不动产查封登记必须知晓的九大问题 附不动产查封登记思考+不动产预查封登记实务探讨.docx

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1、在保全与执行中，关于不动产查封登记有几个问题一定要了解！比如：如何 确定首封机关？轮候查封是否需要续封？首封处置是否要解除轮候查封？如何 确定统一不动产登记前查封顺序等等。如何确定首封机关如何确定首封法院,关系到谁对不动产有处分权。而相关规定对此并不明确， 造成理解不同，相应确定的首封机关也不同。不动产登记暂行条例实施细则 第91条规定，两个以上查封机关查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先 送达法律文书的机关办理查封登记，对后送达执行文书的机关办理轮候查封登 记。根据此规定，应以登记机构登记查封时间排序确定登记在先的为首封，在后 为轮候查封。如首封查封到期未办续封登记，则排序在后的轮候查封

2、开始生效， 生效时点为首封结束时间。如首封办理了续封登记，则轮候的查封仍不生效，不计算查封时间。例如， 甲乙丙3家法院分别于2015年3月1日、4月1日、5月1日分别查封同一不动 产，查封期限3年。如甲法院没续封，首封法院甲查封至2018年2月28日，到 期失效；乙法院查封生效时间为2018年3月1日，至2021年2月28日，丙法 院仍为轮候状态。如甲法院在2018年2月1日办理了续封登记，则甲法院作为 首封，有效期延长时间为2018年2月1日至2021年1月31日，乙、丙法院为 轮候状态。轮候查封是否需要续封轮候查封，是指对其他人民法院已经查封的财产，执行法院在登记机关进行 登记或者在其他人

3、民法院进行记载，查封依法解除后，在先的轮候查封自动转化 为正式查封。轮候查封是否需要续封，对此认识不一，有的要求办理续封登记。 笔者认为，根据最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产 的规定（法释（2004） 15号）第28条第1款规定，轮候查封、扣押、冻结自 在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。人民法院对已查封、扣押、冻结的全 部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。 故轮候查封阶段因轮候尚未生效不存在到期，也就不需要进行续查封登记，只有 在首封状态下的查封才有续封登记问题。处置查封的不动产法律文书种类不动产暂行条例实施细则第90条要求查封不动产

4、时需法院协助执行通 知书，根据公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定（公通字（2013 30号）第12条规定，查封土地、房屋等涉案不动产的，应当经县级以上公安机 关负责人批准，制作协助查封通知书，明确涉案土地、房屋等不动产的详细地址、 权属证书号、权利人姓名或者单位名称等事项，送交国土资源、房地产管理等有 关部门协助办理，有关部门应当在相关通知书回执中注明办理情况。侦查人员到 国土资源、房地产管理等有关部门办理土地使用权或者房屋查封登记手续时，应 当出示本人工作证件，提交查封决定书和协助查封通知书，依照有关办理查封事 项。但在涉及处分查封不动产时，法院往往直接下达裁定书和协助执行通知书

5、， 对先前查封的财产进行处置实现清偿，要求协助办理转移登记，实现解除查封登 记效果。此时登记机构需审查法律文书的形式，根据最高人民法院关于适用中 华人民共和国物权法若干问题的解释（一）第7条规定，登记机构可以办理 转移登记的生效文书是指改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人 民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书。只有上述文书才 能认定为物权法第28条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的后果。现实中，有的法院送达解封令要求办理转移登记，该文书形式不符合法律要 求，凭此解封令不能解除不动产上有轮候的其他机关查封,更不能办理转移登记。首封处置是否要解除轮候查封如果首封法

6、院对已查封财产进行全部处分，是否要先行解除该不动产上的其 他轮候查封，实践中有不同的认识。笔者认为，根据最高人民法院司法解释相关 规定，轮候查封自始未产生查封效力，因为轮候查封仅自在先查封已经解除后才 发生法律效力。但如果首封法院解除查封是为了对已限制的财产进行处分，所以 轮候查封并非自首封解除后生效，而是自始未产生效力。首封法院无需先行解除 该财产上的其他轮候查封，可直接进行处分。当然，该法院的处分文书必须是发 生效力的改变原有物权关系的法律文书。如何确定统一不动产登记前查封顺序不动产统一登记前土地和房产分别由不同部门进行查封登记，不动产登记 暂行条例实施以来，全国房、地逐步实现由不动产登记

7、机构统一登记。但在此 之前土地和房屋分别查封登记的，如何确定查封顺序？笔者认为，根据城市房 地产管理法第32条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用 范围内土地使用权同时转让、抵押。物权法第182条规定，以建筑物抵押的， 该建筑物占用范围内建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押（民法典第397 条规定与物权法第182条规定相同）。该两条法律规定体现了 “房地一体” 原则，应当将建筑物和建设用地使用权视为同一财产，查封土地及其地上房屋， 反之亦然。确定查封顺序应按登记的时间先后统一计算排序，同一天在不同部门 登记，且无法确定时间先后的视为同时登记。房

8、屋登记后附着的土地能否查封实践中有时遇到法院要求对已办理登记的房屋附着的土地进行查封，根据 “房地一体”原则，房屋办理不动产登记时，其附着的土地不应视为独立于房屋 存在，应视为同一权利。正如开发商取得土地使用权后，在其土地上开发房屋并 销售，房屋销售登记后，土地权利主体已不再是开发商，而应为全体业主共有。 此时土地使用证虽显示为原土地权利主体，但原开发商已不能再行使土地使用 权，如抵押、转让等。当然也不能单独查封土地，而应查封地上建成的建筑物不 动产。对地面建、构筑物行使权力效力自然及于其依附的土地，达到房地一体处 分效果。开发房地产的土地不宜查封的时点现实中房产交易及土地管理分属两部门管理，

9、信息尚不能完全共享，查封登 记容易造成矛盾。如土地被查封后房屋销售管理部门因不能及时获取查封信息， 仍同意继续销售房屋，或房屋销售后土地又被查封。房屋建成之后购房者在办理 不动产转移登记时，因土地被查封无法办理转移登记造成社会不稳定现象。同样， 法院在处置土地时，因地上房屋已出售涉及大批购房者权益，易引发群体上访， 也无法实现生效法律文书确定的债权，影响司法公信力。笔者认为，开发商在取得房屋预售许可证时，以此为时间节点，土地使用权 便不宜再单独查封,而应查封地上己获许可销售的房屋。通过对预售房屋的查封, 具体明确限制没有销售的房屋。这样将不会造成房、地主体不一的矛盾，处置房 屋时也一并处置了附

10、着的土地，实现债权时也不会冲突，化解了可能产生的矛盾 和风险。过期查封如何处置根据不动产登记暂行条例实施细则第92条规定，查封期间，人民法院 解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登 记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。对于查封期限届 满未续封的，登记机构可通过内部程序，采取适当的方式在登记簿上记载其已经 自动失效，以解除该查封对其他登记的限制，不影响直接办理后续的其他登记。登记机构审查的义务协助法院执行生效裁判文书，本质上属于履行生效裁判的行为，是登记机构 必须履行的法定义务。登记机构对法律文书不进行实质审查，仅对协助执行文书 中载明的不动产

11、权利人、坐落、证号是否与登记簿记载一致进行核对，如法院查 封不动产权利人已网备、拆迁还原给其他权利主体以及是否超额查封，当事人提 出异议的，应根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问 题的规定向法院提出执行异议，登记机构无权审查或改变生效法律文书内容。不动产查封登记的几点思考【摘要】自不动产房地统一登记以来，不动产登记工作已全面开展并且可以 顺畅进行，但是还是存在一些疑虑。依嘱托的查封登记是目前不动产登记工作中 存在疑虑较多的登记,本文对查封登记中涉及的查封主体、查封登记的审查要点、 查封期限等内容进行了阐述。【关键词】不动产登记；查封登记；查封期限不动产查封登记，是不动产登记

12、机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱 托，依照法定程序做出的以限制登记名义人对该不动产进行处分为目的的登记。 它一种限制性登记，防治已被查封的不动产被权利人再行处分，以致妨害执行或 财产保全的效果。不动产登记暂行条例、不动产登记暂行条例实施细则明 确将查封登记列为不动产登记类型之一，更凸显其重要性。1、查封主体嘱托查封的主体应当为人民法院、人民检察院或公安机关等国家有权机关。 为确保诉讼程序的顺利进行，司法机关实对与案件相关的财物或场所进行封存、 控制的措施。法院查封的适用范围最广，民事诉讼、行政诉讼、刑事诉讼都可适 用，检察院和公安机关的查封发生在刑事诉讼的侦查阶段。查封的目的无外乎以 下两

13、个：一是证据保全，防止证据损毁、灭失或难以取得；二是财产保全，保证 将来判决得以执行。公安部关于公安机关在办理刑事案件中可否查封冻结不动产或投资权益问 题的批复（公复字200117号）中认为，根据中华人民共和国刑事诉讼法 第114条和最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部、国家安全部、全 国人大常委会法制工作委员会关于刑事诉讼法实施中若干问题的规定第48 条的规定，公安机关在办理刑事案件中有权依法查封、冻结犯罪嫌疑人以违法所 得购买的不动产、获取的投资权益或股权。所以，公安机关也是可以作为查封登 记的主体来申请查封登记的。2、查封登记的审查要点不动产登记机构接收嘱托文件后，应当要求送达人

14、签名，并查看嘱托机关送 达人的工作证和执行公务的证明文件，并与嘱托查封单位进行核实。嘱托文件所 述查封事项是否清晰，是否已注明被查封的不动产的坐落名称、权利人及有效的 不动产权属证书号。被查封不动产的内容与不动产登记簿的记载是否一致。3、查封登记的期限最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定第 二十九条第一款规定“人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得 超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产 权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。”最高人民法院、国土资源部、建设部联合发布了法发20045号文件，即关 于人民法院执行和

15、国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知规定：人 民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次， 续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。 确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的 期限不得超过一年。查封期限届满，人民法院末办理继续查封手续的，查封的效 力消灭。最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释第四百八 十七条第一款规定“人民法院冻结被执行人的银行存款的期限不得超过一年，查 封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超 过三年。申请执行人申请延长期限的，人民法院应当

16、在查封、扣押、冻结期限JS 满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定的期限。”公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定第七条规定“查封 期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封应当经做出原查封决定的县级 以上公安机关负责人批准，在期限届满前五日以内重新制作查封决定书和协助查 封通知书，送交有关部门协助办理，续封期限最长不得超过一年。案件重大复杂， 确需再续封的，应当经设区的市一级以上公安机关负责人批准，在期限届满前五 日以内重新制作查封决定书和协助查封通知书，且每次再续封的期限最长不得超 过一年。查封期限届满，未办理续封手续的，查封自动解除。公安机关应当及时 将续封

17、决定告知有关当事人。”从上述四个规定中，可以看出，查封期限以前是最长两年，2015年2月4 日起是三年，到期前可以进行续封。从法发20045号文件可以看出，到期不续 封的，查封自动失效，无需查封机构出具证明。目前实践中存在争议的是，2015 年2月4日前查封的，如果未注明查封截止日期的，应适用两年还是三年的期限。不动产登记暂行条例实施细则第九十二条规定“查封期间，人民法院解 除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登 记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。”在不动产登记 实务中，是否可以在不与查封机关进行沟通的前提下对查封期限届满但未续封的 不动产进

18、行解封，这是大部分登记机构比较担心的问题。本人认为，可以对查封 期限届满但未续封的不动产进行解封，但从防控风险角度出发，两年期满以后， 登记机构不宜随即自行解除查封，应与执行法院沟通明确以后做相应处理或对已 到期的查封进行公告，以免产生赔偿问题。4、存在查封登记可以办理不动产登记的情形（1）国有建设用地使用权和房屋所有权首次登记，依据规范9.1.4第4 条第（1）项规定，存在土地之查封登记的，并不影响办理土地及房屋的首次登 记。（2）抵押注销登记，存在查封登记之不动产，虽然禁止为处分登记，但因 抵押权之涤除而所为登记申请，因其对于查封标的利益并无损害，反而为查封标 的清除了权利负担，此种无害化

19、行为理应予以提倡。故而不动产登记机构理应予 以受理。实务中对于申请执行人与抵押权人不一致而申请抵押注销的情形较为少 见，登记机构出于审慎性考虑，亦可以暂缓办理，采取先向查封机构发函告知申 请事项之措施予以处理。（3）补、换证登记，在不动产登记所有登记类型中，补、换证业务并非具 体之登记类型，其仅作为一种辅助登记业务出现，其为满足方便权利人重新获取 遗失及更换全新的权属证书之需要。此种业务并无权利变动，亦无自然状况及登 记簿任何记载之改变,唯一改变的可能仅为权属证书之编号。故而此种登记申请, 纵使所涉不动产之上存在查封登记的，亦不影响申请人申请办理。不动产登记机 构在办理该类补、换证登记时要慎重

20、，补换证书后权属证书的编号会发生变化， 查封文书中记载的不动产证书号还是旧证书的编号，导致查封文书中记载的证书 号与不动产登记簿中记载的证书号不一致。参考文献：Ul不动产登记操作规范（试行）12不动产登记暂行条例引不动产登记暂行条例实施细则4汤慧.关于房屋查封登记的几点思考.房地产权产籍，2014年第4期不动产预查封登记实务探讨摘要：以房、地一体登记为例，探讨了不动产统一登记实施以来不动产预查 封登记操作实务及应注意的问题并提出相关建议，以期实现嘱托机关与不动产登 记部门的协调统一，更好地维护利益相关方的合法权益。关键词：不动产;预查封登记;房、地一体登记1刖百不动产统一登记实施后，根据不动产

21、登记暂行条例不动产登记暂行条 例实施细则不动产登记操作规范（试行）（以下简称操作规范）等法律法 规的规定，将原分属于不同登记部门的涉及到房屋、土地、林地等各登记类型统 一合并为现行的九大不动产登记大类。其中不动产查封登记作为一个独立的登记 大类，因其嘱托主体具有权威性、登记时效具有即时性、登记效力具有重要性、 出错后果具有严重性等特点，是不动产登记部门应给予重点关注和谨慎处理的一 类登记业务。正常情况下，不动产查封登记的对象为已办理了不动产权属登记的不动产， 但是对某些特定的尚未办理权属登记的不动产，法律也是允许对其进行查封登记 以达到维护利益相关方合法权益的目的的，这一类查封登记我们称之为“

22、不动产 预查封登记本文以房、地一体登记为例，梳理了不动产统一登记实施以来，不动产预查 封登记的操作实务及其在统一登记过程中所面临的问题并提出了相关建议，以期 更好地完善不动产预查封登记业务办理，维护相关权利人合法权益。2预查封登记的合法性及合理性2.1 预查封登记的合法性最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资 源房地产管理部门协助执行若干问题的通知（法发（2004） 5号，以下简称通 知）中开创性地提出了“预查封”的概念。即对于特定情况下暂时没有进行权属 登记的土地或房屋，人民法院可以嘱托登记机构办理相应的预查封登记，被预查 封的土地或房屋在办理完权属登记后即可转为正

23、式查封登记，这体现了预查封的 合法性。2.2 预查封登记的合理性预查封的合理性表现在，对于暂时没有办理权属登记而法院又有充足的理由 对其做出限制性处理的土地或房屋，预查封为其开辟了一条既能维护相关权利人 的合法权益、又化解了登记机构在业务办理过程中因缺少登记信息而无从进行查 封的尴尬。当然，在预查封登记十几年的实践过程中，由于尚未形成一套系统且健全的 法律、法规体系，其合理性也屡受质疑。比如：预查封后的商品房能否解除备案？ 如果可以解除，那预查封的意义又体现在哪里，预查封的后续问题如何处理？但 因本文主要以登记机构视角探讨预查封在登记业务层面的具体问题，因此对上述 存在的争议部分暂不做探讨。3

24、可以办理预查封登记的几种情况通知第13、14、15条具体规定了可以办理土地及房屋预查封登记的几 种情况。因2004年该文件实施时还未开始实施不动产统一登记，而2016年不动 产统一登记在基层实施后又无新的相关文件出台，本文就以通知为依据，结 合不动产统一登记实施后的相关法律法规及操作实务，详解查封实践中可以办理 预查封登记的几种情况。第一种情况：办理单独的土地预查封登记。通知第13条规定：被执行人 全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土 地使用权进行预查封。第14条规定：被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚 未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴

25、付的土地使用权出 让金，由国土资源管理部门（注：现可理解为由合并后的自然资源主管部门负责） 确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。 对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。可见，当出现上述情况时， 不动产登记机构可以依据法院嘱托办理单独的土地预查封登记。第二种情况：办理房屋预查封登记。以下三种情况下，登记机构可以依据法 院的嘱托办理房屋预查封登记。（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未 出售的房屋。作为登记机构和嘱托机关，在办理这类预查封登记时要重点关注以 下三个关键点：一是被执行人必须是房地产开发企业;二是被查封的不动产必须

26、是已办理完商品房预售许可的房屋;三是申请查封的不动产尚未出售。（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记（注： 不动产统一登记实施后称为“首次登记”，下同）的房屋。此种情况下，登记机构 和嘱托机关应重点关注以下几点：一是被执行人是购买了开发企业开发的商品房 的个人或组织;二是被查封的房屋可以办理但因某些原因暂时并未办理产权登 记。（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续或者商品房预告登记 的房屋。综上，当未办理产权登记的房屋满足以上可以办理预查封登记要求的条件 时，不动产登记机构可以依据法院的嘱托办理不动产预查封登记。4预查封登记在操作实践中需要注意的问题4.1 预查

27、封登记办理机构既然不动产预查封登记属于不动产查封登记的一个特殊类型，很显然不动产 预查封登记理应由不动产登记机构来完成，这一点是毋庸置疑的。但是，由于不 动产统一登记改革后全国很多地区的商品房预售、合同备案、楼盘表管理、交易 管理等一系列职能仍归住建部门，而不动产登记职能则归属自然资源部门（当然 国家目前一直在倡导各部门间实现信息共享，但这仍需要一个过程），在办理不 动产预查封过程中可能出现以下问题。假设某法院要求登记机构为某房地产开发企业名下的已办理了商品房预售 许可证且尚未出售的房屋做预查封登记，此时将面临以下两个问题：一是住建部 门是否与自然资源部门共享了该房屋的楼盘信息，如果没有，法院

28、是否应配合提 供出该房屋的楼盘信息以供不动产登记机构进行准确登记？二是自然资源部门 是否能及时将预查封登记信息结果与住建部门实现共享？如果没有，是否存在住 建部门在不知情的情况下将已被预查封的房屋出售给善意第三人并进行备案的 风险？综上，虽然不动产预查封登记的职能归属不动产登记部门，但在实际操作中， 如何实现嘱托机关、登记机构与住建部门（尤其是商品房预售、合同备案、楼盘 管理）的有效协作也是实现准确登记、维护权利人权益的重要环节。4.2 预查封登记的办理范围纵观通知第13、14、15条分别对可以办理预查封登记的土地及房屋做 出了限制性规定。归纳起来，可以办理预查封登记的土地及房屋主体需要满足以

29、 下两个条件：一是完全或部分缴纳了土地使用权出让金的土地;二是房地产开发 企业开发的办理了商品房预售、初始登记（首次登记）或预告登记的房屋。在登记实践中，需要登记的不动产不仅包括房地产开发企业开发的商品房， 还包括一些由企业或个人自建的厂房、住宅等。如果法院嘱托预查封的房屋不是 通知中所规定的房地产开发企业开发的商品房，而是在建设过程中依法取得 了建设工程规划许可证、土地使用证等，但工程尚未竣工、或符合登记条件但因 其他原因暂时没有办理权属登记的，登记机构是否应依嘱托办理预查封登记？如 果办理，似乎又找不到准确的依据;如果不办，实践中又确实会碰到此类登记需 求，如何有效地与法院沟通也是个问题。

30、可见，嘱托机关和登记机构如何依据通知及不动产统一登记后的相关法 律法规，共同探讨确认出既符合不动产统一登记要求、便于日常登记操作，又能 有效维护相关权利人合法权益的预查封登记的范围，也是应重点予以关注的课 题。4.3 预查封登记起始时间、效力及期限通知第16条规定：国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协 助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登 记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后， 查封期限从预查封之日起开始计算。第17条规定：预查封的期限为2年。期限 届满可以续封一次。第18条规定：预查封的效力等同于正式查封。预查封期限

31、届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。2015年2 月4日起施行的最高人民法院关于适用V中华人民共和国民事诉讼法的解释 （法释（2015） 5号，以下简称解释）第487条第1款规定：人民法院冻结 被执行人银行存款期限不得超过1年，查封、扣押勤产期限不得超过2年，查封 不动产、冻结其他财产权期限不得超过3年。操作规范18.2.3规定：不动产 在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，其查封期 限从预查封之日起算。依据上述关于不动产预查封登记转为正式查封登记的相关规定，本文梳理出 以下几点仅供借鉴与参考。（1）预查封登记的起始时间。如果在预查封期间内被执行

32、人一直未办理不 动产权属登记，预查封登记的起始时间为办理预查封登记时起计算。若预查封期 间不动产登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正 式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。可见，无论在预查封期间是否办 理了产权登记，预查封的起始时间始终以办理预查封登记的时间为准。（2）预查封的效力。通知第18条规定：预查封的效力等同于正式查封。 但这里需要注意，预查封的效力等同于正式查封，但预查封登记本身不等于正式 查封登记，这两个概念千万不要混淆。（3）预查封登记的查封期限。从上述文件我们可以看到，通知规定的预 查封的期限为2年，解释规定查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过

33、 3年，而操作规范并未对查封期限做出明确规定。因通知解释目前 都现行有效，而解释后于通知颁布，在实际工作中，登记机构收到的法 院预查封裁定文书中明确的预查封的查封期限多为不得超过3年。需要注意的 是，这里的期限是针对原分散登记时的土地、房屋而言，不动产统一登记后尚未 对此做出规定。4.4 预查封登记的审查操作规范1822查封登记审查要点中规定：不动产登记机构不对查封机 关送达的嘱托文件进行实体审查。不动产登记机构认为查封事项存在异议的，不 动产登记机构应当办理查封登记，并向嘱托机关提出审查建议。不动产登记机构 审查后符合登记条件的，应即时将查封登记事项记载于不动产登记簿。从以上规定我们可以清楚

34、地看到，对于嘱托机关的嘱托文件，不动产登记机 构应该无条件地执行，如果在执行中发现问题，应该立即向嘱托机关提出审查建 议，但是并不停止查封登记的办理。5对不动产预查封登记的几点建议5.1 加快建立健全独立的预查封法律、法规体系一方面，不论是通知还是解释，都对预查封登记给予了法律层面的 解释和规范，但这两份文件的颁布都在不动产统一登记之前。而不动产统一登记 实施后，发生了两个重大变化，一是负责登记的主管部门发生了变化，由原分属 两个部门现统一到一个部门，二是将原需要分别进行的土地登记与房屋登记合并 为一项登记。因此，有必要根据不动产统一登记后的变化，以房（林）、地一体 登记视角重新（或补充）建立

35、不动产预查封登记的相关法律、法规及政策，让不 动产预查封登记在统一登记实施后继续做到有法可依并在实践中不断完善。另一方面，现有关于预查封登记的制度实际上还是存在一定的真空地带有待 进一步规范的，比如预查封之后能否解除合同备案、预查封的不动产如何面临执 行等问题。因此，构建并完善更加合理的预查封制度，是解决以上问题的根本途 径。5.2 持续推进各部门间的信息共享机制根据可办理预查封登记的几种情况可以看出，对于不动产预查封登记，尤其 是商品房的预查封，商品房是否做了合同备案、是否已预售等信息显得很重要。 在未实施不动产统一登记前，因商品房的预售、合同备案、楼盘表管理、房屋查 封登记等都归属于住建部

36、门管理，因此信息相对完整，预查封登记的处理也相对 方便。不动产统一登记实施后，商品房预售、合同备案、楼盘表管理等与查封登 记分属不同部门，因此在预查封的办理过程有可能存在信息不一致等情况，因此 加强各部门间的信息共享机制就显得尤为重要了。当然，前文也提到了登记机构 在办理查封登记时不做实体审查，但从登记安全及经济社会效益角度来说，加强 嘱托主体、登记机构以及住建部门三方的信息共享必将有利于更好地维护利益相 关方的合法权益，提高查封登记的质量与效率。5.3 加强不动产登记机构在审查过程中与嘱托单位的沟通虽然操作规范规定不动产登记机构对预查封不做实体审查，发现异议后 应继续执行预查封登记并向嘱托机

37、关提出审查建议。但事实上，在执行预查封的 登记过程中，有一些问题是能够并且需要通过简单的沟通达成共识的。比如，嘱 托机关将不动产的坐落或不动产权证书号人为书写错误，导致登记机构无法根据 嘱托文件提取到正确的不动产信息进行查封登记，这时如果按照规定，登记机构 将面临一个登记盲点：提取不到不动产信息，无法继续执行嘱托查封登记。实际 上这种情况下双方是完全可能通过沟通解决这个问题的，这样一方面可以免去提 出审查建议所需要的流程，节约了时间;另一方面也避免了在提出审查建议这段 时间内所要预查封的不动产发生某些变动，维护了利益相关方的合法权益。6结语不动产预查封登记作为查封登记的一种特殊形式，在不动产查封登记中起着 至关重要的作用，既是对不动产可进行查封登记范围的有效补充，也为查封登记 利益相关方及嘱托单位开拓了更为广阔的维权渠道，具有重要的经济社会效益及 现实意义。虽然当前与预查封相关的制度体系不甚完美，操作起来还存在这样那 样的问题，但相信随着不动产统一登记改革的持续深入、相应配套的法律法规体 系的健全以及各部门信息共享机制的完善，不动产预查封登记一定会发挥其应有 的作用。