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1、淄博万象汇商业物业管理中心商业项目电气系统安全管理作业指引制度主责部门部门名称会签部门部门名称最终审批单位或审批人单位名称或审批人发文单位部门名称版本记录制度编号版本号发布日期修订内容HB-ZBWXH-ZY-2017-091.0年/月/日无1.编制目的为规范淄博万象汇管理中心电气设备设施安全管理，明确商业物业设备设施安全管理要求，确保万象汇项目设备设施运行安全、有序，特制定本制度。2.适用范围本制度适用于淄博万象汇管理中心的设备设施安全管理工作。3.工作要求1. 1设备设施的前期安全管理1.1.1 设备设施的前期介入1）万象汇商业管理中心应成立前期介入小组，负责收集国家和行业相关设备设施安全管
2、理法律法规，优化后形成前介标准，与大区商业地产管理部确认后在设计和施工过程中严格执行。2）前期介入小组负责按照华北大区有关前期介入的文件对新项目的安防、交通、消防布局、外立面玻璃幕墙、设备设施的配套、安装等进行前期介入，确保后期项目设备设施的安全运行和管理。3）前期介入小组在初期图纸审核时，应重点关注设备设施的设计标准、安装位置、设备设施选型等是否达到国家和行业设备设施安全管理规范要求。4）前期介入小组应定期对施工现场进行巡查，对巡查中发现的未按照前期设计标准进行施工，对后期设备设施的运行和管理存在安全隐患的，要及时与大区商业地产管理部商业项目部和总包单位进行沟通，要求必须进行整改，并对整改结
3、果进行跟踪。5）前期介入小组在一个项目的前介工作结束时，应收集整理项目在设计和施工中相关设备设施安全的缺陷，形成系统性的报告，避免在后期项目中再次发生类似问题。1.1.2 设备设施的承接查验1）在新项目承接查验前，淄博华润商业管理中心成立验收接管领导小组，负责按照华北大区承接查验作业指导书对新项目进行承接查验。2）查验过程中应对项目设备、房屋本体及其附属设施，按照设计标准和设备设施对应参数进行检查，重点应对电梯系统、供配电系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、安防系统、房屋本体及附属设施等设备设施的安全性能进行检测，对不符合规划设计、建筑安装标准和安全管理规定项，进行记录并报送大区商业管理
4、部和大区商业管理部商业项目部，并督促总包单位限期整改。3）万象汇物业服务中心接管验收后，对重要的设备设施如：电梯系统、供配电系统、给排水系统、中央空调系统、消防系统、安防系统、房屋本体及附属设施等应根据各自的使用说明书编制对应的安全使用手册，组织对重要设备接管使用人员进行安全培训（培训的方式应符合规范要求），防止因误操作发生安全事件。2. 2普通设备设施的安全管理3. 2.1设备设施的档案管理1）万象汇物业服务中心对所管理的所有设施设备都应建帐，实行专人责任管理，工程部为第一责任人，建立资料的收集、整理、保管、借阅等管理机制，保障资料的长期完整。2）设备台账应保持与设备现行状态一致，设备管理人
5、员应将诸如设备封存、停用、限制使用范围、调迁、报废和更换零部件及检修情况及时在设备台账上予以登记。3）设备台账由万象汇物业服务中心保存，设备出厂合格证、说明书、保修卡、保修协议、设备安装/调试报告、随机文件等原件统一由商业物业保存。档案保存期限为永久。4. 2.2设备标识管理1）所有设备应按单机单台或功能系统建立设备卡贴于或悬挂于设备上，标明名称、编号、主要技术参数、责任人；由于部分设备无法张贴设备卡如：潜水泵、污水过滤池等无法贴于设备上，可以在附近醒目位置粘贴予以标识。2）设备标牌：未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌，保持台账与现场一致。3）万象汇物业服务中心应对设备运行状态进行标识，以防止
6、因设备误操作造成人员伤害和设备损坏；设备状态分为停止、运行、备用、封存、报废、检修及严禁合闸等。4）重要危险设备的工作状态必须标识（如配电柜挂“禁止合闸”等），报废、封存的设备须标识。5）设备状态标识牌应在设备状态确定后，由设备操作人员及时悬挂于对应标识设备的显眼位置。6）设备状态改变，标识应随之改变。7）具有安全风险的设备、部位应张贴安全警示标识，如“当心触电”、“当心伤手”等。5. 2.3设备使用管理3. 2.3.1万象汇物业服务中心应建立以岗位责任制为核心的设备操作、运行、巡视、维护安全管理制度，并且严格执行。安全管理制度至少包括以下内容：1）相关人员的职责；2）安全操作规程；3）日常巡
7、查制度；4）维保制度；5）启停、报废制度；6）机房钥匙使用管理制度；7）机房管理制度；8）作业人员与相关运营服务人员的培训考核制度；9）意外事件或者事故的应急救援预案与应急救援演习制度；10）安全技术档案管理制度；11）特种设备管理制度；12）特种作业人员管理制度等。3.2.3.2公共设备的操作使用权归万象汇物业服务中心，维修保养时，任何单位和个人停电梯、停电、停水、操作设备须征得万象汇物业服务中心同意。3.2.3.3万象汇物业服务中心应定期分析各种设备状态记录（含水、电、热抄表记录），做出能源分析，确定系统工作正常，以便及时予以控制调整。3.2.3.4重要设备（如变压器等）的投入、报停由万象
8、汇物业服务中心工程部填写启停审批表（变压器起停用供电局统一表格），经单位工程主管部门审核，分管领导批准后方可实施。3.3设备设施的巡视维护保养和安全操作管理3.3.1设备设施的巡视维护保养管理3.3.1.1万象汇物业服务中心应制订项目各类设施设备的年度维修保养计划，并报大区商业管理部审核备案，严格执行并保留记录。3.3.1.2万象汇物业服务中心相关人员应对设备设施进行日常巡查，日常对设备进行巡视时，应对设备重点部位进行检查，并作好记录。发现问题及时解决，属分包单位责任的向供方发出整改通知，限期处理。3.3.1.3雷电、强降水、冰块、台风、沙尘暴等极端天气前、后，商业物业须对辖区设备设施进行检查
9、并落实防范措施。商业管理中心应在极端天气来临前下发检查通知、组织检查。对检查发现问题，限期整改。3.3.1.4设备维修完毕后，万象汇物业服务中心工程部应对设备功能进行检定，确认设备符合要求后方可投入运行，检定结果填写设备设施维护保养记录中。3.3.1.5设备中修、大修、更新改造工程项目涉及分包的，万象汇物业服务中心工程技术人员负责现场监督、管理。3.3.2设备设施的安全操作管理设备设施安全使用和操作按照设备设施操作指导书执行。3.3.3设备设施安全管理的检查和监督3.3.3.1万象汇物业服务中心应定期对所辖项目的设备设施安全运行情况进行检查，发现隐患及时处理。对存在重大安全隐患的设备设施要及时
10、上报大区商业管理部并组织及时整改。3.3.3.2万象汇物业服务中心应定期对运行一定年限的设备设施进行功能性检测，对不能满足安全运行标准的设备设施及时进行维修或更换，确保设备设施运行安全。3.4设备封存及报废管理3.4.1设备封存3.4.1.1发现下列情况之一，设备应予停用或封存：1）多余设备；2）设备功能已不能满足提供服务需要的设备。3.4.1.2停用或封存的设备应采用适当措施防止锈蚀、碰磕和其他形式对其状态的损坏；封存地点应保持干燥、干净、安全。3.4.1.3万象汇物业服务中心应每季度对停用或封存的设备进行检查，以保持其适用性。3.4.1.4万象汇物业服务中心工程部填写设备停用或封存的报批单
11、，经万象汇物业服务中心负责人审核，报大区商业管理部备案。3.4.1.5封存的设备，应贴封存标记，重新启用时须预先保养一次。3. 4.2设备报废1. 4.2.1对不能修复或维修后检定不合格的设备，按大区商业管理部有关物资报废条款进行报废申报、处理。3. 4.2.2报废设备应由大区商业管理部组织鉴定。参与鉴定的人员应包括：工程主管、设备运行人员、万象汇商管中心中心负责人等。4. 4.2.3商业物业应填写设备报废审批表，经大区商业管理部审核，大区商业管理部批准后实施。5. 4.2.4需报废设备在未获报废批准前，应悬挂“待报废”标识。6. 4.2.5报废设备应及时撤离原安装或使用场所，未撤离前应悬挂“报废”标识。7. 4.2.6万象汇物业服务中心应将批准的设备报废审批表报大区商业管理部财务部备份。4.附则4. 1本制度由淄博万象汇管理中心EHS工作小组负责解释。4.2本制度自发布之日施行。
