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1、复习试题1试题超越高度温馨提醒：可以使用word查找功能快速查找对应题目和答案。查找快捷键：CtrkF一、多项选择题（每小题3分，共15分）L在市场经济体制下，房地产作为商品，其分类的依据，在生产、流通、消费各经济运行环节中，应充分体现在（）的特点与要求。B.社会属性D.房屋建筑使用性质B.原有居住物业D.开发区居住物业）”六个字来概括。B.舒适D.快捷A.商品属性C.房屋建筑自然性2 .居住物业按建设时间可分为（A.新建居住物业C.旧城区的居住物业3 .写字楼物业管理的目标可以用A.安全C.卫生4 .从特种物业的经营管理性质看，有些是公益性的，如（）。B.文教、卫生、体育物.业D.会展物业B
2、.交易会（所）D.寺院、残疾人专用设施A.政府物业C.娱乐、酒店物业5 .以下属于特种社会功能物业的是（A.医院、学校C.车站、码头、机场二、填空题（每空1分，共20分）6 .英国政府对物业管理行业实行,一般不干涉，而由住宅中介机构一负责协调。7 .多层住宅，即不设电梯而用楼梯组织垂直交通的至层住宅。8 .停车场有和两种，其中多数是大型或高层建筑的附设物业。9 .工业园区日常物业管理内容主要有：、和o10 .自营式是指开发建设单位自己对的设施进行经营，由开发建设单位承担。11 .物流企业的配送中心不仅承担,而且往往也兼有的职能，实际上是一种配送中心。12 .商业企业的配送中心。即由批发商、零售
3、商、共同组建的配送中心向众多的零售店铺进行13 .服务性公寓是随着首先在流行的休闲度假的需要,而建设起来的一类物业形式。14 .服务性公寓是一类以为目的，建成单元式结构的，按照的要求来配置设施和设备，按管理的满足社会需要的特殊居住物业。三、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，每小题3分，共15分）15 .2003年6月8日出台的物业管理条例明确了房地产开发与物业管理相统一的原则，为物业管理的分类管理打下了政策基础。（）16 .美国学者罗伯特C凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为居住物业、商用物业、工业物业、特殊用途物业。（）17 .某杂货铺每月固定租金为400元
4、,百分比提成为年收入的5%,则年销售收入为90000元收入的租户，该年要交的固定基本租金为4500元。（）18 .对于装修的违章，由于物业公司没有执法权，在运用处罚措施时，应适当掌握尺寸，避免由于处罚引起不必要的争执，对于难以解决的问题，可要求有关执法部门（城监、公安等）协助处理。（）19 .物业管理文件材料书写要工整、清晰，可用普通圆珠笔、铅笔或复写纸等记录材料。（）四、问答题（每小题5分，共20分）20 .商务物业管理有何特点？21 .物业服务企业在物业承接查验时应注意的事项有哪些？22 .如何开展服务项目监控？23 .成本费用控制的程序有哪些？五、应用题（其中1小题为方案设计题，1小题为
5、案例分析题，每小题15分，共30分）24 .方案设计题请制定一份效果良好的消防演练计划。25 .案例分析题“荣罡模式”的工业物业管理体系“荣罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。“荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式，该公司管理着拥有22万平方米工业厂房的两个鑫茂民营科技园，园内已进驻企业近300家，从业人员4000余人，年创科工贸总收入40亿元人民币。企业作为生产经营单位，除了内部管理和接受国家工商、税务、物价等部门的管理外,还需要生产、后勤服
6、务、社会公共事务等多方面的的协调。因此，工业物业管理存在着基础服务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求。基础服务除住宅物业服务内容外，还包括直接保障正常生产的供电、给排水、电梯、消防、通讯、信息网络等设施、设备的维护；企业消防安全检查和室内电检；为保隙企业正常生产秩序对来访人员的严格管理；为企业产品、货物的安全出入对各类车辆的管理；生产废弃物的清运、书刊信报和邮件的收发等等。延伸服务包括根据生产需求对厂房、办公用房的装修改造；车辆的落户年审；会务服务、员工就餐，以及与市政、卫生、交通、治安、供水、供电、供热、街道等行政部门相关事务的协调。工业小区是一个中小民营企业的集合，企业作为生产经营实
7、体，有企业宣传、扩大业务、与其他企业交流和参政议政的需求，因此园区企业文化建设也成为工业物业管理的重要内容。以上这一切决定了工业物业管理有其特殊的使命，它不仅仅是一种服务，更重要的是通过服务去支持服务对象的发展，间接产生社会效益。基于这一认识，公司围绕以上三大服务内容，探索出一套被称为“荣罡模式”的工业物业管理体系，即依托集团优势，适应中小民营科技企业需求，为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台，为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。为了使企业安心生产和经营，公司主动与辖区各行政主管部门建立联系，定期汇总企业在经营和发展中遇到的困难，积极帮助他们与工商、税务、公安、电力、消防、
8、环保等相关部门协调解决；接受各政府职能部门的委托，将与企业相关的文件、通告、规定、管理办法等及时传达给企业。作为物业服务的延伸，小区内引进银行、邮局、仓储运输、商务中心、会务中心、产品展示中心、汽修、餐饮、家政等服务业，还为驻园企业提供法律代理、代办证照、融资担保、参股合作、企划、孵化等配套服务。公司和业主委员会在工商联组织的支持下，在小区建立了工商联基层组织，扩大了物业管理服务内容和业主委员会的工作职能。公司和业主委员会定期组织企业家联谊会、企业发展研讨会、经贸洽谈会、安全生产培训班等活动，加强企业间的横向交流和资源共享。还通过问卷调查了解企业需求，聘请专家、教授、相关部门领导等为企业家举办
9、中小企业如何发展、如何转型、如何借壳上市、如何开辟市场及法律知识、销售技巧、企业文化等专题讲座，为企业家开阔思路，丰富知识。公司还通过商会组织为企业协调解决了大量的经营和发展中遇到的实际困难。通过公司的这些服务，驻园企业感受到一种大家庭的温暖，一位先期人驻的企业家说:“鑫茂民营科技园如同一条船，园区每个企业都是船上的一名水手，大家共同努力一定能把船驶向希望的彼岸J问题(1)什么是“荣罡模式”？它是否有存在的价值？为什么？(8分)(2) “荣罡模式”给工业物业服务企业什么启示？(7分)复习试题1答案一、多项选择题(5小题,每小题3分,共15分)1.AB2. ABC3.ABD4.AB5. ACD二
10、、填空题(20个空,每空1分,共20分)6.社会化管理住宅管理协会7.38 .专用停车场9 .常规公共服务10 .商业场所H.物流作业12 .连锁公司13 .欧洲14 .盈利附设停车场延伸配套运营服务延伸专业工程服务经营风险采购和批发“家”酒店方式同一地区共同配送三、判断并改正错误题(首先判断正误,如有错误还须改正,5小题,每个3分,共15分)15 .答：错误,应将“相统一”改为“相分离”16 .答：正确。17 .答：错误,应将“4500元”改为“4800元”18 .答：正确。19 .答：错误,应将“可用”改为“不得用或尽量不用”四、问答题(4小题,每小题5分,共20分)20 .商务物业管理有
11、何特点？答案要点：商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的,一般来说,商务物业管理的特点体现在以下几个方面：(1)商务物业管理是一种创造性的追加劳动。商务物业是以商品的形式存在的,反映其价值的市场价格常常会出现较大的波动。其中,物业管理作为追加人类劳动的数量与质量,决定了物业的价值发生了变化。只有创造性的物业管理劳动才能提高物业的价值。(2)商务物业管理具有紧迫的时间性。由于商务物业的价值是不能储存的，如果当天不能实现经营,就失去了这一天的商业价值。(3)商务物业管理是综合性的管理。商务物业管理内容相当的广泛,既有房屋出租、商业服务，又有办公、娱乐等活动,还有卫生、保安、绿化等日常管理服务
12、，同时还代表产权人和租户与政府有关部门、公共事业部门、社会团体等组织就相关问题进行协商等。(4)商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。这是由商务物业须不断更新其设备设施、保持其先进性的特点决定的。(5)商务物业管理具有极大的社会效益。商务物业的投资主体呈日益多元化,维护投资者的利益就成为社会问题。商务物业管理逐渐成为物业管理的主流,它对社会的安定、人民生活水平的提高、城市的美化等起着不可估量的作用。21 .物业服务企业在物业承接查验时应注意的事项有哪些？答案要点：物业服务企业在承接查验时应注意以下几个方面的问题(1)物业服务企业应选派素质好、业务精、对工作认真负责的管理人员及技术人员参加验
13、收工作。(2)物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。(3)承接查验中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修,直到完全合格。(4)落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发商负责保修，向物业服务企业交付保修保证金,或由物业服务企业负责保修,开发商一次性拨付保修费用。(5)开发商应向物业服务企业移交整套图纸资料,包括产权资料和技术资料。(6)物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。(7)承接查验符合要求后,物业服务企业应签署验收合格凭证,签发接管文
14、件。当物业服务企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后，整个物业验收与接管工作即完成。22 .如何开展服务项目监控？答案要点：(1)服务制度健全。管理公司制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度，以确保为顾客提供稳定的服务。制度应清晰有序、易于操作、切忌随意化,无章可循。(2)建立服务中心。为了与顾客进行有效的交流,成立客户服务中心,设定统一的服务电话,让顾客方便进行服务请求。(3)服务人员的培训。所有提供服务的人员都必须接受相关岗位的技能培训和其他有关公司运作程序等培训I,对特殊岗位人员须在培训后进行考核,考核合格后方能上岗。(4)服务程序要规范。如电话接听程序、接受服务请求程序等都要按先
15、后次序和步骤,一项接一项、一环扣一环,不可随心所欲,杂乱无章。(5)系统有效的服务监控措施。服务人员进行自检,对服务提供过程、执行规范和效果进行监控,随时发现不合格服务并及时采取补救措施。(6)投诉监督。各小区管理中心设有服务监督热线电话,如有关于服务不周、不满意,随时可以拨通这个电话投诉。根据顾客意见调查表,定期统计顾客意见和建议,针对性地作出适当的调整或改进。(7)纠正和预防措施。在服务监控和服务评审过程中一旦发现不合格服务,必须及时采取有效的纠正和预防措施。(8)不断更新。当服务提供规范已不能满足顾客需求和公司发展需要时,应由管理者代表组织专人对服务提供规范进行修改,并组织人员重新进行规
16、范。23 .成本费用控制的程序有哪些？答案要点：在物业服务企业,成本费用的控制一般由五个步骤组成：(1)标准。成本费用的控制标准或目标,是对各项费用支出和资源消耗规定的数量界限，是进行成本费用控制和考证的直接依据。现实中,常用控制标准有成本费用预算(包括责任预算)和消耗定额等。(2)执行标准。控制标准的落实,涉及运用相应的控制手段如作凭证控制和制度控制等,对成本费用的形成过程进行具体的监督，即审核各项费用的开支和各项资源的消耗,实施各种节约措施,保证控制目标的实现。(3)分析差异。差异是指实际耗费与既定标准之间的差额,分为有利差异(节约)和不利差异(超支)两种。一般而言,差异的形成原因不外乎主
17、观和客观两个方面,分析的目的是为了总结导致有利差异的经验,发现造成不利差异的根源。(4)纠正偏差。针对造成差异的原因，由相关部门和人员提出降低成本费用的新措施,并予以贯彻落实。(5)考核奖罚。考核一定时期内成本费用目标的执行情况,并依据考核评价的结果,给予相应的奖励或处罚，以充分调动有关部门和人员积极性。五、应用题(2小题,其中1小题为方案设计题,1小题为案例分析题,每小题15分,共30分)24 .方案设计题请制定一份效果良好的消防演练计划。答案要点：一份效果良好的消防演练计划主要应包含以下要素：(1)时间及地点如需配合停电、点火、试喷淋系统、喷洒消防水带等,必须选择适当的时间及地点,避免因以
18、上情况对正常运作造成影响或损失。(2)演练方式使用部分或全部设备、是否需要客户、业主、驻地消防部门等参加。人员分工应与应急处理方案相对应，已便让各岗位在实际操作中熟悉自己的分工、责任与操作要点。分工要合理明确,必须确定每一个人的责任分工,避免意思含糊造成混乱。(3)行动步骤明确演练程序。必须有清晰的程序指引，才能让参与演练的人深刻认识处理、灭火作战、逃生等程序的正确方法。这样,才能在实战中对各种情况都有了清晰的思路,达到理想效果。(4)尽量安排专门的观察记录人员，以便在演练后对整个演练过程进行评价、分析,找出演练中出现的问题和缺点,利于进一步整改提高。25 .案例分析题答案要点：(1)什么是“
19、荣罡模式”？它是否有存在的价值?为什么？(8分)“荣罡模式”是天津市荣罡物业管理有限公司创建的工业物业管理模式,即依托集团优势,适应中小民营科技企业需求,为广大业主、承租人搭建一个综合性的服务平台,为业主和承租人营造一个省心、安心、舒心的发展空间。“荣罡模式”有其存在的价值,主要是因为：一该模式适应了工业物业经营管理与工商业厂商的企业经营管理按各自的运营规律分开运营的需要，更好地发挥双方的积极性，并提高了各自运营效率和经济效益;二是目前大量的工业物业特别是工业园区物业处于传统的管理方式下低效运营的状态下,还需要新的专业化、市场的工业物业运营方式才能改变这一落后状态。（2）“荣罡模式”给工业物业
20、服务企业什么启示？（7分）主要启示是：一是工业园区物业管理将逐步实现专业化市场;二是工业物业经营管理与工商业厂商的企业经营管理按各自的运营规律分开运营将是必然趋势;三是说明工业物业管理主要内容在基础服务、延伸服务和小区企业文化建设服务三大需求领域。四是工业物业经营管理服务的需求是客观存在并且空间巨大。（注意：此题为开放式答题,答案意思相近,并能自圆其说也算对）复习题2试题一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）1 .美国学者罗伯特c凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为（）。这种划分方法也是目前国外普遍采用的划分方法。A.居住物业C.工业物业B.商用物业D.特殊用途物业2
21、 .物业服务企业在清洁管理中的“三查”制度是指（）。A.员工自查B.岗位自查C.领班自查D.部门经理抽查3 .会所经营的主要项目包括（）。A.康体项目B.文化项目C.休闲项目D.娱乐项目4 .大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括（）。A.物流企业的配送中心C.商业企业的配送中心5.以下属于政治性物业是（）。A.政府首脑机关C.机场、寺院、残疾人专用设施B.厂商联合的配送中心D.地区配送中心B.军事情报机关D.电台、电视台、报社新闻机关二、填空题（20个空，每空1分，共20分）6 .根据的有关规定，国务院决定对物业管理条例作了修改并决定自2007年月1日起施行。7 .近两年来，物业管理行业
22、企业业务或专业发展方向的分类发展趋势也在形成。一些以前专注于住宅物业管理服务项目的大中型物业服务企业开始从项目中撤出，而专注于商业物业、工业物业及领域，使物业分类管理在提高。8 .单元性居住物业一般建筑面积在万平方米。9 .居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、效益的目标、效益的目标。10 .现在会所主要有两种类型：一是、二是。11 .检验物业可获利能力的主要方法是采用，即使得毛收入等于支出（包括抵押贷款和所有其他开支）时所需的租出比率，当毛收入超过时，物业就会有正的获利。12 .厂商联合的配送中心。即在或之间进行共同配送。13 .采取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订,明
23、确租金、租赁期限和双方的权责与权限，租给进行管理。14 .服务性公寓是一种物业，但与居住物业的不同之处在于它的与。15 .会展物业管理就是物业服务企业接受业主的委托，对会展建筑物及附属设备、设施进行维护、保养，为提供管理服务。三、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每个3分，共15分）16 .物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。（）17 .物业服务企业要在行业竞争中立于不败之地,必须在更专业的物业公司找到新业务。18 .某服装店铺每月固定租金为600元，百分比提成为年收入的5%,如年销售收入为3
24、00000元收入的租户，按税约规定营业额不超过120000元的不予提成，则该租户该年应支付的租金是9000元。（）19 .一幢办公楼有53300平方米的租用面积，每平方米9元出租的话，这时只有41000平方米是可用面积。租户实际租用的租金费用为每平方米6.92元。（）20 .目前，我国对企业自建保安，均需要在公安机关的相应主管部门进行登记、审批、备案，并严格服从公安机关的统一管理。（）四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）21 .现代物业的分类管理趋向如何？22 .商务物业管理有何特点？23 .防火与灭火的基本方法、措施有哪些？24 .能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？五、应用题（2小
25、题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分）25 .方案设计题请编制一项公共安全防范管理岗位制度。26 .案例分析题上海的物业管理正向全方位、多领域挺进东方网9月12日消息：上海物业总量4.01亿平方米，纳入物业管理面积3.07亿平方米。其中，住宅物业管理覆盖面逾80%;非住宅物业管理覆盖面逾60%。目前，上海有一级资质物业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。本市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作，而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公司建立了“96916”信息服务平台；万科物
26、业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服务计划等，做足了物业管理的服务文章。非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷请来了专业的物业管理服务队伍。木市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共物业，均由明华物业等知名物业公司管理。据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今，这类物业的专业特色日渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日物业管理条例的
27、实施，把非住宅物业的管理纳入了法制化轨道。（资料来源：http：/讨论题：（1）以上材料反映了物业管理的什么趋势？表现在哪些方面？（5分）（2）你对政府部门的行业管理措施及一些物业服务企业的作法有何评价？（10分）复习题2答案一、多项选择题(5小题，每小题3分，共15分)1.ABCD2.ACD3.ACD4.ABC5.ABD二、填空题(20个空，每空1分，共20分)6 .中华人民共和国物权法(或物权法)107 .住宅物业管理资产经营管理专业化水平8 .3-59 .环境心理10附属型独立型11.收支平衡点分析收支平衡点12 .厂家与批发商供应商与连锁总店13 .租赁合同经营公司14 .高档居住性经
28、营性社会性15 .参展商和客户三、判断并改正错误题(首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每个3分，共15分)16 .答：错误，应将“也可以”改为“但不得”17 .答：错误，应将“物业公司”改为“物业细分市场上”18 .答：错误，应将“9000”改为“16200元”19 .答：错误，应将“6.92”改为“11.7”20 .答：正确。四、问答题(4小题，每小题5分，共20分)21 .现代物业的分类管理趋向如何？答案要点：现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性，以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求，决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向，但从理论上讲物业管理的分类管理要求是由物业
29、管理激烈的内部市场竞争、行业的社会分工发展和物业管理日益社会化趋势决定的。具体是：(1)物业市场细分化。(2)物业管理专业化与专门化。物业服务单一化、个性化。管理的社会化。22 .商务物业管理有何特点？答案要点：商务物业管理的特点是由商务物业的特点所决定的，一般来说，商务物业管理的特点体现在以下几个方面：(1)商务物业管理是一种创造性的追加劳动。(2)商务物业管理具有紧迫的时间性。(3)商务物业管理是综合性的管理。(4)商务物业管理必须实施现代化、专业化的管理。(5)商务物业管理具有极大的社会效益。23 .防火与灭火的基本方法、措施有哪些？答案要点：消防工作通常是指防火与灭火两个方面。防火与灭
30、火的基本方法、措施，都是以燃烧原理为依据的。防火。防火的一切措施，都是以防止燃烧的三个条件结合在一起为目的。其基本方法是：控制可燃物。如以难燃或非燃材料代替易燃材料，对具有火灾、爆炸危险场所采用加强通风、排气、排除或减少爆炸混合物的形成和数量、对可燃气体、易燃液体采用容器密闭，管道输送；对性质相互抵触的化学危险物品、大量干燥颗粒粉末，采用分仓、分堆存放保管等。隔绝助燃物。容器真空排除空气中的氧；充入惰性气体等。消除着火源。隔离控制火源，严禁烟火；保持建筑之间的足够间距。(2)灭火。一切灭火措施都是为了破坏已经结合在一起的燃烧三个条件中的一个或两个条件为依据的。灭火基本方法有：隔离法一一将尚未燃
31、烧的物质移走，使其同正在燃烧的可燃物分开，燃烧得不到足够的可燃物，火就会熄灭。如切断可燃气来源、移走剩余的可燃液体等。冷却法一一即把燃烧着的物体温度降低，当可燃物的温度低于其燃点时，燃烧便停止。如用水扑灭火灾时，主要是冷却法起作用。窒息法一一窒息法就是隔绝空气，使可燃物得不到足够的氧气而停止燃烧。例如用不燃或难燃的物质捂盖燃烧表面，用水蒸气或惰性气体灌注容器设备，封闭起火的建筑和设备的孔洞，用泡沫覆盖燃烧表面等。化学抑制法一一这种方法的原理是使灭火剂参与到链锁反应中去,使燃烧过程中产生的自由基消失，而形成稳定的分子或低活性的自由基，使链锁反应中止。大家熟悉的1202、13011211等均属这类
32、灭火剂。24 .能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？答案要点：能源消耗的经济核算工作有以下几个方面：首先是制定能源耗用量计划和做好计量工作。设备在运行过程中，需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用计划，做出112个月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。各类能源的使用要有正确可靠的计量仪表。其次采用切实有效的节能技术措施。(I)在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配，优先采用先进的电子控制技术，实施自动调节，使设备在运行过程中一直处于最佳运行状况和最佳运行负荷之中。(2)在节约用水方面，要做到清浊
33、分流、一水多用、废水利用。在节约用电方面优先选用节能型电机，在供配电设施上应有提高功率因素的措施。同时，防止管道、阀门及管道附件泄漏和损坏，发现问题及时修理和调换。对使用热源和冷源的管道和设备应加强保温绝热工作减少散热损失。五、应用题(2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15分，共30分)25 .方案设计题请编制一项公共安全防范管理岗位制度。答案要点：根据物业类型、硬件配置和管理服务要求的不同，各物业管理项目具体的治安岗位设置各不相同，甚至可能存在较大差异。但是，无论什么岗位制度，都应当具有以下共同点：岗位清晰，任务明确；制度落实，奖惩分明；内容合理，操作性强；科学有效，
34、适应要求。编制岗位制度时，我们要注意包含以下的几个要素：指导思想一岗位的任务及工作目的。如小区大门岗：控制人员车辆进出小区，控制阻止闲散人员或违法犯罪嫌疑人进入小区，确保小区业主居民安全(2)岗位任务及权限一一如门岗主要控制人员车辆出入秩序、大堂值班岗负责进出人员登记控制等；(3)岗位纪律要求一礼节礼貌、形象、工作时间(交接班制度)、操作规范(如如何填表、如何进行登记)、装备使用规定等。操作规范有时也可根据操作、文件管理等原因分别单列出来；(4)服务对象一商用物业、住宅物业等所对应的管理服务对象是完全不同的，而工作的性质也存在着明显的差异，因而工作特点和要点都存在巨大差别；(5)岗位操作要点一
35、各具体岗位情况不同，可能存在的一些常见或特殊情况的处理要点及处理技巧；(6)岗位设备设施配置使用管理要求；(7)奖惩制度。26 .案例分析题答案要点：(因是开放式答题，答案仅供参考，如考生基本观点正确，并能自圆其说也应给予肯定)(1)以上材料反映了物业管理的什么趋势？表现在哪些方面？(5分)以上材料反映了我国物业管理的分类管理新趋向。具体表现为：物业市场细分化。物业管理专业化与专门化。物业服务单一化、个性化。管理的社会化。(2)你对政府部门的行业管理措施及一些物业服务企业的作法有何评价？(10分)专业化的物业管理对政府来说意味着必然做好政策引导工作,在宏观上调控好物业分类管理市场发展节奏和进程
36、，而不能阻碍分类管理的发展；专业化的物业管理对物业服务企业来说意味着必然适应这一趋势才能生存和发展。物业服务企业的应做好以下几项工作来适应这一发展态势:一是在企业自己的传统物业管理项目上做大做强，做出企业的品牌，形成自己的企业文化。二是稳步拓展物业分类管理项目领域。这里介绍两种推进模式，一种是逐步拓展模式：住宅物业管理项目一酒店、公寓、医院物业管理项目f商业写字楼、商场物业项目-工业园区、物流中心物业项目f工业物业项目；二种是兼并重组模式：即以优秀的物业管理品牌优势，兼并有一定技术基础和资质条件的管理其他类型物业项目的物业服务企业，实现优势互补。三是企业组织管理水平、科技应用水平和专业化分工上
37、做自己的特色，提升企业素质和管理水平。复习试题3试题一、多项选择题（5小题，每小题3分，共15分）1 .美国学者罗伯特C.凯尔等根据不同物业的管理所需要具备的知识不同将物业分为（）o这种划分方法也是目前国外普遍采用的划分方法。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.特殊用途物业2 .物业服务企业在清洁管理中的“三查”制度是指（）。A.员工自查B.岗位自查C.领班自查D.部门经理抽查3 .会所经营的主要项目包括（）oA.康体项目B文化项目C.休闲项目D.娱乐项目4 .大力发展社会化共同配送共同化的基本模式包括（）。A.物流企业的配送中心B.厂商联合的配送中心C.商业企业的配送中心D.地区配送中心
38、5 .以下属于政治性物业是（）,A.政府首脑机关B.军事情报机关C.机场、寺院、残疾人专用设施D.中.台、电视台、报社新闻机关二、判断并改正错误题（首先判断正误，如有错误还须改正，5小题，每个3分，共15分）6 .2003年6月8日出台的物业管理条例明确了房地产开发与物业管理相统一的原则，为物业管理的分类管理打下了政策基础。（）7 .“一个物业小区，一个物业公司”体现了居住物业管理专业性a（）8 .年租金收入120000元的物业，其固定开支为99600元，可变开支额为20400元，则该物业经营的可变开支率为83九（）9 .楼宇自动化系统核心部分是建筑设备自动化系统（BAS）,是智能建筑不可缺少
39、的基本组成部分，已在世界各地广泛应用，并受到充分重视。（）10 .仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。（）三、填空题（20个空，每空1分，共20分）IL中华人民共和国民法典2021年月日起施行，同时与物业管理相关的将同时废止。12 .物业分类管理向纵向和横向双向拓展，一方面而从住宅物业服务向商业物业、工业物业、特种物业类型拓展，另一方面物业服务区域的服务又向、以及方向拓展。13,单元性居住物业一般建筑面积在万平方米。14 .居住物业管理的目标有经济效益的目标、社会效益的目标、效益的目标、效益的目标。15 .现在会所主要有两种类型：一是、二是o16 .检验物业可获利能力的主要方法是采
40、用,即使得毛收入等于支出（包括抵押贷款和所有其他开支）时所需的租出比率，当毛收入超过时，物业就会有正的获利。17 .厂商联合的配送中心。即在或之间进行共同配送。18 .采取租赁经营管理模式是业主将酒店物业通过签订,赁期限和双方的权责与权限，租给进行管理。19 .服务性公寓是一种物业，但与居住物业的不同之处在于它的与O四、问答题（4小题，每小题5分，共20分）20 .现代物业的分类管理趋向如何？21 .施工建设阶段的介入工作重点有哪些？22 .防火与灭火的基本方法、措施有哪些？23 .能源消耗的经济核算工作包括哪几个方面？五、应用题（2小题，其中1小题为方案设计题，1小题为案例分析题，每小题15
41、分，共30分）24 .方案设计题请编制一项公共安全防范管理岗位制度。25 .案例分析题上海的物业管理正向全方位、多领域挺进东方网9月12日消息：上海物业总量4.Oi亿平方米，纳入物业管理面积3.07亿平方米。其中，住宅物业管理覆盖面逾80%；非住宅物业管理覆盖面逾60%目前，上海有一级资质物业公司13家，市级以上优秀物业管理小区五百多个。本市物业管理诞生十余年来，物业公司不仅承担着小区的保安、保洁、保绿和维修等工作，而且不断满足业主的其他服务需求，为居民的安居乐业发挥着重要的作用。陆家嘴物业公司建立了“96916,信息服务平台；万科物业公司提出了“全心全意全为您”的口号以及“同心圆”服务计划等
42、，做足了物业管理的服务文章。非住宅物业纳入了专业管理。越来越多的工业厂房、公共建筑、图书馆、书城、大型展览馆、检察院、法院公务楼、高科技工业园区、城市旅游景观建筑和道路等，纷纷请来了专业的物业管理服务队伍。木市城市规划展示馆、观光隧道、上海科技馆和磁浮列车（龙阳路段）等公共物业，均由明华物业等知名物业公司管理。据不完全统计，非住宅物业纳入物业管理的近五千万平方米。如今，这类物业的专业特色口渐显露，明华物业对城市公共建筑的管理、星翔物业对医院厂房的管理和久海金狮物业对智能化办公楼的管理，在业界树立了一定的品牌特色。9月1日物业管理条例的实施把非住宅物业的管理纳入了法制化轨道。（资料来源：http
43、：/讨论题：（1）以上材料反映了物业管理的什么趋势？表现在哪些方面？（5分）（2）你对政府部门的行业管理措施及一些物业服务企业的作法有何评价？（10分）复习试题3答案一、多项选择题(5小题,每小题3分,共15分)1.ABCD2.ACD3.ACD4.ABC5.ABD二、判断并改正错误题(首先判断正误,如有错误还须改正,5小题,每个3分,共15分)6 .答:错误,应将“相统一”改为“相分离二7 .答:错误,应将“专业性”改为“唯一性”。8 .答:错误,应将“83%”改为“17%”。9 .答:正确。10 .答:正确。三、填空题(20个空,每空1分,共20分)10.1 1中华人民共和国物权法12 .城
44、市社区服务街区公共服务管理城市管理13 .3514 .环境心理15 .附属型独立型16 .收支平衡点分析收支平衡点17 .厂家与批发商供应商与连锁总店18 .租赁合同经营公司19 .高档居住性经营性社会性四、问答题(4小题,每小题5分,共20分)20 .现代物业的分类管理趋向如何？答案要点：现代社会物业的多样性、复杂性和动态性特性,以及物业管理企业化、社会化、专业化的要求,决定了物业管理工作的分类管理、细化管理的必然趋向,但从理论上讲物业管理的分类管理要求是由物业管理激烈的内部市场竞争、行业的社会分工发展和物业管理口益社会化趋势决定的。具体是：(1)物业市场细分化。(2)物业管理专业化与专门化
45、。(3)物业服务单一化、个性化。(4)管理的社会化。21 .施工建设阶段的介入工作重点有哪些？答案要点：在项目施工介入阶段,物业服务企业介入的目的是从物业管理和使用的角度对项目施工、设备安装的质量进行监管,这一阶段的重点工作是掌握险蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量,并及时向开发商提出改进建议和防治措施，以提高业主在后期使用过程中的满意度,减少维修成本,一定程度上可以提高项目建设单位的知名度及信誉感,同时可以避免给物业公司的后期管理及服务带来不必要的麻烦。主要包括以下重点内容：(1)明确物业公司在施工阶段介入责任。(2)明确自己的角色,其代表业主，以第三者的身份监督施工质量,及时向开
46、发商反馈发现的问题,并跟进改进情况。(3)主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5个月。(4)选择恰当的施工阶段介入的方式。成立介入小组,按照施工安装进度进行现场管理,报告情况,协调处理问题,提出意见建议。(5)施工现场巡查与整改。派出工程技术人员进驻现场,巡查、了解和记录,并参与施工工程例会，了解项目施工进度和施工质量,对常见施工问题进行重点跟踪,对施工过程中发现的不合理的现象适时提出意见或建议。(6)现场巡查问题的整改。将在巡查中发现的中大问题、设计缺陷等及时汇总整理,上报地产公司,地产公司的对接部门通常是设计管理部。22 .防火与灭火的基本方法、措施有哪些？答案要点：消防工作通常是指防火与灭火两个方面。防火与灭火的基本方法、措施,都是以燃烧原理为依据的。(1)防火。防火的一切措施,都是以防止燃烧的三个条件结合在一起为目的。其基本方法是：控制可燃物。如以难燃或非燃材料代替易燃材料,对具有火灾、爆炸危险场所采用加强通风、排气、排除或减少爆炸混合物的形成和数量、对可燃气体、易燃液体采用容器密闭，管道输送;对性质相互抵触的化学危险物品、大量干燥颗粒粉末,采用分仓、分堆存放保管等。隔绝助燃物。容器真空排除空气中的氧;充入惰性气体等。消除着火源。隔离控制火源,严禁烟火;保持建筑之间的足够间距。(
