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1、民法典物权编亮点深度解读在今年全国两会上，民法典的通过可谓意义重大，标志着我国正式进入了“民法典时代:其中，民法典物权编也是受到了广泛关注。从安家置业、物业邻里到大小物件归属、各土地类型权属，俱能找到相应规定。民法典物权编有哪些亮点和变化？大家关心的房屋、土地等相关权益，如何更好地得到保障？Ol居住权“入典”我国正经历着长期的、大规模的城市化进程以及随之而来的居住难题。我国在居住问题上一度片面强调“居者有其屋”，试图完全通过房屋所有权包括商品房所有权以及经济适用房的所有权来解决居住问题。这在一定程度上诱发了房价不合理上涨以及随之带来的一系列问题。随着“租购并举”写入党的十九大报告,通过租赁制度
2、的完善满足居住需求成为大势所趋。而居住权的“入典”，为我们进一步丰富和完善住房产权制度体系、合理构建住房保障制度、充分满足社会对于住宅的需求提供了制度便利。居住权性质上是物权，在居住权通过登记设立后，即便所有权人发生改变或者所有权人将房屋抵押，居住权人都可以通过其居住权来对抗新的所有权人和抵押权人。新的所有权人必须尊重居住权人的权利。因此，与债权性的住宅使用方式，如租赁、借用相比，其具有更强的对抗效力。虽然民法典合同编也突出强调承租人的权利保护，明确规定“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”（即所谓买卖不破租赁），但是必须看到，租赁权作为债权，欠缺登记公
3、示以及由此而来的公信力。在出租人另行处分房产的情况下，法院应当根据是否实际占有等因素来判断租赁权能否对抗新的所有权人或者抵押权人。此外，租赁合同中租金如果明显低于市场价格，也会影响法院的利益衡量和价值判断，从而更倾向于保护买受人或者抵押权人。至于不需要支付租金的借用，更是只具有债的效力、不能对抗第三人。居住权“入典”，则提供了租赁之外一种更为有效的制度安排，从而缓和所有权与使用权之间的紧张关系，充分发挥住宅的使用价值。双方离婚后，完全可以为无房一方设立居住权，而由另一方享有所有权；这样即便所有权人另行处分房屋，也不会影响居住权人的利益。对于拥有多套住宅的所有权人来说，其完全可以为其子女之外的亲
4、友设立居住权，这样，即便所有权人离世，居住权人也仍然可以凭借作为物权的居住权，对抗亲情更为单薄的新的所有权人；而在居住权人去世、居住权消灭的情况下，被分离出去的权能自然回复，房屋所有权重新归于完整状态。收入菲薄的老年人也可以为自己设立居住权、而将房屋所有权转移给特定机构，从而获得相应的收入以安度晚年。尤其是对于企事业单位来说，提供住房是引进人才的重要祛码，而为引进人才设立居住权并约定以离职作为解除条件，显然能够避免房屋所有权转移后被引进人才离职带来的损失；也免除了被引进一方借用或者低价租赁单位房产，而单位另行处分房产带来的无家可归的担心。因此，在居住权“入典”以后，通过居住权的设立，能够为居住
5、人提供更为稳定、长久的使用权，也为在不影响居住人利益的前提下所有权人处分其所有权,提供了新的契机；为人民群众在创设居住权、保证自己居住的基础上，将更多的未来可能闲置的房屋投入市场创造了条件。尤其应当看到，民法典对居住权的规定，也为进一步创新住房保障制度提供了崭新的路径。住房保障旨在保障低收入群体的居住需求。经济适用房等制度之所以饱受诟病，就在于其超出了保障居住需求这一意旨，为特定人员低价取得房屋所有权留下了通道，由此可能让其获得暴利，也为权力寻租提供了空间。而居住权的专属性，尤其是未经特别约定不得出租的要求，完全适合住房保障制度的要求。尤其是对于符合廉租房承租条件之外的低收入群体而言，在其支付
6、一定对价之后为其设立居住权、由其专属使用，较之于目前法理上存有疑问的共有产权房以及已经逐步退出历史舞台的经济适用房而言，显然更为符合作为社会福利的住房保障制度的本意，也能更为有效地发挥各类保障住房的效用。02土地经营权物权化家庭联产承包责任制开启了我国全面改革的先声，农村土地承包经营权也随着实践中认识的深化，其效力被日益强化并被物权法作为物权所认可，农民对其经营的土地由此享有了长期而稳定的权利。但承包经营权毕竟建立在农民作为集体成员的身份的基础上：对于通常的农用地，应当通过由作为集体成员的农户与集体之间签订承包合同来设立承包经营权。实践中，在集体成员脱离集体成员身份，例如全家迁入设区的市、转为
7、非农业户口的，就应当交回或者被强制收回承包地。既然承包经营权具有身份性质，这就决定了它不可能如纯粹的财产权那样任意流转。故而物权法只是认可承包经营权互换、出租和转包，而互换、转包都发生在本集体成员之间。这种限制势必导致承包经营权由于无法通过折价、拍卖等方式而变现，从而使得抵押担保无从下手、承包经营权的交换价值无法利用。对于土地流转的受让人来说，其更是无法获得担保融资。因此，物权法等法律对于通过承包合同设立的承包经营权的抵押、出资完全采取了否定的态度。民法典物权编则全面吸收了党的十八届三中全会以来三权分置改革的成熟经验，创设了土地经营权。从相关条文来看，土地经营权的性质可以由当事人通过出租、入股
8、等债权方式设立，但对于期限为五年以上的土地经营权，法律明确规定其自流转合同生效时设立，未经登记不得对抗善意第三人。这就明确承认了土地经营权的物权效力。这一规定也就意味着，这种土地经营权是一项完全脱离了身份色彩的、纯粹的财产权。承包经营权人可以将其承包期内的土地使用权通过设立经营权的方式以转让、出资入股等方式给他人。相应的，通过订立流转合同取得土地经营权的一方，自然也有权对自己的权利进行处分，其有权依法另行转让，也可以以自己的土地经营权设立抵押权。尤其是要看到，民法典物权编将过去在“四荒”土地上以招标、拍卖、公开协商方式设立的承包经营权调整为土地经营权，并规定了经依法登记后全面的流转权能，这就更
9、加清晰地区辨了土地承包经营权的身份色彩和土地经营权的物权属性和纯粹的财产性质。土地经营权的自由转让也就意味着其可以通过拍卖变卖实现其交换价值，从而成为抵押权的客体。相应的，在禁止抵押财产中，物权编删去了“耕地”一词，澄清了修订后农村土地承包法“受让方通过流转取得的土地经营权，可以向金融机构融资担保”中担保性质的含糊不清。土地承包经营权人可以在自己的土地上设立土地经营权抵押从而获得融资。通过订立流转合同取得土地经营权的一方，自然也可以以自己的土地经营权设立抵押权。剥离了身份色彩的土地经营权“入典”，充分顺应了广大农民保留土地承包权、流转土地经营权的意愿，为作为重要生产要素的农村土地全面进入市场，
10、进行流转或者设立抵押进行融资，提供了坚实的权利基础和制度供给。03完善担保物权民法典物权编在担保物权上的创新主要体现在“一扩、一放、一收”上。法律文本上虽然只是细微的变化，但对促进资金融通、改善营商环境带来了极大便利。“扩”是指扩大了担保物的范围。海域使用权被纳入抵押物的范围，为蓝色国土开发提供资金上的助力。结合“三权分置”改革，删去禁止耕地使用权抵押的规定，为土地经营权抵押预留了制度空间。尤其是把将有的应收账款纳入了权利质押的范围，从而企业可以以未来的收费设立担保，为“新基建”融资大开方便之门。此外，物权编将禁止抵押的公益设施限于“学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施
11、、医疗卫生设施和其他公益设施”，法无禁止皆自由，这些非营利法人所有的公益设施以外的财产以及性质为营利法人的学校、幼儿园等以其财产设立担保，在实践中不再是难题。这对于吸引社会资本进入民生领域、促进民办教育发展势必发挥重要作用。“放”就是放开对抵押物转让的限制。出于对不动产统一登记尚未实现的背景下，抵押物转让可能带来的道德风险的担心，物权法对抵押物转让采取否定态度：抵押期间抵押人意欲转让抵押物的，需要经过抵押权人同意并注销抵押权、并将转让所得的价款提前清偿债务或者提存，或者由受让人代为清偿债务、消灭抵押权后方可转让。这就是说，在抵押物没有消灭的情况下，抵押物是不能转让的。但这一做法与登记的公信力、
12、抵押权的追及效力显然背道而驰，因为对于作为物权的抵押权尤其是经过登记的抵押权而言，买受人明知抵押权的存在、自愿继续承受抵押权，并不损害他人利益、也不损及公序良俗，法律没有必要予以限制。实践中，存在大量受让人乐于接受带抵押转让的情形。例如，个人按揭贷款购买的商品房再次转让时，存在转按揭的迫切需要。受让人自愿承受转让人的债务并继续以受让的房产进行抵押，这种做法也并不影响作为债权人的银行的利益。而对抵押物转让的禁止性规定，迫使当事人增加了提前还贷、解押、申请贷款、评估、放款、抵押等一系列环节，大大增加了交易成本、影响了交易效率。民法典物权编显然关注到了这一问题，明确规定“抵押期间，抵押人可以转让抵押
13、财产:这就放开了抵押物转让的限制，从而在交易中就略过前述为了消灭抵押权所为的一系列环节，大大节约了交易成本、提高了融资便利度。“收”则体现在物权编限制了动产抵押权的效力。小微企业融资担保主要通过动产抵押来进行。动产抵押自抵押合同生效时设立，登记发生对抗善意第三人的效力。但从物权公示方式来看，动产物权变动是通过交付来公示的；很难想象买受人去查阅登记簿、了解抵押登记的情况，而且动产不同于不动产，即便查阅也很难比较便捷地发现抵押信息。这种制度规定与实践之间的紧张关系，在妨碍交易安全的同时，事实上也影响了债权人接受动产抵押的积极性。民法典物权编则对动产抵押权的效力进行了限制，“以动产抵押的，不得对抗正
14、常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人”。这就将原本仅限于浮动抵押的效力限制扩展到了所有动产抵押。这一规定看似限制了动产抵押权的效力，但其切实贯彻了物权公信原则和善意取得制度的精神，有力保障了正常的交易安全。在正常经营活动中，只要支付了合理价款并受领了交付，就不会因为抵押权的存在而导致自己的财产被追夺。相应的，这一规定也对金融机构接受动产抵押形成了清晰的指引。“正常的经营活动”就意味着对于企业来说,其以不会轻易投入市场出售的动产设置抵押才能更容易为债权人接受。这实际上将动产抵押的抵押物主要限制在机器设备等轻易不会进入普通市场流转的动产上，使得通过动产抵押融得的资金更多地进入持有此类
15、资产的小微企业中，有利于资本“脱虚向实、值得注意的是，民法典物权编删去了既往担保法关于各类财产登记机构的规定。结合物权编对不动产统一登记的规定，显然，各类不动产抵押应当到不动产登记机构办理登记。而对于各类动产抵押乃至合同编规定的让与担保等动产担保方式，甚至同样需要办理登记的应收账款及其权利质权而言，完全有可能结合其商事特征和解决小微企业融资需要的制度目标，实现相关登记机构、登记规则的统一，从而为进一步提高融资便利、优化营商环境预留制度空间。04新增添附制度所谓添附，是指不同所有人的物结合在一起或者劳务施加于他人的物而形成不可分离的物或新的物，包括附合、混合和加工三种情形。附合的情况下，不同所有
16、人的物在外观上仍然能够识别，但强行分离将严重毁损物的价值，例如在地面上铺设了木地板、在土地上建起了房屋。而混合的情况下，不同所有人的动产互相结合在一起，难以分开或者分开成本过高，例如，一吨东北大米与一吨泰国香米混在一起。加工是指在他人动产上施加劳务，从而极大提升物的价值的情形。例如将树根做成根雕。添附制度作为取得所有权的方法，是罗马法以来各国法律公认的规则。但长期以来，我国法律中没有对添附的规定。只是在担保法司法解释等个别条款中提及了添附的问题。尤其是在司法实践中，通常是按照侵权法来处理相关纠纷，严格判令侵权人承担损害赔偿责任，甚至不考虑物的毁损和财富的浪辨，强制要求恢复原状。民法典物权编则从
17、善如流，大胆打破传统窠臼，将添附制度作为所有权的取得方式规定下来。尤其是在物的归属上，物权编明确在当事人没有约定且没有法律规定的情况下，应当“按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定”。这就明确将物尽其用作为添附的情况下标的物所有权归属的确定标准。在发生添附且没有当事人特别约定和法律特别规定的情况下，首先应当考虑如何能够充分发挥物的效用。在物不可分离或者强行分离要付出较大经济代价的情况下，即便一方当事人请求，法院也不能强制要求恢复原状。而在物的归属上，基于充分发挥物的效用的考虑，原则上不动产与动产添附的情况下，由不动产权利人取得所有权；发生添附的物都是动产或者都是不动产的情况下，要考
18、虑价值较大的一方取得所有权。而在双方的物或者劳务价值大致相同的情况下，则要适用保护无过错当事人的原则，也就是要考虑当事人的主观过错，由无过错一方取得所有权。当然，对于因此丧失所有权而受到损害的一方，其完全可以通过侵权损害赔偿、不当得利返还等制度获得救济。这样，就有效区分了物权制度中的所有权取得规则和债权制度中权利受到侵害之后的救济规则。这种做法在有效实现利益平衡的同时，避免了财富的损失和浪费，维护了添附之后的物的价值，充分发挥了其效用。05降低表决门槛建筑物区分所有权，是我国城市居民财产的最主要的财富表现形式之一。稳定和谐的小区环境是社会和谐的重要基础，小区治理是我国社会治理的重要环节。基于业
19、主的共有权和共同管理权，对于建筑区划内有关共有或者共同管理权利的重大事项应当由业主共同决定。实践中，困扰小区业主自治最大的障碍是召集业主开会难、通过决议难。这一方面是由于小区面积较大、业主众多。由于我国城市基础设施落后、规划精度不高，长期以来，我国土地出让地块偏大，这也导致建筑区划面积较大、小区规模过大，从而一个小区内业主成千逾万。而物权法设定的通过规则门槛过高。即便是一般事项，按照物权法，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；而对于法定的重大事项，则需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。民法典物权编进一步完善了表决规则，
20、区分了参与表决的规则和通过规则。业主共同决定事项，只要专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与，其表决就是有效的。决定一般事项，只要经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主同意即可；而决定重大事项，需要参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主同意。这就大大降低了共同决定事项的门槛。这就意味着在涉及小区事务，能够更为便利地形成共同意志，打破久拖不决、资源闲置浪费的僵局。物权编还将“改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”明确列举为业主共同决定的重大事项，并且明确利用业主的共有部分产生的收入属于业主共有，从而表明了对闲置的共有部分及
21、时改变用途或者从事经营的鼓励态度。1 .预告登记适用范围扩展：买卖房屋的协议与其他不动产物权的协议（如不动产抵押协议等）均可适用预告登记。民法典第221条当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。物权法第20条当事人签订买卖房屋或者其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
22、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。2 .业主共同决定事项及表决规则改变：新增”改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动为须由业主表决的重大事项。表决规则发生改变：（1）业主共同决定事项，应由面积和人数占比均三分之二以上的业主参与表决；（2）须动钱动土的事项，须参与表决业主的双重四分之三以上同意；（3）非动钱动土的其他重大事项，须参与表决业主的双重过半数同意。民法典第278条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管
23、理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。物权法第76条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制
24、定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3 .明确添附物所有权归属原则：有约定依约定，无约定依法律，无法律按照充分发挥物的效用及保护无过错方原则确定归属。民法典第322条因加工、附合、混合
25、而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。物权法无。4. 土地承包经营权的流转：民法典的规定与2019年1月1日施行的农村土地承包法完全接轨，形成了土地所有权、土地承包经营权、土地经营权三层权利架构。与现行物权法有以下区别：（1）能够被流转的只能是土地经营权，而不能是土地承包权或土地承包经营权；（2）通过家庭承包方式取得的土地承包经营权，其土地经营权的流转方式是出租、入股或者其他方式，而不是转包、互换、转让等方式
26、；（3）通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的土地承包经营权，其土地经营权的流转方式包括出租、入股、抵押或者其他方式，而不再包括转让方式。民法典第339条土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。第340条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地,自主开展农业生产经营并取得收益。第341条流转期限为五年以上的土地经营权,自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记;未经登记,不得对抗善意第三人。第342条通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地,经依法登记取得权属证书的,可以依法采取出租、入股、抵押或者其他方式流转土地经营权。物权法第
27、128条土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准，不得将承包地用于非农建设。第129条土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第13；通过招标、拍卖、公开协商等方式承包荒地等农村土地，依照农村土地承包法等法律和国务院的有关规定，其土地承包经营权可以转让、入股、抵押或者以其他方式流转。5.增加了建设用地使用权续期的规则：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。民法典第359条住宅建设用地使用
28、权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。物权法无。6 .增加了居住权制度：作为物权编的一大亮点，物权编在用益物权部分专章规定居住权，改变了目前房屋要么买要么租的现状，提供了另外一种使用房屋的方式，有利于更高效更合理的利用房产。居住权采用登记生效主义，原则上无偿设立、不得出租、转让、继承等。民法典第366条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。第
29、367条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。第368条居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立第369条居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。第370条居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。物权法无。7 .动产抵押人的正常经营权范围扩大：现行物权法仅规定浮动抵押人享有对抵押财产的正常经营权，民法典
30、草案第404条将该权利赋予所有的动产抵押人。民法典第404条以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。物权法第181条经当事人书面协议，企业、个体工商户、农业生产经营者可以将现有的以及将有的生产设备、原材料、半成品、产品抵押，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就实现抵押权时的动产优先受偿。第189条第2款依照本法第181条规定抵押的，不得对抗正常经营活动中已支付合理价款并取得抵押财产的买受人。8 .抵押人转让抵押财产无需同意：转让合同的效力不受抵押权人同意与否的影响，即使未经抵押权人同意，物权也能发生变动，但是抵押权不受影响。民
31、法典第406条抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。物权法第191条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。9 .
32、修改了动产担保物权实现顺序：对于同一财产既设立抵押权又设立质权的情形，按照时间先后顺序，动产登记与交付具有同等效力，过去认为登记的效力优先于交付（占有转移）。民法典第415条同一财产既设立抵押权又设立质权的,拍卖、变卖该财产所得的价款按照登记、交付的时间先后确定清偿顺序。物权法无。10 .新增动产抵押中间价款超级优先权：第416条是整个民法典1260个条款中最晦涩难懂的一条。该条主要针对的是浮动抵押，浮动抵押中，被抵押的财产处于变动状态，如原材料、半成品有流入、有流出，流入的原材料、半成品也会进入浮动抵押范畴，但是如果浮动抵押人还没有支付流入财产的对价，流入财产原权利人在10日内就该流入财产设
33、定了抵押权以保证对价的支付，则流入财产的原权利人对该流入财产享有的抵押权优先于浮动抵押权人的抵押权。民法典第416条动产抵押担保的主债权是抵押物的价款，标的物交付后十日内办理抵押登记的，该抵押权人优先于抵押物买受人的其他担保物权人受偿，但是留置权人除外。民法典“物权编”在物权法的基础上进行创设和修订，不断进行完善。加强了物权平等保护，便利了物权的流转，实现了物权人的利益最大化，增添了市场活力，有力促进社会主义市场经济蓬勃发展。主要的亮点体现在以下条款：一、加强物权平等保护。民法典二百零六条：国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。”市场经济的核心是公平竞争，公平竞争
34、的前提是市场主体平等。这一规定有利于营造公平的市场竞争环境，依法平等保障各类市场主体参与市场竞争，维护各类市场主体的合法权益，尤其是保护了民营企业的市场公平竞争。民法典二百零七条：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护,任何组织或者个人不得侵犯。是指无论国家、集体、私人的物权都受法律平等保护，尤其是对私人物权的平等保护，强化了对公民财产权利的保护。二、完善建筑物区分所有权制度。民法典第二百八十一条第一款：“建筑物及其附属设施的维修资金,属于业主共有。经业主共同决定,可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。与物权法相比，新增了屋顶、外墙、无障碍设施等范
35、围，该条规定扩大了公共维修资金的使用范围，解决了公共维修资金在使用中的困境，维护了业主的权益。三、土地经营权的物权化。民法典第三百三十九条：“土地承包经营权人可以自主决定依法采取出租、入股或者其他方式向他人流转土地经营权。”物权法、土地承包法仅规定土地承包经营权在集体经济组织成员之间转包、互换、转让。土地流转的在同等条件下同一集体经济组织集体成员具有优先权，限制了承包经营权的市场交易。而民法典允许土地经营权自由转让，使农村土地全面进入市场，村民可以将其抵押，进行贷款融资，激发了市场活力。四、新增居住权。民法典第三百六十六条：“居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满
36、足生活居住的需要。”“居住权”写入民法典，能够为居住人提供更加长久稳定的居住权，充分保护居住人的居住权益,满足其居住需求，并且有利于充分发挥住宅的使用价值。五、完善担保物权。1、扩大了担保范围。民法典第三百九十五条，将海域使用权纳入抵押物的范围，删去禁止耕地使用权抵押的规定；民法典第四百四十条，将有的应收账款纳入了权利质押的范围。这些规定对于促进资金融通、改善营商环境带来了极大便利。2、限制了动产抵押权的效力。民法典第四百零四条规定，以动产抵押的，不得对抗正常经营活动中已经支付合理价款并取得抵押财产的买受人。这一规定有力的保护了善意取得财产人的合法权益，保障了正常的交易安全。3、放开对抵押物转
37、让的限制。民法典第四百零六条规定，抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。此规定抵押财产在抵押期间可以转让，方便抵押人融资，促进了抵押财产的流转，提高了抵押财产的利用价值。物权编七大亮点1 .新设添附制度添附是指不同所有人的物结合在一起从而形成不可分离的物或者具有新物性质的物。民法典规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。（第三百二十二条）2 .三权分置土地经营权来了以适应“三权分置”后土地经营权入市的需要，民法典物权编增加土地经营权的规定,并删除耕地使用权不得抵押的规定。（第三百九十九条、第三百六
38、十一条第二百六十二条）&完番建筑物反分、所有权制度适当降低业主共同决定事项，特别是使用建筑物及其附属设施维修资金的表决门槛，增加规定紧急情况下使用维修资金的特别程序。（第278条、第281条）4 .细化住宅建设用地使用权的自动续期规则民法典规定了住宅建设用地使用权届满自动续期，有利于保护房屋产权人的合法权益。物权法规定使用期限最长七十年，如继续使用需再签订合同，缴纳费用。是否缴纳费用、缴纳多少费用等等问题，民法典授权单行法律和行政法规以后规定。（第三百五十九条）5 .居住权入法实现物尽其用为加快建立多主体供给、多渠道保障住房制度的要求，增加规定“居住权”这一新型用益物权，明确居住权原则上无偿设
39、立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定的生活居住需要。（第二编第十四章）6 .走向动产质押和权利质押登记制度的统一删除了物权法中动产质押和权利质押具体登记机构的内容，为今后建立统一的动产质押和权利质押登记制度留下空间。（第四百零二条、第四百二十七条）7 .扩大担保合同的范围为优化营商环境提供法治保障，民法典在现行物权法规定的基础上，进一步完善了担保物权制度，明确融资租赁、保理、所有权保留等非典型担保合同的担保功能，增加规定担保合同包括抵押合同、质押合同和其他具有担保功能的合同（第三百八十八条第一款）本文目录全览：1、民法典物权篇解读2、民法典物权法解读8
40、 、民法典物权编的主要亮点民法典物权篇解读物权编立法的三个基础：1 .坚持社会主义基本经济制度。以社会主义基本经济制度为基础构建物权制度，是物权编的最大制度成果。2 .“两个毫不动摇工3 .平等保护一切市场主体合法权益。以上三条是物权编的灵魂。根据中华人民共和国民法典第二百零六条规定，国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济,保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。第二百零七条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受
41、法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。法律依据中华人民共和国民法典第二百零六条【社会主义基本经济制度与社会主义市场经济】国家坚持和完善公有制为主体、多种所有制经济共同发展，按劳分配为主体、多种分配方式并存，社会主义市场经济体制等社会主义基本经济制度。国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利。中华人民共和国民法典第二百零七条【物权平等保护原则】国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律平等保护，任何组织或者个人不得侵犯。民法典物权法解读法律分析：中华人民共和国民法典对物权进行了深度的阐释，其包括：1 .
42、提出“居住权”概念，居住权因签订居住权合同而经登记后设立，遗嘱形式参照适用。其实还有离婚协议居住问题、分居协议居住权问题等如何具体适用、如何区分承租权、如何进行登记等问题，都需要有相关配套规定来配合，居住权才能更好的得到执行。2 字色宸屋统期协定3 ：授或认可其他法餐规范中的规定较多。物权编明确了国家、集体、个人所有权、业主的建筑物区分所有权等法律依据：中华人民共和国民法典第二百四十六条法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权。法律另有规定的，依照其规定。第三百六十六条居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的
43、需要。第三百八十六条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但是法律另有规定的除外。民法典物权编的主要亮点法律分析：1 .新设添附制度：添附是指不同所有人的物结合在一起从而形成不可分离的物或者具有新物性质的物。法典中规定了加工、附合、混合三种添附形式，如物件加工、材料生产、房屋增建、房屋装修等。2 .三权分置：指形成所有权、承包权、经营权三权分置，经营权流转的格局。三权分置下，所有权、承包权和经营权既存在整体效用，又有各自功能。从当前实际出发，实施三权分置的重点是放活经营权，核心要义就是明晰赋予经营权应有的法律地位和权能。是继家
44、庭联产承包责任制后农村改革又一重大制度创新。三权分置是农村基本经营制度的自我完善，符合生产关系适应生产力发展的客观规律。法律依据：中华人民共和国民法典第三百二十二条因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。第三百四十条土地经营权人有权在合同约定的期限内占有农村土地，自主开展农业生产经营并取得收益。第三百四十一条流转期限为五年以上的土地经营权，自流转合同生效时设立。当事人可以向登记机构申请土地经营权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
