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1、1,01 营改增,02 增值税计算,03 土地增值税计算,2,PART 1,营改增,3,营改增|对比分析,自2016年5月1日起全国各行业全面实行营改增,价内税全额计征税率5%,营业税,价外税差额计征（销项-进项）不同行业税率不同（服务业6%，房地产业11%，采购材料17%等）,增值税,注：应税服务年销售额小于为500万元(不含税销售额)，是小规模纳税人，适用3%的增值税率,1、税种不同,2、征收范围不同,3、税率不同,4,例：某代理项目合同金额1000万，期间发生广告费20万，人工成本300万，计算营业税和增值税,营改增|对比分析,明确两个概念：销项税：销售业务产生的增值税（开出发票）100
2、0/(1+6%)6%=56.6万进项税：采购业务产生的增值税（接受发票）20/(1+6%)6%=1.1万,应缴营业税为：10005%=50万,应缴增值税为：1000/(1+6%)6%-20/(1+6%)6%=56.6-1.1=55.5万,价内税,价外税,销项税,进项税,5,PART 2,增值税计算,6,房地产项目增值税基本知识,7,对于房地产行业,备注：房地产老项目指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年4月30日前的项目,1、新项目采用一般计税方式，房地产老项目既可以选择一般计税方式也可以选择简易计税方式，房地产老项目一经选择简易计税方式，36个月不得变更计税方法。2、采用简易计税
3、方法，按5%的征收率计征，进项税不予抵扣。3、产生收入时预缴增值税，产权发生转移时，清算应纳税款，影响现金流量表。,增值税计算房地产项目,8,例：某房地产项目2016年5月份销售取得预售房款6亿元，2016年12月如期交房。其中2016年5月1日之后取得的增值税专用发票进项税额总额3000万元。,增值税计算房地产项目,一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，无论是一般计税项目还是简易计税项目，均应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税,应预缴税款=预收款（1+适用税率）3%,简易计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+5%)x3%=1714万2016年12月补缴增值
4、税2857万-1714万=1143万,一般计税方法：2016年5月预缴增值税=60000万/(1+11%)x3%=1622万2016年12月补缴增值税2946万-1622万=1324万,1、计算方式比较,2、对现金流的影响,9,经济测算中增值税具体算法,10,应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）11%-抵扣税额,允许扣除的土地金额=土地价款（不含契税）*（当期销售建筑面积/总建筑面积）,法律依据1：关于允许扣除的金额，依据财税【2016】36，房地产企业营改增后，土地成本可以按国土部门提供的行政事业性收据，扣除11%。当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑
5、面积房地产项目可供销售建筑面积）支付的土地价款,允许抵扣的外购项目主要有：建筑服务、设计服务、材料采购、广告服务、房屋中介费、物业管理费、水电费、电信费、不动产租赁费、办公用品、审计费、咨询费等。,法律依据2：1.关于前期工程费，根据财税【2016】36号文件的规定，设计费等前期工程费按6%缴纳增值税2.关于建筑安装工程费、基础设施费和材料采购费，依据财税【2016】36号文件，建筑服务11%，原材料采购17%，市政配套费、拆迁补偿费、排污费、异地人防建设费不可以抵扣进项税,计算公式,备注,增值税计算房地产项目,11,例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金
6、3亿元，地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工，一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票300万。计算2016年12月应缴增值税。（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）,1、销售收入和当期允许扣除的土地价款：预售房款6亿元，土地价款3亿元2016年12月计算销售额时允许扣除的土地价款=土地价款（本期销售建筑面积总可
7、售建筑面积）=30000土地价款（600002016年5月后销售的6万方200000总建筑面积）=9000万元,3、2016年5月预缴增值税：=600002016年5月后销售6亿（1+11%房地产增值税率11%）3%预缴3%=1622万元,2、计算抵扣税额（工程价款、采购材料、装修费、其余增值税发票）=30000工程价款（1+3%）3%小规模纳税人增值税率3%+10000采购材料（1+17%）17%销售或进口货物增值税率17%+5000装修费（1+3%）3%小规模纳税人3%+300进项税发票=2772万元,应缴增值税=（销售收入-当期允许扣除的土地金额）/（1+11%）11%-抵扣税额,案例信
8、息整理：1、预售收入6亿元2、土地总建面20万方，当期销售6万方，出让金3亿元3、可抵扣项：3亿工程价款（征收率3%），装修费5000万元（征收率3%），自行采购材料1亿元（征收率17%），其余增值税进项发票300万元,增值税计算房地产项目,12,增值税计算房地产项目,例：某房地产企业于2014年1月受让土地使用权开发两栋住宅楼，支付土地出让金3亿元，地块总可售建筑面积20万平方米。施工许可证注明的开工日期为2014年10月，交付日期为2016年12月。2016年5月后销售6万方，取得预售房款6亿元。2016年8月项目竣工，一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公
9、司装修，采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年取得其余进项增值税发票300万。计算2016年12月应缴增值税。（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）,13,除了经济测算，对咨询业务还有什么启示？,14,增值税计算|其他启示,代理及咨询业务适用增值税率6%营改增后的合同谈判：合同中明确合同价款是否含税；转移部分税负,谈判的筹码：我们为其开具的增值税专用发票可以抵扣，降低其缴纳的增值税；若开发商选择的是5%的征收率，则无法抵扣进项税，会增加谈判难度,15,PART 3,土地增值税计算,16,土地增值税|计算公式,土地增值税是指转让国有土地使用权、地
10、上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。,什么是土地增值税？,(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的不征税(国家才是所有者，才能出让；(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税；(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。,对“转让”的解读,17,土地增值税|计算公式,应交土地增值税=增值额*相应税率-扣除项目总额*速算扣除系数,土地增值税
11、是累进税，按四级累进税率表中税率计税,计算公式,计算步骤,1、计算增值额=销售收入/（1+11%）-扣除项目总额2、计算增值率=增值额/扣除项目总额3、根据增值率查表代入公式,18,土地增值税|计算公式,扣除项目,1、土地成本,2、房地产开发成本,3、房地产开发费用,4、旧房及建筑物评估价格,5、相关税金,6、加计扣除,扣除项目总额：（一）至（六）项之和,19,土地增值税|计算公式,扣除项目,法律依据：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。,（一）土地成本=土地出让金及契税,20,土地增值税|计算公式,扣除项目,法律依据：（二
12、）房地产开发成本：纳税人房地产开发项目实际发生的成本。土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折
13、旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。,（二）房地产开发成本,土地征用及拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用,凡涉及增值税的成本均为不含税成本,21,土地增值税|计算公式,扣除项目,（三）房地产开发费用（有关的销售费用、管理费用、财务费用。）,法律依据：（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按
14、本条（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。,其他房地产开发费用，按（一）（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。,房地产开发费用=银行利息+（土地成本+房地产开发成本）5%,利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。,法律解读,22,土地增值税|计算公式,扣除项目,（四）旧房及建筑物评
15、估价格,法律依据：（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。,（五）相关税金,法律依据：（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。,（六）加计扣除,法律依据：（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一）（二）项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。,（土地成本+房地产开发成本）20%,增值税（城市建设维护税7%+教育附加费3%+地方教育附加费2%
16、）20%,（根据财政部国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知财税2004134号文件规定，房地产公司支付给被拆迁户的拆迁补偿费是否应纳契税应缴纳。文件规定如下：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。(一)以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。）,23,土地增值税|计算公式,例：某房地产企业2016年5月后销售16亿元。土地出让金为3亿元，拆迁补偿5000万元，契税1050万
17、元，2016年8月项目竣工，一次性支付给施工方3亿元工程价款，同月，企业自行采购采购材料并委托乙公司装修，采购材料1亿元，支付乙公司装修费5000万元。另外2016年前期开发费用可抵扣税额1600万，银行利息5000万元。其中交纳增值税2282万元，计算应缴土地增值税。（施工方和乙公司为小规模纳税人征收率为3%，采购材料征收率17%）,一、计算收入,二、计算扣除项,24,1、允许扣除的土地价款=土地出让金+契税=30000土地出让金+1050契税（土地出让金与拆迁费之和的3%）=31050万元,2、允许扣除的开发成本=5000拆迁补偿+30000工程价款价外税（1+3%）+10000采购材料价
18、外税（1+17%）+5000装修费价外税（1+3%）+1600前期开发等可抵扣税额=49128万元,3、允许扣除的开发费用=（31050+49128）5%（前两项的5%作为管理费用与不可预见费）+5000（利息全额抵扣）=9009万元,4、相关税金=增值税（7%城市建设费+3%教育费附加+2%地方教育费附加）=2282(7%+3%+2%）=274万元,(1)收入总额=不含增值税房款收入=1600002016年5月的收入（1+11%）2016年5月后的收入交增值税=144144万元,扣除总额=31050+49128+9009+274+16036=105497万元,(3)增值额=收入总额-扣除总额=144144-105497=38647万元(4)增值率=增值额扣除额100%=38647105497100%=36.6%(5)应纳土地增值税额=增值额税率-扣除额扣除率=3864730%-1054970%=11594万元,5、加计扣除额=（31050+49128）20%=16036万元（房地产行业加计扣除一二项2%）,25,土地增值税|其余法律条例,法律中规定的特殊条款,
