《宝诋区经济开发区宝兴道南侧天跃路西侧工业房地产估价报告.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《宝诋区经济开发区宝兴道南侧天跃路西侧工业房地产估价报告.docx（19页珍藏版）》请在课桌文档上搜索。
1、房地产估价报告估价报告编号：津源丰房评公字2022第FIOO24号估价项目名称：天津音飞自动化仓储设备有限公司拥有的位于宝诋区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧工业房地产市场价值评估估价委托人：天津音飞自动化仓储设备有限公司房地产估价机构：天津源丰房地产土地资产评估有限公司注册房地产估价师：王莉(1220110005)李晓伟(1220170001)复核人员：李晓伟(1220170001)估价报告出具日期：2022年10月31日序列号:2022-299-042288致估价委托人函天津音飞自动化仓储设备有限公司：承蒙委托，我公司按照房地产估价规范(GB/T50291-2015),房地产估价基本术语标
2、准(GB/T50899-2013)等有关技术规范，对贵公司委托的估价对象进行了估价。一、估价对象依据委托人提供的天津市房地产权证复印件(编号：房地证津字第124011201449号)，权利人：天津音飞自动化仓储设备有限公司，坐落：宝堵区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧，地号：1201150240001530000%字D-2-11-005,图号：4404-521-15,土地状况：权属性质为国有，用途为工业用地，使用权类型为出让，终止日期为2058-07-15,使用权(独用)面积为26617平方米；房屋状况：产别为其他房产，结构为混合、钢及钢混，房屋总层数为1、5、1层，所在层数为1、1-5层、1
3、层，建筑面积合计为11061.05平方米，设计用途为非居住，实际用途为工业用房。截至价值时点，己空置。估价对象一览表序号权利人坐落土地用途剩余土地使用年期(年)土地使用权面积(M2)土地使用权类型结构建筑面积(M2)设计用途实际用途1天津音飞自动化仓储设备有限公司宝城区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧工业用地35.826617出让混合52.99非居住门卫2出让钢混1927.19非居住办公楼+食堂3出让钢9080.87非居住车间合计35.82661711061.05二、估价目的：评估估价对象房地产市场价值为委托人确定房地产转让的纳税基数提供参考依据。三、价值时点：2022年09月30日。四、价值
4、类型：市场价值。五、估价结果：注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，根据国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象进行了测算，确定估价对象在满足全部假设和限制条件下于价值时点2022年09月30日的房地产价值为人民币巷仟贰佰玖拾捌万元整（3298万元）其中地上建筑物价值为人民币壹仟伍佰陆拾伍万元整（1565万元），土地使用权价值为人民币壹仟梁佰壅拾卷万元整（1733万元）。六、特别提示：本报告的使用有效期为自估价报告出具之日起计算为壹年，即2022年10月31日起至2023年10月30日止。估价师声明5估价假设和限制条件6估价结果报告8一、
5、估价妻托人8二、房地产估价机构8三、估价目的8四、估价对象8五、价值时点11六、价值类型11七、估价原则11八、估价依据13九、估价方法14十、估价结果15十一、注册房地产估价师16十二、实地查勘期16十三、估价作业期16附件17一、房地产估价委托书复印件二、估价对象天津市房地产权证复印件三、委托人营业执照（副本）复印件四、估价对象现场照片及位置图五、专业帮助情况和相关专业意见六、注册房地产估价师资格证书复印件七、房地产估价机构资质证书复印件八、房地产估价机构营业执照（副本）复印件估价师声明我们郑重声明：一、注册房地产估价师在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重
6、大遗漏。二、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。三、注册房地产估价师与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。四、注册房地产估价师是按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T50291-2015)房地产估价基本术语标准(GB/T50899-2013),撰写本估价报告。第评膳估价假设和限制条件一、一般假设：（-）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。本次估价以估价对象在
7、公开市场上可以自由交易为前提。（二）估价对象所有权无争议，被估价时无权利之争议，是可以进行市场估价的。（三） 因委托人单位资料管理原因，委托人没有提供天津市房地产权证等资料原件，仅提供了加盖委托人公章的房地产估价委托书原件及营业执照（副本）天津市房地产权证等资料复印件，鉴于注册房地产估价师的能力和权限受不动产登记管理部门对档案查询资格的限制，注册房地产估价师无权到上述主管部门对权属证明材料及其记载的内容进行核实。委托人提供的上述资料是本次估价的重要依据，委托人应对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。在此提请报告使用者对估价对象的产权及权益状况予以再次核实。本次估价是以估价委托人提供的与估价
8、对象有关的法律文件、权属证明及相关资料真实、合法、准确、完整为前提。（四） 我们没有进行实地丈量，本次估价范围、权属和面积等均依据委托人提供的天津市房地产权证等资料所记载数据，我们没有进行实地丈量，如因委托人提供资料有误而造成评估值失实，估价机构和注册房地产估价师不承担相应责任。（五） 报告以领勘人领勘的准确性为估价前提。（六） 注册房地产估价师于2022年10月26日对估价对象进行了实地查勘，注册房地产估价师查勘了估价对象视力可及的部分，对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，我们并非房屋安全结构专业检测部门，对估价对象存在的安全隐患无法检测或鉴定，本报告假设估价对
9、象安全性良好。二、未定事项假设：根据本次估价目的，价值时点应为估价对象买卖成交之日，因委托人未能提供估价对象房地产实际成交日期，经与委托人沟通确认，以2022年09月30日为价值时点。三、背离事实假设：本估价项目无背离事实假设。四、不相一致假设：注册房地产估价师于2022年10月26日，对估价对象进行了实地查勘。本次评估价值时点为2022年09月3013,查勘日期与价值时点不一致。本次估价以价值时点的区位及实物状况与完成实地查勘之日的状况一致为前提。五、依据不足假设：本估价项目无依据不足假设。六、估价报告使用的限制条件：（一）估价报告的估价目的具有唯一性。本估价报告书仅为委托人确定房地产转让的
10、纳税基数提供参考依据，不作担保、司法诉讼、征收、抵押等其他任何估价目的之用。如果估价条件或目的发生变化，估价报告需作相应调整。（二）本估价报告中所有该报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测量成果以用作他用，也不允许把它们与此估价报告分开来单独使用。（）未经本估价机构及委托人的书面同意，任何拥有此报告及拷贝的人都无权公开发表，也无权用于任何目的。凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构及注册房地产估价师不承担相应的责任。（四）本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。（五）本估价报告有效期限应自估价报告出具之日起计算，
11、根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度确定，不宜超过一年（自2022年10月31日至2023年10月30日止）。如超过有效期或市场变化较快或期间国家经济形势、城市规划、相关税费和银行利率发生变化，估价结果应相应调整或重新估价。（六）本报告书由正文和附件两部分共同组成，不得随意分割使用。且本报告书应与估价对象的合法产权证明一并使用、经注册房地产估价师签字、估价机构盖章并作为一个整体时有效。对仅使用本报告中部分内容而导致可能的损失，本估价机构不承担责任。（七）本报告中的数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入进行取整，因此，可能出现个别等式左右不完全相等的情况，但此
12、种情况不影响计算结果及估价结论的准确性。（八）报告中所使用的货币为人民币。估价结果报告一、估价姿托人名称：天津音飞自动化仓储设备有限公司类型：有限责任公司（法人独资）住所：宝城区经济开发区（原天宝工业区）法定代表人：金跃跃成立日期：二OO八年一月十五日经营期限：2008年01月15日至长期统一社会信用代码：91120224671456121M二、房地产估价机构名称：天津源丰房地产土地资产评估有限公司法定代表人：李晓伟住所：天津市河西区东江道与内江路交口香年广场小区2-2-512室统一社会信用代码：91120110741364960H备案等级：壹级证书编号：（2017）津房评估证字第19号成立日
13、期：二。二年八月十六日有效期限：2022年04月14日至2023年10月19日三、估价目的评估估价对象房地产市场价值为委托人确定房地产转让的纳税基数提供参考依据。四、估价对象（-）估价对象范围根据估价委托人提供的天津市房地产权证，估价对象为天津音飞自动化仓储设备有限公司所有的坐落于宝城区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧的工业房地产，土地用途为工业用地，土地使用权面积为26617平方米，建筑面积为11061.05平方米，设计用途为非居住，实际为工业用房。估价对象范围包含证载面积房地产，包含附着在建筑物上的、与估价对象功能相匹配的、不可移动的设夹设备包空动产、专权债冬、特许经权等为他财严或权益。电
14、岳：（022）882723968天津源丰房地产土地资产评估有限公司(二)估价对象基本情况1、估价对象登记状况估价对象经天津市房地产登记发证交易中心审核，并于2012年OI月20日颁发，其权证主要内容为：证书编号房地证津字第124011201449号权利人天津音飞自动化仓储设备有限公司坐落宝城区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧地号1201150240001530000抵，字D-2-11-005图号4404-521-15土地状况权属性质国有用途工业用地使用权类型出让取得价格终止日期2058-07-15使用权面积26617M2其中独用面积26617Ma分摊面积M2房屋状况产另IJ其也房产幢号房号结构
15、房屋总层数层数建筑面积(M2)设计用途1-混合1152.99非居住2-钢混51-51927.19非居住3-钢119080.87非居住共有人。等人共有权诃E号自至设定他项权利摘要权利人权利类型权利范围权利价值设定日期约定期限注销日期记事2、土地基本情况坐落宝，氐区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧面积(n?)26617土地用途工业用地四至东天跃路南天津骏发森达卫生西天津市金源顺涂装有限责任公司北宝兴道用品有限公司形状宗地规则呈矩形，边界整齐基础设施完备程度宗地外已达七通(给水、排水、通电、通路、通讯、通暧气、通燃气)土地使用权年期使用期限至2058年07月153,至价值时点2022年09月30日，
16、土地剩余年限务/35.8年。3、建筑物基本情况:估价对象为位于宝城区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧工业房地产，本次评估范围为3幢建筑物，建筑面积合计为11061.05平方米，建成于2010年，现将建筑物情况介绍如下：房屋编号建筑物名称结构建筑面积(M?房屋总层数所在层数(1)门卫混合52.9911(2)办公楼+食堂钢混1927.1954层局部5层(3)车间钢9080.8711(1):门2混合结构，箪声端约3.5米，外檐刷涂料、断桥铝窗、塑钢门。内部装修为瓷砖地面，墙面及顶棚刷乳胶漆。配有上下水、电力及采暖等设施，综合成新率约为73%o(2):办公楼+食堂，钢混结构，4层局部5层，檐高约16米
17、，外檐刷涂料、断桥铝窗、玻璃门。内部装修为瓷砖地面，墙面刷乳胶漆，顶棚矿棉板吊顶。配有上下水、电力及采暖等设施，综合成新率约为76%。(3):车间，钢结构，单层，檐高约8米，外檐彩钢板、塑钢窗、金属门。内部装修为金刚砂地面，墙面及TM棚均为彩钢板。配有电力及天车等设施，综合成新率约为70%,室外工程包括混凝土路面、电动大门、围墙、绿化等。经实地查勘，估价对象主体结构基本完好，地基基本无不均匀沉降，上下水、电等设施较齐全。4、他项权利设立情况根据委托人提供的天津市房地产权证和注册房地产估价师实地查勘，在价值时点，估价对象未设定抵押权、租赁权以及其他他项权利。除此之外，未发现估价对象有其他他项权利
18、记载。I至评底jj五、价值时点本次估价的价值时点为2022年09月30日。（根据本次估价目的，价值时点应为估价对象买卖成交之日，因委托人未能提供估价对象房地产实际成交日期，经与委托人沟通确认，以委托合同约定之日2022年09月30日为价值时点。）六、价值类型本次评估的价值类型为市场价值。市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。七、估价原则本公司遵循独立客观公正原则、合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原贝叭谨慎原则进行本次评估。（-）遵循独立、客观、公正原则注册房地产估价师和估价结机构站在中立的立场上评估
19、出对各方当事人来说都是公平合理的价值或价格。所谓“独立，就是要求估价机构和估价师与相关当事人无利害关系，在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的影响，应凭自己的专业知识、经验和职业道德进行估价。所谓客观，就是要求估价机构和估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。所谓公正，就是要求估价机构和估价师在估价中不偏袒相关当事人中任何一方，应坚持原则、公平正直地进行估价。本次估价坚守独立、客观、公正原则，我们建立了行之有效的内部审核制度，以保证评估过程规范有序，既不受其他单位和个人的非法干预和影响，也不因房地产估价师个人好恶或主观偏见影响其分析、判断的客
20、观性。（二）遵循合法原则评估价值应为在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。依法是指不仅要依据有关法律、行政法规、最高人民法院和最高人民检察院发布的有关司法解释，还要依据估价对象所在地的有关地方性法规（民族自治地方应同时依据有关自治条例和单行条例），国务院所属部门颁发的有关部门规章和政策，估价对象所在地人民政府颁发的有关地方政府规章和政策，以及估价对象的不动产登记簿（房屋登记簿、土地登记簿）、权属证书、有关批文和合同设用地使用权出让合同、房地产转让合同、房屋租赁合同等）。法律、行政法规规定不得买卖、租赁、抵押、作为出资或进行其他活动的房地产，或征收不予补偿的房地产，不应作为相应估价目的的
21、估价对象，因此本次估价以估价对象合法用途为前提，根据委托人提供的合法权属证明等资料进行评估。（三） 遵循价值时点原则评估价值应为在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格。价值时点原则强调的是估价结论具有很强的时间相关性和时效性。估价结论首先具有很强的时间相关性，这主要是考虑到资金的时间价值，在不同的时间点上发生的现金流量对其价值影响是不同的。所以，在房地产估价时统一规定：如果一些款项的发生时点与价值时点不一致，应当折算为价值时点的现值。估价结论同时具有很强的时效性，这主要是考虑到房地产市场价格的波动，同一估价对象在不同时点会具不同的市场价格。本次估价以价值时点原则为前提，根据价值时点原则确
22、定政府有关房地产的法律、法规、税收政策、估价标准等的发布、变更、实施日期等估价依据。估价结果是根据估价目的确定的价值时点所对应的抵押价值。本次评估中，成本法的土地取得、开发过程中的各项成本等参数及相关政策参考价值时点的市场状况及政策确定，遵循了价值时点原则。（四） 遵循替代原则评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差应在合理范围内。根据经济学原理，在同一个市场上相同的商品有相同的价格。因为任何理性的买者在购买商品之前都会在市场上搜寻并“货比三家”，然后购买其中效用最大（或质量、性能最好）而价格最低的，即购买“性价比高或“物美价廉的。卖者为了使其产品能够卖出，相互之间也会进行价
23、格竞争。市场上买者、卖者的这些行为导致的结果，是在相同的商品之间形成相同的价格。房地产价格的形成一般也如此，只是由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。这种相似的房地产之间价格相互牵掣的结果是它们的价格相互接近本次评估中，成本法的土地取得、开发过程中的各项成本等参数参考市场同类房产、土地进行确定，
24、遵循了替代原则。（五）遵循最高最佳利用原则评估价值应为在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格。估价对象的最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次。在选择估价对象的最高最佳利用时需要同时满足四个条件：一是法律上允许；二是技术上可能；三是财务上可行；四是价值最大化，估价时应依次进行分析、筛选或判断确定。本估价报告对估价对象的最高最佳利用进行了分析和判断。八、估价依据（-）法律、法规和政策性文件1、中华人民共和国民法典（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过，中华人民共和国主席令第45号公布，自2021年1月I日起施行）；2、中华人民共和国城市房地产管理法（中华人民共和国主席
25、令第72号，2019年8月26日修订）：3、中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第28号，2019年8月26日修订）：4、中华人民共和国资产评估法（中华人民共和国主席令第46号，自2016年12月1日起施行）；5、中华人民共和国土地管理法实施条例（中华人民共和国国务院令第256号，1999年1月1日起施行，2021年7月2日中华人民共和国国务院令第743号第三次修订）；6、中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（中华人民共和国国务院令第55号-，1990年5月19日起施行,2020年11月29日修订）；（二）技术标准、规程、规范1、房地产估价基本术语标准（GB/T5089
26、9-2013）；2、房地产估价规范（GB/T50291-2015）;3、中华人民共和国国家标准城镇土地估价规程（2014年12月01日发布GB/T18508-2014）；4、中华人民共和国国家标准土地利用现状分类（2017年11月01日GB/T21010-2017）；5、天津市工程造价信息；（）估价姿托人提供的资料1、房地产评估业务委托书原件；2、估价委托人提供的天津市房地产权证（证号：房地证津字第124011201449号）复印件；3、估价委托人的身份证复印件；4、估价委托人提供的其他有关资料；（四）房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和搜集的估价所需资料1、注册房地产估价师实地查勘所获取的
27、资料；2、人民银行公布的资金存、贷款利率（LPR）;3、注册房地产估价师市场调查资料九、估价方法根据房地产估价规范（GB/T50291-2015）,房地产估价通常采用的估价方法主要有比较法、收益法、成本法和假设开发法等。注册房地产估价师在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘之后，根据当地房地产市场发育状况，结合估价对象的用途、本次估价目的和估价对象自身特点，结合机构所掌握的市场资料，最终选取成本法作为本次估价的基本方法求取估价对象价值。（-）估价方法选用分析经调查估价对象所在区域工业房地产市场交易案例较少，不能收集到相关的可比实例，整体工业房地产不选用比较法。对于工业房地产，估价对象周边同类型
28、物业出租较少，难以确定客观租金收益，市场尚未成熟。故本次评估不选取收益法进行估价。假设开发法适用于具有投资开发或开发潜力的房地产，估价对象为已建成房地产，在价值时点符合最高最佳利用，不需要再进行开发建设，所以本次估价不采用八3殳开发法。估价对象为独立的开发建设项目，其建筑物在开发建设工程中的基础、结构、装修设备等各项费用可作较为准确的测算，符合成本法的应用条件及使用范围，故本次评估选取成本法进行估价。其中土地使用权价格采用市场比较法进行评估测算。（二）本次选用估价方法定义及基本公式1、成本法是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的
29、方法。运用成本法求取估价对象的成本价值，基本公式如下：成本价值二土地重新购建价格+建筑物重新购建价格-建筑物折旧2、市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在价值时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。其计算公式为：估价对象土地价格=比较案例宗地价格XXXX估价对象土地情况指数/比较案例宗地情况指数估价对象土地价值时点地价指数/比较案例宗地交易日期地价指数估价对象土地区域因素条件指数/比较案例宗地区域因素条件指数估价对象土地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数（H）估价技术路线本次估价采用成本法
30、估价的路径为房地分估的路径。1、土地成本采用市场比较法测算；2、建筑物重置成本采用重置成本法测算；3、求取估价对象成本价值；4、确定估价对象房地产市场价值。十、估价结果注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，根据国家有关房地产估价的规范、规定，按照估价程序，经过实地查勘与市场调查，选用成本法对估价对象进行了测算，确定坐落于宝域区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧建筑面积为11061.05平方米及国有出让土地使用权面积为26617平方米的工业房地产在满足全部假设和限制条件下于价值时点2022年09月30口的房地产价值为人民币卷仟贰佰玖拾捌万元整（3298万元）其中地上建筑物价值为人民币壹仟伍佰
31、陆拾伍万元整（1565万元），土地使用权价值为人民币壹仟渠佰冬拾参万元整（1733万元）。一、注册房地产估价师姓名注册号签名签名日期王莉12201100052022年10月31口1李晓伟12201700012022年10月31日Zto复核人李晓伟12201700012022年10月31日ffll十二、实地查勘期2022年10月26日十三、估价作业期本报告作业日期从2022年09月27日至2022年10月31日，自2022年09月27日接受委托，于2022年10月31日完成评估报告。公司天津源丰房二零二附件一、房地产估价委托书复印件九、估价对象天津市房地产权证复印件十、委托人营业执照（副本）复印
32、件十一、估价对象现场照片及位置图十二、专业帮助情况和相关专业意见十三、注册房地产估价师资格证书复印件十四、房地产估价机构资质证书复印件十五、房地产估价机构营业执照（副本）复印件评估报告估价委托人：天津音飞人动化仓有限公司房地产估价委托书储设备委托人地址：天津市宝诋经济开发区天跃路3号委托方联系人：刘建娜联系电话:18722060958受托方：天津源丰房地产土地资产评估有限公司受托方地址：天津市河西区洞庭路与东江道交口香日年广场B座512受托方联系人：何工联系电话：02288272396委托约定事项：1 .估价对象：宝圻区经济开发区宝兴道南侧、天跃路西侧2 .估价目的：转让评估3 .价值时点：2022年09月30日4 .特殊事项说明：一提示：1、委托人提供的资料（打确认），委托人对所提供的资料的真实性、合法性承担全部责任；天津市房地产权证口商品房买卖合同口国有土地出让合同建设工程规划许可证口建设用地规划许可证口建设工程选址意见书口委托人营业执照（副本）口房屋租赁食同富嘛明2、该委托书经委托人盖章（签字）后生犁怂翠、估价委托席（盖章或签字委托日期：2022年09月27日
