万科的纳税筹划.docx

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1、万科的纳税筹划万科纳税筹划分析第一部分：行业介绍及现状一、房地产发展历 程：改革开放30年以来，中国房地产市场的发展变化大致经历了初步形成、房地产过热、市场调整、培育新的经济增长点、宏观调控5 个时期。（一）初步形成时期（19781991年）：1978年之前的二十多年 中，我国几乎没有房地产市场，没有房地产业，只有建筑业。19781991年，随着住房制度改革和土地使用制度改革的启动与推进， 房屋和土地既是产品和资源，又是商品和资产的认识由浅入深，房地 产价值逐渐显化，房地产市场初步形成。（二）房地产过热时期（19921993年）1992年下半年至1993年上半 年，我国许多地区骤然掀起了房地产

2、热潮，房地产开发公司急剧增 加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场 异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过 热，形成了较严重的房地产泡沫。（三）市场调整时期（19941997年）1994年继续1993年下半年的宏 观调控。19951997年仍然实施适度从紧的财政政策和货币政策。但从 1996年开始，经济已由短缺转变为相对过剩，产品卖不出去，企业停 产，工人下岗；1997年又遇亚洲金融风暴。随着整个经济出现“通 货紧缩”，房地产市场进入了低潮。（四）培育新的经济增长点时期（19982002年）从1998年开始，随 着把住宅业培养成为新的经济增长点的制度

3、改革，以及各项政策措施 的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时 期。这个时期，全国城镇停止了住房实物分配，各项搞活住房二级市 场的税费减免等优惠政策纷纷出台，住房建设加快，住房金融快速发 展，住房二级市场开始活跃。（五）宏观调控时期（2003年至今）2003年以后，房地产投资快速增 长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市 场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调 控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制 房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节， 着力采取有关政策措施稳定房价。从2007

4、年下半年开始，宏观调控的 着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住 房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过快上涨。而近两 年政府也出台了诸多政策来抑制不合理住房需求、增加住房有效供 给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管。二、房地产行业现状项目年份经营总收入土地转让收入商品房销售 收入房屋出租收入其他收入经营税金及附加营业利润 2007233971284427920421604207338680689781939166029662436611720 2226696844846684802439411965214733131440111829196834322297

5、202 234606234249804753250783285442732105608072585489947285843 房地产行业主要涉及的税种：相对于其他行业，房地产开发企业营业额高，涉及的税种多，纳税金额也很大，税负也相对较高。房地 产业的环节主要有土地使用权出让、房地产开发、房地产转让、房地 产保有等。不同环节涉及的税收政策也不尽相同。根据国家税法和政 策规定，房地产开发企业涉及的税种主要有（按应缴纳税额的税负顺 序依次为）：营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税、 教育费附加、印花税、契税等。房地产开发企业税种税率表序号税种征税对象计税依据计算方法税率 缴税时间1契税以转移

6、土地、房屋使用权的行为为征税对象。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补缴的土地 使用权出让费用或者土地收益”等。应纳税额=计税依据某税率35%纳税义务开始日为为纳税人签订土 地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋 权属转移合同性质凭证的当天。纳税义务发生10日内缴纳。2企业所得税生产、经营所得和其他所得交纳企业所得税。计税依据为应纳税所得额应纳税额=（全部应税收入-准予扣除项目） 某适用税率。25%季后15日内3个人所得税对个人的劳务和非劳务所得征收的一种 税，房地产业所涉及最多的是“工资、薪金”所得。应纳税额=应纳税所得额某适用税率-速算扣除数。其适用5

7、%-45%的超额累进税率超额累进税率次月10日4房产税以房屋 为征税对象房屋计税价值或房产的出租收入年应纳税额=房产原值（评 估值）某（1-30%）某 1.2%o1.2%将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其 余均从次月起缴纳。5营业税单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部 收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额为纳 税人向对方收取的全部价款和价外费用，房地产开发企业销售房屋以 营业额为计税依据营业额某适用税率0. 05次月10日6印花税房地产 开发企业销售商品房，与卖房人签订购房合同、产权转移书据、营业 帐簿、权利许可证照等应税凭证文件为对

8、象分为从价计税和从量计税 两种分为从价计税和从量计税两种应纳税额=计税金额某税率,应纳税 额二凭证数量某单位税额。应纳税凭证应当于书立或者领受时贴花7土地增值税以土地和地上建 筑物为征税对象增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除 规定扣除项目金额后的余额应纳税额= （增值额某适用税率）四级 超率累进税率（比例税率）次月10日8城镇土地使用税以土地为征税 对象实际占用的土地面积年应纳税额= （各级土地面积某相应税额）定 额税率（每平方米）西安2. 4元/平方米以出让或转让方式有偿取得土 地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇 土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由

9、受让方从合同签订的 次月起缴纳城镇土地使用税。9城市维护建设税城市维护建设税随营业税征收计税依据为纳税人实际 缴纳的营业税营业税额某适用税率依所在地区分别适用7%、5%、1%征 城市建设维护税，西安7%次月10日10教育费附加教育费附加随营业 税征收以营业税等流转税为计税依据营业税额某适用税率0. 03次月10 日1.购置房地产要缴纳的税费：L契税；2.印花税；3.交易手续 费。2 .持有房地产要缴纳的税费：1.房产税；2 .城镇土地使用税；3. 营业税；4.城市维护建设税和教育费附加；5.印花税；6.企业 所得税；7.个人所得税。3 .出售房地产应缴纳的税费：1.营业税；2 .城市维护建设税

10、和教育 费附加；3. 土地增值税；4.印花税；5.企业所得税；6.个人 所得税；7.交易手续费。第二部分：公司情况介绍一、公司基本情况万科企业股份有限公司， 简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住 宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至 2022年，已在20多个城市设立分公司。2022年公司完成新开工面积 523.3万平方米，竣工面积529. 4万平方米，实现销售金额478. 7亿元，结算收入404. 9亿元，净利润40.3亿元。2022年实现营业收入 486亿，营业利润142亿，毛利率29.2%,实现净利润52. 8亿。在企 业领导人王石的带领下

11、，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部 完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科 化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋； 三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。而税负变化较大，特别是2022年以前，多项税种都显示为负值。其原 因主要在于2022年以前万科采取预缴税费的方式进行纳税。（怎么解 释？ ？）第三部分：公司主要税种纳税筹划分析一、公司营业税的分 析（一）营业税纳税范围及税收优惠政策：1、纳税范围： 房地产 企业交纳营业税的范围主要有销售不动产，自营建筑、修缮、装饰工 程作业和对外出租自行开发的商品房等业务。其中，销售不动产的税 率为5乐自营建筑、修缮、

12、装饰工程作业的税率为3%,对外出租自行 开发的商品房业务税率为5%。2、税优惠政策（1）对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利 润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税（2）将土地使用权转让 给农业生产者，用于农业生产的行为免征营业税（3）房地产企业自建 自用建筑物免征营业税（二）房地产开发企业营业税的纳税筹划具体 来说，房地产开发企业营业税的税收筹划主要有以下几方面内容：1、公司涉税行为之一:销售商品房（1）适用税收法律法 规： 税法规定：外购的无形资产（土地使用税）和不动产，对外销售 时，按售价扣除买价后的差额，计算缴纳营业税。（2）筹划方案设计企业有许多的销售方式，如:一次性付款，银

13、行按 揭、分期付款等，这在所得税上有明确规定，方式的不同收入确定的 时间也不同。如果企业采取先出租后出售的方式销售房地产，出租的 收入相当于获得资金的利息收入，然后再对出租者出售房屋，这样会 推迟收入的确认，进而推迟税金的缴纳。最大的好处在于对经济实力 较弱的购房者，无疑是绝佳的购房渠道，当然首先要求购房者缴纳定 金，现在北京已有这种销售方式。相对于其他方式，此种方式在竞争 力、税负上具有一定优势。此项不仅能推迟营业税的缴纳，而且也能 推迟企业所得税的缴纳时间。2、公司涉税行为之二：转让土地使用权或房产（1）适用税收法律、 法规:税法规定，以不动产、无形资产对外投资，投资时不征营业税, 转让该

14、项股权时，也不再征收营业税。（2）公司筹划分析：以2022年为例，从财务报表可得出信息，万科A2022年不动产（酒店、房屋及建筑物）减少约12858. 1万元（如 图），若该减少的不动产是以投资的形式对外转让，则能够节省的营 业税额为：12858.1某5%=642.91万元3、公司涉税行为之三:代收各 种水、电、煤气、安装费用等（1）适用税收法律、法规:税法规定： 房产开发经营公司从购房户取得的代收款项，如有线电视安装费、管 道费、煤气费、水电安装费、代市政府收取的市政费等价外费用，应 当并入营业额征收营业税。物业管理公司代有关部门收取有线电视安 装费、管道费、煤气费、水电安装费，属于代收款项

15、，不征营业税， 仅对其收取的手续费计算缴纳营业税。(2)具体筹划方案:房地产公司单独成立物业公司，由物业公司代收 这部分费用，从而免去这部分营业税。下面同样以2022年万科A的财务数据为例： 从上表可以看出，万科 在2022年的物业管理营业收入为43058. 74万元，若公司没有单独成 立的物业公司，则会将此部分利润纳入营业额一并增收营业税，且假 设手续费按代收费的5%计算，则此部分需要缴纳的营业税为43058. 74 某(1+5%)某5%=2260. 58万元而若是单独成立物业管理公司，就只对 收取的手续费计算缴纳营业税。即需要缴纳的营业税为：43058. 74某 5%某 5%=107. 6

16、5 万元由此,可以节税 2260. 58-107. 65=2152. 93 万元 1. 减少营业税应税项目的流转(转让)次数我国税法规定，房地产等不动 产的转让属于营业税的纳税范畴，而营业税是按次重复征收的。现以 一案例来说明因增加营业税应税项目的转让次数而导致的重复纳税情 况。万科的筹划方法：万科曾为建筑房屋向保利地产借入2亿元人民币， 约定借款到期后，万科以开发的部分房屋充抵借款。最终，万科用300 套住宅抵顶借款，依据税法规定应纳营业税IOOO万元、城市维护税70 万元及教育费附加30万元(不考虑印花税和契税),以上二项税合计 IIoo万元。而保利接受这300套住宅是为了收回万科以前的欠

17、款，而 非自用，所以保利拿到这些房子以后还要销售出去。因此，也要支付 相关税IlOO万元，保利实际收回的欠款为1. 89亿元（2亿元 0. 11亿 元）。300套住房被销售了两次，所以交纳了两次营业税。若保利帮助 万科代理销售这300套住房，住房销售后，销售款优先偿还原先欠 款。对于万科而言，无论采用房屋抵债还是采用由乙房地产开发企业 为其代销房屋的方式，其利益都不受影响。这样的筹划使300套住房 仅被销售一次，只需交纳一次营业税，保利实际可以收回的借款就是2 亿元了。二、企业所得税的纳税筹划分析：（一）企业所得税的筹划方法2007年我国统一了内、外资企业所得税法，企业所得税法的筹划对企 业和

18、国家都具有重要意义:我国企业所得税采用比例税率，基本税率为 25%,房地产利润金额较大，房地产企业通过税收筹划获得的税收利益 也会比较大；国家为了发挥税法调控纳税人投资、产业结构调整、环境治理的作用，在企业所得税法中规定了多项税收优惠，为房地产 企业提供了较大的税收筹划空间。房地产企业在实践中运用比较广的企业所得税筹划方式主要有以下几 种：（1）缩小房地产企业应纳税所得额，即通过缩小房地产企业应纳税 所得额来减轻房地产企业纳税义务或规避纳税负担。利用税收优惠进行筹划:房地产企业可以合理利用税收优惠政策进 行纳税筹划，通过妥善规划企业的生产经营活动，以适用较低或较优 惠的税率，使其实际税负最低，

19、达到节税的效果。延缓纳税期限。（二）万科A企业所得税的筹划分析： 下面将着重通过万科A因对 外捐赠而享受的税收优惠政策来分析其纳税筹划情况：1、捐赠的金 额和期限万科2022年6月5日召开的临时股东大会以99. 8%的高票通 过了出资一亿元无偿参与汶川地震灾后重建的预案。且万科表明此捐 建工作预计需要3-5年。根据新企业所得税法的规定，企业发生的公益性捐赠支出，不超过年 度利润总额12%的部分，准予扣除，超过部分则不允许。2022年万科公司的年报显示：概该年度的利润总额为632228. 56万 元。故公司捐赠可享受的最大扣除额为632228. 56某12%=75867. 43万 元。而万科在该

20、年度的捐赠总额为5359. 77万元。低于可享受的扣除 额。所以，万科公司在该年度的捐赠讲可以全部税前扣除。且剩余部 分在以后年度也能以同样的方法节税。而若万科将一亿元一次性捐赠，则最大只能一次性享受75867. 43的税 收优惠。2、捐赠途径的选择万科2022年财务报表指出：“在汶川地震发生 后，公司随即在专项建设费用授权额度内，捐出人民币220万元。其 中向中国红十字会捐出200万元，用于四川省巴中市南江县流坝乡小 学和兴马乡卫生院的重建工作”税法规定：企业如通过中国红十字 会、宋庆龄基金会等慈善机构时则可以100%税前列支，不受此比例限 制。所以，万科的这部分支出可以全部税前扣除。三、土

21、地增值税的纳税筹划分析（一）有关房地产土地增值税的优惠 政策我国从增值税暂行条例实施以来，有关的免税和减税的政策主要 涉及以下6个方面：1、若建造普通住宅，增值率未超过20队 免征 土地增值税。同时税法规定，纳税人既建造普通标准住宅，又建其他 房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确 核算增值额的，其建造的普通住宅不享受免税优惠。2、因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。3、以房地产进行投资联营，联营一方以房地产作价入股或作为联营条 件，将房地产转到所投资的联营企业中，免于征收土地增值税。4、一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用 的行为，

22、对于房屋所产生的土地增值，免予征收土地增值税。5、房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取 代建收入的行为，免于征收土地增值税。6、在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行 为，免征土地增值税。（二）土地增值税纳税筹划的几种方法1、收入分散筹划法按相关税法 规定，土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项 目金额后的余额。在扣除项目金额一定的情况下，转让收入越少，土 地增值额就越小，当然税率和税额就越低。一般常见的方法就是将可以分开单独处理的部分从整个房地产中分 离，比如房屋里面的各种设施。如果房地产开发企业进行房屋建造出 售时，将合同分两次签订，

23、同样可以节省不少土地增值税税款。具体 做法是，当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买 者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰 合同，则纳税人只就第一份合同上注明金额缴纳土地增值税，而第二 份合同上注明的金额属于营业税征税范围，不用计征土地增值税。这 样就使得应纳税额有所减少，达到了省税的目的。2、费用迁移筹划法房地产开发费用即期间费用（管理费用、财务费 用、经营费用）不以实际发生数扣除，而是根据利息是否按转让房地 产项目计算分摊作为一定条件，按房地产项目直接成本的一定比例扣 除。纳税人可以通过事前筹划，把实际发生的期间费用转移到房地产 开发项目直接成本中去，

24、例如属于公司总部人员的工资、福利费、 费、差旅费、业务招待费等都属于期间费用的开支范围，由于它的实 际发生数不能增加土地增值税的扣除金额，因此，人事部门可以在不 影响总部的同时把总部的一些人员安排或兼职于每一个具体房地产项 目中。那么这些人的有关费用就可以分摊一部分到房地产开发成本 中。期间费用少了又不影响房地产开发费用的扣除，而房地产的开发 成本却增大了。也就是说房地产开发公司在不增加任何开支的情况 下，通过费用迁移法，就可以增大土地增值税允许扣除项目的金额， 从而达到节税的目的。3、“临界点”筹划法根据土地增值税暂行条例的规定，纳税人建 造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的

25、，存在下列 情形之一的，免征土地增值税。所以可以通过临界点的筹划来实现节 税的目的。而要实现临界点节税，就需要通过改变增值率来改变税 率。改变增值率的方法有：一是合理定价，通过适当降低价格可以减 少增值额，降低土地增值税的适用税率，从而减轻税负。二是增加扣 除额，主要是通过加大投入来提高市场竞争力。这样可以使企业保持 较低价格、缴纳较少土地增值税，并获得较高的利润。4、费用均分筹划法同时进行几处房地产的开发业务的房地产企业，不 同地方开发成本因为地价等原因可能不同，会导致房屋开发出来销售 后的增值率有高有低，这种不均匀的状态实际会加重企业的税收负 担。因此，企业可将一段时间内发生的各项开发成本

26、进行最大限度的 调整分摊，将获得的增值额进行最大限度的平均，这样就不会出现某 段时间增值率过高的现象，从而节省部分税款的缴纳。5、利息支出筹划法房地产开发企业普遍存在高负债，利息支出是不可 避免的。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊 并提供金融机构证明的，在利息支出扣除额上有很大的优惠。如果房 地产开发企业在开发过程中主要依靠借款筹资，利息费用较高，则应 尽可能提供金融机构贷款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出， 实现利息据实扣除，降低税额6、建房方式筹划法根据税法有关规定：某些方式的建房行为不属于土 地增值税征税范围，不用缴纳土地增值税。第一种是代建房方式。税 法规定，代

27、建房行为不属于土地增值税的征税范围，而属于建筑业， 是营业税的征税范围。第二种是合作建房方式。税法规定，对于一方 出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免 征收土地增值税。纳税人如果能注意运用这些特殊政策进行纳税筹 划，其节税效果也是很明显的。(三)万科的土地增值税纳税筹划在房地产公司成本构成中，税收成 本已与地价、建安费一起，居于前三名。在预征的情况下税收支出占 销售额的比重已达872%,如清算，则会达15%以上，一线城市甚至会 达到销售额的20%以上。如何进行税务统筹规划，化解税务风险，降低 税负支出是所有房地产公司急待解决的问题下面以万科为例说明利用 房地产优惠政策和

28、筹划方法的可行性。1、单位：万元2022年2022年2022年主营业务收入4074240. 394864502. 755046153. 91 土地增值税216130. 7976946. 04267380. 78 预缴土地增值税(16251. 42) 27288. 95117571. 86图表1主营业务收入情况表图表2 土地 增值税情况表图表3预缴土地增值税由上面三个图标可以看出，万科A(000002)的营业收入在近三年基本保持稳定，营业税金及附加中的 土地增值税在2022年大幅下降，但在2022年又提高到2,673,807, 789. 90元，预缴土地增值税来看,万科A (000002)在 2

29、022年预缴土地增值税为负，且2022年预缴数额大幅增加到1, 175, 718, 584. 44 元。2022 年预缴税费人民币 4, 900, 760, 137. 66元，2022年将预缴税费人民币1,979, 482, 541.79元计入资产科目。万 科通过预缴土地增值税、将预缴土地增值税计入资产科目费用迁移 等筹划方法使得2022年的土地增值税金额下降。2、“临界点”筹划法，土地增值税是按照增值率(增值额与允许扣除 项目金额的比率)来确定增值税适用税率的，要实现临界点节税，就 需要通过改变增值率来改变税率。改变增值率的方法有：合理定价、 增加扣除额。如万科A欲建造一批普通标准住宅，取得

30、土地使用权所 支付的金额为500万元，开发土地的费用为100万元，新建房及配套 设施的成本为1000万元，与转让房地产有关的税金为80万元。原方案，该批住宅以2410万元的价格出售。如果万科A进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400万元， 分析如下：(税法规定，增值率不超过20%时，不用缴纳土地增值税) 单位(万元)售价增值率增值税适用税率土地增值税税后利润原方案 241020. 5%30%123287筹划后方案240020%00400可见，纳税筹划使万 科A减少税收支出113万元(400-287),税后利润增加了 113万元。 计算过程：根据税法的规定，该房地产企业可以扣除的费用除了

31、上述 费用，还可以加扣320万元(500+100+1000)某20%。该房地产企 业的增值率为 20.5% (2410-500-100-100080320) (500+100+1000+80+320)某100%。根据税法的规定，应该按30% 的税率缴纳土地增值税113万元(2410-500-100-1000-80-320)某 30% o 企业税后利润为 287 万元(2410-500-100-1000-80-320- 123) o如果该企业进行纳税筹划，将该批住宅的出售价格降低为2400万元， 则该房地产企业的增值率为20% (2400-500-100100080320) (500+100+1

32、000+80+320)某100%。根据税法的规定，该企业不用 缴纳土地增值税。企业税后利润为400万元(2400-500-100-1000-80- 320) o该纳税筹划使企业减少税收支出113万元(400-287)。3、房地产开发企业应该利用利息支出筹划法，尽可能提供金融机构贷 款证明，并按房地产项目计算分摊利息支出，实现利息据实扣除，降 低税额。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大， 应提供金融机构贷款证明。比如，万科A开发一处房地产，为取得土地使用权支付800万元，为 开发土地和新建房及配套设施花费1400万元，财务费用中可以按转让 房地产项目计算分摊利息的利息支出为200

33、万元，不超过商业银行同 类同期贷款利率。对于是否提供金融机构证明，公司财务人员通过核 算发现：如果不提供金融机构证明，则该公司所能扣除费用的最高额 为：(800 + 1400)某10%=220 (万元)； 如果提供金融机构证明， 该公司所能扣除费用的最高额为：200+ (800 + 1400)某5%=310 (万 元)。可见，在这种情况下，公司提供金融机构证明是有利的选择。4、按现在税法规定，只有开发商需要交纳增值税，而上下游的公司都 不需要，这样，利用增值税和营业税的税差就可以降低税负；第二，根据新的31号文件，开发商一般都是查帐征收，不允许事前核 定，而外围上下游公司通常规模不大，一般都可以申请到所得税核定 征收。我们以房地产业内排名前十位的两间标杆企业万科与富力来做个比较 分析：富力集团旗下设有住宅建筑设计院、工程监理公司、物业公 司、担保公司、创业投资公司、园林绿化公司、市政公司、公司、门 窗制造公司、会所公司等众多下属公司。万科一直强调专业化，只专 注于住宅项目开发，其他业务一律不碰或进行外包，所以要应对土地 增值税就很难，因为没有可以利用的上下游公司，必须去“造壳”。现在万科内部也在启动设计公司、装修公司和贸易公司等来进行土地 增值税的筹划。