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1、附件4大足区国有建设用地使用权基准地价说明一、适用范围大足区国有建设用地使用权基准地价（以下简称基准地价）适用于大足区城镇规划范围内的国有建设用地。二、基准地价内涵基准地价的内涵为城镇国有建设用地使用权不同级别、不同用途、设定容积率和土地开发程度下，法定最高出让年限的区域平均价格。基准地价的价格表现形式为楼面地价，是指单位建筑面积分摊的完整的国有建设用地使用权的平均价格（单位：元/平方米b（一）基准地价容积率商服用地2.5,住宅用地2.0,工业仓储用地1.0,公共管理与公共服务用地1.5o（二）基准地价土地开发程度开发程度：商服用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地开发程度为“六通一平”，即宗
2、地外通路、通电、通讯、通上水、通下水、通燃气及宗地内场地平整。工业仓储用地开发程度为“五通一平”，即宗地外通路、通电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。（三）基准地价使用年限商服用地40年、住宅用地70年、工业仓储用地50年、公共管理与公共服务用地50年。（四）基准地价期日2021年1月1日。三、土地用途分类基准地价土地用途分为商服、住宅、工业仓储、公共管理与公共服务4个一级类及对应的19个二级类用途。本次修正体系根据4个一级类用途的分类定级确定，对应的19个二级类用途的修正体系参照各对应的一级类用途的修正体系。（一）商服类包括零售商业用地（包括商场、商铺、商店、超市、市场、加油站、加气站
3、、充电站等用地）；批发市场用地（包括各类批发功能为主的市场用地）；餐饮用地（包括饭店、餐厅、酒吧等用地）；旅馆用地（包括宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、自驾车和房车营地、度假村、酒店等用地）；商务金融用地（指银行、证券期货交易所、保险公司等金融活动场所用地、企业厂区外的独立公共管理与公共服务用地、信息网络服务、信息技术、电子商务服务、广告传媒用地）；娱乐用地（包括剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧、绿地率小于65%的大型游乐设施、影视城及仿古城等人造景观用地等用地）；其他商服用地（包括洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相馆、理发美容店、洗浴场所、汽车维修站、高尔夫、赛马场、物流营业网
4、点及居住小区及小区级以下的配套服务设施用地b（二）住宅类指用于一类居住、二类居住、三类居住用地中的住宅用地（包括普通住宅、公寓、别墅等及其附属设施用地，不含配套的商业服务设施用地b（三）工业仓储类包括工业用地（指工矿企业的生产车间、库房及其直接为工业生产等服务的附属设施用地）；仓储用地（指物资储备、中转、配送等用地b（四）公共管理与公共服务类包括机关团体用地（指党政机关、社会团体、群众自治组织等的用地）；新闻出版用地（指文艺团体、影视制作、广告传媒等用地，包括广播电视、电视台、电影厂、报社、杂志社、通讯社、出版社等）；教育用地（包括高等院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园及其附属设施用地、聋
5、、哑、盲人及工读学校用地，以及为学校配建的独立地段的学生生活用地）；科研用地（包括独立的科研、勘察、研发、设计、检验检测、技术推广、环境评估与监测、科普等科研事业单位及其附属设施用地）；医疗卫生用地（包括医疗保健、卫生防疫、康复急救、医检药检设施等用地）;社会福利设施用地（包括福利院、养老院、孤儿院等用地）；文化设施用地（包括公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心、综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地）；体育用地（包括体育场馆、体育训练基地、各类球场及其附属的业余体校等用地，溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运
6、动的陆域部分等用地）；公用设施用地（指用于城乡基础设施的用地，包括供水、供电、供燃气、供热、邮政、广播电视通信、消防、防洪、排水、环卫等设施用地）殡葬用地（包括殡仪馆、火葬场、骨灰寄存堂、陵园、墓地等殡葬场所用地）修正体系参照修商业用途确定。风景名胜用地（包括名胜古迹、旅游景点、革命遗址、自然保护区、森林工业、湿地公园等的管理机构、以及旅游服务设施的建筑用地）修正体系参照商业用途确定。交通运输用地：铁路用地（指用于铁道线路及场站的用地，包括征地范围内的路堤、路堑、道沟、桥梁、林木等用地）；轨道交通用地（指用于轻轨、现代有轨电车、单轨等轨道交通用地，以及场站的用地）；公路用地（指用于国道、省道、
7、县道和乡道的用地，包括征地范围内的路堤、路堑，道沟、桥梁、汽车停靠站、林木及直接为其服务的附属用地）；城镇村道路用地（指城镇、村庄范围内公用道路及行道树用地，包括快速路、主干路、次干路、支路、专用人行道和非机动车道，及其交叉口等）；交通服务场站用地（指城镇、村庄范围内的交通服务设施用地，包括公交枢纽及其附属设施用地、公路长途客运站、公共交通场站、公共停车场（含设有充电桩的停车场停车楼、教练场等用地，不包括交通指挥中心、交通队用地）；机场用地（指用于民用机场、军民合用机场的用地）；港口码头用地（指用于人工修建的客运、货运、捕捞及工程、工作船舶停靠的场所及其附属建筑物的用地，不包括常水位以下部分）
8、；修正体系参照工业用途确定。其他未列入上述范围的用地，其用途类别可参照相关或相近用地用途类别确定。住宅类、工业仓储类、公共管理与公共服务类用地中的配套经营性设施用地，应参照商业用途确定。四、基准地价的应用运用基准地价系数修正法进行宗地价格评估时应适用对应用途级别的基准地价，并根据宗地实际情况进行期日、年期、容积率、区域和个别因素及土地开发程度等修正。评估多用途混合的宗地价格时，应按各具体用途分别修正后加权测算。（一）宗地价格计算公式1.地上计容部分楼面地价=适用的基准地价X土地用途修正系数X期日修正系数X年期修正系数X容积率修正系数X区域和个别因素修正系数土土地开发程度修正值地面单价=楼面地价
9、X容积率备注：工业用地容积率为1；商业、住宅、公服用地设定容积率小于1时，容积率取1o2.地下不计容部分楼面地价=适用的基准地价X相应用途地下空间修正系数X期日修正系数X年期修正系数X区域和个别因素修正系数地开发程度修正值（二）宗地价格测算中有关参数的确定1 .适用的基准地价的确定根据宗地的法定用途，按照本说明第三条规定的基准地价分类，确定适用的基准地价用途后，根据土地管理部门公布执行的土地级别，确定对应用途级别应适用的基准地价。2 .期日修正系数的确定期日修正系数=宗地估价期日的地价指数:基准地价期日的地价指数宗地估价期日的地价指数以重庆市地价动态监测成果公布的地价指数、地价增长率为准。3
10、.年期修正系数的确定年期修正系数二口一岛741n宗地剩余使用年限；m基准地价规定的相应用途土地使用年限；r土地还原率（商服、住宅、工业仓储、公共管理与公共服务分别为6.36%、5.99%.4.97%、5.22%）4 ,容积率修正系数的确定按照宗地的法定容积率（R）,根据容积率修正系数表确定容积率修正系数。商服、住宅、公共管理与公共服务容积率小于1时，按容积率1确定修正系数；商服住宅容积率大于5时，按容积率5确定修正系数；公共管理与公共服务容积率大于3时，按容积率3确定修正系数。工业仓储用地不进行容积率修正。当R1R5.00.670.670.62地下空间修正系数表地下空间用途适用基准地价地下空间
11、修正系数商服商服用途基准类别负1层：0.5负2层及以下：0.25公共管理与公共服务公共管理与公共服务用途基准类别0.4住宅住宅用途基准类别0.3工业仓储工业仓储用途基准类别()3车库所属用途基准类别0.25备注：地下空间指地下不计容建筑部分。土地开发程度修正值表单位：元/平方米（按土地面积计）开发程度通路通上水通下水通电通迅通燃气场地平整合计开发费用30101520101520120区域和个别因素修正系数表商服用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素商服繁华度距离商服中心距离（m）64-52-31无距火车站的距离（m）1000000-1500)11500-2000)1
12、2000-3000)23000距长途汽车站的距离（m）3000距高速公路出口的距离（m）3000基础设施供水保证度（）295(90-95)85-90)70-85)70供电保证度（）29590-95)85-90)70-85)75通讯保证度（）29590-95)(85-90)70-85)1()(6-10(3-6(1-31规划状况有利较有利无影响较不利不利个别因素距公交站点的距离（m）1.61.2-1.60.8-1.20.5-0.82015-20)9-15)5-9)5停车场地（m2）自备且1O（X）自备，600-1000自备，600附近有停车场无对外交通便利度（km）33-5)5-10)10-15)
13、15基础设施水保有度全年29895-98)90-95)85-89)85电力保有度全年N9794-97)90-93)80-89)80天然气保有度全年29694-96)90-93)(80-89)80通讯保有度全年29998-99)95-98)90-95)90公用设施与学校、幼儿园的距离（m）2000与超市、农贸市场的距离（m）5001500-1000)11000-2000)2OOO-3OOO)N3000与医院、公园、体育场馆距离（m）2.5或1.5-2)0.8-1.5)O.5-O.8)0.5城市规划城市规划低密度高档住宅区教学、科研、机关宿舍区及住宅小区普通住宅区工矿区配套住宅尚未开发个别因素至公
14、交站点的距离（m）200200-500)500-800)(800-1000)二1000水景资源距离（m）25地质灾害无不易发区低易发区中易发区高易发区宗地修正因素优较优一般较差差区域因素繁华程度距商业中心距离3.461.730-1.5-3商服网点密度2.161.080-0.94-1.88公交线路数（条）1.620.810-0.7-1.4道路级别1.080.540-0.47-0.94停车场地2.161.080-0.94-1.88对外交通便利度1.080.540-0.47-0.94基础设施水保有度0.540.270-0.23-0.46电力保有度0.540.270-0.23-0.46天然气保有度0.
15、540.270-0.23-0.46通讯保有度0.540.270-0.23-0.46公用设施学校、幼儿园2.161.080-0.94-1.88超市、农贸市场1.620.810-0.7-1.4医院、公园、体育场馆1.080.540-0.47-0.94人口状况人口密度1.620.810-0.7-1.4城市规划城市规划2.161.080-0.94-1.88个别因素至公交站点的距离1.620.810-0.7-1.4距水景资源距离2.161.080-0.94-1.88噪声、大气污染1.620.810-0.7-1.4宗地坡度1.080.540-0.47-0.94地质灾害1.080.540-0.47-0.94
16、调整幅度29.9214.960-12.97-25.94工业仓储用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素交通条件临道路类型交通型主干道混合型主干道生活型主干道或交通型次干道生活型次千道支路区域内部道路级别（宽度m）22010-20)5-10)5无距最近货运火车站的距离（km）有铁路专线40长途车站距离（km）22-5)(5-10)10-20)220距高速公路出入口的距离（km）20基础设施条件动力能源保证度（）N9895-98)90-95)(85-90)85供水保证度（）力9895-98)90-95)85-90)W85排水设施完善度（）排水畅通、常年不漫水畅通、年内2-
17、3次浸水偶尔阻塞、年内2-3次漫水偶尔阻塞、年内59次谩水常阻塞、常漫水通讯保证度（）98(95-98(90-95(85-9085产业集聚度产业集聚类型高新技术，联系紧密高新技术，产业联系一般；一般产业，联系紧密高新技术，联系松散；一般产业，联系一段一般产业，联系松散独立分布区企业规模（m2）10万(3万-10万（8千3万（3千8千W3千城市规划有利较有利无影响较不利不利个别因素宗地坡度5o(5-100J(10-15oJ(15-25)250地质灾害无不易发区低易发区中易发区高易发区、极易发区区域内污染状况无轻微一般较重严重宗地修正因素优较优一般较差差区域因素交通条件临道路类型1.40.70-1
18、.14-2.28区域内部道路级别（宽度m）0.840.420-0.68-1.36距最近货运火车站的距离（km）1.020.510-0.82-1.64长途车站距离（km）1.120.560-0.91-1.82距高速公路出入口的距离（km）1.240.620-1-2基础设施条件动力能源保证度（）1.120.560-0.91-1.82供水保证度（）1.120.560-0.91-1.82排水设施完善度（）0.840.420-0.68-1.36通讯保证度（）0.560.280-0.46-0.92产业集聚度产业集聚类型2.241.120-1.83-3.66企业规模（m?）1.120.560-0.91-1.
19、82城市规划0.560.280-0.46-0.92个别因素宗地坡度1.120.560-0.91-1.82地质灾害1.120.560-0.91-1.82区域内污染状况0.560.280-0.46-0.92调整幅度合计15.987.990-12.99-25.98公共管理与公共服务用地基准地价修正因素指标说明表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素商服繁华度距离商服中心距离（m）2015-20)9-15)5-9)5对外交通便利度（km）33-5)5-10)10-15)215基础设施供水保证度（）9690-96)85-90)(70-85)70供电保证度（）9690-96)85-90)(75-85)75通
20、讯保证度（）9690-96)85-90)75-85)2.5或(1.5-2(0.8-1.5(O.5-O.80.5规划状况有利较有利无影响较不利不利个别因素距公交站点的距离（m）1500噪声污染无轻微污染一般较重污染严重污染宗地坡度25地质灾害无不易发区低易发区中易发区高易发区公共管理与公共服务用地基准地价修正系数表宗地修正因素优较优一般较差差区域因素商服繁华度距商务中心距离（m）3.91.950-1.53-3.06交通条件公交线路数（条）2.61.30-1.02-2.04道路级别（宽度：m）2.61.30-1.02-2.04对外交通便利度（km）1.30.650-0.51-1.02基础设施条件供水保证度（）1.30.650-0.51-1.02供电保证度（）1.960.980-0.77-1.54通讯保证度（）1.30.650-0.51-1.02人口密度（万人/km?）2.61.30-1.02-2.04规划状况1.960.980-0.77-1.54个别因素距公交站点的距离（m）1.960.980-0.77-1.54噪声污染2.61.30-1.02-2.04宗地坡度1.960.980-0.77-1.54地质灾害1.960.980-0.77-1.54调整幅度合计28140-10.99-21.98
