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1、如何做好个人贷款贷前调查贷前调查是贷款发放的第一道关口，也是信贷管理的重要程序和环节，是贷款发放的基石，是防范风险、减少坏账的重要前提，其调查的真实性和可靠性，对贷款的安全性意义重大。作为基层行客户经理，我们应该做好贷前检查这项基础工作，控制风险源头，保证贷款质量。个别客户经理人在贷前调查过程中，由于只查看借款申请人提供的资料，未能对借款申请人的基本情况、经营状况、效益状况和存在的风险有一个客观、全面的了解，没有真正起到调查作用，这样的调查本身就存在不可轻视的风险。一次不负责任的贷前调查，就有可能导致一笔不良贷款的产生，由此带来的是欠息、逾期、催收甚至起诉等一系列繁琐的工作。为了保证贷前调查的
2、真实性、全面性、客观性，我认为要从以下三个方面开展工作。一是对借款用途真实性进行调查。借款用于装修的，一定要去装修现场了解情况，确保装修真实性。借款用于扩大经营的，一定要认真核实购销合同，各项合作协议，借款人合作方取得联系，进一步确保真实性。个人住房按揭贷款，重点要审核首付款支付真实性，认真审核刷卡资料，首付款发票。二是对借款申请人数据与资料进行核实。在调查的基础上，客户经理应对借款申请人提供的数据与资料进行实地验证和核实。对客户收入和经营状况进行核实时，认真检查客户提供的工资卡流水、纳税证明材料，查询客户公积金、医保等缴纳情况，实地核实经营情况。客户单位出具的收入证明要与客户银行卡流水以及客
3、户所处行业和职位综合分析，了解客户真实收入。对抵押物和保证人进行核实时,要通过对抵押物的位置、面积、价值、合法性等进行核实，或者通过对保证人的资质、保证实力及保证意愿进行核实。例如，对于拟抵押的房产，从评估、登记及最后出具他项权证，客户经理均应做到亲力亲为，最大限度地降低这一环节中的操作风险；对于担保人的调查,应当参照对借款申请人调查的程序，同时重点核实保证人的保证实力及保证意愿，并坚持双人调查和面签。三是对借款申请人的数据与资料进行客观分析。根据实地调查和借款人资料核实，客观地进行投入产出分析，不能为了满足客户的贷款额度需求而夸大客户的还款能力。客户经理还应对借款申请人的经营效益、贷款风险等
4、情况做出客观、全面的评价，并结合借款申请人在银行的存款、中间业务收入等综合效益情况，考虑银行的信贷规模、区位特点等因素，做出贷与不贷、贷多贷少、贷长贷短的判断。不论分析结果如何，都应将信息及时反馈给客户。如果因为种种原因不能受理，应当做好解释工作，以利日后与客户合作。想真正防范信贷风险，必须建立起风险防范长效机制，扎紧扎牢“篱笆墙”，把好贷前调查关，实行贷款“谁调查、谁管理、谁负责”的管理制度。只有责任到人，责任明确，调查真实，才能做出科学决策。因此，我们要切实肩负起贷前调查的重任，把提高贷款调查质量作为防范风险的重要一环，确保贷款调查的真实性和可靠性，真正把贷款风险化解在调查环节。浅谈如何加
5、强个人类信贷业务的贷前调查工作20XX年以来，受信贷规模紧缩及房地产调控等宏观环境影响，银行普遍加大了个人信贷投放力度，仅山西某行2010年个人贷款新增18.5亿元，个人贷款余额超57亿元，保持了该行在个人房贷领域的同业领先地位，品牌优势得到巩固。同时应该看到，在外部市场环境和信用环境还不完善、内部管理和风险控制还存在薄弱环节的情况下,个贷业务高速增长对资产质量带来的压力也逐步显现出来，尤以个人房贷最为明显。一、贷前调查在个人类贷款业务中的重要作用贷前调查是拓展客户、发放贷款的第一道关，是防范风险、减少坏账的重要前提，其调查的真实性和可靠性，对贷款的安全性意义重大，直接关系到贷款决策的正确与否
6、。贷前调查工作如果不扎实，一是可能增加信贷资产风险，二是可能丧失与每个优良客户建立信贷关系的机会。通过对山西某银行2005-2010年不良个贷的分析，发现个贷类贷款业务发生问题的环节主要集中在贷前和贷后。这两个环节呈现的问题比重都相当大，均在45%以上，对于贷后管理问题，大家探讨和关注的相对比较多，内容也相对比较全。笔者在这里想探讨的是贷前调查环节，银行许多假按揭案例都是由于贷前调查失真导致的,充分说明个贷类授信业务贷前调查是一个值得关注和重视的地方。2、 贷前调查环节中存在的问题经过对山西某银行近五年曾被责任认定过的不良贷款项目统计分析，个贷类不良贷款贷前问题有贷前未发现资料虚假、贷前未按流
7、程办理业务、贷前未核实借款人真实情况、贷前抵押无效、贷前申报材料不准确等五个方面。高发问题有两个，一是贷前未认真核实借款人相关情况，包括身份、收入、交易的真实性等，二是贷前未严格按照流程办理业务。曾有一例个人住房贷款项目，贷前信贷人员未核实借款人情况导致发生假个贷。如某县人民政府机关后勤服务中心的个人住房贷款，由于贷前信贷人员未核实借款人情况，导致银行信贷资金未用于借款人购买房产，而是被该县某招待所所长用于招待所建设所用，导致假个贷发生并形成部分损失。因此，各经办行的信贷人员应持续加强对借款申请人提供资料真实有效性和偿债能力的审查，把贷前调查工作做好，严格执行贷前调查程序，确保每一笔贷款的发放
8、质量，从源头上控制信贷风险，把好初审关。三、如何加强个贷类业务的贷前调查工作1 .认真核查借款人身份的真实性。一是通过公安身份核查系统或人民银行个人征信系统查询借款人身份的真实性；二是对于申请个人助业贷款的，通过工商税务机关网站、电话查询等方式确定借款人经营实体相关证照的真实性；三是严格核查借款人身份证件原件及所经营实体证照原件与复印件的一致性，严防个别客户通过提供虚假身份证、虚构经营实体、变造营业执照等违法违规方式，套取我行信贷资金。2 .多方核查借款人收入证明材料的真实性、合理性。应将借款人提供的收入证明材料与借款申请书所填信息进行核对，并结合借款人所在单位、所从事行业、所任职务等信息，对
9、其收入水平及证明材料真实性、合理性作出分析判断；对借款人提供的个人拥有资产的相关证明材料，所经营实体的完税证明、结算账户流水、用水用电情况等，应通过相关渠道查询其真实性。从判断借款人的真实情况和贷款的真实性来看，个人贷款申报资料大部分是借款人填写和提供的，由于出自借款人之手，大多属于“间接依据”，而“间接依据”的真实性往往会打折扣，仅凭“间接依据”，是不能判断借款人的真实情况和贷款真实性的，客户经理直接去现场调查，通过看、问、听、电话查询等方法所取得的第一手资料，大多属于“直接依据”，其真实性和可靠度要高于“间接依据”,所以客户经理对书面资料进行审查后，与借款人详细面谈，深入借款人单位、经营场
10、所、业务往来单位、抵押房产所在地进行实地调查就非常必要，它对于核实书面资料的真实性，了解借款人的真实情况、贷款用途、收入情况、偿债能力、信用状况、抵押房产情况，防止借款人隐瞒事实真相、虚报收入，夸大偿债能力和避免“假个贷”的风险，提高个人贷款真实性具有非常重要的意义。3 .加强对贷款用途合规性的审查。在贷款调查阶段，对借款人申请的贷款用途，贷款调查人员应切实履行尽职调查职责，一要充分履行告知义务，明确告知借款人个人贷款资金只能用于个人购房、消费和生产经营，不得用于购买期权、期货、股票、基金、理财产品，贵金属等；二要对借款人提交的用途证明材料进行认真审核，对申请用途的真实性作出分析判断，必要时要
11、进行实地调查核实；三要高度关注与贷款用途直接相关的交易业务，包括交易合同是否有效签订、合同要素是否完备等，防止个别工贸公司、装修公司、房产中介、工程公司等外部单位通过虚构交易，套取我行信贷资金。4 .合理评价借款人还款能力。应根据借款人职业、收入来源、拥有资产等情况，综合评价借款人还款能力，并按照有关制度规定合理控制借款人的还贷收入比。对于有稳定职业和收入的借款人，一方面依据由其所在单位开具的工资收入证明来判断其还款能力，另一方面注意核实借款人的家庭总收入。仅凭借款人提供的收入证明来判断其总收入是远远不够的,也是不可靠的。为此，对由单位出面统一办理批量个人贷款的，要调查分析该单位工资收入水平是
12、否符合当地工资收入水平实际，有无夸大虚报的成分。零星散户办理个贷的，有工作单位的职工，除深入其工作单位人事劳资部门核实外，还应找其他职工了解工资收入情况，并进行分析对比，判断其真实性，可以有效地防止虚报夸大收入现象。对民营业主和个体户，一是在事先不告知的情况下，深入其生产场地和经营场所，实地察看其生产是否繁忙，生意是否兴隆；二是侧面了解，找企业生产和销售人员、店铺雇员等相关人员了解生产经营情况、赢亏情况；三是查看完税凭证，增值税、营业税、所得税完税凭证既是衡量其经营规模和赢利能力的重要依据，又是评价其资信状况的重要依据，应引起足够重视。只有那些守法经营，依法缴税的民营业主和个体户，才有可能按期
13、还本付息，才值得我们信贷支持。核实借款人的家庭收入要按照慎重的原则进行，既要看其目前的收入情况，还应预测其贷款期内的收入大致变化情况。了解借款人家庭支出情况，除了解借款人正常的除个贷以外的消费支出、有无其他债务及其他债务数额和偿还情况外，还要根据借款人的不同情况进行分析，如家庭人口情况，家庭人口较多的，分析其借款期内有无潜在的大额支出，对于职工工资收入普遍较低的经济欠发达县、市，尤其应该注意。再如建私房的，一般建私房面积都较大，相应的投资也较多，借款人在银行贷款数额之外很可能向亲戚朋友借了债，而这些借债很可能在归还银行贷款的同时也要归还，另外有无其他大额的特殊支出等。在确定收入和支出后，计算出
14、借款人家庭的月净收入和偿债负担比率，作为衡量借款人偿债能力指标，但月还款额最高不能超过人民银行规定的家庭月收入额的一半，赡养人口较多和家庭总收入较低的借款人，这个比例还应降低。确定贷款额度时，可参照偿债负担比率，但要留有足够的余地。否则，一旦遇到生意不顺、经营亏本或其他意外事件，就会形成不良贷款。5 .认真核实拟抵押的房产等抵押物。在对客户提供的抵押物的书面资料审查后，一定要去实地核实抵押物，看看与书面资料是否相符。对于房产一是注意抵押房产产权是否有纠纷，产权有纠纷的不得用于抵押；二是房屋质量状况是否良好，危房不能用于抵押；三是是否符合城市规划，可找规划局和城建部门了解，属于拆迁房不得用于抵押；四是所处地段，地理位置，周边环境，升值潜力如何，对于销售前景不佳，将来不好出手的房屋，周边环境状况恶化、房屋价值下降或地处县城以下的偏远乡镇房屋不得用于贷款抵押。通过察看房屋的地理位置、结构、户型、质量等因素后综合分析判断其价值，与评估机构的评估价值是否相当。对于不够熟悉的抵押物，可委托中介机构进行评估，并对评估价值进行合理性分析。
