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1、4 物业管理法律责任,4.1物业管理法律责任概述4.2物业管理民事法律责任4.3物业管理行政法律责任4.4物业管理刑事法律责任,掌握1、基本概念物业管理法律责任、物业管理民事法律责任、物业管理违约责任、物业管理侵权责任、物业管理行政法律责任2、问答题（1）民事法律责任的特点及一般侵权责任的构成要素。（2）物业管理中民事免责的条件有哪些？（3）物业管理民事责任的承担方式？（4）物业管理中有哪些违约行为和侵权行为？熟悉（1）如何理解物业管理法律责任的特征?（2）违约责任与侵权责任有哪些区别?（3）物业管理中的行政违法行为有哪些？,【引入案例】停车场大树砸坏小轿车，物业服务企业应否承担法律责任 某日
2、,北京市宣武区一小区内一棵高达 10 余米的大树被大风连根拔起，砸坏了停在树旁的一辆轿车。事发后，平安保险公司依据保险合同为车主陈先生理赔了3.3 万元。5个月后，平安保险公司在宣武区人民法院起诉，要求物业公司承担原告理赔给客户的 3.3 万元经济损失。其理由是，大树被风刮倒前已有歪斜，该小区物业服务公司应预见到后果并事先采取措施。被告物业服务公司则认为，大树倾倒属不可抗力，不应承担责任。,4.1 物业管理法律责任概述,4.1.1物业管理法律责任的概念和特征（一）物业管理的法律责任的概念 物业管理法律责任是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为应该承担的具有
3、国家强制性和不利性的法律后果。法律责任指由于公民或法人违反了法律的行为而应承担的法律后果。,(1)必须由国家强制保证实施。(2)必须有物业管理法律法规或合同的事先约定。(3)必须对违法行为人或违约行为人的一种制裁。(4)必须和物业管理的的违法行为或违约行为相联系。,(二)物业管理法律责任的特征,4.1.2物业管理法律责任的种类（一）物业管理民事法律责任 民事责任是指民事主体违反合同义务或法定民事义务而应当承担的责任，分为违约责任和侵权责任。其特征有：（1）民事责任是因为违反民事义务而承担的法律后果。（2）民事责任主要是财产责任。（3）民事责任的范围与违法行为所造成的损害范围相适应。,违约责任：
4、指物业管理活动中，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，依法应当承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等民事责任。侵权责任：指物业管理活动中，民事主体因违法实施侵犯国家、集体、公民的财产权和公民人身权的行为而应承担的不利后果。分一般侵权责任和特殊侵权责任。财产权包括物权和债权；人身权包括人格权和身份权。名誉权、隐私权、荣誉权等。,一般侵权责任的构成条件：（1）行为具有违法性（2）损害事实客观存在（3）违法行为与损害事实之间有因果关系（4）行为人主观上有过错 法律责任主体 违法主体,【案例1】在小区内摔伤物业公司是否承担责任？2000年1月7日上午,徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的
5、台阶上行走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑到摔伤，医院诊断为骨折。徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人探望。徐某要求物业公司为此承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执己见诉至法庭。请分析物业公司是否应承担责任？为什么？,违约责任与侵权责任的区别违反原有义务不同保护权利的性质不同构成要件不同对责任人的要求不同对第三人的责任不同赔偿范围不同诉讼管辖不同诉讼时效不同免责条款的效力不同责任方式不同,（二）物业管理行政法律责任 物业管理行政法律责任指行政主体或行政相对人的行为违反行政法律法规而依法必须承担的性质法律后果。违法行政责任和行政违法责任。（三）物
6、业管理刑事法律责任 主刑：管制、拘役、有期徒刑、无期徒刑和死刑。附加刑：罚金、没收财产和剥夺政治权利。,4.1.3物业管理法律责任归责类型（一）归责类型（1）过错责任类型（2）无过错责任类型（严格责任类型、适合产品责任、合同违约责任等）（3）公平责任类型,【案例2】过错责任案件：大厦窗户玻璃坠落致人伤害赔偿纠纷案。某大厦是被告A实业公司开发的写字楼，产权是实业公司的，委托物业公司B进行管理。大厦共16层，由于其窗户玻璃安装存在质量问题，使用中曾数次发生玻璃坠落事件，租户普遍提出意见，实业公司A未及时进行修缮处理。2011年5月21日下午3时许，13层广告公司员工于某在关窗户时用力过猛，致玻璃坠
7、落破碎下落插入楼下孙某头部，致使其当场昏迷被送医院，先后用去医疗费、护工费及误工损失费等8万元，事后孙某将公司A、B及于某告上法庭，要求三被告承担赔偿责任。本案谁应当承担民事责任？问什么？,【案例3】无过错责任案件。某住宅小区一楼业主谢先生度假回来后，发现家中积满了污水，经查是因为该门栋排水管道倒灌所致，谢先生以物业管理公司没有履行管理职责为由，要求物业管理公司给予损失赔偿，但物业管理公司称排水管道是通畅的，不应该付管理责任，因此拒绝赔偿。试分析本案中物业管理公司是否应承担责任，为什么？,【案例4】公平责任案件 某物业公司开展学雷峰活动，职工王某到业主李某家免费帮助擦窗户，在干活过程中不慎失足
8、摔倒跌断股骨，经住院治疗，花费人民币2000元，王某提出希望物业管理公司和作为收益人的李某适当承担一部分医疗费用。但物业公司和李某互相推诿。气愤之下，王某不仅要求物业管理公司和李某承担医疗费，而且要求物业管理公司给予精神损失赔偿费3000元。请问王某的要求合理吗？为什么？公平责任不适合于精神赔偿场合。,4.2.1物业管理中的违约责任 物业管理活动中主要的违约行为：（1）物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自改变物业管理用房的用途。（2）物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高收费标准。（3）物业服务企业未按物业服务合同的约定内容提供物业服务。（4）业主违反物业服务合同和管理规约规定，不缴纳物
9、业服务费和住宅专项维修基金。,4.2物业管理民事法律责任,4.2.2物业管理中的侵权责任（1）国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。（2）法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。（3）因产品质量不合格致人损害的民事责任。（4）因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。（5）建筑物所有人或管理人的侵权责任。（6）饲养的动物致人损害的民事责任。（7）破坏、污染环境的侵权责任。（8）无行为能力或限制行为能力人致人损害的民事责任。（9）因妨害行为而产生的侵权责任。,【案例5】燃气公司检修案 某物业公司发现其管理的小区内有燃气有泄露，经与燃气公司联系，燃气公司派人检修，在距道路中
10、心0.5米处挖了一个直径和深度都将近1米的坑，因天色已晚，离去准备明天再修。当晚10时许，李先生喝酒回家掉进坑内，造成左脚骨折及多处擦伤，在医院治疗时，因医疗器械消毒不彻底，感染了破伤风病毒导致死亡。李先生的家人及朋友找到物业公司要求赔偿，理由是李先生的死亡一切都起源于物业公司找燃气公司来检修。试分析：（1）李先生亲朋所言理由是否有道理？李先生本人是否应承担责任？（2）本案中，涉及到几种民事责任，谁应承担？理由是什么？（3）物业公司是否应承担民事责任？,4.2.3物业管理民事责任的免责条件（1）正当理由 依法执行职务；正当防卫；紧急避险；受害人同意。（2）外来原因 不可抗力；意外事件；受害人的
11、过错。,【案例6】紧急避险 张先生是某住宅小区四楼的住户，因为工作关系，经常出差在外。前几天，张先生家突然漏水，使楼下王小姐家的天花板、家具、衣被受到损害。因为水流不止，王小姐便请求管理处前去修理，但管理处却将张先生的房门撬开，入内维修。张先生认为，管理处未经他同意便擅自将他的房门撬开，属于私闯民宅行为，要求物业管理公司赔偿损失。物业管理公司的做法是否正确？谁应对张先生进行赔偿。,4.2.4物业管理民事责任的承担方式,(1)停止侵害(2)排除妨碍(3)消除危险(4)返还财产(5)恢复原状(6)修理、重作、更换(7)赔偿损失(8)支付违约金(9)消除影响，恢复名誉(10)赔礼道歉,4.3物业管理
12、行政法律责任,4.3.1物业管理中的行政违法行为（一）物业服务企业的行政违法行为（1）非法经营行为（2）不正当竞争行为（3）擅自作为行为（4）不履行或不忠实履行受托管义务的行为（5）损害消费者合法权益的行为,（二）业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、个人的行政违法行为（1）决定违法行为（2）擅自作为行为（3）不履行法定应尽义务的行为,（三）开发建设单位、售房单位的行政违法行为：（1）未履行法定前期物业管理义务的行为（2）不履行物业移交法定义务的行为（3）不履行物业维修专项资金代收代存法定义务的行为（4）其他行政违法行为,（四）妨碍管理的违法行为（1）妨碍执行公务的行为（2）妨碍实施监督的
13、行为,4.3.2物业管理行政法律责任的承担（一）行政处罚 警告；罚款；没收违法所得、没收非法财物；责令停产停业；暂扣或者吊销许可证；暂扣或者吊销执照；行政拘留；法律、行政法规规定的其他行政处罚。（二）行政处分 警告、记过、降职、降薪、撤职、留用察看、开除等。（三）劳动教养,【案例7】2006年9月宏泰物业公司管理运达服装城，物业公司告知业主，对业主不及时清运垃圾将罚款3000元。某业主装修时，没有及时清运垃圾，物业公司罚款3000元。试问物业公司能否对该业主罚款？案例解析：我国行政处罚法规定，行政处罚权只能由行政管理机关行使。物业公司不是行政管理机关，不具有罚款的权利。因此，物业公司不能对业主
14、进行罚款。,4.4 物业管理刑事法律责任,物业管理刑事责任是指行为人在物业管理活动中严重违反物业管理法律、法规，给国家、集体、自然人或法人的财产或生命健康造成严重损害，情节严重，触犯国家刑事法律规定的，由司法机关依法追究的刑事责任。,引入案例分析 法院经审理后，判决该物业服务公司承担赔偿责任。其法律依据是，中华人民共和国民法通则第153条规定，不可抗力是指“不能预见，不能避免并不能克服的客观情况”，包括台风、洪水、地震等自然原因和战争等社会原因；第107条还规定，因不可抗力不能履行合同或者他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。物业管理条例第36条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合
15、同的约定，提供相应的服务。”“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”本案中正常的刮风现象并不是不可预见的。大树被大风刮倒之前已出现倾斜，物业服务公司则应预见到损害后果的发生，理应采取相应的防护措施。但该物业服务公司未能履行物业服务合同的约定，没有作为，其假定完全不适用于不可抗力免责条款。因此，该物业服务公司应该承担赔偿责任。,“物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”物业服务企业责任如何理解？1.如果物业企业完全遵守了法律法规的规定和物业服务合同约定，即使业主人身、
16、财产在物业管理区域内受到损害，不一定因此承担法律责任；2.“依法”主要是依据民法通则、合同法、刑法以及条例等法律法规的规定。3“相应”有两层含义：（1）根据不同情况承担不同类型的责任；（2）根据物业服务合同的不同约定，承担不同责任。,案例作业（3）,1.李子花园的业主王某入住新居后不久，发现房屋内墙有剥落情况，而且厨房的管道和阀门也有质量问题，他向物业管理公司提出要求协助解决，物业管理公司协助王某多次与开发商协商处理未果，质量问题依旧。王某一怒之下联络了几个有类似情况的业主不交物业管理费。请问王某和其他业主的举动能不能得到法律的支持，为什么？王某等的行为在法律上要承担什么责任？,2.业主被盗，
17、物业管理应否赔偿 王先生是某住宅小区的业主，上个月12日凌晨出差回来，发现家中被盗，经过清点，家中财产被盗损失大约为12万元。于是，王先生及时向辖区派出所报了案，但至今为止，案件都没有侦破。现在，王先生认为他每月都按时缴纳了物业管理费，这次财产损失应该由他所在住宅小区的物业管理处给予赔偿。你认为可以吗？,3小区管理处不准业主小区内拍照 日前，某住宅小区业主陈女士搬进新家后想拍一些照片给远方的父母看一看自己的居住环境，就在小区里拍摄照片。当她在小区花园里拍摄花草景色时，小区物业管理处的男保安冲过来用手挡住相机镜头说，小区内不可以拍照。陈女士表示自己是业主，保安直言业主也一样不能在小区内拍照。一气之下，陈女士在小区论坛发帖表示心情很郁闷。陈女士的帖子引起众多业主的愤慨。有十几位业主都发帖表示自己是头一回听到小区内不能照相这回事，疑惑着为什么业主在小区内不能拍照，甚至有业主以叛逆的态度反抗：“明天也拿个相机去拍，看他们能拿我怎样？”为此，记者采访了8家物业服务公司，其中，5家物业服务公司表示，一般看到有人在小区内拍照，保安都会阻止，业主向保安出示业主卡，即可以在小区内拍照，但是，只可以拍人物和花草，不可以拍建筑物外立面。主要理由是怕被竞争对手抄袭开发商的园林、建筑设计，所以哪怕是业主也不例外。你认为物业服务公司有权禁止业主在小区内拍照吗？他们的理由能成立吗？,
