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1、莆田市城厢区文献北片区城市更新建设项目房屋征收补偿方案根据国务院国有土地上房屋征收与补偿条例福建省实施国有土地上房屋征收与补偿条例办法及相关规定，为维护被征收人的合法权益，保障城厢区文献北片区城市更新建设项目的顺利进行，结合本项目实际情况，制定本方案。第一章总则第一条征收范围1 .本项目房屋征收范围：文献北片区城市更新建设项目范围内国有土地性质上的房屋，征收房屋四至范围：东至马巷街、胜利北街，西至荔城南大道，南至文献路，北至石室路、梅园路，范围内不含拟保留的房屋。（其中：一期、二期以学园中街为界，学园中街以东为一期，学园中街以西为二期。详见征收红线图）。2 .本项目征收总户数约4459户，征收
2、房屋总建筑面积约85万m2,征收房屋总用地面积约684亩。第二条征收当事人1 .房屋征收部门为莆田市城厢区住房和城乡建设局，负责本项目房屋征收与补偿工作。征收实施单位为莆田市万和房屋征收有限公司、莆田市众信房屋征收有限公司，负责具体实施本项目的房屋征收与补偿工作。2 .征收范围内的房屋所有权人为被征收人。第三条补偿安置方式L房屋征收实行定向购买安置房方式（又称产权调换安置）或货币补偿方式，被征收人可以选择一种补偿安置方式。2.被征收人选择购买安置房方式的，实行“等面积、等功能安置”的原则，在选房并签约时，被征收房屋补偿款通过征收部门支付给被征收人，补偿款用于被征收人定向购买指定的安置房，多还少
3、补。第四条征收补偿认定标准L被征收房屋符合以下条件之一的，应给予认定补偿：(1)持有合法的的土地使用权证、房屋所有权证或有权机关批准的建房用地手续等有效证件。(2)虽无产权原证件，但确系建国前建造的旧房或能确认为1982年4月30日前建造的房屋的。(3)土地管理法、城市规划法实施前，批准建房手续虽不健全的，但经历次清房(1982、1986、1991、1997年)或两权发证处理并补办有关手续和补交款项的房地产。(4)历年经国土、建设等部门行政处罚到位(含提供相应票据等)，一直作为住房使用且只有一处住房的。2.对未经登记的建筑，由区政府组织住建、自然资源等部门进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑
4、和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。第五条征收补偿项目征收补偿项目包括被征收房屋的价值补偿、搬迁费、临时安置费、装修补偿及其他项目补偿。第六条补偿安置价格的确定1 .对被征收房屋补偿价格和安置房价格，被征收人可以选择按房地产市场评估价格进行结算差价，也可以选择按本方案的规定计算被征收房屋的补偿金额和安置房价格。2 .选择按房地产市场价格进行评估的，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会
5、申请鉴定。第七条房屋用途的认定1 .房屋用途和土地用途，应以房屋所有权证和土地使用权证载明的用途为准。未经规划部门批准的临街住宅改店面或改变房屋使用用途的房屋，原则上仍按原房屋使用用途补偿安置。2 .现状为底层临街店面，但房屋所有权证上载明为住宅或没有办理房屋所有权证的，符合以下条件之一的，可按商业用房认定：(1) 1984年1月5日国务院城市规划条例实施前以来一直作为店面经商，并领有工商营业执照和纳税凭证的；(2) 1984年1月5日后至1990年4月1日前未经规划部门批准临街住宅改为商业店面并延续使用的，且领有工商营业执照和纳税凭证的；未经规划部门批准擅自拆卸自然间隔的，仍按原自然间隔分别
6、计算店面和其它用房面积；(3) 1990年4月1日以后经规划管理部门批准临街住宅改为商业店面，并领有工商营业执照和纳税凭证的；(4) 批准用地文件规定为商业用地的临街建筑物第一自然间隔进深部分或土地使用权证中载明为商业用地部分的。3.根据本条第2款认定为商业用房的，其商业面积原则上按原房设计的第一自然间隔计算，但进深超过8米的，则按进深8米认定为商业面积。第八条搬迁费搬迁费按被征收房屋的建筑面积计算,住宅每次6元tf,生产、营业用房每次8元仓储及办公用房每次7元/门；搬迁费少于200元的按200元/次计。选择货币补偿的，支付一次的搬迁费；选择产权调换的，按往返两次计算。第九条临时安置费L选择产
7、权调换方式安置的，由被征收人实行自行过渡，征收部门按本方案的规定计算临时安置费。2 .临时过渡期限暂定为36个月，过渡期限按实计算（不足一个月的按一个月计算），自被征收房屋交付之日起至安置房竣工验收合格通知结算之日为止。3 .临时安置费按被征收房屋建筑面积计算,一级地每月7元/行,二级地每月6.5元/Itf。选择产权调换的，按实际过渡期限计算临时安置费；逾期安置的，自逾期之月起支付双倍临时安置费。选择货币补偿的，一次性支付六个月的临时安置费。第十条安置房建设标准L安置房的建筑结构、面积、层数、朝向及户型等以批准的总平面图、建筑方案及施工图为准（详见安置示意图）。4 .安置房建设标准为：钢筋混凝
8、土框架，工程质量以验收合格为准，外墙装修以规划设计为准，楼面为钢筋混凝土楼板，安装进户门、外墙窗，不安装内门窗。水电及燃气线路连接到户，户内管线由用户自理。3.被征收房屋原已办理的水电及燃气立户手续的，在签订面积确认书及办理交房手续后由被征收人自行办理销户手续。第十一条违章建筑处理办法征收违章建筑、违法用地和超过批准期限的临时建筑不予补偿安置。但结合本项目实际，凡在通知的签约期限内按时签约及交房的，可按所建面积及结构给予适当的材料费补贴。第二章住宅房屋补偿安置第十二条住宅房屋的补偿价格1 .结合地段区位、房屋结构、成新、征收时点等因素，对征收区域内各类房屋的补偿价格确定如下：（1）框架结构:6
9、100元/肝+1500元/ItfX成新率;（2）砖混结构：6100元itf+1400元itf成新率;（3）稽（土）木结构：6100元/而+1300元/ItfX成新率。2 .被征收房屋主房整幢为一层的，按建筑面积增加补偿300元/m2；整幢为两层的，按建筑面积增加补偿100元/行。第十三条其他项目补偿1 .室内装修物及其他地上附着物、构筑物补偿标准按照莆田市人民政府关于印发莆田市征地拆迁补偿安置标准的通知（莆政综（2013）10号）规定的相应标准执行，详见附件1、2o2 .空（堤）地补偿：被征收人土地证范围内的空（堤）地按600元/而予以补偿。3 .电话移机费：按每部电话58元/次计算，实行货币
10、补偿的按一次计算，实行产权调换的按两次计算。4,有线电视移机费：按200元/户次计（以有线电视收视证为凭），实行货币补偿的按一次计算，实行产权调换的按两次计算。第十四条住宅安置办法及计价标准1.安置房的位置：选择产权调换安置的，采取同性质同用途安置的原则，提供本项目改造范围内的套房用于安置。安置房的具体位置详见安置示意图（户型结构及面积等应以最后批准的建筑方案及施工图为准）。2,签约选房顺序：对按时完成丈量面积确认并交房的，采取抽签的办法确定签约选房的先后顺序。3 .选房规则：根据等面积安置的原则，选房时应靠最接近于旧房可安置面积的套型选择安置房。在选房时，确因结构或户型原因超过可安置面积的，
11、超面积部分原则上不得超过旧房可安置面积的15%（最多不超过15m2）0被征收房屋面积或选择产权调换后剩余的面积少于3012（含30f）的，不予安置，实行货币补偿。4 .安置房计价标准：安置房建筑面积与旧房可安置面积相等的部分，按安置价计价；因结构或户型原因超面积的，则安置房建筑面积超过可安置旧房建筑面积15%（最多不超过15疔）以内的部分按优惠价计价；其余超面积的部分按让利市场价计价。具体价格为：以套房第一层至第七层为基准层，安置价为7600元/广、优惠价为8100元/Itf、让利市场价为IlOOO元自套房第八层起计取层次差，层次差为每层递增30元/而，自第二十一层（指自然层）起层次差每层递增
12、25元/门。对安置两套或两套以上的被征收人，其享受优惠价的面积、享受让利市场价的面积应按所安置套房面积比例分摊计入每套套房。第十五条住宅奖励措施L货币补偿奖励金：被征收人选择货币补偿的，按照被征收房屋补偿金额的30%给予货币补偿奖励金。2 .按时丈量确认奖励：在规定签约期限内按时完成丈量并确认面积的，按被征收房屋建筑面积奖励150元/in?。3 .按时签约交房奖励：在规定签约期限内按时签约交房的，按被征收房屋建筑面积奖励200元/nV。4 .停车位认购：对征收住宅房屋并选择产权调换方式的被征收人能按时丈量确认并签约交房的，每户可申请认购停车位一个，售完为止。具体认购价格及认购办法等待项目征迁结
13、束后另行公布。5 .未在规定期限内按时完成丈量确认及签约交房的，一概不予享受奖励。第三章商业及经营性用房补偿安置第十六条商业及经营性用房补偿价格L符合商业用房认定条件的，结合商业用房所处的地段区位、征收时点等因素，对征收区域内各地段商业用房补偿价格作如下规定（单位:元/HO：路段L荔城大道、文献路、学园中街、胜利北街、梅园路层次补偿单价商业一层进深8米以内8米-12米超过12米价格21800182008720商业二层9000商业三层及以上8200路段2：石室路、筱塘北街、雷山路层次补偿单价商业一层进深8米以内8米-12米超过12米价格19800168007920商业二层8000商业三层及以上7
14、500路段3：育才路、马巷、八十亩小区东门至新光影剧院小区西门层次补偿单价商业一层进深8米以内8米-12米超过12米价格188001580076202.除路段1、2、3外的其他路段，或者虽位于路段1、2、3但不符合商业用房认定条件，在2014年12月31日前已经改为店面经营的（应提供营业执照、纳税凭证等材料），可按第一自然间（进深最深以8米为限）给予认定为经营性用房，补偿单价按11800元/m20对该经营性用房，可选择按等面积安置原则安置相应面积的套房，也可选择安置商场。第十七条租金补助被征收房屋为商业用房的，根据房屋所处的区位，由征收部门按照实际过渡期限给予支付租金补助（含停产停业损失补偿，
15、下同）。选择货币补偿的，给予一次性补助六个月。支付租金补助后，不再支付临时安置费及逾期过渡临时安置费。租金补助标准如下（元/行/月）：二层路段150202012路段23015159路段32012其他路段12/第十八条商业及经营性用房安置办法及计价标准1 .被征收人对商业用房及经营性用房可选择货币补偿，也可选择房屋产权调换方式进行安置，货币补偿金额按本方案规定的商业用房补偿价格执行。被征收商业用房建筑面积不足30平方米的，原则上实行货币补偿，可也选择安置商场。2 .被征收人选择实行房屋产权调换的，在征收范围内给予安置商业用房，具体安置房位置详见安置示意图(房屋结构、面积等应以最后批准的建筑方案为
16、准)，具体安置办法如下：(1)被征收的底层房屋产权登记或规划审批为商业用途的，或者底层商业面积大于30平方米的,给予安置相应面积的店面或商场;对其他商业用房或经营性用房，给予安置相应面积的商场。(2)安置店面的，原则上采取等面积安置的办法给予安置，被征收房屋商业面积与安置店面面积相等的部分按安置价计价；超面积部分按让利市场价计价。安置商场的，按照被征收的商业用房或经营性用房面积的1.3倍给予计算可享受安置面积，并按安置价计价；对按时完成面积确认并交房的被征收人还可按商业用房或经营性用房面积的20%给予增购商场面积，并优惠按让利市场价的90%计价。(3)店面及商场安置时，原则上实行就地安置的原则
17、，即一期商业用房原则上在一期用地范围内安置，二期商业用房原则上在二期用地范围内安置。(4)在店面及商场选房时，对按时完成面积确认并交房的，按照路段1商业、路段2商业、路段3商业、经营性用房的先后4个批次依次进行选房，同一批次采取抽签的办法确定选房的先后顺序。3 .店面及商场计价标准：(1) 一类区店面：安置价21000元/Itf,让利市场价25000元/m2；(2)二类区店面：安置价18000元/Itf,让利市场价23000元/m2；(3)一类商场：安置价15800Gm2,让利市场价18800元/itf；(4)二类商场:安置价9800元/rtf,让利市场价13800元/01，4.所安置的商场按
18、房产测绘的独立单元为单位实行产权共有，由该商场单元的各产权人按照产权建筑面积比例分别享有权利及承担义务，并由各产权人共同协商对外招租，或者委托商场所在的社区居委会统一招商并对外招租。第十九条商业用房奖励措施被征收人在规定期限内按时完成丈量确认并签约交房的，可给予享受货币补偿奖励金、按时丈量确认奖励金、按时签约交房奖励金，具体奖励标准按照本方案第十五条住宅奖励措施的规定执行。第四章商场及单位用房补偿安置第二十条商场补偿安置办法1 .被征收房屋为商场用房的，原则上采取货币补偿方式给予安置，由房屋征收部门委托房地产估价机构评估确定补偿金额。2 .若被征收人选择采取房屋产权调换方式，则根据等性质、等功
19、能安置的原则，由房屋征收部门委托房地产估价机构分别评估确定被征收房屋的补偿金额和安置房价款。第二十一条单位用房安置方式L在莆田市内已有办公场所的中央、省及市属单位，采取货币补偿方式予以安置，不实行房屋产权调换。3 .在莆田市内无他处办公场所的中央、省上、市属单位及区直单位，由各单位自行解决过渡办公场所问题，并可根据被征收单位的实际情况按不超过原办公面积给予房屋产权调换安置，并按照等价值置换原则互补差价。4 .对银行金融机构原则上给予安置相应的银行营业网点，其余面积采取货币补偿方式予以安置，并按照等价值置换原则互补差价。但金融机构在市内无他处办公场所的，可根据安置房规划情况给予指定房源用于安置。
20、5 .除上述中央、省、市及区属单位、银行金融机构外的其他单位，原则上采取货币补偿方式予以安置；对确需采取房屋产权调换的，可根据安置房规划情况给予指定房源用于安置。第二十二条单位用房补偿标准1.被征收的单位用房经批准或产权登记的用途为住宅、商业用房的，分别按照本方案关于住宅、商业用房补偿安置办法的规定执行。2,被征收单位除住宅及商业外的其他用房（包括办公用房、经营网点等）补偿标准可以选择由房地产估价机构进行评估确定，也可选择按本方案规定的补偿标准确定。选择评估确定的补偿金额的,应对被征收房屋补偿金额及产权调换的安置房价格同步进行评估，对抵结算；选择按本案规定确定的补偿金额，则产权调换的安置房价格
21、也按本方案规定计价。3.被征收人选择按本方案规定标准进行补偿的，被征收房屋的补偿金额包括土地使用权价值补偿、房屋建筑物价值补偿及装修等附属物补偿三部分，具体标准如下：(1)土地使用权价值补偿(万元/亩)：土地用途地段1地段2批发市场、大型零售商用地464418餐饮、旅馆用地346311商务金融用地384346娱乐用地277249其他商服用地312281机关、教育、科研、医疗卫生、社会福利、文化设施、体育用地208187备注：1 .上述路段1为临荔城南大道、胜利北街、文献西路、学园北街、梅园中路，路段2为除路段1外的其他路段。2 .被征收房屋土地使用权类型为出让地的，土地价值补偿增加10%o3
22、.被征收单位地块容积率(R二地上房屋建筑面积/宗地总面积*100%)大于2.5的，土地使用权价值补偿按以下系数进行修正：容积率(R)2.5-3.53.53.5-4.54.54.5-5.5修正系数0.3+R0.281.280.37+RX0.261.540.46+R0.24容积率(R)5.55.5-6.56.5超过6.5修正系数1.780.57+RX0.222.00.7+RX0.2(2)房屋建筑物补偿标准:房屋结构补偿金额计算公式框架结构1800元fX成新率砖混结构1600元/ItfX成新率砖（土）木结构1400元/肝义成新率注：2008版图斑没有标注的建筑，按所建面积给予材料费补贴，其中：框架6
23、00元f,砖混500元/nV,砖木400元T,简易（空心砖、铁皮屋）300元/面,钢棚150元/疔。（3）装修等附属物补偿项目及补偿标准参照莆田市征地拆迁补偿安置标准（莆政综（2013）10号）之附件征迁其他地上附着物补偿标准、征迁地上构筑物补偿标准的规定执行（详见附件1、2）o（4）单位用房根据权属证明材料或相关批准文件体现为办公用途，但已实际变更为住宅或商业用房的，除已经办理变更用途法定手续外，仍按办公用途给予补偿安置，但对底层房屋实际作为经营性用房或商业网点的，对按时签约交房的，可按经营性用房或商业网点的实际经营面积给予奖励补偿11800元/in?。第二十三条产权调换安置房计价标准1 .
24、被征收单位采取房屋产权调换的，根据单位实际情况及被征收房屋用途等情况给予安置相应的商务办公用房或经营性用房（营业网点），安置面积原则上不超过被征收房屋面积，并按照等价值置换原则进行结算。2 .安置房计价标准：安置房面积与被征收房屋面积相等的部分按照安置价结算，因户型结构等特殊原因超面积安置的，超面积在10%以内的部分按让利市场价结算，其余超面积部分一律按市场价结算，具体价格如下（元/以）：安置房用途及位置安置价让利市场价市场价商务办公用房7000900011000一类区商业用房（一层）210002500028000一类区商业用房（二层）140001800020000二类区商业用房（一层）180
25、002300026000二类区商业用房（二层）120001600018000第五章签约及结算第二十四条签约及履行1 .签约期限：被征收人应在房屋征收部门通知的签约期限内完成被征收房屋面积确认并签署确认书。2 .搬迁交房：被征收人应在征收部门通知的搬迁期限内按时搬迁，并将被征收房屋及附属物完整交付给征收部门。3 .签订协议：在完成安置房设计后，由征收部门另行通知或在湄洲日报公告通知被征收人在指定签约期限内办理安置房选房签约，就补偿方式、补偿金额、安置房面积及价款、搬迁费、安置补助费等事项订立征收补偿协议。第二十五条争议解决1 .房屋征收部门与被征收人在本方案确定的签约期限内达不成补偿协议的，或者
26、被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请城厢区人民政府依照国有土地上房屋征收与补偿条例的规定作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。2 .被征收人对补偿决定不服的，可在补偿决定送达之日起六十日内向莆田市人民政府申请行政复议，或者在六个月内依法向人民法院提起行政诉讼。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由城厢区人民政府依法申请人民法院强制执行。第二十六条产权证件办理L被征收房屋的土地使用证、房屋所有权证或不动产权证书在签订征收补偿协议时统一收回交相关部门注销。3 .安置房新建房屋的不动产权证按规定统一办理，被征收人应予以配合。第二十七条
27、结算办法L选择货币补偿方式的，在达成协议并办理交房及水电燃气销户手续后一年内由征收部门分期支付给被征收人，具体以协议为准。4 .选择房屋产权调换方式的，拆迁户购买安置房后的剩余款项在签约并办理交房及水电燃气销户手续后一年内由征收部门分期支付给被征收人；不足款项（差价款）在安置房竣工验收合格交付使用前，按实结算，付清余款，具体以协议为准。5 .房屋征收部门通知被征收人办理结算及交房手续等，可采取书面通知，也可以在湄洲日报上登报通知。第六章附则第二十八条生效时间本方案自房屋征收公告发布之日起生效。第二十九条解释权本方案由房屋征收部门负责解释，未尽事宜由房屋征收部门另行制定实施细则及补充规定。附件：
28、1,征迁其他地上附着物补偿标准2.征迁地上构筑物补偿标准征迁其他地上附着物补偿标准名称结构规格单位单价（元）备注挡土墙条石浆砌立方米200挡土墙条石干砌立方米170挡土墙块石浆砌立方米180挡土墙块石干砌立方米140涵洞石材浆砌立方米200田间井机井1500石砌1500砖砌1500水泥井壁1500庭院水井石、砖等2000石大井石砌立方米（石方）350直径大于3米的单价减半沼气池立方米200砖石粪池砖、石格300菇棚有种植材料平方米45无种植材料平方米30坟墓水泥、砖、石构建具2000土堆1500钵装1000无主墓800说明表中未列的补偿项目，执行市政府有关拆迁补偿规定。序号项目单价说明序号项目
29、单价1夯土围墙18.6元/k毛石基础18防盗门1000元/个2砖围墙45元/in?36元/in?条石或毛石基础,24墙取上限，18墙取下限。19不锈钢防盗网150元/k3石砌围墙57元20铁防盗网60元/m?4水泥埋37.5元?46.5元m沙石基础取上限，沙基础取下限。21卷帘门推拉门220元/k5砖埋33元/n?22吊顶50元/布6石埋46.5元/k23金刚木拼木地板65元/in?7露天洗衣台500元/个24实木地板160元/Ri?8露天厕所200元/坑25水磨地面50元r9单口灶600元/个26大理石地面80元m10双口灶1200元/个27砖地面25元/k11厨房水池300元/个28瓷砖地面60元/n?12灶台（厨柜）180元/米29组合柜80元/13台式洗面盆180元/个30太阳能1800元/个14坐式马桶350元/个31不锈钢水塔600元/个15蹲式便池80元/个32卧室衣柜220元?16碎水塔1200元/个33化粪池500元/个17普通铁门350元/个
