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1、重庆市万盛经开区城镇国有建设用地使用权基准地价说明一、适用范围万盛经开区城镇土地使用权基准地价（以下简称基准地价）适用于万盛经开区城镇规划范围内的国有建设用地。二、基准地价内涵基准地价的内涵为城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为楼面地价，是指单位建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格（单位：元/平方米b（-）基准地价容积率。商服用地2.5,住宅用地2.0,工业仓储用地LO,公共管理与公共服务用地1.5o（二）基准地价土地开发程度。开发程度：商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地开发程度为“六
2、通一平”，即宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内场地平整。工业仓储用地开发程度为“五通一平”，即宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。（三）基准地价使用年限。商服用地40年、住宅用地70年、工业仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年。（四）基准地价期日。2021年1月1日。三、土地用途分类基准地价土地用途分为商服、住宅、工业仓储、公共管理与公共服务4个一级类及对应的19个二级类用途。本次修正体系根据4个一级类用途的分类定级确定，对应的19个二级类用途的修正体系参照各对应的一级类用途的修正体系。（-）商服类。包括零售商业用地（包括商场、商铺、商店、超市、
3、市场、加油站、加气站、充电站等用地）；批发市场用地（包括各类批发功能为主的市场用地）；餐饮用地（包括饭店、餐厅、酒吧等用地）；旅馆用地（包括宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、自驾车和房车营地、度假村、酒店等用地）；商务金融用地（指银行、证券期货交易所、保险公司等金融活动场所用地、企业厂区外的独立公共管理与公共服务用地、信息网络服务、信息技术、电子商务服务、广告传媒用地）；娱乐用地（包括剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、绿地率小于65%的大型游乐设施、影视城及仿古城等人造景观用地等用地）；其他商服用地（包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、汽车维修站、高尔夫
4、、赛马场、物流营业网点及居住小区及小区级以下的配套服务设施用地卜（二）住宅类。指用于一类居住、二类居住、三类居住用地中的住宅用地（包括普通住宅、公寓、别墅等及其附属设施用地，不含配套的商业服务设施用地卜（三）工业仓储类。包括工业用地（指工矿企业的生产车间、库房及其直接为工业生产等服务的附属设施用地）;仓储用地（指物资储备、中转、配送等用地）o（四）公共管理与公共服务类。包括机关团体用地（指党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地）；新闻出版用地（指文艺团体、影视制作、广告传媒等用地，包括广播电视、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等）；教育用地（包括高等院校、中等专业学校、中学、小学
5、、幼儿园及其附属设施用地、聋、哑、盲人及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地）；科研用地（包括独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地）；医疗卫生用地（包括医疗保健、卫生防疫、康复急救、医检药检设施等用地）；社会福利设施用地（包括福利院、养老院、孤儿院等用地）；文化设施用地（包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心、综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地）；体育用地（包括体育场馆、体育训练基地、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、
6、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地）；公用设施用地（指用于城乡基础设施的用地，包括供水、供电、供燃气、供热、邮政、广播电视通信、消防、防洪、排水、环卫等设施用地）o殡葬用地（包括殡仪馆、火葬场、骨灰寄存堂、陵园、墓地等殡葬场所用地）修正体系参照修商服用途确定。风景名胜用地（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林工业、湿地公园等的管理机构、以及旅游服务设施的建筑用地）修正体系参照商服用途确定。交通运输用地：铁路用地（指用于铁道线路及场站的用地，包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地）；轨道交通用地（指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地，以及场站的用地）
7、；公路用地（指用于国道、省道、县道和乡道的用地，包括征地范围内的路堤、路堑，道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地）；城镇村道路用地（指城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道，及其交叉口等）；交通服务场站用地（指城镇、村庄范围内的交通服务设施用地，包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的停车场X停车楼、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地）；机场用地（指用于民用机场、军民合用机场的用地）;港口码头用地（指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物
8、的用地,不包括常水位以下部分）；修正体系参照工业仓储用途确定。其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。住宅类、工业仓储类、公共管理与公共服务类用地中的配套经营性设施用地，应参照商服用途确定。四、基准地价的应用运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。(-)宗地价格计算公式。1 .地上计容部分。楼面地价二适用的基准地价X土地用途修正系数X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数X区域和个别因素修正系
9、数土土地开发程度修正值宗地单价二楼面地价XR备注：工业用地R为1;商服、住宅、公服用地设定容积率小于1时，R取1。2 ,地下不计容部分。楼面地价二适用的基准地价X相应用途地下空间修正系数X期日修正系数X年期修正系数X区域和个别因素修正系数土地开发程度修正值（二）宗地价格测算中有关参数的确定。1 .适用的基准地价的确定。根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的基准地价分类，确定适用的基准地价用途后，根据土地管理部门公布执行的土地级别，确定对应用途级别应适用的基准地价。2 .期日修正系数的确定。期日修正系数二宗地估价期日的地价指数：基准地价期日的地价指数宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测
10、成果公布的地价指数、地价增长率为准。3,年期修正系数的确定。年期修正系数=1-岛尸+1一宗地剩余使用年限；加一基准地价规定的相应用途土地使用年限；一土地还原率（商服、住宅、工业仓储、公共管理与公共服务分别为6.36%、5.99%、4.97%.5.22%）4,容积率修正系数的确定。按照宗地的法定容积率(R),根据容积率修正系数表确定容积率修正系数。商服、住宅、公共管理与公共服务容积率小于1时，按容积率1确定修正系数；商服住宅容积率大于5时，按容积率5确定修正系数公共管理与公共服务容积率大于3时，按容积率3确定修正系数。工业仓储用地不进行容积率修正。当R1RR2(RkR2为上述容积率修正系数表中所
11、列的相邻容积率)时，按下列公式计算容积率修正系数(X)：X=Xi+(X2-Xi)X(R-Ri)Z(R2-Ri)XhX2为Ri、R2所对应的容积率修正系数。5 .土地开发程度修正值的确定当宗地的土地开发程度与基准地价设定的土地开发程度不一致时应根据土地开发程度修正值表确定开发程度修正值。宗地同时具有地上计容部分和地下不计容部分的，评估时只计算宗地地上计容部分的土地开发程度修正值，地下不计容部分的土地开发程度不作修正。6 .区域和个别因素修正系数的确定区域和个别因素修正系数=1+为(Kj100)/=1按照区域和个别因素修正系数表，根据宗地各种因素情况确定每种因素的修正系数，应用上述公式测算宗地的区
12、域和个别因素修正系数。K为第i种因素的修正系数。附表：1.土地用途修正系数表2 .容积率修正系数表3 .地下空间修正系数表4 .土地开发程度修正值表5,区域和个别因素修正系数表一级类二级类用途修正系数商服用地零售商业用地1.15商务金融用地1.05餐饮用地1.02旅馆用地1.02娱乐用地0.9批发市场用地0.9其他商服用地0.9住宅用地城镇住宅用地1工业仓储用地仓储用地1.2工业用地1公共管理与公共服务用地医疗卫生用地1.15科研用地1.1教育用地1机关团体用地1文化设施用地0.95一级类二级类用途修正系数体育用地0.95新闻出版用地0.95社会福利用地0.95公用设施用地0.8用途容积率商服
13、住宅公共管理与公共服务1.02.481.821.331.51.731.321.0021.281.000.792.51.000.820.6730.840.750.623.50.760.740.6240.730.740.624.50.710.730.625.00.670.670.62地下空间修正系数表地下空间用途适用基准地价地下空间修正系数商服商服用途基准类别负1层：0.5负2层及以下：0.25公共管理与公共服务公共管理与公共服务用途基准类别0.4住宅住宅用途基准类别0.3工业仓储工业仓储用途基准类别0.3车库所属用途基准类别0.25备注：地下空间指地下不计容建筑部分。土地开发程度修正值表单位：元
14、/平方米（按土地面积计）发度开程通路通上水通下水通电通迅通燃气场地平整合计开发费用30101520101520120区域和个别因素修正系数表商服用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素商服繁华度距商服中心的距离（m）2000商服网点密度密集较密集一般较不密集不密集交通条件临街道路类型50米内有主干道I（X）米内有主干道200米内有主干道200米内有次干道200米外有次干道公交线路数（条）64-52-31无距火车站的距离（m）3000距长途汽车站的距离（m）1000(1000,1500(1500,2000)(2000,3000J3000距高速公路出口的距离（m）1000
15、(1000,1500(1500,2000(2000,30003000基础设施供水保证度（%）96(90,96(85,90(70,8596(90,96(85,90(75,8596(90,96(85,90(75,8575人口状况（人流量）大较大一般较小小城市规划有利较有利无影响较不利不利个别因素距公交站点的距离（m）100(100,300(300,800(800,15001500宗地临街状况三面临街两面临街一面临街袋地袋地（严重影响利用）宗地宽深比1.6(1.2,1.6(0.8,1.2(0.5,0.84000商服网点密度较密集密集一般较不密集不密集公交线路数（条）64-52-31无道路级别（宽度m
16、）20(15,20(9,15(5,95停车场地（m2）自备且1000自备，600-1000自备，600附近有停车场无对外交通便利度（km）3(3,5(5,10(10,1515基础设施供水保证度（%）全年98(95,98(90,95(85,9085供电保证度（）全年97(93,97(90,93(80,9080供气保证度（%）全年96(93,96J(90,93(80,9099(98,99(95,98(90,952000与超市、农贸市场的距离（m）3000与医院、公园、体育场馆的距寓（m）3000人口状况人口密度（万人Zkm2）2,2.52.5或152)0.8,1.5)0.5,0.8)1000因素距
17、山景、水景资源的距离(m)3000噪声污染无轻微污染一般较重污染严重污染宗地坡度25地质灾害无不易发区低易发区中易发区高易发区宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距商服中心距离1.880.940-0.88-1.76商服网点密度1.740.870-0.82-1.64公交线路数（条）1.80.90-0.84-1.68道路级别1.720.860-0.8-1.6停车场地1.260.630-0.58-1.16对外交通便利度2.581.290-1.2-2.4基础设施水保有度0.620.310-0.29-0.58电力保有度0.620.310-0.29-0.58天然气保有度0.620.310-0.29
18、-0.58通讯保有度0.620.310-0.29-0.58公用设施学校、幼儿园1.50.750-0.71-1.42超市、农贸市场0.880.440-0.41-0.82医院、公园、体育场馆2.321.160-1.08-2.16人口状况人口密度1.880.940-0.88-1.76城市规划城市规划2.51.250-1.17-2.34个别因素距公交站点的距离1.260.630-0.58-1.16距山景、水景资源距离2.921.460-1.36-2.72噪声污染1.760.880-0.82-1.64宗地坡度0.660.330-0.31-0.62地质灾害0.860.430-0.4-0.8调整幅度3015
19、0-14-28宗地修正因素优较优一般较差差区域因素交通条件临道路类型交通型主干道混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次干道支路区域内部道路级别（宽度m）20(10,20(5,105无距最近货运火车站的距离（km）有铁路专线40距长途车站的距离（km）20距高速公路出入口的距离（km）20基础设施条件动力能源保证度（%）98(95,98(90,95(85,9085供水保证度（%）98(95,98(90,95(85,9085排水设施完善度（%）排水畅通、常年不漫水畅通、年内2-3次漫水偶尔阻塞、年内2-3次漫水偶尔阻寒、年内5-9次漫水常阻塞、常漫水通讯保证度（%）98(95,98(90,
20、95J(85,9085产业集聚度产业集聚类型高新技术，联系紧密高新技术，产业联系一般；一般产业，联系紧密高新技术，联系松散；一般产业，联系一般一般产业，联系松散独立分布区企业规模（m2）10万(3万,10万(8千,3万(3千,8千S3千城市规划有利较有利无影响较不利不利个别因素宗地坡度25地质灾害无不易发区低易发区中易发区高易发区、极易发区区域内污染状况无轻微一般较重严重宗地修正因素优较优一般较差差区域因素交通条件临道路类型1.380.690-0.62-1.24区域内部道路级别1.340.670-0.6-1.2距最近货运火车站的距离1.640.820-0.74-1.48距长途车站距离0.860
21、.430-0.38-0.76距高速公路出入口的距离0.980.490-0.43-0.86基础设施条件动力能源保证度1.160.580-0.52-1.04供水保证度1.160.580-0.52-1.04排水设施完善度1.160.580-0.52-1.04通讯保证度1.160.580-0.52-1.04产业集聚度产业集聚类型1.50.750-0.68-1.36企业规模1.280.640-0.58-1.16城市规划1.660.830-0.75-1.5个别因素宗地坡度1.340.670-0.61-1.22地质灾害1.720.860-0.78-1.56区域内污染状况1.660.830-0.75-1.5合
22、计20100-9-18宗地修正因素优较优一般较差差区域因素商服繁华度距商服中心的距离（m）3000交通条件公交线路数（条）64-52-31无道路级别（宽度m）20(15,20(10,15(5,1015基础设施供水保证度（%）96(90,96(85,90(70,8570供电保证度（%）96(90,96(85,90(75,8596(90,96(85,90(75,8575城市规划有利较有利无影响较不利不利个别因素距公交站点的距离（m）1500距山景、水景资源的距离（m）300(300,500(500,1000(1000,30003000噪声污染无轻微污染一般较重污染严重污染宗地坡度25地质灾害无不易
23、发区低易发区中易发区高易发区宗地修正因素优较优一般较差差区域因素商服繁华距离商服中心的距离8.424.210-4.21-8.42交通条件公交线路数1.220.610-0.61-1.22道路级别1.30.650-0.65-1.3对外交通便利度2.11.050-1.05-2.1基础设施供水保证度0.660.330-0.33-0.66供电保证度0.660.330-0.33-0.66通讯保证度0.420.210-0.21-0.42城市规划1.320.660-0.66-1.32个别因素距公交站点的距离1.540.770-0.77-1.54距山景、水景资源的距离1.60.80-0.8-1.6噪声污染1.360.680-0.68-1.36宗地坡度0.660.330-0.33-0.66地质灾害0.740.370-0.37-0.74调整幅度合计22110-11-22
