，不做要求。3、平均房价按是门市价的0.6进行估计，在确定其平均房价和入住率时时，需再通过实地考查或者网上优惠价等多种方式进行验证。（2）已建或在建酒店物业的项目信息表。表10：酒店物业项目统计信息表位置星级房间数开业时间酒店1酒店22、调查工作：在对酒店进行调查研究时，主要通过访谈方式，了解：l 在建酒店项目（按上述酒店信息表了解相关信息）l 验证各酒店的平均房价和入住率l 目标客户构成（会议客源、旅游客源还是商务客源等）l 主要利润构成3、分析研究工作：
14、l 宏观经济指标主要考虑旅游业的发展（旅游人数、旅游收入、酒店业收入、盈利情况）l 入住率和平均房价的研究是难点，通常从客户方面获得支持，从旅游局界人士中获得大致情况，并根据到现场等多种方式进行验证。（验证：把各个酒店的标准间门市价收集起来，最低的折扣幅度。通常是门市价6折为平均房价。入住率情况跟酒店前台人员聊等、到酒店具体感受等）l 分析需求时，主要分析各种档次酒店的目标客户的需求特点及需求趋势。如：高端酒店：四星以上；中端：三星左右；经济型酒店。是否将四星纳入高端酒店根据具体情况而定。三种酒店的目标客户需了解高端酒店主要针对大型会议型客户，外国游客，大型企业商务人士；中端主要吸引旅游人士，
15、中小企业商务人士及中小型会议；经济型酒店，主要针对旅游型人源。4、工作要求：完成：l 旅游业经济指标表l 酒店业经济指标表l 酒店物业项目信息表（已建在建项目）l 完成酒店行业的初步素材整理（包括旅游行业发展、商务会议发展情况、主要国际级品牌酒店情况、酒店业的投资回报利率等）办公物业的研究确定办公物业类型，一般研究甲级或乙级，对于办公物业市场不发达的城市，可以研究高质量的写字楼，即保证是纯写字楼项目，并对物业管理、交通和楼层面积作适当限制。1、存量的统计思路基本与住宅一致。表11：办公物业的项目信息表（已建或在建项目）区域位置建筑面积租金水平空置率通达性办公物业1办公物业2办公物业32、增量的
16、统计完成在建办公物业的统计，并结合土地供应量考虑未来办公物业的供给。区域1区域2区域3区域4现有存量（e*isting stock）新增供给量 10/07-2008(additional supply）预计存量2008*（forecast stock）平均售价/租金目标客户（Target Customer）主要优劣势通达度（accessibility）3、办公物业的需求影响分析影响办公物业的需求主要是企业的个数、第三产业的发展速度以及服务业员工数量。大城市的高档写字楼需求与外商投资有比较强的相关性，因此分析大城市高档写字楼时可分析FDI和外资企业数量对需求的影响；中小城市的写字楼需求与当地服务
17、业的发展水平有关，要分析第三产业对写字楼需求的影响因素。同时空置率也是需求强度的体现。4、租金和售价关于写字楼价格方面：大城市的写字楼主要出租模式，故不考虑售价，主要调查其租金水平；中小城市的写字楼物业可能采用出售或出租的方式，因此售价和租金都应了解。可从当地招租信息、中介及物业公司了解。5、工作要求完成办公物业项目信息表完成办公物业初步市场分析素材（要重点分析办公物业所处区域在整个城市的定位及特色，如是政治中心还是经济中心.第三产业重点发展区域.等）附录：返回的工作成果：1、 城市经济数据和房地产数据（e*cel）注意：（1） 注意格式，表格统一使用“Times New Roman” 小五字
18、体，字间距“固定值 16磅”。（2） 表格和图表都要注明来源，source:（3） 来源和备注，小五字号，斜体（4） 注意数字的单位，符号（5） 表格和图表须注明表头20002001200220032004200520062000-2006GAGRRegistered Population(mil)Urban population(mil)Nominal GDP(RMB bil)Real GDP growth rate(%)GDP per capita(RMB)CPI(%)FDI(USD bil)FDI growth rate(%)Retail sales (RMB bil)Retail gr
19、owth rate(%)Urbanization(%)Annual disposable ine per city resident (RMB)Annual consumption per city resident (RMB)Fi*ed asset investment (RMB bil)Source:2000200120022003200420052006Fi*ed asset investment (RMB bil)Real estate investment (RMB bil)Proportion20002001200220032004200520062007 1-11GFA Cons
20、tructionGFA pleteGFA SoldAverage Price另外：格局所研究的物业类型，需要补充的经济数据是，高端住宅：外商人数办公：服务业GDP, 服务业从业人数等零售：酒店：旅游收入和游客数量2000200120022003200420052006Domestic Tourists(mil)International Tourists (mil)Total Tourists (mil)Domestic Tourism Revenue (RMB bil)International Tourism Revenue (RMB bil)Total Revenue (RMB bil)2、城市介绍、发展特点 (word)3、城市规划、基础设施建设 (word)4、各物业类型的楼盘现有存量表项目名称位置（片区）竣工日期开发体量总规模历史销售价格备注125、各物业类型楼盘的未来供应表项目名称位置（片区）预计竣工日期开发体量总规模历史销售价格备注（销售）126、土地供应情况统计表20032004200520062007住宅用地办公用地商业用地酒店用地综合用地备注：根据具体情况填写7、主要地址清单包括：房地产网、房地产交易管理网、国土资源网、政府网、统计局、规划局、建设局等8、企业提供的可研报告（电子版）. z.
