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1、第三章 房地产开发法律制度,第一节 房地产开发概述,第二节 房地产开发企业的法律规定,第三节房地产开发建设的城市规划管理法律制度,第四节 房地产开发项目实施程序,第六节 房地产开发项目的资本运作,第七节 房地产开发质量管理体系法律制度,第八节 房屋征收与补偿法律制度,第五节 房地产开发项目招投标法律制度,第一节 房地产开发概述,一、房地产开发概念-根据我国城市房地产管理法对房地产开发的定义为：在依法取得的国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。,其具有以下特征：1、房地产开发的目的：是提高土地和房屋的建筑使用功能。2、房地产开发是一项风险性的投资活动。3、房地产开发是一项具有较长周
2、期性的投资活动。4、房地产开发是一项涉及面广泛的经济活动。,二、房地产开发的分类1、单项开发、小区开发和成片开发（房地产开发规模的大小）2、单纯的土地开发和再开发；单纯的房屋开发和再开发；土地房屋的一体化开发（房地产开发的内容不同）3新城区开发和旧城区改造（按房地产开发的范围不同）,三、从事房地产开发应遵守的基本原则,(一)依法在取得土地使用权的城市规划区国有土地范围内从事房地产开发的原则。,(二)房地产开发必须严格执行城市规划的原则。,(三)房地产开发应当坚持全面规划，合理布局，综合开发，配套建设的原则。,(四)房地产开发必须坚持开发的产品质量合格的原则,(五)房地产开发坚持鼓励开发建设住宅
3、的原则,附:控制城镇住宅标准制度 从目前情况看，我国住宅建筑面积标准一般为：厅（局）级约140、处（区）级约110、科（局）级约90、一般工作人员6070，其他人员参照公务员标准。而且规定，今后无论是单位、个人还是开发商，建设的住宅（包括商品房）最小建筑面积不得低于50，而且必须是（卫生间、厨房等）配套齐全、能独立使用的整套住宅。,第二节 房地产开发企业的法律规定,一、房地产开发企业的概念-又称开发商或者发展商。它是指以营利为目的的，从事房地产开发和经营的经济组织。因此，它是具有独立法人资格的企业单位，其面向社会实行的是自主经营、独立核算、自负盈亏的管理制度。,二、房地产开发企业的分类 1、按
4、所有制的结构进行划分，将其分为国有(全民)的房地产开发公司、集体所有的房地产开发企业、私营的房地产开发企业、中外合资的房地产开发企业、中外合作的房地产开发企业和外商独资的房地产开发企业等6种。,2、在实践中，通常是按房地产开发业务在企业经营范围中的地位的不同，将房地产开发公司分为以下二类：（1）房地产开发专营公司-是指专门以房地产开发为经营内容或者以房地产开发为主要经营内容的公司。（2）房地产开发兼营公司 房地产开发兼营公司是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营业务的公司。以下三种公司可兼营房地产开发业务，成为房地产开发兼营公司：a、凡在工商行政管理局登记注册的非生产型综合公司、信托投资公
5、司、自有资金达2亿元以上，其中自有流动资金达到1亿元以上的；b、中央各部门所属的工程建设以建筑工程资质一级，自有资金达1亿元以上，其中流动资金达到5000万元以上的；c、地方工程建筑公司达到建筑工程资质一级，自有资金达到5000万元以上，其中自有流动资金达到3000万元以上的。3、房地产项目公司,三、房地产开发企业的设立（一）房地产开发企业的设立条件 1、有自己的名称和组织机构；2、有固定的经营场所；3、有符合国务院规定的注册资本；4、有足够的专业技术人员；5、法律、行政法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业设立的程序 1、申请登记（应当向县级以上工商行政管理部门申请设立登记）设立有限责任公
6、司、股份有限公司，从事房地产开发经营的，还应当执行公司法的有关规定。2、依法备案 房地产开发企业在领取营业执照后的30日内，应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。,一、城市和城市规划 在法律上，城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。城市的规模主要依据人口的多少。大城市是指市区和近郊区非农业人口五十万以上的城市；中等城市是指市区和近郊区非农业人口二十万以上、不满五十万的城市；小城市是指市区和近郊区非农业人口不满二十万的城市。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。,第三节房地产开发建设的城市规划管理法律制度,二、城市规划的
7、基本内容 1城市总体规划 城市总体规划主要是涉及到城市发展的一项长远规划。城市总体规划的期限一般为20年。2城市分区规划 城市分区规划是把城市按照不同的功能要求划分为若干区域，并使得各个功能区合理地有机地结合起来。3城市详细规划 城市详细规划应当在城市总体规划或者分区规划的基础上，对城市近期建设区域内各项建设作出具体规划。,三、城市规划管理的主管部门 国务院城市规划行政主管部门主管全国的城市规划工作。县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门主管本行政区域内的城市规划工作。城市规划实行分级审批制度：1直辖市的城市总体规划，由直辖市人民政府报国务院审批。2省和自治区人民政府所在地城市、城市人口在一
8、百万以上的城市及国务院指定的其他城市的总体规划，由省、自治区人民政府审查同意后，报国务院审批。,3设市城市和县级人民政府所在地镇的总体规划，报省、自治区、直辖市人民政府审批，其中市管辖的县级人民政府所在地镇的总体规划，报市人民政府审批。其他建制镇的总体规划，报县级人民政府审批。4城市人民政府和县级人民政府在向上级人民政府报请审批城市总体规划前，须经同级人民代表大会或者其常务委员会审查同意。5城市分区规划由城市人民政府审批。6城市详细规划由城市人民政府审批；编制分区规划的城市详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。,四、城市规划中“一书两证”的行政
9、许可管理 1、房地产开发选址管理（建设项目选址意见书）2、房地产开发的建设用地规划管理（建设用地规划许可证）3、房地产开发的建设工程规划管理（建设工程规划许可证）,一个完整的房地产开发项目的实施大致包括：1、立项（项目建议书获得批准后即为立项。项目建议书主要内容包括：项目名称、主办单位和负责人、项目的必要性、项目规模和地点、投资额、进度以及效益的初步分析。）2、可行性研究（包括：一是市场需求和资源供给研究；二是工艺和操作技术研究；三是财务和经济效果研究）3、取得建设项目选址意见书4、取得建设用地规划许可证5、取得土地使用权,第四节 房地产开发项目实施,6、开工前的准备工作 房地产开发项目在正式
10、开工前必须完成以下事项：（1）依法取得城市房屋拆迁许可证，并开始进行房屋的拆迁工作；（2）取得了建设工程规划许可证（3）已经按照法律的规定完成了建设项目的报建工作；（4）依法进行了建设项目施工的招投标工作，签订了建筑工程施工合同；（5）已经依法委托了建设工程监理单位，签订了委托监理合同；（6）办理了建设工程施工许可证或者取得了建设工程的开工报告。对具备上述条件的建设单位、建设行政主管部门向其颁发建筑施工许可证。建设单位应在二个月内组织施工单位开工。,7、施工 在取得建设工程施工许可证后，施工单位应依照施工图进行建设项目的施工，建设监理单位按照委托监理合同和法律的规定对建设工程的进度、投资和质量
11、进行控制，建设单位一般也委派一定的管理人员（实践中称为甲方代表）进驻工地现场，处理工程建设过程中的问题。8、竣工验收 工程竣工验收的标准：（1）城市规划设计条件的落实情况；（2）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（3）单项工程的工程质量验收情况；（4）拆迁安置方案的落实情况；（5）物业管理的落实情况。,第五节 建筑工程的招投标法律制度,一、建设工程的招投标管理(一)招标投标的概念 建设工程项目招标投标是指由开发建设单位作为建筑工程发包者，采用一定的招标方式，在政府部门的监督下，择优选定设计、施工、监理单位，由设计、施工、监理单位作为承包者，采用相应的投标方式，承揽相应任务的行为。
12、（二）必须进行招标的范围1大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目；2全部或者部分使用国有资金投资或者国家融资的项目；3使用国际组织或者外国政府贷款、援助资金的项目。,（三）不得招标的项目 1、涉及国家安全、国家秘密、抢险救灾或者利用扶贫资金实行以工代赈、需要使用农民工等特殊情况，不适宜进行招标；2、建设项目的勘察设计、采用特定专利或者专有技术的，或者其建筑艺术造型有特殊要求的，经项目主管部门批准，可以不进行招标。,二、招标投标的方式正规方式我国目前开发项目中招标投标的方式主要有三种：公开招标、邀请招标、协议招标。1公开招标。2邀请招标：指的是由招标单位向其认为有投标能力的若干
13、单位发出招标通知书或邀请函，通知或邀请参加投标的方式。3协议招标：即由招标单位直接选择一个或两个投标单位，招、投标双方就工期、造价等中标条件和要求等直接进行协商的方式。,串通投标的表现形式：串通投标是指招投标者之间或者投标者之间采用不正当手段，对招投标实行进行串通，以排挤竞争对手或者损害招标者利益的行为。串通投标的表现形式如下：1、投标者之间相互约定，以致抬高或者压低投标报价；2、投标者之间相互约定，在招标项目中流留以高价位或者低价位中标；3、指标者之间先进行内部竞价，内定中标人，然后再参加投标；4、投标者之间其他串通投标行为；,5、招标者在公开开标前，开启标书，并将投标情况告知其他投标者，或
14、者协助投标者撤换标书，更改报价；6、招标者向投标者泄露标底；7、投标者与招标者商定，在招标投标时压低者或者抬高标价，中标后再给投标者或者招标者额外补偿；8、招标者预先内定中标者，在确定中标者是以此决定取舍；9、招标者和投标者之间其他串通招投标行为。串通招标行为给他人造成损失的，依法应承担赔偿责任，其中标无效。,三、招标投标的程序 1、招标准备阶段的工作（从办理申请招标开始，到发出招标广告或邀请目标时发出投标邀请函为止）申请招标选择招标方式（总发包或是分包）招标合同的划分与合同类型的选择（总价合同、单价合同、成本补酬等）招标有关文件（编制招标文件，包括招标广告、资格预审文件、招标文件等）2、招标
15、阶段的工作（也就是投标单位的投标阶段，从发布招标广告之日起，到投标截止之日止）资格预审组织现场考察标前会议 3、决标成交阶段的工作（从开标之日，到与中标单位签订施工承包合同为止，其中评标和决标是在业主主持下秘密进行的）开标评标决标和授标,4评标 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较；设有标底的，应当参考标底。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐合格的中标候选人。5中标招标人根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。6订立书面合同招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按
16、照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。,四、招投标中“黑白合同”的处理,1、什么是“黑白合同”“黑白合同”并非一个具体的合同，而是指合同当事人出于某种利益考虑，对同一合同标的物签订的、价款存在明显差额或者履行方式存在差异的两份合同，其中一份做了登记、备案等公示，而另一份仅由双方当事人持有。其中登记备案的合同，成为“白合同”，由双方当事人持有的合同成为“黑合同”。建筑工程“黑白合同”，主要有三种情形：（1）“黑合同”签订在中标合同之前。即在招投标之前，双方已就承包合同内容私下达成一致并签订了合同。（2）“黑白合同”同时签订。即双方就招投标文件签订一份合同用于备案，而又私下签订一份与备案合同的
17、实质内容有差异的合同用作实际履行。（3）“黑合同”签订在中标合同之后。双方在招投标程序签订正式合同后，又私下协商签订一份与原合同不一致的合同。,2、“黑白合同”的处理原则,在实践中，这种情况时有发生。对“黑白合同”的处理原则如下：（1）工程通过招投标的情况下，“黑白合同”的处理原则“黑白合同”签订在中标之前或同时签订，签订“黑白合同”的目的是招标人与中标人存在“围标”、“串标”、“以低于成本的报价竞标”等违反招投标法等规定行为的，黑白合同均无效。“黑合同”签订在中标之后，“黑合同”对“白合同”的实质性内容进行变更黑合同无效而白合同有效。（2）工程未通过招标的情况下，“黑白合同”的处理原则无论是
18、哪一种合同，后一合同有效。,一、开发项目的融资开发项目的融资，是指房地产企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。二、房地产项目开发融资模式及流程一般来说，房地产项目的资金来源主要有以下几个方面：开发商自有资金，银行贷款及施工企业垫资，售房款的再投入。（一）债务融资目前主要的债务融资方式有：1、银行贷款2、向社会发行债券3、在项目未建成前通过预售、预租来收取预付款或定金,第六节 房地产开发项目的资本运作,（二）权益融资-在实践中又称为主权性融资，是指融资者已出让一部分利润为条件而向出资者融资的行为。1、发行股票融资 2、房地产投资基金（三）项目转让(p111)1、以出让方式取得建设用地
19、使用权的 2、以划拨方式去的建设用地使用权的（四）项目公司收购,三、工程造价和工程款（一）建设工程造价和工程款 建设工程造价是指建设项目有计划地进行固定资产投资再生产、形成相应的无形资产和铺底流动资金的一次性费用的总和。建设工程造价由建筑安装工程费用、设备、工器具费用和工程建设其他费用组成。实践中很多人把工程建设过程中发生的建设单位应当向工程承包商支付的款项称为建设工程款，建设工程款和建设工程造价的概念很多时候是在同一种意义上使用的，但是一般的建设工程宽的范围相对比建设工程造价的范围要小。（二）工程造价纠纷 工程造价管理是建设工程承发包合同管理的重要内容。可以用分阶段预决算程序强化对建设工程造
20、价过程控制，避免房地产开发项目造价纠纷大幅度上升，保护承发包双方的合法权益。,（三）工程款纠纷 1、工程款支付担保制度 工程款支付担保制度是国际工程承发包市场汇总一种通行的制度，担保通常由第三方提供。在我国一些省市的做法通常是发包方将不低于工程造价25%-50%的资金存入银行监管帐户，监管银行出具建设资金到位证明作为办理工程规划许可证、工程建设项目报建、工程招投标、施工许可证的必备文件。,2、工程款优先受偿权 合同法第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程
21、折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。（1）工程优先受偿权的性质 建筑工程承包人的优先受偿权是一种法定抵押权，即承揽人的法定抵押权。,（2）工程款优先受偿权的行使。建设工程承包人行使优先权的期限内为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。这个期间，为不变期间，不适用诉讼时效终止、中断、延长的规定。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。因发包人所造成的违约金、利息等损失，属于损害赔偿请求权，也不在优先受偿范围内。（3）垫资款有优先保护。施
22、工企业垫资如果确实已经物化到工程中，则该垫资属于优先受偿的范围。,第七节 房地产开发质量管理体系,一、对参与企业的资质管理（一）对房地产开发企业的资质管理 1、房地产开发专营公司资质条件 房地产开发专营公司按资质条件划分为一、二、三、四个等级。资质标准的内容包括：自有流动资金和注册资本的数额、专业技术人员的数额和相应的职称要求，从事房地产开发的经历和业绩等。2、房地产开发专营企业的资质的审批 实行分级审批。一级房地产开发公司由省、自治区、直辖市建设行政主管部门主审，报建设部审批；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。经资质审查合格之公司，由资质审批部门颁发资质证书。审核年限：一
23、年一次,（二）对建筑企业的资质管理 根据建筑企业资质管理规定，这个规定适用于从事土木建筑工程、线路、管道及设备安装工程，装修装饰工程等新建、扩建、改建活动的建筑业企业的资质认定和管理。建筑企业资质分为施工总承包、施工承包和劳务分包。施工总承包企业级别分为一、二级；施工承包企业资质等级为：一、二、三、四级企业 级别差异的经营范围：（1）一级企业可承包各种工业与民用建设项目的建筑施工；（2）二级企业可承包30层以下，30米跨度以下的房屋建筑，高度100米以下的构筑物的建筑施工；（3）三级企业可承包12层以下，21米跨度以下的房屋建筑，高度50米以下水塔、烟囱等构筑物的建筑施工；（4）四级可承包6层
24、和15米跨度以下的民用房屋建筑施工。注：各建筑企业必须严格按照资质等级证书规定从事施工活动，不得越级承揽工程。非等级施工企业主要从事工程分包和提供劳务。,（三）对建设工程勘察和设计单位的资质管理 从事工程勘察设计的单位，必须按照规定申请资格审查，经勘察设计主管部门审查合格并取得工程勘察证书或者工程设计任务书后，方可承担工程勘察设计任务。实行甲、乙、丙、丁四级资格制度。工程勘察设计单位资格实行国家与地方二级审批制度，丙、丁级单位的资格由各省、自治区、直辖市工程勘察设计资格审定委员会审批。甲、乙级单位的资格由全国工程勘察设计资格审定委员会审批。,二、建筑工程监理制度 建设工程监理是建设工程项目管理
25、的总称，是房地产开发项目建设施工管理中的另一个环节，它是对工程建设中的技术经济活动进行监督和管理，使之符合有关法规、政策、技术标准、规范及合同的规定，促使工程进度、质量、造价按计划实现。三、房屋竣工验收制度,四、房屋质量基本规范（一）房屋质量的责任人 房屋质量缺陷是指工程不符合国家或行业现行的有关技术标准、设计文件以及合同中对质量的要求。勘察设计单位应对本单位编制的勘察设计文件的质量负责；施工单位应当对本单位施工的工程质量负责，总承包单位对全部工程质量负责。,（二）房屋质量保证期和质量保修期 房屋质量保证期是在合理使用期限内，如地基基础工程和主体结构发生质量问题，建筑企业即承担责任。房屋质量保
26、修期是建筑企业保障交付的房屋在该期限内符合国家或行业标准或者复核开发商房屋质量保证书等材料中所承诺的质量标准；若在该期限出现质量问题，建筑企业负责免费维修。根据建筑法第62条，建筑工程的保修范围应当包括：地基基础工程、主体结构工程、（合理使用期限）屋面防水工程（5年）其他土建工程（发包方和承包方约定）电气管线、上下水管线的安装工程（2年）供热、供冷系统工程（2个采暖期、供冷期）其起算期从竣工验收交付使用日期起计算。,1、违章建筑 根据城市规划法和有关建筑法规的规定：未经城市建设主管部门的审核批准、颁发规划和施工许可证，而擅自动工兴建的各类建筑物（包括居民私搭私建的一切房屋）均属违章建筑。违章建
27、筑，根据其性质通常可分为两类：（1）程序上的违章建筑。指建设单位或建房个人没有按有关规定申领规划和施工许可证，就先行施工的建筑，或虽申领了许可证，但不按照批准的要求和核准的设计图纸施工的各种建筑。（2）实质上的违章建筑。指该建筑物本身就不符合城市规划、建筑物构造限制规定，或妨碍交通、影响市容、消防和上、下水管道、占用绿地，以及无任何审批手续、无任何规划设计而擅自建造的各种建筑。,(三)违章建筑管理,2、违章建筑处理；（1）对于程序上的违章建筑。当事人只是没有按规定办理申领规划和施工许可证，擅自动工的建筑，而其建筑物的位置、高度、结构等都不违反当地城市规划的规定，而且已合法取得国有土地使用权的，
28、可以通过罚款，并补领规划和施工许可证后，其建筑物予以保留。但是，如果当事人尚未取得该国有土地使用权，或建筑物不符合城市规划和有关法律法规的规定，则是笫二种违章建筑。（2）对于实质上的违章建筑，应坚决责令责任人限期拆除，并予处分和罚款。,3、违章建筑主要处罚措施有：（1）凡未取得规划和施工许可证而擅自开工建设的，各级城建管理部门有权责令停工，施工单位不得施工，财政、银行不予付款，公用事业部门不予开通水、电、煤气等市政设施；因停工造成的损失，由建设单位自负。（2）对影响不大，可以保留或暂许保留的违章建筑，应及时向市容整顿办公室和建筑管理部门提出申请，予以审定处理，但罚款必须按时交齐。（3）不许保留
29、的违章建筑，必须限期拆除。过期不拆者由执法部门组织力量代拆。如阻挠拆除，经批评无效的，将以触犯治安管理处罚条例（情节严重的以触犯刑法）送交公安、司法机关依法处理。（4）对出租、出卖违章建筑，或利用违章建筑进行投机牟利和其他非法活动的，应予以坚决打击、取缔。情节严重者将被追究刑事责任。,第八节 城市房屋征收与补偿法律制度,一、房屋征收的概念和特点(一)房屋征收的概念-房屋征收是指因城市建设发展的需要，经政府有关部门审批，在城市规划区内的国有土地上，由征收人拆除被征收人现有的城市房屋，并由征收人对被征收人实施补偿和安置的法律行为。(二)房屋征收的特点 1、房屋征收是一项行政民事相交叉的法律行为。2
30、、房屋征收的行为必须是经批准，领取房屋征收许可证并在拆迁主管部门管理监督下依法进行之法律行为。,二、房屋征收的适用范围和法律关系(一)房屋征收法律关系的主体，即人的适用范围 一是征收人：是指取得房屋征收许可证的建设单位。二是被征收人：即是指被拆除房屋及其附属建筑物的所有权人。三是房屋征收单位：即征收工作的实施者。四是征收行政主管机关(二)房屋征收法律关系的客体，即地域的适用范围。-是指在城市规划区内国有土地上，因城市建设需要拆迁的房屋及其附属建筑物。事实上还包括一部分集体所有的土地，集体土地转化为国有土地的过程，我国法律通常称之为征用土地。,(三)房屋征收法律关系 1、征收人与征收行政主管机关
31、的法律关系2、被征收人与征收行政主管机关之间的法律关系3、征收人与被征收人之间法律关系4、征收人与征收单位之间的法律关系三、房屋征收的原则 1房屋征收必须符合城市规划，有利于城市旧区改造。2房屋征收需维护被征收人的合法权益。3、有利于改善生态环境和保护文物古迹。4、“公开、公平、公正”地实施拆迁。,四、房屋征收的法定程序 1、获取征收范围内的土地使用权，并申请规划用地许可证。2、编制征收计划和征收方案，在征收之前，要体现公开透明和公众参与3、申请并获取房屋征收许可制度4、宣布征收决定并发布征收布告5、签订征收协议6、实施房屋征收,征收协议的主要条款包括：被征收房屋的基本情况：当事人的姓名、房屋
32、土地使用权的取得方式、房屋产权证号码、房屋的结构、面积、地点、层次、朝向、建筑年限及被征收人家庭结构等、附属用房、地下室、用水、供电、通讯等等都要注明。被征收房屋的评估情况：应委托具备资质的评估机构对被征收房屋区位、用途、结构、成新、层次、建筑面积等基本因素结合行业规定进行评估。征收补偿安置方式：产权调换和货币补偿搬迁期限、过渡方式、过渡用房地点、面积、搬迁补助费支付办法等。要优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。违约责任和争议解决方式,征收补偿安置方式 产权调换就是扩迁人以原地重建的、易地重建的房屋或其它已建成房屋与被征收房屋所有权进行交换；货币补偿是指征收人与被征收人将征收
33、房屋及其附属物作价，由征收人支付货币的方式给予被征收人因拆除其房屋所造成的经济损失的补偿形式。在选择适用补偿方式时应当注意：一是征收非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被征收人只可以选择货币补偿；二是被征收人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只可以选择产权调换，被征收人不能选择货币补偿,条例对房地产评估作了哪些规定？答：一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。二是明确房地产价格
34、评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。,五、房屋征收补偿的法律规定 1、征收补偿的对象 一般是房屋所有人或房屋产权人，在某些情况下可以是房屋代管人。2、征收补偿的法定范围 包括：（1）被征收房
35、屋价值的补偿；（2）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。3、征收纠纷的法律处理（1）征收人和被征收人达不成协议的作出补偿决定（2）被征收人在征收期限内无正当理由拒不搬迁的强制执行,作 业,技能训练题：某市在进行城市建设中，对被拆迁人李某的私有住宅楼房54平方米进行拆迁，评估价为1850元/平方米。如果安置一套三居室房屋，建筑面积90平方米，评估价为1750元/平方米，且一次性付款享受补差款30%的优惠。问：李某一次性付款的话，应当补多少钱？,技能题答案,（1）被拆迁房屋的补偿金额：54平方米1850元/平方米=99900元（2）安置房价格：90平方米
36、1750元/平方米=157500元（3）产权调换后，李某应付的补差款：157500元99900元=57600元（4）扣除一次性付款享受补差款30%的优惠后款额：57600元70%=40320元。所以，李某一次性付款的话，应当付40320元。,作 业,技能训练题：仔细阅读下面的案例，然后回答问题。1998年11月，某市加工厂（以下简称甲方）与某房地产开发企业（以下简称乙方）订立了建筑工程承包工程。合同规定：乙方为甲方建一框架厂房，跨度15m，总造价为285.5万元；承包方式为包工包料；建设工程工期由1998年11月25日至2000年5月25日。到2000年底，工程仍未能完工，而且已完工工程质量部
37、分不合格，这期间甲方付给乙方工程款、材料垫付款共300.5万元。为此，双方发生纠纷。经查明：乙方在工商行政管理机关登记的经营范围为维修和承建小型非生产性建筑工程，房地产开发企业主管部门核定的资质等级为五级，无资格承包此工程。经有关部门鉴定：该项工程造价为285.5万元，未完工程折价为20.8万元，已完工程的厂房吊车梁质量不合格，返工费为10.9万元。受诉法院审理认为：工商企业法人应在工商行政管理机关核准的经营范围内进行经营活动，超范围经营的民事行为无效。本案被告乙方承包建设厂房，超越了自己的技术等级范围。根据经济合同法第七条第一款第一项、第十六条第一款及建设工程施工合同管理办法第四条之规定，判
38、决如下：（1）原、被告所订立的建筑工程承包合同无效；（2）被告返还原告多付的工程款35.8万元；（3）被告偿付原告因工程质量不合格所需的返工费10.9万元。请回答：（1）原、被告所订立的建筑工程承包合同为什么无效？（2）被告对合同无效及工程质量问题应负全部责任吗？谈谈你的看法。（3）工程质量的返工费为什么要被告承担？（4）35.8万元工程款是根据什么计算出来的？,技能训练答案,（1）乙方在工商行政管理机关登记的经营范围为维修和承建小型非生产性建筑工程，房地产开发企业主管部门核定的资质等级为五级，无资格承包此工程。根据规定，工商企业法人应在工商行政管理机关核准的经营范围内进行经营活动，超范围经营的民事行为无效。（2）建筑企业在进行承建活动时，必须严格遵守核准登记的建筑工程承建技术资质等级范围，禁止起资质等级承建工程。本案被告的经营范围仅能承建小型非生产性建筑工程和维修项目，其技术等级不能承建与原告所订合同规定的生产性厂房。因此被告对合同无效及工程质量问题应负全部责任。（3）同上，被告对合同无效及工程质量问题应负全部责任，应该承担工程质量的返工费，并偿还给原告多收的工程款。（4）300.5-285.5+20.8=35.8万元,
