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1、如何一步一步开店1、城市基本状况数据采集1.1 城市地理、人口状况城市总人口（单位：万人），其中市区人口（单位：万人），人口结构、数量、比例，分下列三段：1624岁，2535岁，3660岁。市区有多少户家庭，户均人数。适龄青年去年结婚数量。城市从业人员数量，私营企业人员从业数量。总面积（单位：平方公里），其中市区面积（单位：平方公里）市区人口密度（人/平方公里）。以上数据采集是为了剥离出我们的消费主体，算出市区人口密度及我们的未来店面需要覆盖的面积。数据来源是统计局、规划局、民政局（亲自去或者上网查均可）。（填表格6）1.2 区县地理、人口状况与以上城市指标等同。数据来源是统计局、规划局、民政
2、局（亲自去或者上网查均可）。（填表格6）1.3 城市未来进展规划确定市区扩容是以“摊大饼”形式还是以新建“卫星城”形式进展。扩容方案是否实施，若实施已到何种程度。城市扩容速度快，对旧有销售格局的冲击就大，进军该市场机会多同时难度相对低，成功的机会大。市区若以“摊大饼”形式扩容，环路成为店址的首选。市区若以“卫星城”形式扩容，旧城与新城的连接干道成为店址的首选。数据来源是规划局并实地验证（亲自去或者上网查均可）。1.4 公共交通情况市区公共汽车有多少条线路，它们总里程。近三年的载客数及未来几年的进展规划。每条线路的票价及月票的价格。自行车的现有数量及前两年的数量有轨交通是否有，若有，有几条线路票
3、价及月票价。出租车拥有量及每公里价格。机动车状况，私车比例及近三年变化情况，小客车与货车比例。以上是为熟悉该城市百姓的基本出行方式。数据来源是交通局、公安局、公汽公司、出租车管理局及统计局（亲自去或者上网查均可）。（填表格7）1.5 房地产状况商品房开工及在建项目数量，总建筑面积，房屋空置率，每个项目销售均价及规模（建筑面积）。住宅项目的户型结构及比例。以上是为了计算该城市电器消费未来一年的增长趋势，数据来源是规划局（亲自去或者上网查均可）、各项目实地走访。（填表格8）1.6 各商圈房屋租金状况首先把全市的商业街划分为四种类型，A类主商圈最好，B类次商圈开店选址有用手册类有潜力，D类暂无价值。
4、采集每一类的市场报价大型底商综合版权所有翻版必究品市场临街铺面房写字楼住宅楼。以上是对该市租金整体状况进行摸底。数据来源是各中介公司及市场调研。（填表格9）1.7 经济进展状况国内生产总值及近两年增长率人均GDP社会商品零售总额家用电器零售总额户均家用电器消费额人均收入电器销售从业人员人均收入，要紧岗位人均收入：店经理、部门经理、普通员工、会计、出纳、收银员、防损员、物业水、暖、电工等。数据来源是市统计局及市场走访调研。（填表格10）1.8 未来竞争对手状况市区家用电器零售商有多少家，每家营业额市区有多少电器卖场，每个面积有多少，市区家用电器总经营面积，全市电器卖场每平米年平均营业额。零售商电
5、器经营门类集中度调查，依我公司要紧门类划分为：彩电、空调、冰洗、手机、音响、电脑。专卖店数量调查。数据来源是国家信息中心、市统计局、各供货商、税务局及市场走访调研。（填表格11）1.9 媒体情况平面媒体有多少家，每家发行量、发行对象、发行方式，每年广告分类收入，广告报价广播媒体有几家，收听覆盖率对比，受欢迎栏目时段收听率对比，报价电视媒体收费报价平面广告公司报价采集DM广告发行报价采集户外广告报价采集。（填表格12）1.10 办公用品及消耗品报价采集1.11 各政府职能部门办公流程、各项优惠政策采集2、评估报告的编写2.1 体例以说明文为主列举数据进行说明，并附以事例及现场图片2.2 方法根据
6、各类有关数据进行论证。分析该城市的经济进展速度，城市规模，是否适合开连锁店。分析进入该城市的投入产出比，需要开多少家店才能基7开店选址有用手册盖，第一年的营业额预测及各项费用支出预算。根据房地产情况分析该市版权所有翻版必究器市场第二年的增长潜力。分析预测我们第二年的增长趋势。分析客流规律及消费潜力。分析交通地理条件。分析竞争猛烈度。分析人力成本。分析广告宣传成本。分析人文状况。分析其他影响经营的因素，如政府的工作效率等。2.3 所需各类表格（附后）开店选址有用手册第二章店址选择版权所有翻版必究1、选择店址的原则店址的选择，是一项关系着店面未来的经济效益与进展前景的重要工作。通过我们对该城市调查
7、分析、寻找一年内能产生利润并有明显增加趋势的店址。有可能的话还要预测所选店址的销售额、毛利、成本与利润及未来的增长潜力。2、选址的基本要素2.1目标店方圆3公里区域内(10万人一30万人)，居民聚居、人口集中的地方是适宜设置店面的地方。2.2交通方便，旅客上车、下车最多的车站，或者者在几个要紧车站的邻近，能够在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。2.3店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的，它位于两条街道的交叉处，是人流的停滞点，能够产生“拐角效应”2.4有充足的停车位(30100)o2.5所处位置在当地有较高知名度。2.6确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。2.7确
8、定目标店时，应考虑适当面积的库房，通常可占用200-3002. 8参考店租价格：以天津为例中环线以外约为：0.71.5元/m3天，中环线至内环线之间约为1.82.6元/n?天。条件好的店址,价格可适当放宽20%-35%.3、选择开店的商圈3.1最佳目标店：大型超市、家具广场、高级住宅区、新建成的居民住宅区、人口素养较高的居住区、有较多居住人口与活动人口的地方、大型车站邻近、同行密集的地方或者没有一个竞争对手的大街。3. 2最差目标店：僻静的小街小巷、人口稀少的居民区、机关单位集中的办公区、居民人口老化的地方.繁华的市中心、步行街等不宜考虑。3. 3装修定位：店内的地面、墙面、天花板均应有相应的
9、装修、要力求有新的创意，表达出与众不一致的风格、店内环境一定要保持清洁。（详见有关章节）4、选择开店的方位开店选址有用手册4.1选择现在被商家看好的店址，不如选择不久的将来会由冷变热，而目i版权所有翻版必究被看好的店址。这样的门店位置费用低，潜在的商业价值大。因此，应特别留心城市建设的进展带来的变化。4. 2选择靠近大公司、大店铺的街道一边。这一侧出入者能够成为我们的顾客，另一方面是由于来过的顾客便于向别人介绍，比较容易指引他人光顾。4. 3选择靠近人口会增加的地方。住宅区的进展，新机构的设立，会给门店增添顾客，使今后的进展更具潜力。4. 4选择经营方向相辅相成的门市作邻居如:超市邻近、家居商
10、场邻近。4. 5选择门店位置时，还应重视门店所在建筑提供的设施是否符合经营要求。4. 6在同一条街道两侧选择门市位置，以客流量多、能见度高、交通不易堵塞的位置为佳。5、预测销售额的因素与方法5. 1因素市场容量及竞争情况交通3公里内人口数量及人口基本素养店面情况未来城市规划5.2因素分析方法家电市场容量及竞争情况调查大商场家电部门及电器专卖店基本情况（企业性质、员工数、年销售额），估计年家电销售额,将调查情况列表。（见表一）交通第一步：购买城市地图，计算要紧交通道路，如环线加放射路线结构地交通，可计算该城市共有几条环线、几条放射线，环线与放射线交叉口是较好地店面位置，将交通状况整理列表。（见表
11、二）第二步：按交通状况表，对每一条道路与路口通过步行观察客流状况，对周边无住户路段排除，确定重点调查路口与路段，调查客流量与公交线路状况，依客流量大小进行排列。（见表三）第三步：确定主商圈。如：北京是三环路、天津为中环路。目标店方圆3公里内居民调查根据主商圈寻找可出租的店址，要紧有新建底商，不景气商场、超i开店选址有用手册可主动找要紧负责人面谈，面积在3000-5000平米，作为目标店版权所有翻版必究目标店址应调查周边3公里之内顾客群（见表四、表五）。店面情况（见表六）6、应该注意的问题6. 1注意租赁房屋租赁之前，应先熟悉房屋的基本条件及价格，查看房屋的产权状况，实地考察，看是否适合我们经营
12、，房屋有无破旧，楼面的受力与水电等情况，熟悉房租情况.7. 2注意城镇的进展规划有些城镇人口稠密区的商业繁华区都在不断增多与扩大，都挤在城市某一块地方是不可能的，务必四面扩张，但扩张不是相等平齐的，而是有条件与有先有后的，选择场地就要注意到这一点，用长远的、进展的眼光对待这一问题。8. 3抓紧时机要选择的场地只要基础好，有进展前途，看准了下决心定下来，环境与条件差一点，能够边经营边建设，逐步改善环境，制造好的条件。假如犹犹豫豫，当决不决，就会错过商机。7、租金计算7.1 计算原则先准确调研出该城市的年社会消费品零售总额St,推算出家用电器的年零售总额Sho以该市家用电器年零售额的40%为目标占
13、有率乘以7%的综合毛利率Pt计算出大概的年毛利额Py。以年毛利额的20%作为这个城市的总租金额，分2到3年实施，第一年用总租金额4（用的额度为宜，第二年依经营情况推进。7.2 计算公式第一年租金=ShX40%7%20%X40%8、城市进展部调研员工作内容1、城市基本状况调查1）本市全年常住人口数2）本市辖区人口数3）城市总面积4）人口密度（人口密度=总人口数总面积）5）全市年人均收入（以公布资料为主，详见附表一并请注明以上数据宠开店选址有用手册2、零售市场基本状况调查版权所有翻版必究1）全市大型超市状况（详见附表二）2）全市大型百货商场状况（详见附表三并请注明以上数据来源）3、电器市场基本状况
14、调查1）大型连锁企业基本情况地理位置、场地面积、租金状况、硬件环境、外观照片经营内容、服务特色、客流情况、经营额度广告内容、宣传特色运输状况、仓储状况办公状况、人员总数及其它说明每个公司建立一份档案，按门店分类，将店面全面情况归档。（详见附表四）2）其它业态电器经营基本情况（百货商场、超市等）地理位置、场地面积、硬件环境、外观照片、经营内容、服务特色、客流情况、经营额度广告内容、宣传特色、运输状况、仓储状况、办公状况、人员总数及其它说明每个商场建立一份档案，将商场或者专营店全面情况归档。（详见附表四）4、预选店址店面选址原则：1）目标店半径3公里区域内约40万居民、人口集中的地方是适宜设置店面
15、的地方。2）交通方便，乘客上车、下车最多的车站，或者者在几个要紧车站的邻近，能够在顾客步行不到20分钟的路内的街道开店。3）店面临主干道，门店设在三叉路的正面，拐角的位置也是很理想的。4）有充足的停车位，30至IOO辆。5）所处位置在当地有较高知名度。6）确定目标店时，应争取更多的户外广告位置。7）确定目标店时，应考虑适当面积的库房，通常以200-30（2为宜。（详见附表五，另附照片一套，目标店所处位置地形图一套.）开店选址有用手册注：版权所有翻版必究1、 调研员认真填写各项数据后上报该城市进展部主管。2、 上文中所提各类表单。版权所有翻版必究附表1：调查日期：年月 日各城市评分对比表调查人:
16、白城市名称消费品零售额1亿元市区人口1万人市区人口密度（人/平方公里）GDP增长率人均收入1元商品房电器业态状况综合评价1分，销售面积3平*)在建面积I万平米均价1元,数量I家卖场总数量1个,卖场总面积I平米,123I567S91O备注：打分标准序号项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注1消费品零售额IOO亿元3分7商品房均价1000元2分2市区人口1000万20分8连锁竞争对手数量家_3分3市区人口密度1万人/平方公里3分9单体竞争对手数量家-0.5分4人均收入5000元3分10卖场数量3个-0.5分5商品房销售面积100万平米2分11卖场总面积1万平米0.5分6商品房在建面积100万
17、平米2分北京举例:行政区名称费零额亿，消品售I元区人口1万人区人口密度（人/平方公里）人均收入1元1商场超市政府机关数量企业数量学校数量综合评价I分，sIl1234567891O附表2：城市名称：一调查人:城市各行政区指标对比表调查日期:年月 日备注：打分标准序号项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注1消费品零售额10亿元3分8超市营业面积1万平米2分2区人口IOO万20分9小商品市场数量个2分3区人口密度1万人/平方公里3分10小商品市场营业面积1万平米2分4人均收入5000元3分11市级政府机关数量个1分5商场数量家2分12企业数量个1分6商场营业面积1万平米2分13学校数量所1分7
18、超市数量个2分附表3：城市主要道路指标对比表城市名称，.调查人：调查日期：年月日月专道路名称走向长度I公里路宽1米,车道数公交线路1条，十字路口立交桥I座1商场超市91;R综合评价数量面积数*面积123456789I0备注：打分标准序项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注号1走向8商场数量2长度9超市数量3道路总宽10餐饮数量4上下行车道数11企业数量5沿线5站以上公交线路12机关数量6十字路口数量13专卖店数量7立交桥数量合计开店选址有用手册调查日期：年月 日附表4-1：城市主要路口指标对比表城市名称：调查人:序号路口名称交汇道路名称路宽次路贡公交站点数量路口自行车流路口四角日客流（人
19、）商场超市售饮0加共综合评价南北东西南北ABCD一面积娄看012345678序号项目取分单位分数备注序号项目取分单位分数备注1交汇道路条59500米商场数量家22主路宽双向每车道510500米商场面积万平米23次路宽双向每车道311500米超市数量家14飞交站点50米内每个212500米超市面积万平米15路口机动车流日200辆313200米内写字楼面积IOOo平米16路口自行车流日400辆514饭馆数量10家17路口客流日500人715200米内机关数量个18200米内公司数量10个116200米内专卖店数量10个1附表4-2道路截点流量登记表时段机动车流量（辆）自行车流量（辆）人流量（人）备
20、注上行下行上行下行上行下行78899101011111212131314141515161617171818191920合计道路名称：地点:调查人:时间：年月日附表4-3要紧路段客流调查表调查人：调查时间：项目名称节假日平时备注方向机动车自行车行人方向机动车自行车行人东一西东一西西一东西一东南一北南一北北一南北一南东一西东一西西一东西一东南一北南一北北一南北一南东一西东一西西一东西一东南一北南一北北一南北一南东一西东一西西一东西一东南一北南一北北一南北一南东一西东一西西一东西一东南一北南一北北一南北一南东一西东一西西一东西一东南一北南一北北一南北一南开店选址有用手册序号项目评分单位分数评分序号
21、项目评分单位分数1区消费品零售额10亿元1029卖场层数单层502所在区人口100万人30二层403所在区人口密度1万人k15三层304所在区人均收入5000元10四层20下列为三公范国内口标店环境比较五层105三公里内人口5万人5030机动车停车位门前每10个56三公里内人口密度万人/km230楼后每10个47三公里内人均收入5000元30地下每10个38商品房销售面积（万米）131自行车存放每10个29商品房在建面积（万米）132户外广告广告牌每IOm2310商场数量个5灯箱每10m2211商场面积（万米）5橱窗每10m2112超市数量个233卖场层高3m3013超市面积（万米）33m每I
22、Ocm力口1分14商品市场数量个585%每1%加2分租赁10V85%每1%减3分40正门宽度林建525建筑高度6m3040目标店沿街长度IOm56m每米加5分41IOm5V6m每米减10分26门前机动车流量8-20时双向200辆527门前自行车流量8-20时双向400辆1028门前人流量8-20时双向500人10合计合计附表6-1：城市基本状况数据汇总表开店选加有用手册版权所有翻版必究城市名称：调查人：调查日期：年月日调查项目单位数量调查项目单位数量1总人口万人25市区家庭户数户2市区人口万人26户均人数人31624岁万人27去年结婚数量对42535岁万人28城市总面积万平方公里53660岁万
23、人29市区面积万平方公里6城镇从业人员万人30市区人口密度人/平方公里7私营企业从业人员万人31家用电器零售总额亿元8国内生产总值亿元32市区家用电器零售商家9固定资产投资总额亿元33电器卖场数量个10消费品零售额亿元34市区电器卖场总面积万平米11GDP增长率%35每平米年产出万元12人均GDP元36空调专卖店数量家13人均收入元37手机专卖店数量家14商品房在建面积万平米38电脑专卖店数量家15商品房均价元39音响专卖店数量家16公交线路条40A类商圈底商租金平米/天17公交线路运行总里程公里41B类商圈底商租金平米/天18年运载量人42C类商圈底商租金平米/天19出租车保有量辆43地方报
24、纸家20机动车保有量辆44地方广播电台家21私车保有量辆45地方电视台家22自行车保有量辆23有轨交通条24有轨交通运行总里程公里开店选址有用手册附表6-2：区县基本状况数据汇总表版权所有翻版必究城市名称：调查人：调查日期：年月日序号调查项目单位数量调查项目单位数量1总人口万人25市区家庭户数户2市区人口万人26户均人数人31624岁万人27去年结婚数量对42535岁万人28城市总面积万平方公里53660岁万人29市区面积万平方公里6城镇从业人员万人30市区人口密度人/平方公里7私营企业从业人员万人31家用电器零售总额亿元8国内生产总值亿元32市区家用电器零售商家9固定资产投资总额亿元33电器
25、卖场数量个10消费品零售额亿元34市区电器卖场总面积万平米11GDP增长率%35每平米年产出万元12人均GDP元36空调专卖店数量家13人均收入元37手机专卖店数量家14商品房在建面积万平米38电脑专卖店数量家15商品房均价元39音响专卖店数量家16公交线路条40A类商圈底商租金平米/天17公交线路运行总里程公里41B类商圈底商租金平米/天18年运载量人42C类商圈底商租金平米/天19出租车保有量辆43地方报纸家20机动车保有量辆44地方广播电台家21私车保有量辆45地方电视台家22自行车保有量辆23有轨交通条24有轨交通运行总里程公里附表7：城市名称:城市基本状况数据调查人：版权所有翻版必究
26、调查项目：交通状况调查日期：年 月 日开店选址有用手册调查项目数量总里程（公里）年载客数（人）占比（%）备注市区公交线路（条）自行车保有量（辆）出租车保有量（辆）有轨交通线路（条）机动车保有量（辆）机动车私车保有量（辆）附表8：城市名称：调查项目：房地产项目城市基本状况数据调查人：调查日期:开店选址有用手册版权所有翻版必究年月日序号项目名称建筑面积（万平米）均价（元）一居（套）二居（套）三居（套）四居（套）五居以上或者别壁开工日期交房日期1234567891()1112131415开店选址有用手册附表9-1：城市名称：调查项目：A类商圈租金市基本状况数据版权所有翻版必究调查人：调查日期：年月日
27、序号街道名称1500平米以上底商（元tf）商品市场（元/皿）铺面房（元m,）综合楼（元mt）写字楼（元m1）住宅楼（元m,）12345678910111213开店选址有用手册附表9-2：城市名称:市基本状况数据调查人：版权所有翻版必究序街道名称1500平米以上商品市场铺面房（元综合楼（元写字楼（元住宅楼（元号底商(7Uf)(7um1)ma)m*)m1)tf)调查项目：B类商圈租金调查日期：年一月B12345678910111213开店选址有用手册附表9-3：市基本状况数据标知吟曲场汰布版权所有翻版必究城市名称：调查人：调查项目：C类商圈租金调查日期：年月日序号街道名称1500平米以上底商（7Um,）商品市场（7Ultf）铺面房（元m1）综合楼（元m*）写字楼（元mt）住宅楼（元m1）12345678910111213开店选址有用手册附表9一4，市基本状况数据Sftr版权所有翻版必究城市名称：调查人：调查项目：D类商圈租金调查日期：年月日序号街道名称1500平米以上底商（7Um,）商品市场（7Ultf）铺面房（元rn*）综合楼（元m1）写字楼（元/Itf）住宅楼（元m1）123
